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你可能喜欢程家龙：城市更新4.0时代 更强调智能、高效、可持续
深圳作为面积最小但经济增速最快的一线城市，1997平方公里居住了超过1800万的常住人口，深圳发展面临严峻的土地稀缺问题，而通过城市更新腾挪发展空间成为城市发展重中之重。
据戴德梁行统计数据显示，深圳大部分城市更新项目聚焦在龙岗、宝安、光明、龙华等区域，拆除重建超过17.5平方公里，会释放18%的空间，约810万平方米，着眼十年，每年有80万平方米进入市场。
戴德梁行认为，伴随着中国大中城市过去30年的高速发展，城市更新迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新4.0时代。在新的形势之下，如何面对城市更新带来的新机遇也成为了众多网友关注的话题。
对此，搜狐焦点网邀请到戴德梁行大中华区副总裁，华南及华西区董事总经理程家龙做客搜狐焦点《风云对话》栏目，畅聊城市更新4.0时代的痛点与机遇。
▲戴德梁行大中华区副总裁，华南及华西区董事总经理程家龙
城市更新4.0时代：产业更强、城市更新、人民更好
城市更新4.0时代究竟指什么？程家龙给出了自己的定义。他表示，目前的城市更新经过几代变迁，已经发展到要更加关注产城人的融合，总结为三句话就是：产业更强、城市更新、人民更好。实际核心是从产业开始，把产业做得更好、更强，带动经济的发展，城市也会焕然一新，居民生活水准提升，除了有住的空间，也有活动空间，产业发展、经济发展带来经济效益的提升，人民生活更好。
除此之外，4.0时代的城市更新更讲究社会潮流。程家龙补充道，比如现在要把制度的东西注入新的房地产中间——建筑物越来越智能化，要求越来越高，这是一方面。二是在发展中如何提高效率，高效发展。三是更多的强调生态，强调社会的可持续发展。城市更新4.0更加强调智能、高效、可持续发展，全面考虑产城人融合的城市发展理念。
深圳城市更新“敢为人先” 政府监管及市场运作较先进
事实上，深圳作为“创新之都”，经济增速发展较好，经济活跃度位居全国第一，法制建设也非常灵活，在城市更新方面也走在全国的前列。对此，程家龙认为，深圳城市更新在政府监管、市场运作方面是比较先进的。
首先政府会发现城市更新面临的问题，因此非常重视城市更新制度的建设，这一点是全国领先的。“我们持续不断地修正政策，使城市更新有了政策的保障，保障居民、开发者、参与者等各方利益，同时保障城市发展，甚至考虑到产城人的融合，政策体系很完善。”程家龙表示，另一方面，多个参与方当中，政府的主导和市场的运作相结合，政府制定政策，同时也发挥监管作用，充分调动城市更新各方的积极性，使参与的居民、开发商、投资者都能获得相对的利益。这样一来，未来城市更新水平更高，对各方都有利。
另一方面，深圳在城市更新方面加强倡导公共的利益。比如对保障房配建规定的比较全，甚至细到配建类型、配建比例、建设规模，包括对公共服务设施的要求等，在城市更新单元规划中都予以了明确，这样才能真正保证产城人的融合，才促进城市的发展，也促进城市更新项目能力顺利发展。
▲搜狐焦点网记者与程总交谈中
新形势下：开发商应看重长远利益 适当超前规划
其实在去年，城市更新项目就已经成为深圳新房成交的主力，占据了成交面积的一半以上。可以预计未来深圳城市更新将成为深圳开发商的主战场，也将成为深圳购房者的主要选择，同时还将成为深圳众多企业家办公的重要选址。三方将分别受到何种影响，并且应该如何应对？程家龙也给出了独到的建议。
首先对于开发商来说，程家龙表示，新的城市更新4.0时代下，开发商关注到短期经济利益的同时，也要考虑自己公司的战略发展。“现在开发商拿地越来越难，不可能每年都靠拿地销售，卖完之后就什么也没有了。”程家龙认为，开发商应该掌握一些优质资产。这样不仅可以长期经营，为公司带来长期收益，也符合公司可持续发展的理念。而长期稳定的现金流，也是经济效益提升的一种表现。
因此，他建议开发商在前期规划就要更多的研究和思考，充分利用咨询机构、规划专家的意见，尤其是工改工项目，必须充分考察周边的交通、环境、产业植入、龙头企业以及所在区域的产业导向和发展方向。通过调研，对项目有初步的定位，也有了主要目标和产业客户定位以后，在这基础上再去做规划。程家龙指出，“规划必须适当超前，符合可持续发展和生态理念，并植入一些高科技的东西。所以开发商必须要有运用更多专业的力量，进行全面考量。”
购房者应全面综合考量 企业家应注意周边产业基础
而对于广大购房者来说，程家龙表示，城市更新项目的优势在于现在很多城市更新项目都是大型综合体项目，加之其本身处于较好的位置，整个片区规划较好，周边配套较多。“如果交通考虑的比较周全，又在轨道线旁边，出行方便，环境也可以，这样的物业就是非常好的选择。”
而对于购买此类房产需要注意的问题，程家龙也给出意见。他认为，对于老百姓来说，购房要考虑的因素是多方面的。“我们更多是建议普通购房者买房沿着轨道线走，上班、生活更为方便。此外，必须考虑到配套，包括学校、生活、商业氛围、超市等等。
值得一提的是，未来城市更新所提供的将不单纯是目前所看到的商业、办公或居住空间，而是产业空间。到2020年深圳城市更新中，产业用地的比例将超过50%。
所以，对于企业家来说，程家龙建议他们考虑项目周边的产业基础。“产业不是无中生有，在原有产业基础上培育发展，相对比较容易一点。”此外，还需考虑跟周边产业的关系。最后，要符合一个区的产业发展方向，如果基本上跟这个相配合的话，就能找准自己的产业发展方向，未来的产业运营相对就会比较有利，招商方面不会太难。
城市更新将更制度化、透明化、市场化 新兴产业蕴含发展先机
谈及未来城市更新的趋势和方向，程家龙认为，4.0时代就代表了这个趋势。而在未来，城市更新将更加制度化、透明化、市场化，效率会更加增强。
面对新形势下的城市更新，程家龙也提出了几个建议。首先，他希望有更多的专业力量参与其中，能够为项目提供很多建设性建议，保障项目顺利发展。此外，他认为必须考虑新型产业，比如新科技、互联网+、互联网金融等等，在其中找到突破的发展先机，并且用前瞻性的规划，将新型产业植入到城市更新项目中来。
其次，程家龙建议一些已有较多资产和土地的企业，及早发现、整合，将这些土地盘活梳理。对企业来说，不但盘活了资产，经济效益也会明显提升。
最后，程家龙强调道，城市更新中要非常注意促进环境和社区的发展，总体来讲还是要建立生态的城市、高科技城市，符合未来城市发展的城市。
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今日搜狐热点起源/城市更新
虽然更新改造几乎伴随着城市发展的全过程．但是现代意义上大规模的城市更新运动(urban renevva)则是始于1960年代1 970年代的美国。当时的更新是面对高速城市化后由于种族宗教收入等差异而造成的居住分化与社会冲突问题．以清除贫民窟为目标。由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收．然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新’。虽然城市更新综合了改善居住、整治环境振兴经济等目标．较以往单纯以优化城市布局改善基础设施为主的“旧城改造”涵盖了更多更广的内容但是其所引发的社会问题却相当多．特别是对于有色人种和贫穷社区的拆迁显然有失公平．因而受到社会严厉批评而不得不终止。1980年代后．美国的大规模城市更新已经停止，总体上进入了谨慎的．渐进的脱社区邻里更新为主要形式的小规模再开发阶段。所谓的城市土地再利用(land reuse)则是对于小块土地或建筑物重新调整用途(例如将工业区、码头区转变为商业区等)，往往并不牵涉到大规模的街区(特别是居住用地)调整，例如波士顿的昆西市场(LJ ncy m甘ket)改造。在最早的工业化国家英国，城市更新的任务更加突出也更倾向于使用城市再生(urban regene，atm)这个字眼，其表征的意义已经不只是城市物质环境的改善．而有更广泛的社会与经济复兴意义。
历史/城市更新
第二次世界大战后，西方国家一些大城市中心地区的人口和工业出现了向郊区迁移的趋势。原来的中心区开始“衰落”——税收下降，房屋和设施失修，就业岗位减少，经济萧条，社会治安和生活环境趋于恶化。面对这种整体性的城市问题，西方许多国家纷纷兴起了一场城市更新运动。
调查内容/城市更新
城市更新的调查内容一般包括建筑物调查、土地使用调查、人口调查、交通调查、公共服务设施调查、环境设施调查、市政设施调查、环境卫生调查、社区关系调查和空间场所调查等十个方面，当然，也包括历史、气象、地形地貌和工程地质方面的内容。
更新方式/城市更新
城市更新的方式可分为再开发（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保护（conservation）三种。再开发再开发的对象是指建筑物，公共服务设施市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式，使其重新适应当前城市生活的要求。这种不适应，不仅降低了居民的生活品质，甚至会阻碍正常的经济活动和城市的进一步发展。因而，必须拆除原有的建筑物，并对整个地区重新考虑合理的使用方案。建筑物的通途和规模、公共活动空间的保留或设置、街道的拓宽或新建、停车场地的设置以及城市空间景观等，都应在旧区改建规划中统一考虑。应对现状作充分的基础调查，包括该地区自身的情况以及相邻地区的情况。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。整治改善整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。对整治改善地区也必须做详细的调查和分析，大致可细分为以下三种情况：（1）若建筑物经维修、改善和更新设备后，尚可在相当长的时期内继续使用的，则应对建筑物进行不同程度的改建。（2）若建筑物经维修、改善和更新设备后仍无法使用，或建筑物密度过大，土地或建筑物的使用不当，或因土地或建筑物的使用不当而造成交通混乱、停车场不足、通行受到影响等情况时，则应对造成上述各种问题的原因通过各种方式予以解决，如拆除部分建筑物，改变建筑和土地的用途等。（3）若该地区的主要问题是公共服务设施的缺乏或布局不当时，则应增加或重新调整公共服务设施的配置与布局。整治改善的方式比重建需要的时间短，也可减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了全面改善旧城地区的生活居住环境。保护保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。保护是社会结构变化最小、环境能耗最低的“更新”方式，也是一种预防性的措施，适用于历史城市和历史城区。历史地区保护更多关心的是外部环境，强调保护延续地区居民的生活。所以要保护好历史城区的传统风貌和整体环境，保护真实历史遗存。要鼓励居民积极参与，建设和改善地段内的基础设施，改善居民住房条件，以适应现代化生活的需要。保护除对物质形态环境进行改善之外，还应就限制建筑密度、人口密度、建筑物用途及其合理分配和布局等提出具体的规定。以上虽然可以将更新的方式分为三类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。
与城市历史文化遗产保护/城市更新
城市更新城市更新和城市历史文化遗产保护面对的都是已建成的城市地区，因此两者之间存在着必然的联系。无论是在需要保护的地区还是在需要更新的地区，都同时面临保护与更新两方面的问题。差别只是，在保护地区中，需要受到保护的东西所占的比重较大，而在更新地区，需要更新的东西占了绝大多数。但是，它们的目标都是为了通过塑造一个富有特色的城市形象，通过改善城市的生活品质，去实现适应并促进城市持续发展的共同目标。
中西方对城市更新概念的理解/城市更新
基于西方城市更新的历史和经验，在1980年代初期，陈占祥把城市更新主要定义为城市“新陈代谢”的过程。在这一过程中，更新途径涉及多方面，既有推倒重来的重建，也有对历史街区的保护和旧建筑的修复等。当中国城市经历了1980年代的飞速发展后，很多城市问题开始显现，譬如历史街区的特色与地方文化在城市改造中的快速消失。吴良镛从城市的“保护与发展”角度，在1990年代初提出了城市“有机更新”的概念。值得注意的是，它是针对城市历史环境的更新，但这个概念比较强调城市物质环境，而对与其相关的经济、社会、文化等方面涉及较少。进入2000年以来，学者们开始注重城市建设的综合性与整体性，很多文章也给出对“城市更新”新的理解，譬如：张平宇的“城市再生”、吴晨的“城市复兴”、于今的“城市更新”等(李伦亮，2004;李瑞，冰河，2006;吴良镛，2005;于今，2007;张更立，2004;张平宇，2004)。这种现象一方面体现出当前人们对中国“城市更新”的关注，另一方面也说明人们对这一概念目前尚无统一的见解和定义。
图书/城市更新
城市更新书籍作者：于今图书出版社：国家行政学院图书品相：十品库 存 量：16 本图书售价：26.50元 图书原价：39.00元出版时间：2011-04ISBN：9《城市更新：城市发展的新里程》出版人民日报 日 第 11 版近日，于今的新着《城市更新：城市发展的新里程》由国家行政学院出版社出版，全国政协副主席、著名经济学家厉无畏为书作序。厉无畏在序中说，该书作者是近年来活跃在城市研究领域的新锐学者，本书的重要意义在于比较系统总结国内外城市更新的理论进展和具体案例，不仅在理论上，而且在具体机制上也对城市更新展开了创新研究。《城市更新：城市发展的新里程》包括：一方面是客观存在实体（建筑物等硬件）的改造;另一方面为各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软环境的延续与更新。（苑 宣）
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城市更新4.0
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（原标题：城市更新4.0）
有人说过，改变是我们生命的法则，那些只看着过去的人和现在的人，将会错过未来。
对于城市发展而言，莫不如此。37岁的年轻城市深圳，在土地资源稀缺导致存量用地开发超过增量用地之后，也早早走进城市更新的大门。如何一改过往大拆大建的粗放式改造模式，减少拆除与破坏，在新与旧之间寻求城市经济、文化、人与环境的平衡，这是深圳在城市更新4&.0时代必须面对的课题。值得关注的是，基于产业基础的提升与劳动力优势的区群与城市群的市场化分工愈加明晰，以产业发展为先导的城市更新策略或将成为深圳未来城市更新的一大重点。按照戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事及主管李伟的观点，未来工改除了前瞻性、差异化、落地性之外，更需要塑造园区空间、产业、金融与服务四个载体于一身的集成创新生态圈。02·封面报道
(原标题：城市更新4.0)
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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告别资本野蛮造城！城市更新4.0时代到来！
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（原标题：告别野蛮造城 各路资本加仓城市更新）
“一心一意谋发展，需要一定的速度，需要GDP。但是，绝不要落后的GDP，绝不要污染的GDP。”——这是电视剧《人民的名义》里“达康书记”的名言，而这句话的后半句正是中国现状的真实写照。有人曾指出，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间建成一个难以改造的旧城。这个说法虽偏激，却在某种程度上反映了深圳快速城市化过程中产生的城市更新问题。另一个重要的现实问题是，伴随着城镇化进程的加快，大量人口从农村向城市迁移。政府方面预计，到2020年中国城市人口比例将从2016年的57.4%增长到60%以上，这意味着中国将建设数以万计的新住宅以容纳不断增长的城市人口。然而，不少城市存在城市建设用地不足，土地资源紧张的现实问题。另一面却是，城市里还有大量的土地被闲置，被浪费，利用率不高或使用不当。特别是商业地产库存大，亟待调整和盘活。盘活市场存量而非外延扩张增量，成为当前新形势下城市更新主要方向。而对于房企而言，摆在其面前的是一个行业重新洗牌的新机遇。“改善居住，整治环境，土地再利用，既是城市更新的三大任务，也是实现五大发展理念，深化供给侧结构性改革的具体体现。城市更新需要投入大量资金，一定的杠杆是需要的，但杠杆过大就会积累风险，甚至引起系统性的金融风险。所以要通过金融创新，探索新的融资方式，使更多沉淀的资源资产发挥作用。”中国房地产业协会会长、住建部前副部长刘志峰在戴德梁行“城市更新4.0”论坛暨《城市更新4.0——迈向卓越的全球城市》白皮书发布会上表示。城市更新4.0时代到来其实早在10多年前，城市更新问题就被关注。最早面临城市更新问题的是深圳。在上世纪90年代，以东门老街拆迁、上步工业区转型和特区内旧村改造为标志，深圳建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，城市更新成为彼时城市开发建设的热点。北京著名的798艺术区，其前身是国营电子工业联合厂，成立于20世纪50年代。90年代中期，厂区被关闭，并逐步改造为如今的艺术社区。该项目成为城市更新、遗产保护及工业厂区可持续发展的优秀案例之一。对于中国城市20多年来的建设发展历程，戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰将之分为4个阶段：1.1978年~1992年，中国改革开放初期。这一阶段被认为是中国低层次城市更新阶段，被称为“大拆大建”阶段。这一阶段的改建工程主要是街区的全面拆除和重建。这是因为，政府面临较大经济压力，缺乏足够资金去寻找更为有效的办法；而投资者和开发商居于主导地位，对一些新的开发项目很感兴趣，这些旧的建筑物很快就被拆掉。2.1992年~2005年，邓小平南巡之后，政府财政压力仍存在，但人们越来越多关注现代商业的需求。这一阶段城市建设追求规模与数量，为来自全球以及国内企业提供高质量的工作环境。一线城市有很多商业区被开发出来。上海新天地就是这一时期由传统住房改造的商业综合体。3.2005年~2017年，城市建设从追求体量转向强调质量。顶级的办公和零售空间、高端服务式公寓和星级酒店大量发展，大量高档物业应运而生。4.2017年起，城市更新4.0阶段，强调城市的可持续发展、宜居性、经济竞争力及城市化。现在，中国部分城市已经步入城市更新4.0阶段，尤其是上海、北京、广州、深圳等一线城市，制造业正逐步被引导和迁移至那些仍在投资、税收和就业等方面存在政策红利的二三线城市。低端制造业的外迁和转移为城市重新定位提供更多机会和空间。同时，那些闲置的大型国有企业资产（如旧厂房和弃置的工业场所）和对环境造成恶劣影响的排放设施都存在巨大的改造机会。刘志峰表示，城市更新是要盘活城市闲置和低效用地，在旧与新中间寻求一种平衡，比如通过旧街区、旧民居、旧厂房、旧仓库四旧改造，将其变为现代商业、旅游休闲，文化餐饮特色街区等四新产业，也可以通过翻新改造把一些原来的商场改成常住公寓，进一步提升房地产产品的服务价值，满足新的市场需求，使之成为房地产有效供给和实际产品服务创新的新领域。“城市更新还要注重历史建筑和文化的保护。有些城市在发展现代商业时，街区的特色一改改没了，这是一种不可估量的损失。实际上，城市更新不仅仅是在物质环境的改善，也是更广泛的城市文化的复兴。”刘志峰呼吁。参与城市更新：资金和运营是难点寻找下一个市场风口，不仅是地产商，更是地产资本的聚焦点。在城市扩张边际有限的情况下，不少地产资本也将目光聚焦在城市更新方面，包括传统写字楼改造，老旧厂房改造，公寓改造等。首开、万科、富力、阳光城以及中粮等在内的房企都在着手这一业务。自去年起，富力、阳光城等房企便公开对外表示，公司已在着手进一步拓展城市更新相关业务，且已通过收购等方式获得多个城市更新项目。在北京扎根多年的新世界集团通过旧改在崇文门区域建设并持有一大批城市住宅及商业标杆建筑。同时，还参与深圳等地的旧改项目中，在深圳红星旧工业区城市更新项目中，新世界集团将开发大型综合体项目。对于品牌房企而言，城市更新不仅限于一线城市，郑州、南京等热点城市也是不少房企眼中的热土。“城市更新不是简单的拔了旧房子而盖新房子，拆了矮楼建高楼，重要的是提升城市功能，避免满足于城市视觉的表象，而忽略了内在，要以长寿命、好性能、绿色低碳为标准，把城市更新的内涵体现出来，真正体现出新时代房地产的价值。要利用互联网、大数据、智能技术展开跨界合作，提升项目的城市和品质，使城市更新项目实现可持续发展。”刘志峰表示。在城市更新改造过程中，尤其是国有资产改造，需要投入大量资金，这是第一个难点。“城市更新需要投入大量资金，一定的杠杆是需要的，但杠杆过大就会积累风险，甚至引起系统性的金融风险。所以要通过金融创新，探索新的融资方式，特别是当前商业地产库存较大，要盘活这些资产，还需要进行政府引导、市场运作、统筹规划、利益共享、公平公开的原则，使更多沉淀的资源资产发挥作用。”刘志峰建议。公私合营模式（PPP）是私人企业参与政府部门投资项目的一种方式，不仅能解决项目资金问题，还有其他很多优势，比如多个部门参与其中，PPP可以集合各方的项目经验、知识和技术，实现项目最终目标，而且政府参与其中，项目审批过程往往更加简化。房地产信托投资基金（REITs）为投资者提供具有极高流动性的房地产投资工具，同时还能提供特殊的税收优惠及高额分红，因此能为各种商业城市更新改造项目募集资本。城市更新改造后的长期运营持有，也是一个难点。正因为城市更新改造对于开发商在资金、谈判能力、专业程度和运营能力的要求上都非常高，所以城市更新改造会成为实力开发商投资蓝海，但不可能是所有企业的蓝海。“城市更新要注重前期的调查，无论是收购资产，还是改造项目，都要注重人口、交通、公共服务、生态环境和社区等场所，以及历史、气象、地形、地貌等方面的调查，鼓励居民积极参与城市更新和保护，做到改造前未雨绸缪。”刘志峰进一步建议。
本文来源：中国房地产网
责任编辑：吴晓月
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