& 楼下249，楼上251
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《楼下249，楼上251》最新章节列表&p&&b&转自：21世纪经济观察报&/b&&/p&&p&中国已步入高质量发展阶段， 虽然对GDP的考核趋于淡化，但是这个指标仍很关键。GDP达到1万亿元，被认为是衡量一个城市经济活跃度的重要指标。&/p&&p&　　据21世纪经济报道1月17日报道，分析师通过对2017年中国城市GDP总量进行计算，发现在2016年“万亿GDP俱乐部”12名成员的基础上，长沙和无锡成为新晋者。&/p&&p&　　分析师预测， 2018年、2019年左右，佛山、宁波等五座城市有望加入“万亿GDP俱乐部”。同时，随着广州和深圳GDP双双破两万亿，中国已经有4座城市GDP迈上一个更高台阶。&/p&&p&　　中国GDP突破万亿的城市，其真正的竞争力如何，哪些城市正在崛起？&/p&&p&&b&　19城入围“万亿俱乐部”&/b&&/p&&p&　　分析师将中国主要城市划分为三个档次，即GDP两万亿城市、GDP万亿城市和GDP准万亿城市。&/p&&p&　　此前，中国GDP达到两万亿的城市仅上海和北京。随着2017年经济数据的陆续公布，广东省的广州市和深圳市，双双新晋“两万亿俱乐部”。按照目前的增速，21世纪经济研究院分析师认为，天津、重庆有望在2018年末以前GDP达到两万亿，苏州市则有望在2019年末，成为中国第7个GDP两万亿城市。&/p&&p&　　截至2017年末，国内“GDP万亿俱乐部”成员已扩大至14座城市。此外，还有5座城市被列为“观察者”名单，这意味着这些城市的GDP有望在两年内突破万亿元。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a7cccb34a27cff0a270a6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&636& data-rawheight=&1460& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&636& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a7cccb34a27cff0a270a6_r.jpg&&&/figure&&p&　　图源：21世纪经济报道&/p&&p&　　从“GDP万亿俱乐部”及准万亿城市所属的省份看，19座城市中，广东省有三城上榜，即GDP破两万亿的广州、深圳，以及准万亿城市佛山。浙江省有杭州、宁波入围。江苏省进入榜单的包括南京、苏州、无锡。在东北地区，辽宁省的大连、沈阳有望在两年内实现GDP万亿突破。&/p&&p&　　从所属区域看，GDP万亿以上及准万亿城市，主要集中于中东部地区，尤其是以珠三角和长三角为主，西部地区仅成都和重庆两地上榜。21世纪经济研究院分析师认为，这一现象与中国经济发展趋势相关，从沿海地区到内陆地区，城市发展水平呈梯度状态。&/p&&p&　　在中东部地区，GDP突破万亿的城市，不再局限于一线城市，无锡、青岛、长沙等二线城市，其经济总量也在近两年先后突破万亿元。&/p&&p&　　分析师认为，这不仅表明了这些城市有着超强的经济活力，也说明中东部地区的经济，正在由“一城独大”局面，逐步到“多点多极”整体强大的方向发展。&/p&&p&　　西部地区成都和重庆GDP突破万亿的时间较早，这表明在西部大开发战略推动的18年内，成都和重庆两地已经率先“富裕起来”，但西部地区的整体经济活跃度仍有待加强。&/p&&p&&b&　　北京上市公司市值独大&/b&&/p&&p&　　除了GDP外，分析师对这些城市上市公司的两项主要数据进行统计分析——上市公司数量及总市值。这两项数据主要反映了这些城市在商业以及资本市场上的实力，也可以反映其经济实力、营商环境。&/p&&p&　　19座城市中，上市公司数量达到300家以上的城市只有北京和上海，尽管后者占据了数量上的优势，但北京上市公司的总市值17.85万亿元，明显超出上海的5.978万亿元。更震撼的是，北京上市公司总市值相当于其余18座城市上市公司市值总和的2/3以上。&/p&&p&　　分析师注意到，北京在资本市场中的主要优势是聚集了大量的央企总部和国有银行总部。A股市值前十名公司大部分都位于北京，市值过万亿的上市公司有五家，包括中国石油、工商银行、农业银行、建设银行、中国银行。&/p&&p&　　在“GDP两万亿俱乐部”中，除北京外，仅深圳市有一家公司市值突破万亿，即市值达到13833亿元的中国平安。上海没有过万亿的上市公司，市值最高的是交通银行，市值4315亿元。广州市值最高的是保利地产，1969亿元。&/p&&p&　　19座城市中，上市公司数量在100家-300家范围内的城市有三座，分别是深圳（290家）、苏州（104家）、杭州（129家）。21世纪经济研究院分析师认为，作为中国资本创新的重镇，上述城市在资本市场上的优势，或成为这些城市经济发展的主要动力。&/p&&p&　　以1月15日收盘价计算，辖区内上市公司总市值突破万亿的有北京、上海、广州、深圳、杭州和南京。上市公司市值超过地方GDP的城市有北京、上海、深圳、杭州。&/p&&p&&b&　　哪些城市新星在崛起&/b&&/p&&p&　　从城市经济本身观察，北京、上海、广州和深圳这些一线城市已经获得了大量关注，因此本报告主要集中于上述19城中的新一线城市和二线城市。&/p&&p&　　分析师分析这些城市的经济发展脉络，是希望从中带给更多发展中的城市以启示。在19座城市中，北上广深不用说，天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州的发展阶段基本进入工业化中后期，经济结构大多数实现了较好的转型。&/p&&p&　　而南京、青岛、长沙、无锡、佛山、宁波、大连、郑州、沈阳9座城市，无论是经济总量、人口数量等都处于第二梯队，在大多数城市尚处于经济转型的过程中，这些城市的发展方式更具借鉴意义。&/p&&p&　　9座城市中，除沈阳平均房价未突破万元外，其余均突破万元，其中南京和青岛分别高于三万元和两万元。分析师认为，房价是一座城市可持续发展的重要要素，过高的房价会影响人才的流入，从而削弱城市的创新能力。&/p&&p&　　在当前的发展阶段，工业仍然是上述大部分城市的发展支撑，这些城市的工业增加值占GDP比重在40%-50%之间。其中最高的是佛山，2016年其工业增加值占GDP的比重接近53%。&/p&&p&　　分析师认为，这表明佛山是一座偏重实体经济的城市，从中国城市的发展规律看，重视工业、重视实体经济的城市，往往具有巨大的增长潜力。需要注意的是，尽管目前佛山的部分经济指标较有竞争力，但其高校数量仅有3所，在19座城市中排名靠后。&/p&&p&　　无锡市是全国第13座GDP突破万亿的城市。分析师通过对无锡市近20年的经济数据进行分析发现，无锡市GDP在该期间内，经历了年均GDP10%的高速增长后，2012年左右出现了较为明显的滞涨。随着无锡市的GDP破万亿，或意味着这座县域经济发达的东部二线城市，已经完成了经济的转型升级。&/p&&p&　　与佛山一样，宁波市在高校数量上亦偏少。分析师认为，作为一座制造业城市，自身基础人才的供给与储备不足，或将影响到佛山和宁波这两座城市后续的发展动力。&/p&&p&　　在东北经济正处于转型升级的“阵痛期”的背景下，大连和沈阳有望在最近两年内GDP突破万亿。这两座城市的经济发展方式，能否成为东北经济复苏的样本，值得关注。总体而言，上述位于新一线和二线行列的9座城市，由于其经济发展的方式、产业发展阶段、人口规模等，与大部分中小型城市接近，因此，在经济转型过程中，将是其余城市可借鉴和参考的最佳样本。&/p&
转自：21世纪经济观察报中国已步入高质量发展阶段， 虽然对GDP的考核趋于淡化，但是这个指标仍很关键。GDP达到1万亿元，被认为是衡量一个城市经济活跃度的重要指标。 据21世纪经济报道1月17日报道，分析师通过对2017年中国城市GDP总量进行计算，发现在2016…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/fae6478223_b.jpg& data-rawwidth=&840& data-rawheight=&485& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&840& data-original=&https://pic2.zhimg.com/fae6478223_r.jpg&&&/figure&&p&本文作者：Dong&br&&/p&&br&&p&军人职业化一直是一个热门话题，很多人猜测职业化会是什么样子，网上也流传了不少版本。作为军人职业化的先驱，美国在这一方面已经建立了非常成熟的体制。笔者2012年退出陆军现役，14年到美国东部某大学就读MBA。根据我个人的见闻，聊一下美国职业化的军事体制下退役军人是怎么就业的。他山之石，可以攻玉——希望我的见闻能给战友们一些启发。&/p&&br&&br&&blockquote&&p&&strong&转业：&/strong&&/p&&/blockquote&&p&美国退役军人无论是军官还是士兵，绝无可能被美国政府安排工作的，转业这一种方式肯定不存在于职业化的体制之中。转业涉及到两个问题，你愿不愿意到接收单位去，和接收单位愿不愿意接收。解决这两个问题，需要耗费大量的财力物力人力。&strong&在政府预算日益紧张的美国，转业这一安置手段现在没有将来也不会有。&/strong&&/p&&br&&br&&blockquote&&p&&strong&退休：&/strong&&/p&&/blockquote&&p&美军也有和我们很类似的地方，就是服役满20周年以后可以领取退休金和其他医疗等福利，也可以自己找一份工作但是退休金和福利不受影响。（这一点我和同班James，现役后勤官确认过）。美军的退休和我军的自主择业是非常相似的，当然也存在一些弊端就是在接近20年军龄时单位会想着办法让军官退役，不然会加重军队财务负担。一条路走到退休无论在中国和美国都是需要非凡的努力和一定的运气的。&/p&&br&&br&&blockquote&&p&&strong&复员：&/strong&&/p&&/blockquote&&p&&strong&复员绝对是美军退出现役的主流方式。&/strong&我们班一共有5名美军（两名现役后勤系统军官，一名海军情报士官会讲中文，一名退役海军陆战队上尉，一名退役的101空降师炮兵中尉Jemmy），一名以色列国防军退役上尉，和我这个解放军中尉。这是一个典型的MBA项目，退役军人通常占到整个项目5%-10%名额。相对于军人在人口中的比例，退役军人在入学是是有很大优势的。我与在五角大楼工作过的Dan聊过，士官服役十年以上，退役时只有三个月工资的退役金。也和同学Jimmy确认过，他的退役金也只有几个月工资（具体数额记得不是很清楚，但是相比我将近两年工资的复员费还是小很多）。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/f415c8cec31b_b.jpg& data-rawwidth=&1329& data-rawheight=&886& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1329& data-original=&https://pic4.zhimg.com/f415c8cec31b_r.jpg&&&/figure&&p&图：GWU校友四星上将前国务卿鲍威尔和退役军人学生在一起（来源：GW MBA）&/p&&br&&br&&p&那么，问题来了，&strong&没有政府安排工作，极少量的退役金，退役的美军们将怎样找到工作呢？&/strong&&/p&&br&&br&&p&&strong&1. 教育上的支持&/strong&&/p&&br&&p&在我申请美国商学院的时候，首页往往会有退役军人专用通道，GI.Bill和Yellow Ribbon计划会为服役三年以上的军人提供最高全额学费奖学金和部分生活补助（当然我身为共军是享受不到的）。我们班所有的退役美军都是通过这两个计划入学的，学费全免。学费9万美金，是一笔不少的开支。有一些美军在高中毕业入伍，然后再入学念本科，同样享受计划支持。GWU的本科学费在18万美金左右，基本全免。教育在美国是一种奢侈品，普通美国家庭难以支撑昂贵的教育费用。但是目前我认识的退役美军，都通过这些福利使自己接受高等教育。较高的教育水平使美军退役后有很强的竞争力。&/p&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/a2be7a9ef3a_b.jpg& data-rawwidth=&1508& data-rawheight=&757& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1508& data-original=&https://pic4.zhimg.com/a2be7a9ef3a_r.jpg&&&/figure&&p&图：Yale商学院退役军人协会2014年会长Daniel和现役人员合影（来源：Yale SOM）&/p&&br&&br&&p&&strong&2. 企业招聘的优待&/strong&&/p&&br&&p&我查看过的所有公司招聘主页都有退役军人专用通道，给予退役军人特殊照顾。我和同学Jimmy确认过，企业在招收退役军人职员时会收到税收减免优惠，具体数额不详。微软有一个Linkedin Group叫We Still Serve,有些就业机会单独提供给退役军人。退役军人招聘负责人Joe Wallis来过GWU，给所有的退役军人学生讲如何申请，还请大家吃披萨。后来我在五角大楼旁MOJO招聘会，芝加哥MBA Veteran招聘会都看到他在积极招收全职和实习的学生。整体感觉是美国企业非常愿意招聘退役军人，给予特殊照顾。14年10月一个著名投行（不确定是美林还是高盛）在芝加哥退役军人招聘会MBA Veteran上把一半的Summer Intern名额留给退役军人。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/8eb828ad3fe4e73c2ec970_b.jpg& data-rawwidth=&1399& data-rawheight=&929& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1399& data-original=&https://pic3.zhimg.com/8eb828ad3fe4e73c2ec970_r.jpg&&&/figure&&p&图：哥伦比亚特区年度海军陆战队马拉松比赛会展上GE为伤残军人筹款&/p&&br&&br&&p&&strong&3. 退役军人的团结&/strong&&/p&&br&&p&作为商学院学生，参加招聘会是非常常见的，但是感觉最好的还是在退役军人招聘专场上。参加亚特兰大NBMBA的时候，几乎都是在求HR把你的简历收下来，但是在五角大楼旁的MOJO招聘会上，HR都会主动找你要简历，然后给你名片。当然，这些HR大多也是退役军人，他们愿意招收更多的退役军人。职位高的退役军人也更愿意提拔退役军人，例如Johnson&Jhonson的CEO军人出生，他的COO也是退役军人。美国退役军官协会（MOAA-Military Officer Association of America)会通过各种方式支持转业军官就业，比如在MOAA协会内部发布工作，提供无息贷款，联系企业提供专场招聘会和通过各种方式对退役军人求职提供培训。其中一名副总监前陆军上校John D.Sims来过我们学校，专门给学生讲职业规划，简历修改和如何network，非常实用。&/p&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/7ba26e8bf0be389de6a6fd0_b.jpg& data-rawwidth=&1199& data-rawheight=&798& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1199& data-original=&https://pic3.zhimg.com/7ba26e8bf0be389de6a6fd0_r.jpg&&&/figure&&p&图：笔者在芝加哥参加MBA Veteran退役军人招聘会&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/7c2e5090890fadaf17bfd1_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&550& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/7c2e5090890fadaf17bfd1_r.jpg&&&/figure&
本文作者：Dong 军人职业化一直是一个热门话题，很多人猜测职业化会是什么样子，网上也流传了不少版本。作为军人职业化的先驱，美国在这一方面已经建立了非常成熟的体制。笔者2012年退出陆军现役，14年到美国东部某大学就读MBA。根据我个人的见闻，聊一下美…
&p&不请自来的&b&知米背单词&/b&！！！&/p&&p&首先想要先跟大家讨论一下，为啥大家都热衷于取个英文名呢？就连村口理发店都会有一个叫Tony的老师。&/p&&p&中文拼音也挺好的呀。看过下面的真实案例，你就会知道&b&有时拼音真的伤不起······&/b&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&@汉口一霸：&br&我叫何逸婷，外教叫我eating her&/blockquote&&p&&br&&/p&&blockquote&@刘-百-萬：&br&我有个同学叫胡蝶 (hu die = who die?)……你懂的，每次老师读到她的名字后面都要紧跟一句 I'm sorry.&/blockquote&&p&&br&&/p&&blockquote&@二二二白：&br&中文名诗婷 (Shi Ting)，连在一起是shiting……&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&在Quora上有一个经典的歪果仁吐槽&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6e1fa541c8e289a318ad9e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6e1fa541c8e289a318ad9e_r.jpg&&&/figure&&p&一石激起千层浪，&/p&&p&答案简直罄竹难书啊！&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-aceb51ffb00_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&274& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-aceb51ffb00_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f0c54fdfd2f03a7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&631& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&631& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f0c54fdfd2f03a7_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-658cca2d4ebe2d54623a6f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&622& data-rawheight=&622& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&622& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-658cca2d4ebe2d54623a6f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么，起英文名到底应该避免什么样的雷区？ 以上都是开胃小菜，接下来我来正式回答一下。&/p&&p&尽管其他的题主说的都很好，尤其是在angelababy这个名字上达成的共识。知米妞举双脚赞成，这种打在Word里都会被标注语法错误的名字，除非你长成那样，否则真的是找打。但是相信还是有很多同学对取个英文名这事感到头疼，一不小心还是会踩雷，这不，我来了！&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，搞清楚&b&名字是用来叫的&/b&。很多朋友取英文名字跟取网名似的，你说你走在路上，朋友喊你qq名你都没脸回头，你取个sugar当名字像话么。所以啊，取网名的时候那种追求拗口、生僻、特立独行的毛病都该改改。其实很简单，&b&你就当给自己儿子或者女儿起名字，这样去想，大体上就应该不会太奇怪&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&其次啊，取英文名字前最好&b&搞清楚这个名字的来历，代表的含义，以及它所有的特殊指代&/b&。比如Dick啊，Ball啊，Gay啊这类名字，人老外叫这个是没办法，要是你去问问，肯定大部分人都有一个悲惨的被同龄人嘲笑的记忆。温馨提醒，别往枪口上撞。还有就是知米妞自己绝对不会取的名字Johnson。你试想一下跟人打招呼，Hi，my name is John，what’s yours？你回答不回答他。&/p&&p&&br&&/p&&p&除此之外，&b&有些名字代表了特殊的年代&/b&，就好像我们的王建国，赵援朝，李开放，之类的。你说本来是想要装个逼，结果取了个别人爷爷的名字，是不是不太好。比如说Frances， Charles，George，以及Howard。这些都是清末的时候美国人就爱取的名字。到了1925年Robert和Bobby赶上来了。1935年，因为喜欢Shirley Temple，一大堆的美国姑娘叫起了Shirley。比如近期大热的美剧《惊奇物语》里面，因为是讲的上世纪八十年代的事儿，所以给角色取名也设计成了Nancy啊，Jonathan啊。说到底，名字跟潮流一样都是一波一波的，现在流行啥名字呢。&b&随着世界越来越互联有无，各民族融合进程也开始进入到新的阶段，老美们有了一大堆相当异域风情的名字，像是Sophia、Isabella、Noah、Liam、Mason&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&有些同学说了，对啊，名字嘛，不仅要好听还要有个性，我要生造个词来，别人叫Liam，我叫Liamking，okay，fine，my lord。其实这种情况还不在少数，我们常看到有同学想用自己的中文名字的发音生造个英文名出来，比如，知米妞有个朋友叫凯莉，她给自己取了个Weakly。我也不知道，老外要是看过红楼梦也许能联想到林黛玉，一般人只能是觉得她有病，还不轻。&/p&&p&&br&&/p&&p&另一个同学面包就比较极端了，她觉得中国人取什么英文名，写成拼音人又不是念不出来，再不过就是把Wang改成Wong，照顾一下，舌头比较粗的老外就行了。这里知米妞就要说了，&b&取英文名字不单单只是用来点名和收快递的，也是一种融入不同的社会文化圈子的方式&/b&，就好像去夏威夷你会穿个彩色短裤，日语盲也会说几句阿里噶多一样，入乡要随俗嘛。你要是坚持在法国餐厅里用筷子，没啥问题，但是毕竟用刀叉的时候异样的目光少点，说不定也有人敢跟你搭讪了，你说是不。其实这个逻辑也适用在学英文上，现在手机这么发达，完全可以用翻译软件出国跟人沟通啊，费这劲学什么英文啊，要知道生活里不只有柴米油盐，更多的是世故人情啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&到底怎么才能起一个好听又受欢迎的英文名呢？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&h2&1、跟着现代都市美剧取名字&/h2&&p&看了这么多年美剧，总有心仪又念念不忘的名字萦绕心头，主角光环加持，想不好听都难呀！&/p&&p&Allison：《废柴联盟》角色之一，这个名字在好多美剧里都出现过，美国人喜欢用。&/p&&p&Elena：《吸血鬼日记》女主的名字。&/p&&p&Skye：《神盾局特工》女主的名字。&/p&&p&Bonnie：《吸血鬼日记》里面那个女巫的名字。&/p&&p&Damen：《吸血鬼日记》的帅哥男主。&/p&&p&Serena: 《绯闻女孩》女主的名字。&/p&&p&Chuck：《绯闻女孩》男主的名字。&/p&&p&Charlotte: 《欲望都市》其中一位女主的名字。&/p&&p&Cristina：《实习医生格蕾》里的亚裔女医生。&/p&&p&Phil：《摩登家庭》男主角之一。&/p&&p&Eli：《傲骨贤妻》男性人物之一。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、专业取名网站 Nameberry&/b&&/p&&p&Nameberry 这类专业的取名网站，可以说是集合了世界上绝大部分合情合理的英文名字，还可以首字母搜索。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9d6e0abd273e050f0d38a7fa2f7125d7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&628& data-rawheight=&411& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&628& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9d6e0abd273e050f0d38a7fa2f7125d7_r.jpg&&&/figure&&p&该网站还通过大数据整理出了2017年最受欢迎的英文名排行榜，下面列出的便是今年最流行的前20个英文名：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9a701ea225df1951787e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&426& data-rawheight=&606& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&426& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9a701ea225df1951787e_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
不请自来的知米背单词！！！首先想要先跟大家讨论一下，为啥大家都热衷于取个英文名呢？就连村口理发店都会有一个叫Tony的老师。中文拼音也挺好的呀。看过下面的真实案例，你就会知道有时拼音真的伤不起······ @汉口一霸： 我叫何逸婷，外教叫我eatin…
&p&作为一枚PPT的重度使用者，平时也收集了不少提高PPT制作效率的“神器”，最近把整理了出来。绝大多数均可以无门槛免费使用，满满的良心软件。&/p&&p&&b&（本文包含3大插件，6大工具，N+素材网站）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d00e80dbede77bd089d7b1_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d00e80dbede77bd089d7b1_r.jpg&&&/figure&&p&1&i&.&/i&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.islide.cc/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&全能选手-iSlide（原Nordri tools）&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-425aad82b1c97e89cffe7_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-425aad82b1c97e89cffe7_r.jpg&&&/figure&&p&作为国内老牌PPT插件之一，在Nordri tools时代它就已经风靡P圈，同时也是我用的最多的一款插件。简单易用的工作界面，即使是初学者也可以轻松上手。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6b4e4b4a6fa66e489ff6d61fc0ad4ae1_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&107& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6b4e4b4a6fa66e489ff6d61fc0ad4ae1_r.jpg&&&/figure&&p&最著名的功能——PPT拼图，可以在瞬间完成PPT长图的拼接，效果如下。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c4ea77e72e45fe3dca1a2fd_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&671& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c4ea77e72e45fe3dca1a2fd_r.jpg&&&/figure&&p&后来新增的图标库，图片库，色彩库等功能，更是让诸多的专业素材网站汗颜。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f8bd14288_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f8bd14288_r.jpg&&&/figure&&p&更为方便（偷懒）的是，其中的图片/图标/配色可以一键插入到PPT当中，注册登录后就可以免费使用！对于大多数PPT轻度使用者来说，或许一个iSlide就够用了。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.papocket.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&动画爱好者福音—PA口袋动画&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-faa0ac4a5_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-faa0ac4a5_r.jpg&&&/figure&&p&某些特殊情况下，需要用PPT实现一些高质量的动画效果，这时候PPT原生的动画编辑器常常让人无话可说，而近几年兴起的PA动画就是为了解决这一问题而诞生。紧凑而强大的界面，会让热衷PPT动画的你无法自拔。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-18ebaf438ed9dd6ded3389d44dffae69_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&71& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-18ebaf438ed9dd6ded3389d44dffae69_r.jpg&&&/figure&&p&更可以一键插入动画库中的动画，视觉效果吊打ppt的预设动画，拯救动画小白。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-acf2ebfe57eb121e03744_b.jpg& data-rawwidth=&390& data-rawheight=&464& class=&content_image& width=&390&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-902bade858fd7562dce6_b.jpg& data-rawwidth=&391& data-rawheight=&210& class=&content_image& width=&391&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3.&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//oktools.xyz/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&排版/图片神器-OneKeyTools&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-dafc769a1ba0f89b6e57d92f5c7fcd32_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-dafc769a1ba0f89b6e57d92f5c7fcd32_r.jpg&&&/figure&&p&身为三大神器之一的OneKeyTools功能同样强大，相比前两者，它的排版功能尤为突出。无论是文字还是图形的排版，种类丰富强大。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b766b167c73d65ff12bb_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&77& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b766b167c73d65ff12bb_r.jpg&&&/figure&&p&在选中几个图形/文本之后，一键排版什么的不在话下。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a069ef508f7adaeb2b9283f1_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&411& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a069ef508f7adaeb2b9283f1_r.jpg&&&/figure&&p&对于图片的处理也有多种滤镜可选，如一键马赛克/图片极坐标/图片三维折叠等。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-388ec1b64eb9be5515e92bfc652f48ee_b.jpg& data-rawwidth=&675& data-rawheight=&558& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&675& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-388ec1b64eb9be5515e92bfc652f48ee_r.jpg&&&/figure&&hr&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-6ee1b6cd68f06_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-6ee1b6cd68f06_r.jpg&&&/figure&&p&1.&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//icons8.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&离线图标库-icons8（网页版/客户端）&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ad11bc17d3f5f6ec8d62c9_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ad11bc17d3f5f6ec8d62c9_r.jpg&&&/figure&&p&作为新兴的icon素材库之一，icon最吸引我的地方在它的客户端版本，图标和PPT之间可以无缝插入！&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-23b2bc64f8fa73bb595ee_b.jpg& data-rawwidth=&730& data-rawheight=&420& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&730& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-23b2bc64f8fa73bb595ee_r.jpg&&&/figure&&p&另外客户端版本拥有57000+的离线图标，连不上网的时候就靠它了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-511d66dc0c824ad82984eb2_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&455& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-511d66dc0c824ad82984eb2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2.&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.newasp.net/soft/198131.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&位图转矢量图-vector magic&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f484eb50e64bdf9c98c3b_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f484eb50e64bdf9c98c3b_r.jpg&&&/figure&&p&作为一款位图转矢量图的小工具，在找不到高清的logo/图标素材时，它的功能就显得尤为重要。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-0bbb85a97c75cfa_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&470& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-0bbb85a97c75cfa_r.jpg&&&/figure&&p&将任何不大清楚的图标素材置入Vector Magic，一键自动生成emf矢量图，导入PPT无失真！关于EMF素材的用法可以参考&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&懒人秘技！PPT矢量素材运用&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-911d033ece2c57_b.jpg& data-rawwidth=&864& data-rawheight=&605& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&864& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-911d033ece2c57_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3.&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.ispringsolutions.com/ispring-free& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&PPT转Flash/H5-iSpring&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-40adab4467_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-40adab4467_r.jpg&&&/figure&&p&在电脑上未安装Office的时候，不妨提前将PPT转换为Flash或者HTML5格式，用iSpring这款插件即可轻松实现。转换完成后，用浏览器即可打开。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-64bd3c0fae0ae2f8fe72d83_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&454& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-64bd3c0fae0ae2f8fe72d83_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&4.&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.duote.com/soft/22585.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&GIF快速录制-gifcam&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-aa7f6dc4ae42b29d93c58_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-aa7f6dc4ae42b29d93c58_r.jpg&&&/figure&&p&只有1.5MB的gifcam却拥有强大的功能，打开就是窗口栏，大小随心调整，录制输出一气呵成！（本文中的gif就是用它录制的）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cfbdfce4070cb_b.jpg& data-rawwidth=&570& data-rawheight=&318& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&570& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cfbdfce4070cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&5.&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.pptminimizer.com/chn/index.php& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&文件压缩大师-FILEminimizer&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f59969c6aef111e1a1e729_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f59969c6aef111e1a1e729_r.jpg&&&/figure&&p&在文件中有大量图片和视频的情况下，FILEminimizer可以将文件的大小进行压缩，压缩率最高可达90%。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8e0ba160fbac1e9c5c95_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&524& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8e0ba160fbac1e9c5c95_r.jpg&&&/figure&&p&示例中文件压缩后，文件大小减小27.3%，效果显著，并且文件中的图片质量也几乎未受到影响。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ecd54ba7bfc95f2e812a_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&295& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ecd54ba7bfc95f2e812a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&6.&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.cr173.com/soft/285461.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&图片无损放大-Photozoom pro&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-30f1ea5555e_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-30f1ea5555e_r.jpg&&&/figure&&p&真正意义上的无损放大图片显然不存在，但是这款插件通过不同的算法可以让图片放大后保持一定的精度，在找不到合适的图片时不妨一用。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c257a5faa3ac68fc0829ccd1ea6cc8ca_b.jpg& data-rawwidth=&1124& data-rawheight=&1007& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1124& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c257a5faa3ac68fc0829ccd1ea6cc8ca_r.jpg&&&/figure&&p&&i&原图效果&/i&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f5e70b1a22d4b09a956eff_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&499& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f5e70b1a22d4b09a956eff_r.jpg&&&/figure&&p&&i&放大后未经优化的图片&/i&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-68b9f6aec4f4f0a2cc70_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&501& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-68b9f6aec4f4f0a2cc70_r.jpg&&&/figure&&p&&i&放大后经过优化的图片&/i&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-1a767f06e25ce249ed4f1b71c4aca7fd_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-1a767f06e25ce249ed4f1b71c4aca7fd_r.jpg&&&/figure&&p&1.&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//webgradients.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&webgradients&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-a04ab6c4eeafeae_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-a04ab6c4eeafeae_r.jpg&&&/figure&&p&作为2017最火设计趋势之一的渐变，收到了无数人的青睐。本站提供了大量的渐变配色方案，提供免费的在线预览以及png下载。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-48e6ac9d2d5bc9d091e59_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&420& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-48e6ac9d2d5bc9d091e59_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2.&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//images.nasa.gov/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&NASA IMAGE&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5ccb9e16ae219abfb8bb606_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&293& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5ccb9e16ae219abfb8bb606_r.jpg&&&/figure&&p&地球，月球素材难找？在拥有美国国家航空航天局（NASA）这个网站之后，相当于拥有了无穷的星球素材库。例如搜索Earth（地球），会显示的地球图片素材。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-1f9ee6ff1bd3fd753eb3d083_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&293& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-1f9ee6ff1bd3fd753eb3d083_r.jpg&&&/figure&&p&每个图片都可以直接下载，并且最高支持约的超高分辨率，业界良心！&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f0efeb262266_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&217& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f0efeb262266_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3.&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//imagecyborg.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&imagecyborg&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ecfb4edccc38_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&357& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ecfb4edccc38_r.jpg&&&/figure&&p&在这里你可以下载任何网页的图片，只要将网页的链接粘贴过来，会自动把该页面所有图片打包下载，用户体验满分。另外，这个网站对500px也是有效的，如商用还请支持正版图片哈。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.补充的10个图片站，7个图标站，6个灵感网站，5个PPT网站。&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&PPT灵感铺子—PPT素材全搜罗&/a&&/p&&hr&&p&本文首发于知乎专栏：做生活的设计师&/p&
作为一枚PPT的重度使用者，平时也收集了不少提高PPT制作效率的“神器”，最近把整理了出来。绝大多数均可以无门槛免费使用，满满的良心软件。（本文包含3大插件，6大工具，N+素材网站）1.作为国内老牌PPT插件之一，在Nord…
&p&今早上有个回答刚刚阵亡。为防止这个回答也阵亡，我跟基友商量了下，你们想听原版语音的，可以关注公号通货朋仗，留下你们的邮箱，找周老板要一个任小米的原版语音。&/p&&p&&br&&/p&&p&PS:不用私信我要授权。版权是任小米的，如果感谢周老板熬夜一字一字打的辛苦，可以注明首发通货朋仗。&/p&&p&----------------------------------------------&/p&&p&刚刚，在8月份的时候，有一位老人做了一场内部演讲，&b&题目叫房地产可能的发展趋势&/b&。&/p&&p&他说他不要版权，也请不要说出他的名字。但是我们都知道他是谁。&/p&&p&&br&&/p&&p&那个扛着大炮，对别人说，“&b&我宁愿同你决斗，但我绝不欺骗”的人。&/b&&/p&&p&&b&他现在在专职卖小米。他的微信名叫任小米。&/b&&/p&&p&&b&下面让我们请出任小米，让他来解答大家的疑惑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&有请。&/p&&p&&br&&/p&&p&——本文首发于公号通货朋仗，我的基友周老板连夜熬着黑眼圈手打出来的。欢迎关注。友情提醒：周老板的文已经被公关，请大家及时保存此文。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。&/p&&p&&br&&/p&&p&至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，&b&这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是我说的，也可以说是汪总、毛大庆说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果客户是上帝，那就叫做市场经济。&/p&&p&&br&&/p&&p&企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/p&&p&&br&&/p&&p&所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/p&&p&&br&&/p&&p&上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&&br&&/p&&p&我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个先说说影响市场的因素是什么。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-20dfdd25b92df297bd09_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-20dfdd25b92df297bd09_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。&/p&&p&决定市场的基本制度是什么？&/p&&p&前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。&/p&&p&我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。&/p&&p&&br&&/p&&p&我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9dceaa9bca117b32868a55_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9dceaa9bca117b32868a55_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。&/p&&p&第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。&/p&&p&就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。&/p&&p&&br&&/p&&p&在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。&/p&&p&&br&&/p&&p&但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。&/p&&p&&br&&/p&&p&我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。&/p&&p&&br&&/p&&p&变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？因为他们租赁住房最多。&/p&&p&但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。&/p&&p&而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？&/p&&p&现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们想想有多少房子？&/p&&p&因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。&/p&&p&换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，&b&所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样&/b&，很低很低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。&/p&&p&你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-27f2e4a7f90dd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-27f2e4a7f90dd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-373c18ee88cb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-373c18ee88cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&你说中国的房价很高吗？我不承认。&/p&&p&因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。&/p&&p&但是地价和房价是什么关系呢？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们&b&中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价&/b&，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。&/b&如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。&/p&&p&&br&&/p&&p&除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决一行三会的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，&b&最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡&/b&，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，&b&我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。&b&平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。&/b&这就是我们现在出现的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-87f8dc2e56d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-87f8dc2e56d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，政府不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cbee78d9960dcd1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cbee78d9960dcd1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。&/p&&p&&br&&/p&&p&这两个概念你们不要搞错了。&/p&&p&于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。&br&&/p&&p&去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-59f0c18ea8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-59f0c18ea8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。&/p&&p&而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。&/b&需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。&/p&&p&为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。&b&你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-873001abecc143e48ba11_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&482& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-873001abecc143e48ba11_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？&/p&&p&第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会买黄金啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。&/p&&p&&br&&/p&&p&资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。&/p&&p&但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么不变的部分是什么呢？&/p&&p&第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以&b&通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。&/p&&p&所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？&/p&&p&我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。&/p&&p&你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。&/p&&p&&br&&/p&&p&我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d0c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d0c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。&/p&&p&&br&&/p&&p&可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。&/p&&p&&br&&/p&&p&在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看看人口。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-094d73fe13aac433f51e61_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-094d73fe13aac433f51e61_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。&/p&&p&&br&&/p&&p&哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-7a162fdb933363bdf26600a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-7a162fdb933363bdf26600a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口，所以&b&那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。&/b&&/p&&p&而}