调控加码，2年内50%房企死去！练好内功活下来的，将赢得整个春天
来源：明源地产研究院 时间： 作者：xujian
深圳降温了，许多人穿上了薄外套。遥远的北京，每天最高和最低温差，已经达到10度。
中国的楼市，因为20多城调控政策的出台，有了一些寒意。
地产人都很关心，这个冬天会持续多久？
笔者认为比较大的影响会在1年半---2年之后过去。
但这个调控小周期，是在地产行业马太效应加剧大洗牌的背景下，本轮调控会加剧这种洗牌。因为：
1、千亿房企等巨型企业，在不同城市有广泛布局，可以闪转腾挪；而中小规模房企，局限在一个或一类城市，该城市一限购，立刻陷入窘境；
2、之前许多大房企重点关注一二线城市，但限购以后为了维持规模，就会重点关注限购不那么严的城市，当地中小房企的处境可想而知。
3、央行召集各银行开会，要求强化住房信贷管理，而之前比较依赖银行的恰恰是中小房企，他们很多没有从股市债市和国际金融市场融资的能力。
2年之后，50%的房企可能会死去、被收购，而活下来的，将进入崭新的阶段。
现在中小房企的核心是两个问题：
第一个问题：怎样才能活下来？答：找到足够的现金过冬，把活下来作为战略目标，利润率作为次要目标。
第二个问题：谁能在2年后获得大发展？答：不浪费这2年时间，苦练内功的房企。
而广大地产人，需要在这2年里选好自己的东家，这关系你未来的命运。下面飙马商业地产详细说说这两个问题。
如何活下去？通过各种方式找到足够的钱！
过去几年，已经有不少中小房企老板自杀的消息传来。深层原因很多，比如企业发展跟不上形势、竞争不过外来房企等等，但最直接的原因只有一个：资金链断裂！
所以，要想活下来，第一要义就是储备足够多的钱，不被饿死。怎么找到足够多的钱，有以下一些办法：
一、改变销售策略，实现快速回款。
最好、最健康的钱，当然还是来自项目销售，不过飙马商业地产认为，这个时候的销售，与之前的牛市阶段已经完全不同，必须彻底转变销售策略，才能实现回款。
1、先出手未限购或弱限购城市的项目。
目前，三线城市不但没有受到限购政策影响，甚至还有利好，如果你所在房企前期在三线城市有布局，就应该重点关注这些项目，迅速推出。而二线城市的限购政策目前也有很大的区别，对于弱限购城市，也应该重点关注，加快推出。
2、在一二线限购城市，尽可能打造小面积低总价产品。
目前一二线限购城市，投资客已经不会轻易出手。能在现阶段买房的人，刚需可能占绝大多数，其中许多人是前期买不起房子的人，他们差的就是一点首付。
如果产品还没审批，又打算在一年半以内开盘实现快速回款，可以考虑改变产品设计，打造更多小户型。
3、有策略的降价，目标指向盈亏平衡点。
降价出货是吸引刚需的好策略，但目前是个很敏感的时期，你如果真的搞一步到位的大降价，很有可能造成恐慌，项目更难出手。所以，项目降价必须一步步来，每一步都做到位。下面是世联总结的6大步骤和3项注意，大家可以理解一下。
虽然是逐步来做，但你要清楚自己的战略是回款，所以，只要能回款，降价降到盈亏平衡点也是可以的。
如果是二期或者三期销售，其中最需要重点关注的，就是老业主的反应。这里面核心是两个问题：
1）在产品细节上做文章，并把这种细节放大，让老业主产生降价产品不如他们自己买到的产品的优越感，比如强调三期和二期没有可比性等等；
2）&每一次降价都有合理理由&。比如庆祝集团生日、比如回馈内部员工，等等，让老业主觉得自己的身份或买房时间不符合降价要求。
4、产品宣传点必须从文艺变成实用，因为客户心态已经变了。
之前的广告，可能会主打生活方式，或者概念，比如一些艺术气息、小资情调等等。
调控后，客户的心态已经变化，就要主打实用。比如首付30万买2房，比如坐地铁5站到达中心城区，等等。也就是说，说话要直白，不要拐弯抹角的，刚需看不懂。
5、不搞大开盘，搞多节点的小步快跑，用几个月来经营，等待客户成交。
这个阶段，就不能再搞什么大开盘了。之前搞大开盘的逻辑，是现场人很多，成交很快，根本来不及思考。
可是在限购期间，客户最大的特点就是犹豫，如果力推一次成交，最终的结果就是成交率很低。
这个时候，既然客户要比较，要看，就要给他思考的时间。
不搞大开盘不等于不搞活动，而是要多搞活动，搞小活动，以几个月为成交周期，来经营客户，等待客户成交。
二、出售非战略项目，力保战略项目。
如果通过上面的一般性策略，不能获得足够的现金，就只有壮士断腕，出售一些项目了。
笔者知道，房企拿下的每一块地背后，都有大量的心血。但在这种时候，老板要想明白，企业的核心资产到底是什么？企业要保住的是核心资产，放弃别的东西。
这个时候，就需要把项目做一个区分，保住战略项目，出售非战略项目。
什么样的项目是必须保住的战略项目？&
1、第一次进入某个战略区域的项目。
比如，公司以前在三线，第一次进入某二线城市，而且2年后也打算在二线发展，这样的项目就不能出售。
2、创新产品线的项目。
公司以前都是做刚需，第一次做改善，这样的标杆项目也不能出售。
3、投入巨大，占用了公司绝大部分资源的项目。
如果公司有20%以上的资源投入了同一个项目，也就最好不要撤出了，因为你当初投入这个项目的时候，肯定是从公司战略级别考虑的。
什么样的项目是可以舍弃的项目？&
1、规模很小的项目；2、重复过往成功的项目。
三、引入股东，进行战略合作。
你没有钱，但其实市场上热钱很多，其他行业的大佬、保险业界的巨头，等等，都有很多钱。
如果你能说服对方，现在的投资能带来未来的巨大收益，并且把2年后收益的很大一部分让渡给对方，对方就可能给你投资，你就能度过现在的难关。
四、创新融资，找来人才，争取把资产变现。
地产商手中几乎都握有大量的固定资产，土地、住宅、商业地产等等。
而很多地产商过去一直比较保守，依赖开发贷、民间借贷，没尝试过金融创新。
实际上，这些资产都可以打包，或内保外贷，或变成金融产品，最终变成现金，其过程也没有想象中那么复杂，找几个金融人才就足够了。
不能让2年白白度过，必须让时间产生价值
武侠小说里，经常有这样的情节：主角被困在谷底或者山洞中，却偶然发现武林秘籍，于是修炼，多年后出山，就能一统江湖。
现在的情况有些类似。有的房企短期可能不需要过去那么多人了，有的房企工作重心发生了彻底的变化。这2年正是苦练内功的好时候，一些之前不重视的业务，现在可以重视起来，一些之前忙着挣钱没空尝试的事情，现在可以尝试。具体来说，苦练内功可以从以下三方面着手。
一、针对即将到来的存量房时代，尝试租金、服务赚钱。
地产将进入存量房时代，这个毋庸置疑。只是，之前因为卖房还能赚钱，大家的心思很多不在这上面。现在既然卖房赚钱艰难了，反正利润损失也不大，就可以尝试下别的了。
1、做公寓、度假、创客空间&&靠租金赚钱。
现在90后不买房，或者买不起房，但是不等于他们不需要住房。如果把存量房改造成适合他们居住的公寓，既可以获取现金流，又开创了企业新的赢利模式。
而把住宅改造成度假式酒店，也是一个办法，实在没有客源可以直接和途家等网站合作。
商业办公地产，实在不好租，可以借现在的万众创业的东风，搞成创客空间、体验式商业之类的新产品。现在利润本来也没多少，就尝试一下，失败损失也不会太大。而且，尝试为以后积累了经验，是有意义的。
2、靠服务赚钱。
社区O2O，去年很火，今年热点似乎过去了。核心在于有一批平台倒掉了。但这实际上并不是因为这个模式不行，而是这些平台一开始就想错了，想先烧钱吸引一批客户，然后再赚钱。但O2O是一种消费习惯，而且有线下成本，如果一开始就不赚钱，很可能到最后还是不赚钱，必须一开始就找到赢利模式，哪怕一单赚一毛钱，未来也有可能成功。地产商手里有客户资源，现在可以抽点精兵强将来搞这个。
社区、园区、供应链金融服务，因为地产商掌握了客户的核心信息，可以授信，所以，做起来更容易成功。
还有一些基础服务，也可以转化为赢利模式。
二、向地产生态链延伸，找到新的盈利模式。
地产和100多个行业相关，有了移动互联网之后，很多过去必经的中间环节被填平，地产也就有了直接+相关行业的机会。
地产生态链上的东西很多，地产+医疗、地产+教育、地产+养老，等等等等。过去房子好卖，这些新业务往往在房企内部不受重视。
但现在你会发现，医疗、教育、养老，比起买房来，更是有现金流的绝对的刚需。如果重视，2年之后，房企有了某一方面的专业，就会拥有强大的竞争力。
三、继续精研地产专业，组织内部变革，研发新的产品线。
以前怕影响企业快速发展，内部组织有时候不敢大动，但问题谁心里都清楚，现在可以慢一点的时候，内部组织的扁平化啥的，都可以开始了。
2年时间，足够研发几个牛逼的产品线，比如没有做过豪宅的，可以用2年时间打造一个超级豪宅啊，只要产品做得好，2年后即使市场没那么好，也会卖的好。因为对富豪来说，游艇飞机之类才是改善，而豪宅本身就是一种刚需。这样这2年时间也有转化成收益了。
北风起，大雪飞，茫茫雪原上，一切都被覆盖，然而雪下面藏着无数的生机和活力。
春天来临，冰雪融化。你会发现，脆弱的植物已经死亡，坚强的植物却更加茁壮，他们以极少的数量拥有了整个原野。阳光普照下，他们会开出美丽的花朵，他们会拥有整个春天。
文章来源：明源地产研究院
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【党风廉政建设】勤修外功树形象、苦练内功转作风，霞峰镇全面推进党风廉政建设社会评价工作
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自党风廉政建设工作开展以来，霞峰镇党委坚决贯彻从严治党的要求，切实履行落实党风廉政建设职责，始终坚持经济社会建设和反腐倡廉工作“两手抓、两手硬”，将党风廉政建设纳入到整体工作格局中，大力加强纪律建设、作风建设和反腐倡廉建设。同时勤修外功、苦练内功，认真做好了2014年党风廉政建设社会评价工作。勤修外功树形象抓东（动）风。霞峰镇党委高度重视党风廉政建设社会评价工作，6月3日组织全体镇村干部、镇直单位负责人召开党风廉政建设社会评价工作动员大会，会议传达了上级会议精神，提出了我镇党风廉政建设社会评价工作要求，全面铺开党风廉政建设的宣传工作。紧接着镇村居驻村领导分别在各自组织召开了动员大会，布置工作，动员全体党员干部，集中精力投入到展党风廉政建设社会评价宣传工作中，各基层站所召开动员会议，将县、镇会议精神传达到每一个干部职工。重西(细)风。为做好党风廉政建设社会评价工作，我镇细化分工、明确责任，齐力做好党风廉政建设社会评价工作借第二批党的群众路线教育实践活动“回头看”阶段的东风，开展“入户、进企、访代表”社会评价宣传工作。全体镇村干部纷纷走进群众中，发放《党风廉政建设宣传大纲》，宣传我镇党风廉政建设成果；宣传部门在镇辖区内悬挂横幅14条，书写标语26条，同时我镇广播宣传系统每天三个时段宣传党风廉政建设社会评价工作；镇人大主席团走访人大、政协代表，建设了霞峰镇人大工作微信群，将社会评价工作宣传到每位人大、政协代表；镇分管企业领导深入到镇各个企业中，与企业老总、员工代表，开展面对面座谈。
苦练内功转作风解南（难）风。习总书记说“打铁需要自身硬”，要想群众对我镇党风廉政建设评价得到满意的答复，我们必须在工作中做到让群众满意。霞峰镇通过“五个一”，即一个新场所、一台饮水机、一个意见箱、一台指模机、一个微平台，全面转变干部“庸懒散拖”的作风，解决群众“三难”问题即“门难进、脸难看、事难办”。一个新场所。为了给群众提供更加优质的服务，改善原便民服务中心“脏、挤、乱”的局面。一台饮水机。在便民大厅放置一台饮水机，方便群众随时取用水，给群众提供优质服务。一个意见箱。便民服务中心增设了意见箱，搭建与群众交流平台，至意见箱开放以来，共收到意见13件，答复问题8件。一台指模机。便民服务中心的窗口单位，实行“AB”岗制度，确保每个窗口单位上班时间无缺岗现象，建立长效的奖惩机制，从根本上转变干部“庸懒散拖”的作风，及时为群众提供优质服务。一个微平台。自微讯霞峰便民通道开通以来，得到来广大群众的信任，特别是青年群体，纷纷通过微平台反映群众需求，镇工作人员也及时将反馈给领导，及时给群众回复。避北（惫）风。党风廉政建设社会评价工作不是一朝一夕的，而是一项长期性的工作任务。要全镇动员和集中推进活动为契机，不断创新工作模式，形成长效管理机制，群策群力，常抓不懈，一抓到底，不断推动党风廉政建设和反腐倡廉工作，加强社会治理，转变干部作风，促进科学发展。
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