股票投资不是零和游戏
&&&面对去年以来中国股市的快速上涨，股票投资财富效益凸显，近来加入股市投资者行列的人越来越多。为了提醒人们理性投资，防止因为盲目入市而遭受亏损，对股票投资者提出风险警告是应该的。
但是风险警告本身也应该是理性的才好。就像一些人说他骂中国是为了中国好，别说其实不过是为了掩盖自己的不良居心，就算真是诚心为中国好，这样的做法也只会使中国受到损害。因为你骂中国就会让别人以为中国不好，于是使得中国的形象被破坏，使得中国的资源价值被低估，从而在世界财富竞争中处于不利地位。
所以我一直说，毁谤中国的人，就是在替西方垄断资本掠夺中国人民的财富。而使用错误的观点警告股票投资者，即使是诚心为股票投资者好，其效果也会适得其反。有人提醒股市投资者要理性时说的一句话，“股票投资是一种零和游戏”，就是这样的一种错误观点。
股票投资是股民与上市公司共同分享企业价值的行为。理性的投资者可以通过发现与持有有价值的企业股票，分享上市公司的经营成果。这与零和游戏是完全不同的理念与结果。尤其现在股市上一些盈利稳定、分红优厚的公司股票，即使买了以后短时间不能赚取差价，只要有耐心长期持有，必定会获得可观的盈利。这样的投资行为很明显与“零和游戏”无关。
把股票投资说成是“零和游戏”，一方面会误导股票投资者，让他们更加以为股票投资就只能做价差，从而更加容易被市场情绪所挟持，盲目进出，真正成为“零和游戏”的行为者与失败者。这不是在让股票投资者理性，而是在鼓动他们盲目。另一方面，更会使得股票市场对于企业价值的发现功能丧失，不能起到通过人们的理性投资，让资源流向有价值的企业的作用。
中国的经济发展到今天阶段，亟需通过股票市场吸引社会资本投向高效率企业，解决中国资本市场过分依赖财政与银行信贷的畸形结构问题。同时因为人们手中的余钱越来越多，也亟需找到合适的投资场所，实现财富增值。
在这个过程中，投资者的躁动如果不能得到应有的预防，会造成投资者的严重损失，从而不利于股票市场的健康发展。因此不断地告诫人们“股市有风险，入市需谨慎”是应该的。但是用“零和游戏”来“警示”投资者，就正好是在用虚假的描述鼓励投资者的不理性。那些诚心希望中国经济和中国民众好起来的人们，在评论股票市场的时候，说话应该谨慎啊！
为了让大家尽可能全面一点理解我的观点，不被别人忽悠，特将我原来的一篇文章附后。
当股市上涨的时候，学者们不认为中国的资本家们是理性的了&&
&&&市场派论者在讨论经济现象时，总是认为从事经济活动的人们是理性的，不需要旁人，尤其是政府的指导与干预。其目的不过是为了说明，当富人与当穷人都是人们自己的理性选择——据说这就是主观价值理论在经济领域的表现——因此社会财富分配的不平等是符合伦理要求的，也因此，人们应该争取的就只是起点公平，而不应该是终点公平。
起点公平而终点不公平，必然会导致起点也不公平。这一点我在我前面的博客《终点公平是人类的伦理要求》中分析过了。本篇博客要说的是，不能把本轮中国股市上涨看做是政府操纵下的股民的非理性行为的结果。
之所以一些人认为中国本轮股市上涨，是中国政府操纵下，股民非理性行为的结果，理由有几点：1、这轮股市上涨的背景不是经济增速的加快，反而是经济增速的下滑，也就是说，股市的上涨与经济增速的下滑不应该同时出现；2、政府在股市大规模上涨之前，先后采取了沪港通与降低基准利率两大金融措施，对股市的上涨起到了推动作用，因此本轮股市的上涨是政府操纵的结果；3、大量资金涌入股市的同时，实体经济的资金短缺矛盾并未缓解，因此是资本家们被政府操纵而丧失了理性的结果。
这几个理由都不符合事实与逻辑：
1、自从2008年金融危机以来，世界主要经济体中只有中国的经济增长是一枝独秀。按道理，中国的股市早就应该上涨了。结果是金融危机的始作俑者并且经济增速远低于中国的美国的股市屡创了历史新高，而中国的股市多年来一直在底部徘徊，以世界最好的经济状况，伴随的是世界最低迷的股市行情。压抑多年的中国股市在一个适当的时机快速上涨，为什么就是非理性的、不应该的？这充其量能够说明一个道理：股市与经济的走势不是随时同步的。但是中国股市今天的快速上涨，是与中国这些年的经济走势相对良好相匹配的。没什么不应该。
2、政府推出沪港通政策，目的首先是为了给以金融为主体的香港的经济增加动力。就算是为了让内地的股市上涨一些也没什么不对。低迷的股市反映的是资产价格偏低。让偏低的资产价格向理性的价位回归，本来就是增强中国经济动力的必须措施。难道要让中国的内地资产价格长期低迷下去，等西方国际资本缓过劲来，好低价掠夺中国财富吗？至于降低基准利率的目的一定要推断为操纵股市，那只好说是看问题的立场不对了：明明是因为世界通缩导致了市场低迷，于是企业资本利润空间偏小，必须要通过降低利率来缓解这个问题，如何就断定了是为操纵股市？
3、大量资金涌入股市而不是被用于实体经济活动，是因为在全球通缩的环境中，实体经济的利润空间太小、而低迷的中国股市反映出资产价格偏低所导致的。如果不降低基准利率，也许中国股市不会这么上涨，但是，流入实体经济的资金就会多起来吗？不会的！反而会因为通缩的严重，导致实体经济的资金缺乏更严重。除非政府出手进行行政干预！可是市场派论者们不是一贯反对政府干预的吗？
其实中国内地股市的上涨，按照中国的经济状况来说，是应该早就发生的现象了。而且股市的上涨是让资产价格从低位回归，有助于提高企业家们的实体投资兴趣。对于实体经济的发展是一个动力。股市的走好，也有利于实体经济企业的直接融资，对于降低中国企业的负债水平是一个必要的条件。
还有很多长期被套牢的中小股民，这次被解套并盈利颇丰，有很多老股民把钱从股市中拿出来了——本人也拿出来一部分——也增加了市场消费与投资的资金来源，更是实体经济发展所需要的市场有效需求增长现象。仅仅看到中国股市短期内的快速上涨，就以为是非理性的疯狂与错误，而不看到至少到目前为止，这不过是中国经济领域资产价格的理性回归，对中国经济是好事而不是坏事，只能证明这些人对中国经济的偏见。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。未来三五年，房地产会发生什么？
来源：地产总裁内参作者：陈劲松
纵观全球楼市，中国房地产可谓“一枝独秀”！
美国各个州如果有10%，20%房价上涨，可能就激动的不得了，对比全球核心城市房价上涨排行榜中，中国多个城市房价上涨30%、50%甚至更高，可谓一马当先。
而绝对值，同样也不低。中国北京上海深圳房价动辄10万、20万平的豪宅，已经接近纽约，新加坡等发达国家城市房价水平……但显然，从趋势看，中国一线城市未来更具爆发力。
在美国费城沃顿商学院上，老潘也向教授提问，很多人都说中国房地产规模到顶了，但我不这样认为。理由有几点：
其一，一个中国城镇化只有55%左右的当下中国，城镇化并没有停止，中国未来还有1亿人多人进城（数据没记错的话）；
其二，一个国家GDP增长还在6%左右增速的国家，房价也好，房地产也好，不会没有上涨和前行的动力。即使中国GDP结束双位数高增长，但一个全球第二大经济体，即使6%左右增速，那也是巨大的力量；
其三，老百姓并不满足当下的房子，如果苹果来做房地产，会是如何？一个行业有没有发展，核心看需求是否满足，目前中国房子的确过剩，但过剩的差房子，真正的好房子却紧缺。中国房地产核心城市正进入改善时代。
教授的回答很模糊，但也基本认同中国房地产和城镇化所孕育的后期机会。
可以肯定的是，房地产规模已经到达次高点，未来一段时间增量和存量市场并举的时代，也是增量先存量转化的时代。
万科谭华杰也曾在前2年说，中国房地产住宅开发市场依旧够万科10年的空间增长。当然行业已几乎到顶或是次高点，但行业中的企业，规模却没有到达天花板，从3000亿到1万亿，从1000亿到5000亿，很多500亿房企都提出要冲刺1000亿，2000亿的内部口号。显然，大中型房企，在未来5年依旧有很大的爆发力。这种业绩爆发更多被解读为零和游戏，即大量中小房企的退出，带来大中型房企的增长。
他山之石可以攻玉，一个有趣的中美地产PK场景是——当中国开发商代表团赴美考察，和美国房地产商交流时，中国一帮地产商和纽约地产商坐同一个桌子上，但很多时候都会聊得不对口，原因很简单——
桌子对面是城市优质资产运营商；
桌子这边大部分都是住宅开发商。
这时候中国开发商可能才知道，我们和别人相差了一个世纪。但有差距也不用怕，因为中国人的速度非常快，这个世纪可能会加速来临。
而眼下的中国房地产，积累的业绩很多，但积累的问题更多，继往开来，未来的确不确定太多，核心在于政策的不确定，市场的不确定，城市规划细节的不确定，人口迁徙的不确定性。。。。很多问题的确让人迷茫？问题有很多。
1，中小房企还有没有得玩？
2，行业是否到顶走下坡路了？
3，城市化一二三四线之间的分化和轮回，何时是个头？
4，深圳北京上海的房价到顶了吗？他们能超过纽约，东京吗？
5，房地产政策背后的逻辑和出发点到底是什么？企业会有误伤吗？
6，房企的游戏规则，预售，房产税，房子用来住的定位。是否会在新时期做调整？
7，各种创新，房地产+热火朝天，到底是先烈还是先驱？一大批养老地产，旅游地产，产业地产，是否经得起天时地利人和的审视？
8，3000亿时代之后，大中小型房地产的未来究竟在哪里？中型房企还有什么窗口期？
究竟该如何认知未来3到5年的中国房地产？推荐世联董事长陈劲松在广东省房协《2017年房地产景气分析会》上的一个演讲，很有启发，客观来讲，陈董对市场和楼市趋势的判断，是非常系统和前瞻的，因此特别推荐给地产中高层阅读。
来源：世联行
一、房地产城市分化新格局
1，房地产市场：不看行政区域，看城际交通
未来3年会发生什么呢？从北京那张限购图就可以看出来。城际交通成为未来3年中国主要的基建投资之一，甚至是最主要的。城际之间的城镇化交通体系建设，将成为中国最大的投资亮点，改变中国房地产市场的版图，一句话就是城界消失，是河北还是北京、还是天津？这又有什么所谓？
我接待过一位北京业内代表团来深圳，他们非常不服，说凭什么深圳房价比北京贵，这没有任何理由啊。我说这样看，你把深圳的房价跟东莞、惠州的房价平均来看，还是没有北京贵的，他们觉得这是有道理。
未来我们评价中国房地产市场板块，这是不是一个市场？我们恐怕不能通过现有的行政区域来划分，而是通过城际交通来划分。
春节时，我非常欣喜地看到深圳地铁、东莞地铁、惠州地铁一块儿跟万科签合同。这在以前是很奇怪的，叫他们都不过来，谁听谁的啊。现在不是，现在是主动对接了。
在广东省出现这种情况，我觉得这意味着市场力量终于和行政力量统一了共识，这个共识就是：城际之间划分不是未来，城际连成一片是未来。
2，他山之石：东京大都市圈
未来展望整个大都市圈都会沿着这样的规律来走，沿着地铁上班和回家。广佛一带及周边也一样；深圳、珠三角一带也一样。这种联系的紧密程度，就是公交化。
由此，我们发现都市卫星城的规律就开始在中国房价上会体现出来，什么样的是一个未来大都市群的房价规律呢？这是中国房地产以前谁都没有碰到过的问题，我们唯一可以学习的榜样或者标杆，我认为是大东京。
在大东京我们看到，大家都沿地铁上班和回家。然后城市之间关系，比如千叶县的房价跟银座的房价是什么样的一种关系？这很重要的，这件事使得房地产的定位、开发、市场预测都更趋于按规律走。
我去年参加国际赛艇大师赛，在东京旁的卫星城户田划船。户田周边环境非常好，能举行国际赛艇比赛的河道得多宽，而且各大学、大公司都有艇库。由于职业病，我就问房价，一问一惊，这里在全东京房价最低。我觉得很奇怪，请教日本人为什么？这环境很优美，而且沿着地铁，到银座非常方便。为什么这里最低呢？很多周边环境还不如它，但房价都比它高。
日本人的回答是：白天这个地方看着很美，但没有人。为什么会在这里赛艇？因为不影响周围。这里连一个公司都没有，白天没有人，基本上就是一个卧城，晚上才很热闹，因此这块儿房地产使用效率、平效统统都不高，因此出租率、租金不高，导致房价低，这让我很吃惊。
3，世界级城市的形成规律
不仅大东京，大伦敦周边的规律也是相似。未来3年因为城际交通的大规模改善，使得世界级城市形成。
什么叫做世界级城市？就是全球城市就叫世界级城市TOP10，中国有没有？一个都没有。
目前北京、上海都不算世界级城市，香港勉强挤入世界前十，勉强。世界级城市TOP20，这里面没有广州，只有北京、上海。未来这种变化，我预计三年左右基本形成，5年肯定成为现实，中国进入世界级TOP20的城市，就有北京、上海、广州、深圳。
也就是TOP20我们可能占四席，这是什么概念？我为什么强调？全世界不动产交易额以商业不动产为例，全球总交易额中40%是TOP20创造的。全球有多少个城市？中国有600个，全球就不说了。全球商用不动产总交易额的40%是由TOP10创造的，TOP20创造了60%，这是剑桥大学商用不动产跟踪100年的结果。
如果是这样的话，未来我们可以预见中国，现在以住宅为主，未来商用不动产也会不得了，全球TOP20里有四席，我们占全球不动产总交易额的多少？16%啊，非常了不起。
什么叫世界级城市？每一个世界级城市的GDP都能够排名全球先进国家榜首之列，全球GDP排名，你把城市单独拿出来往里放都排在前面，就是这样一个道理。
因此，中国在大都市圈形成之后，城市分化会更加严重。目前商业不动产主要成交是上海、北京、香港，广州，深圳还排不上，未来3、5年大都市圈形成后可能就有一个很大的提升，未来3年我们认为这是最主要的发展，主要集中在大都市群。
二、未雨绸缪，房地产新规则诞生
1，2019年，可能诞生房地产新规则
未来3-5年我们一定要关注房地产新规则的诞生，30年为一世而道更，道就是规则，更就是改变，道更的关键期就是从现在开始到2019年。
今年的十九大和之后一年就是规则的改变期，这个规则是“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个规则就得出来，是长效机制。为什么现在还没有出来？2019年一定会出来。
2，房地产前提条件变了。
不止是房地产税，因为我们一切房地产的基本前提条件全变了。比如说：我们预售制度，为什么要预售？因为开发商没钱，这个房子盖不完，需要提前收钱。为什么要按揭？老百姓没有钱，要向借银行钱。为什么要土地财政？因为政府也没有钱，在30年前因为我们没有钱才出了一系列的制度。
但现在我们没有钱吗？现在资本开始过剩，情况开始发生变化。一切都围绕着这个规则，比如说预售。全球有没有预售？都有预售。
但只有中国让消费者那么早就背上按揭，房子还是工地就开始按揭，全球除了香港、中国大陆没有这样干，都交5%、10%，然后入伙时再按揭，凭什么我们没有入伙就按揭了？现在这些都不对了，但我们一直没改。如果这个改成国际的预售，先交5%、10%，入伙的时候消费者再按揭，其他钱开发商从银行借，所有房地产商负债率都很难看。
现金流也不对，怎么能拿这个项目的钱去另外买地呢？这是全球都不让干的事情，但中国就让干。为什么我们要加紧建设？房子不够用啊。现在我们的前提条件在变，未来3、5年关注大都市圈当然重要，但重点关注就是规则怎么变。规则怎么变，取决于未来中国房地产行业竞争的生与死。
当然REITs和存量资产那么大的量，我们的REITs放行不了。放行也没有用，首先制度有问题，讲REITs那么多年，谁发？怎么发？如果不买楼能享受中国房地产升值好处吗？不能。没别的渠道，只有买楼。
最后就是建筑条例需要修改。中国房地产的碳排放量超过世界上很多国家，就因为我们房子不环保，这就要修改建筑条例。
未来3、5年最最重要就是关注我们新规则的诞生，然后我们主动做好准备，适应新规则。
3，房地产新业务不是主流，5年后才是
中国房地产创新那么多东西，未来3年这些不是主流，大家还要再探讨、再折腾。但你指望它们成为经济最重要的增长点，成为房地产转型主力方向，好像都不对，因为量太小了，不足以支撑巨量市场的增长。5年后它们可能会是，我们方向不要搞错。
比如说短租公寓，Airbnb过来了也干不下去。他们在美国做得多好，但在中国怎么就不行呢？因为太早了。我们的长租公寓都没有起来，就不要说短租了，信用什么都跟不上。
度假小镇与旅游地产，如果10年前选择在海南做小镇或者做旅游地产，跟你选择在惠州、东莞做大规模开发，10年下来一个在天、一个在地。未来三年也是这样，你看恒大就是这十年就是选择主航道。
小航道细水长流也行，但不是主航道。
养老公寓、养老社区，挂羊头卖狗肉可以，但真做养老试试。我们在真做，这个大家都知道，但这个事还没有到时候，否则会头破血流，你怎么办？当然你可以尝试，但这不是下力的主流方向。你挂羊头卖狗肉你干什么都可以，但不要离开主流，这个主流是城市群的崛起和形成。
目前社区O2O这个概念，忽悠了整个房地产行业，我们有社区啊，我们可以干O2O,可以干社区金融，可以送菜、买米、旅游，这些想得很好，但都是神话。新三板或者港股上市做社区O2O为主的企业，要不就是报表有问题，要不就是没有任何增长，就算有增长的话也不来源于O2O，主要来源于租门店和二手房交易。社区金融也是一样，太早了。
我认为未来3年大家还是要抓住中国城市大分化，大整合这样一个机会。
4，房地产的主流市场在哪里？
主流有几个，当然就是大都市圈三四线城市的取地，目前广东省的地会越来越热，原因就是大都市圈三四线城市的取地会非常热，没办法，因为这是主流。
物流与产业园的结合，其一，你说美丽小镇也很好，美丽乡村，其实根本就不是乡村，这主要在大城市都市圈和主要交通干线上。这干什么呢？其二，城市发展当然需要有一点产业，不能说干住宅，人家也不让你干，我们干什么呢？物流与产业园的结合。在全球我们看不到这样大的物流需求，这样大的产业园需求，在中国我们看到了。当中国整个市场全国统一时，物流的需求就已经远远超过任何一个国家，产业园也一样。
深圳现在以高科技闻名，我很早就到了深圳，在1998年、2000年前深圳说高科技我们都认为是开玩笑。深圳主动找香港，说高交会由香港主办，我们协助，设在深圳行不行？香港不理。大家都说深圳搞不起来，结果现在深圳实实在在高科技就起来了，凭什么？这里有一个产业园基础。产业园不在于你干什么产业，而在于你真干这个产业。深圳有什么高科技？就是贸易，但这帮贸易商公司都变成高科技了，比如说华为，原来就是代理商，万科也一样。
所以是政府和规划者有意把这个产业集中，然后真干就可以干起来。这就是中国的神奇之处，这样中国才不会出现卧城，如果变成卧城，城市就不值钱了。
珠三角跟长三角一比，信心就大增，我们太有特色了！长三角每一个城市都差不多，同构性很强，人口差不多，产业差不多，也就是说同质性太强了；但珠三角城市差异性很强，如果这样的话，整个城市群紧密联系，那么将会成为很多产业的集群和中心。比如说先进制造业一定在珠三角，不可能在长三角。这个先进制造业跟高科技城市不在一个城市，跟一个港口贸易城市，比如说广州这个大商港，也不在一个城市，但必须很近，谁有这种条件，我们认为珠三角有。
核心城市优质资产运营，为什么叫运营？我不想用城市更新，城市更新排在后面，中国有一个开发商，开发面积最小，但市值最高，知道是谁吗？北京国贸。1、2、3、4期没有动，建筑总值没有什么负债，建筑总值1300多亿，干的面积最小，人员最少，也没有费那么大劲，但市值最好，这是比较而言，效率也最高。
因为中国房地产存量是上百万亿的市场，因为每年新房增量是十几万亿的市场，二手楼也马上赶上新房了，估计也在十多亿，也就是20万亿左右的交易再加上100万亿的资产运营，因此我们就会诞生万亿市场聚合服务公司，比如说家装公司，比如说长租公寓、二手市场交易、商业运营、房地产金融。这些原来非常分散、碎片化市场，将会在3、5年内开始聚合。
比如说长租公寓，中国的租赁人口不少，但全都碎片化分布在城市每一个小区里，每一个小区的业主跟租客又都有非常多的痛点，这些痛点是他们没有办法能够有效解决的。走到今天，新一代租客90后开始进入了租赁市场，他们和我们不一样，这些痛点是不可克服的，消费升级由此产生！
地铁物业，我强调的并不是地铁概念物业，而是真正的地铁上盖物业。看看我们邻居的香港，人家的地铁上盖物业是怎么做的，就知道我们还差很远。香港一个朋友告诉我，他买楼不超过500步。我说这是什么意思？他说，就是从我家门开始到我办公室超过500步不买，不超过500步，不用带雨伞，否则就太麻烦。这种生活就是城市生活，这种生活也会出现在未来中国大都市。
城市更新是主要都市的未来，每一轮房地产起来的时候，城市更新就火得不得了，因为他们在城市核心区。这些主流重点是未来3年大家需要重点关注的方向。
三、5年后中国房地产会怎么样？
1 ,5年后中国大规模开发结束了。
按照中国的建设速度，我认为在5年后，之前他们说有10年，但我们的速度太快了，我认为5年以后大规模的开发就结束，城市中国基本上完成，中国梦形成了，中国梦就是城市中国梦。
大规模开发结束，那么开发商的数目就会大规模萎缩，尤其传统开发商。
那我们再去纽约的时候，我们跟他们说一样的话，用同样一个词，干类似的事，现在我们跟人家干的都不是一样的。开发模式进入基金，进入专业化REITs这种模式了，我认为5年就是这样。这3、5年变化是非常非常巨大的。
2，资产运营和不动产金融将成为百万亿级大市场
有没有那么大？我们找出跟房地产相关的美国上市企业，再把我们的房地产上市公司跟他们对比，我们一对比一看都不一样，他们最高级别的上千亿市值都是REITs，都是房地产基金，我们不是，我们都是住宅开发商。我们都是住宅，他们都是商用、养老……但我认为我们很快，规则一改就会很快，我们的大数据、物联网，重构中国城市和建筑，因此这方面的机遇特别大。这个可能就跟现在的相差得很远。
3，智能家居时代带来
但如果当5年以后，大家人工智能、物联网、大数据发展到足够快，因为5G马上就出来了，5G出来之后，我们原先对建筑所有问题的解决成本会大幅度降低，而未来建筑这些条件是必备的。比如长租公寓，世联行长租公寓必备就是WIFI，WIFI信号不稳定都不行，这跟自来水是一样，如果没有水能够忍一下，但没有WIFI活不下去。
智能家居改变居住空间，空间和时间是一对紧密结合的伙伴，我们是空间的营造商，但你可以发现，我们这个空间贵到离谱，当贵到这种程度，就不值了。比如在城市核心区的住宅里装一个双人浴缸，你一个月能泡几次？还双人。假使一天泡一次，泡半个小时，这半个小时占这面积多少钱？你觉得值吗？这个空间就需要通过人工智能和智能家居来改变。比如说，我还是想要双人浴缸，还是想要浪漫，但我每天才用15分钟，其他时间这个空间能干别的吗？当然可以。它当然可以睡觉，这是双人大床，只不过原来我们不愿意折腾，但智能家居干这个事就是最好。
苹果式的一键操作就可以完成，当然可以实现双人床，也不浪费时间，时间、空间开始转变。这件事情不是未来，是现在，广州珠江新城如果我们再盖小户型，得卖多贵？怎么生活？就30多平方米，再贵大家也租不起、买不起，你让人怎么生活？那么这一套东西就管用，如果大家有兴趣，来深圳我们的样板间，给你实际演示。麻省理工学院也有一个，他们专门干这个事情。城市核心区不会那么便宜，我们也不希望它暴跌，就是香港97年暴跌到那种程度，穷人还是买不起，租不起房子。这个小房子能提供什么内容很重要。
5年后多层次度假、养老物业就会大行其道，这是5年之后的事情，在此之前大家可以探讨、探索这些模式，但不建议投入重金，否则非常麻烦，因为我们连规则都没有探讨出来举一个例子，养老物业，你会碰到什么情况？儿女把老人送过来，押金也交了，然后找不到儿女了。我觉得这需要形成规则，现在太早了。你也不是慈善机构，你怎么办？这就是养老。
在中国，房地产可能进入这样一个临界点：就是我们面临着城市化的临界点，我们需要适应，我们面临临界点规则就需要变。中国房地产进步速度很快，汶川地震，没有一个商品房倒的，这说明商品房质量过硬；中国房地产目前没有一栋真正的烂尾楼，有的都是股东之间打架。行业之间大并购正在开始，其实一切都在证明这是最好的时代，也是最差的时代。中国房地产即使在5年后也有非常多的事情值得我们干，因为这是一个非常巨量的市场。
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八年房产投资经历，终于悟出中国房地产投资的真谛：购买楼房是最稳健可靠的投资渠道！
八年房产投资经历，终于悟出中国房地产投资的真谛：购买楼房是最稳健可靠的投资渠道！
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本帖最后由 0618jiarong 于
21:43 编辑
& & 八年房产投资经历，终于悟出中国房地产投资的真谛：
& && && & 购买楼房是最稳健可靠的投资渠道！
房子是最具有保值作用和功能的投资品种！房子是我们的根，她是最后一根的救命稻草！绝对不能轻易动用房子来做一些风险性的投资。记得有香港的地产大王之称的中原集团的创始人施永青先生曾经说过：
在香港这几十年的潮涨潮落里，有多少人徘徊在成功与失败的浮浮沉沉的循环之中，但是据他几十年的观察，发现了当最后保留有房子的人，很多的都能再次站起来并最终取得了成功，而没有房子的大多数的都是沉了下去就很难站起来了！
在【基本面分析】的帖子中，因为有坛友想了解房地产这方面的动态，故小弟新开一个帖子，以我这八年以来房产投资的经验与心得，和大家一起分享！希望对大家在置业或者房产投资方面具有一定的参考价值！在与大家分享经验与心得前，请大家暂时不要先入为主，意思就是：
& && && && &
& && && && & 不要将房子当成是股票！
因为在很大的程度上房产投资市场是完全有别于证券投机市场的！房产投资是实物性的投资，具有使用价值。而证券投资，是一种有价证券，不具有使用价值。比如，同样在金融海啸的情况下，为何股市可以跌到18层地狱，而楼市却跌得不多呢？通过这些年的房产投资和近几年的证券投机，我总结出以下一条大家首先必须要清楚知道的道理：
证券投机纯属高抛低吸，根本没有什么价值可言，每一轮的牛熊市，不是天那么高，就是海那么深。因为主力的本质就是制造巨大的空间，然后通过高抛低吸的方式来赚取里面巨大的利润差价。
房产投资则不同，当以开发商为首的利益集团，他们差不多建好（或卖楼花）卖给你的时候，他们已经赚到了自己想赚的差价，卖给你之后，既得利益集团是不会砸盘的，他们只是一次性的以高价卖给你来赚你的血汗钱，根本完全没有必要令到房价大跌才可以赚你的钱。相反，房价一路坚挺才是他们继续成为房产开发商的动力之源泉。就算他们把全中国的房子全部建好，他们也不会蠢到令到房价大跌，因为房子与银行同气连枝，牵涉国家整个金融系统的安全问题！你要知道，他们只是建房来赚你的血汗钱，而不是把房子当作股票一样玩高抛低吸！所以，房子会跌吗？小跌可以，大跌恐怕就太难了！因为投机的比例远远小于刚需自住的比例！自住的会好像股票一样会抛单吗？
& && && &&&股票可以做多或者是做空，但房子却不能不住啊！
& && && &&&如没有恶意性做空的巨大动能，又何来会大跌呢？呢？
故此，就上面大道至简的道理中就已经揭示出：房产投资是一个相当稳健和可靠的固定资产的投资渠道，而证券市场绝大多数的时候只是零和游戏。故此，请不要将房子当成是股票！房子的自身是具有不可磨灭的价值属性！
& && && && &
& && && && &第一篇& & 八年房产投资经历
从2005年开始，我就踏上了房产投资这条路！基本上，我已经分享了中国房地产早期的这波超级盛宴！2005年到2007年中的期间，主要是炒了一些百多平米豪宅和公寓，前二年的收益算是很不错！而最赚得多的就是在2007年的时候，也是我拥有最多房产的时候，在2007年中最高峰曾有过二套几百平方的独立别墅，三套二、三百平方的豪宅，一套400多平方的空中别墅（用来炒签的），还有三套便宜到傻笑的一百平米的实用型（2005年初买的，竟然1700元/平方米）。
在2007年底，非常顺利地将二套几百平米的独立别墅脱手，这二套别墅一下子为我赚到了318万，再加上那套用来炒签的400多平米的空中别墅，非常幸运地给我空手套白狼赚了80万，从买到卖前后大半年的时间，一共赚了差不多400万，这可是我人生最漂亮的一仗！当时，真的开心到不得了！
可是，人生最得意之时，往往就是最危险的时候！“非常聪明的我”还想更上一层楼，拿着炒楼赚的钱买基金，买股票，还开了一间废料厂，更搭上了废金属贸易这条人人都羡慕的好路子！结果在2008年金融海啸的地狱降临之时，做实业和证券投资将我在2007年大部分的果实吞噬了！
一切如梦泡影，整个世界似乎从2007年的天堂瞬间变成了2008年的地狱！但是，有一点我要非常特别和奇怪的是，楼价却跌得很少！只是成交量非常的低迷！何解呢？我当时，还没有清楚里面的乾坤！
其实，我在2008年之所以够胆量买基金，买股票和做实业的原因，就是因为我还有三套二、三百平米的豪宅和三套一百平米的普通住宅。虽然，自己早已经知道这个社会黑暗到不得了。但是，就是因为有这6套房子，以为自己有后着，不惜一切代价，大刀阔斧闯天下，试过因谈生意去了一次英国的MRI废金属公司（全球最大的废金属回收公司）就用了二十几万啊！
可惜可叹啊！这个社会就是一条食物链，螳螂捕蝉，黄雀在后，还有猎鹰在更后！
到2009年，资金准备开始要紧张了！因2008年的快速洗牌，而令到证券、资源、大宗商品等以暴跌跳水来演绎金融海啸的强大威力，但是，楼价却跌得很少！只是因为人们处于金融海啸的恐慌之中而不敢买入，故成交量出现突然骤降的现象！但是，楼价并没有因为恐慌而出现暴跌，即有价无市！这时，我开始有点体会了！
记得在09年初左右的时间，中美的救市计划相继出台后，令到证券，资源，大宗商品等起死回生后，楼市也在2009年的3月开始慢慢反弹，这波反弹也算是救了很多人，包括我在内！如果不是这波反弹，可能也激活不了楼市的成交量！当时，由于资金紧张，就开始着手把剩下来的房子全部清仓，结果年期间又卖了二套二三百平米的豪宅，也即时解决了资金紧张的局面！在年期间，别墅还是价挺却无市，其价格也和2008年的差不了多少，印象中2009年底时别墅有过二三个月的坛花一现。但是豪宅与大户型来说，楼价就低于2008年的水平了，而成交量更是比2008年少了很多。
盛极而衰，否极泰来；阴阳平衡，乾坤运转。沉寂而久的小户型在2009年6月的时候，楼价开始节节高升，并不继地创出了新高。我在2005年用超低成本1700元/平米购入的三套一百平米的小户型，本来小户型在那几年的楼价都没有太大的升幅，但从2009年中开始到2010年初竟然一直没有回头的涨到4800元/平方米！！！噢！底层刚需的力量真大啊！以前来说，我就一直觉得它就像股市的ST，而且还是个楼梯房，本来只是想有个稳定的租金回报。在05年底时把这三套一百平米共投资了12万元一起装修，5年来却收回32万元租金回报，也总算差不多抵消了供楼和管理费的费用，而2010年初到年中期间，我肯定这个楼梯房涨不过5000元/平方米，于是快速地先后卖出，三套一共竟然可以赚到90多万元！这几间小户型虽然不起眼，可回报率却超高！比任何品种都要高！这确实令我又意外又惊喜！这又令我有更深刻的体会了！
在2010年初到2011年中期间也炒过二套200多平米的大户型，虽然低价购入，但一套无钱赚，一套还要亏了几万元的税，当是帮天朝打工交税。2012年初也炒过一套500多平米的复式，只用来快速炒签卖给香港人，虽然是500多方，但只赚了二十几万的微薄利润。自那笔交易后，房产越来越低迷，现在都没有玩了，将主要的精力和时间都放在炒股上了。
总体来说，炒过这么多楼房，除了有一套亏了点小钱和一套无钱赚外，每套都可以赚到了很可观的利润！也可算是分享到了中国房地产的大蛋糕吧！
在下一篇我将会谈到房产投资的方法与技巧！
& && && && && && && && && && && && && && && && && && &
& && && && && && && && && && && && && && && && && && & 未完待续！
楼主就是我○像！！！
MACD有楼主更精彩！
不愧为股市达人，顶！
房地产是，ZF吃肉，地产商喝汤，老百姓遭殃，别不信经济一旦衰退，地产泡沫立刻破掉，一定有90%投资客遭殃，和股市期货一样，高位一定有接盘的，
地产商使用的招数和股市里的坐庄原理一样，
1，低价入市，即开盘当天略低于周边市场价开盘，
2，假排队，如果开盘买的人少，找自己人排队，造成抢购迹象，
3，不厌其烦的告诉你，房子未来涨价（买涨不买跌）和买股一样
4，开盘一周后涨价，给老业主心理安慰，带来新业主，老业主会大力宣传他买的楼盘如何如何的好，因为他已经上了贼船，就像买股，谁说自己买的股坏
5，如果房子涨价每人买咋办，好办，明升暗降，（送东西），
6，房子的成本7层以下叫多层，大概600左右（不算土地），小高层12层以下，大概1200元左右（不算土地）土地成本多少你自己算，1亩600平方米，建筑面积有公示，自己查
7，管理成本大概20%，再加上资金等等成本，房地产商挣多少，房地产商老本说“我挣得都不好意思再挣了，”
8，那位问，你咋知道的，因为我曾经做过房地产策划
地产商和主力都会告诉你一句话，买吧，后边一定涨，既然涨他自己为啥不留着，难道是把发财的机会留给别人吗，
本帖最后由 0618jiarong 于
02:51 编辑
杜东光 发表于
房地产是，ZF吃肉，地产商喝汤，老百姓遭殃，别不信经济一旦衰退，地产泡沫立刻破掉，一定有90%投资客遭殃， ...
杜东光兄，你好！#bb##bb##bb#
& &杜兄好！#*19*# 我上面已经说得很清楚了！
&&因为毛利高，大家买楼其实就是等于在高位接盘，关键是
&&有人卖楼抛盘吗？如果是没有巨量抛盘，又何来会大跌呢？
&&中国房地产的真正超级主力只有2个：
&&1. 绝大部分要安居乐业的中国人
& && & 他们会卖了自己的居住的房子而路宿街头吗？（即抛盘）
& &2. 天朝
& && & 这个幕后推手的利益集团就更加不会傻到自己绞死自己吧！（即砸盘）
& && &以上二个超级主力都不做空，请问谁会有这样强大的能力做空！
& & 如没有巨大的做空动能，请问怎样会大跌呢？请开动一下脑筋！
& &&&房地产，只受供需平衡的中短期的影响，但长期来说差不多是等于银行的5年定期的利息增长！在每个大中型的年周期之际
& && &中国房地产一定会沿着一条无比巨大的上升通道不继的高歌前进！
MACD有楼主更精彩！
杜东光 发表于
地产商使用的招数和股市里的坐庄原理一样，
1，低价入市，即开盘当天略低于周边市场价开盘，
2，假排队， ...
杜东光兄，你好！#bb##bb##bb#
& &兄说的东西，我都很清楚！老百姓高价买楼，高位接货，我们大家个个都很清楚！
& && && && && && &&&我上面所讨论的话题是：
& && && && & 为什么房地产会无休止的一路上升，而不会大跌的本质原因！
& && && &请兄再细心观察和思考我所表达的本意！
本帖最后由 0618jiarong 于
15:02 编辑
杜东光 发表于
地产商和主力都会告诉你一句话，买吧，后边一定涨，既然涨他自己为啥不留着，难道是把发财的机会留给别人吗 ...
杜东光兄，你好！#bb##bb##bb#
& & 房产商的毛利很高，大家都会认同吧！
& & 后边几年确实一定会涨，但涨的速度和幅度，会比再建房所带来的效益高吗？
& & 凡事都要从“时间成本”和“效益高低”的角度来考虑问题！
楼主，你 文 革 生人吧？
大字是你的风格还是癖好
楼主老兄，您好，
1，目前房地产的价格已经透支了未来几年的价格，
2，目前的存量非常大，鬼城遍地开花
3，刚需越来越少，原因如下
（1），农村该进城的都进城了，农民能买起房的是少数，农民工在农村有房，城镇化建设会迫使他们在家乡买房，老了回乡
（2），城市里的下一代，由于几十年计划生育政策（从70年代后期开始），目前人口的年龄结构是倒金字塔型，爷爷奶奶，姥姥姥爷，父母，岳母都有自己的房，有的还不止一套，未来20年能腾出多少套房，到那时人穷的只剩房子了，看看北京，青岛，家家都是百万富翁（房子）
4，未来20年人口减少（看看民工的劳动力成本就知道），加上现在的存量，房子的价格不敢想象
没有只涨不跌的市场，房价也一样。
这届政府能使房价不跌，就是大功了
时间和价格是相互转换的！
如果能一直保持经济增长，确实是能消化价格的高位！
如果没有经济正增长作为支撑，消费增长徘徊不前，房子不涨价，但是70年的房子时间长了也是会缩水的！:#CHUHAN
卖不出去的房子，就要有人租，否则时间也会摧毁房子的！
房市确实不会只涨不跌，但是有些地方的房市如同股市里的牛股，只做横盘振荡，就继续上涨
楼主晚上好！杜老师也在啊。
个人更认同杜老师观点。
中国必须经历一次大的回调，许多问题解决之后，才会大三浪。
纵观中国78年改革开放30年辉煌历史，就是城市化和工业化推动，房地产推动的中国经济，固定资产投资和房地产成为中国经济发展两大马车。
08年巅峰状态之后是中国的回调，俗话三十年河东三十年河西！
80年代之后计划生育政策，进入当下人口红利时代结构天平在逐渐倾斜。
出口转内销，但是国民消费水品难提高，消费一直成为中国老大难问题，每年的高储蓄率本身说明问题，居民不敢消费。
房地产及其相关行业，为中国经济做出了杰出贡献！但是也产生了很多副作用，鬼城遍地开花，地方债务危机，环境卫生问题，食品安全问题，社会问题。。。
任何事物发展都有一个反复的过程，如同波浪，即使过了5浪，依然有感觉再创新高的幻想。
当下中国，问题大于成绩！得有一个修正过程，否则硬着陆代价更高！
本帖最后由 0618jiarong 于
18:38 编辑
天道2009 发表于
楼主晚上好！杜老师也在啊。
个人更认同杜老师观点。
中国必须经历一次大的回调，许多问题解决之后，才会 ...
杜东光兄，天道2009兄，你们好！#bb##bb##bb#
& & 二位贤兄好！#*19*#
& & 如果再有100个人回复，还会找出1000个理由会认为房价会大跌的！二位贤兄说的这些理由我都非常清楚，但是真正主宰楼价升升跌跌的因素是什么呢？振幅多少呢？速率多少呢？周期多长呢？二位贤兄应该知道什么叫主宰吧！
& & 在我这8年的房产投资生涯里，我不单在房产市场里用真金白银的勇于实践实战，而且更走遍了珠三角及周边外围房产市场的每一个角落，如香港，澳门，深圳，珠海，东莞，中山，广州，佛山，江门，惠州，韶关，清远，潮州，阳江，湛江，海南岛等很多的新楼盘我都去调查了解过，这些年来大概可能也走访过了几百个新楼盘吧！而且在这些年来也学习了非常多有关房地产方面的知识，也绝对比现在股票所学到的知识多出数倍，欧洲，美加，日本，亚洲四小龙，东南亚新兴经济体，澳洲，金砖四国等的房产市场也经常研究其历史走势和特征特点！总之，一句话：
& && &对比整个世界的房地产市场，中国房地产市场是很幼雏的！
& && &就只有时间才可以证明其一切的价值！燕雀安知鸿鹄之志！
& &“台上一分钟，台下十年功！”别看以为买楼很简单，每次买卖，我一定全力做足功课！在经历这8年算长也不长，算短也不短的时间里，我也终于真正悟出了房产投资的真谛！而且在金融海啸的磨练底下，更非常清楚地知道主宰房产市场真正的涨跌因素，正如股票市场中花多眼乱的千万种技术一样，真正有用的技术确实只是寥寥无几！
& & 两位贤兄说的东西都是很片面的因素，更不是主宰房产市场中涨跌的因素！在上面的论述中，我已经非常清楚地表明，无论谁用多高的价格买入房子，只要是最主体的最强大的力量没有做空，而且根本也不可能做空，则房价就会一路坚挺！也就是说，房价根本不可能会出现大跌的现象！
& & 我说的大跌，就是以跌幅超过新高的50%为界线！像股市中6124与0位构成的2分相3062一样。比如，近日某个新楼盘，开价为18000元/平方米（我通常都会有巧妙的办法至少拿到个九折的），在此，我要先强调开发商这个18000元/平方米的定价虽然在大家的眼中是不合理的，但在他们的同行中这个价格绝大数都是合理的。这是在竞争世界里面存在的普遍规律。总之，昂贵一定有昂贵的道理，便宜一定有便宜的道理！在房产的同行之间，因为存在着激烈竞争的关系，他们绝对不是乱定价的！言归正传，如果这个楼盘的价格创出了近期的新高20000元/平方米，那么我们就以这个20000为基数，当它回调20%—30%左右的位置，即的空间位置就是黄金买入机会。就算出现怎么样规模的经济危机，真不要寄望会有个10000左右或以下的数字会出现！故此，在这个巨大的上升通道中，每次回调20%—30%到通道下方就是最好的买入的机会了！
& & 楼价中长期的高低点，振幅，速率等因素，基本上是受市场中长期的供需关系直接控制的！即是，开发商调整的价格上下限振幅的波动数值，多出于因市场的供求关系的影响而调整的！
& & 敬请我们做股票和期货的同道，在房产市场中不要出现职业病，就是会认为房子如同股票一样。为什么我一开始就严重强调房子是不同于股票呢？就是因为股票可以泱泱汇流，重返源头；但是，房子就是因为具有价值和使用价值的本质属性！所以回调和跌幅都是极其有限的！就是因为价值不会轻易说跌就跌，故此，我才会得出如此之结论：
& && && && && && &购买楼房是最稳健可靠的投资渠道！
以上二个超级主力都不做空，请问谁会有这样强大的能力做空！ 如没有巨大的做空动能，请问怎样会大跌呢？
#**##**##**##**##*d1*#
一切有为法，如梦幻泡影；
如露亦如电，应作如是观。
0618jiarong 兄，你对房地产投资的论述非常精彩，让人折服！
更深一层，我想，再过十年二十年蓦然回首，我相信你又会“终于悟出投资的真谛”:#DAXIAO：原来什么都是瞎掰！
无论是坚韧挺拔的房地产，还是不堪一击的股票、期货、外汇、黄金......我希望你都把它们当作游戏一场，转瞬即过，不要较真。
天啊，传说中的神仙出现了！
pyo 发表于
一切有为法，如梦幻泡影；
如露亦如电，应作如是观。
pyo前辈，你好！#bb##bb##bb#
& & pyo前辈好！前辈高瞻远瞩，在下佩服！佩服！敬前辈#*)*#
& & 惭愧啊！因暂时未能很好地把握中国房地产市场的巨大运行周期，故暂时还以这8年所得的经验来判继中国房地产未来的运行轨迹！
& & 非常感谢pyo前辈的指导！谢谢前辈！希望前辈常来江恩版作客！#*19*#
好好辩论，:目前看房地产还元没有到着陆的时候:YM:
不看好未来十年房产的投资，前十年提前走完了，后十年慢慢熊途而已，房价是中国其他问题的key，正向你说的的，未来你列的两大因素中就会有被动做空的。。。
0618jiarong 兄， 我觉得我们房地产必然破灭。 比如黄金现在被全世界人认为是保值的货币，房地产被中国人认为是保值的货币。其实他们都是万物中的一种，都会有自己的沉浮周期。 纵观美元，3~4年后必然走强， 黄金几年后也会步入慢慢熊途。 那么中国的房地产呢？ 呵呵 仔细想一想就可以知道了。&&这些在美国和日本都已经发生过， 天下没有不一样的事情，只是这次轮到我们了。
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