从300亿战投再看恒大“负债”误区_新浪财经_新浪网
　　中国恒大于1月2日晚间发布公告，全资子公司凯隆置业及恒大地产与八个投资方订立协议，上述投资方共向恒大地产出资300亿，以取得恒大地产合计13.16%股份。
　　分析认为，恒大此次获得市场认可，成功引战300亿，不仅为其顺利回A扫清道路，还将带来负债水平显著下降。
　　引战事件回顾
　　公告显示，在8家投资方中，中信聚恒、广田投资、深圳华建三家分别认购50亿元，各占扩股后总股本2.19%；中融鼎兴、、睿灿投资、深圳美投、广东唯美五家分别认购30亿元，各占1.32%。
　　据了解，恒大本次引进战投对象均是实力雄厚的投资机构或行业龙头企业。公告表示，自公司开展引战工作以来，市场反应热烈，恒大最终决定选择公告所述投资者作为引战的第一批投资者。
　　此前，在深深房发布《关于重组上市的合作协议》公告中，恒大公布的最初引进战投的计划金额是300亿元。首轮引战完成后，凯隆置业仍持有高达86.84%股份，为进一步引入投资者留下空间。鉴于首轮引战获市场高度认可，预计未来引战将更为顺利。
　　万房投资首席执行官傅硕分析认为，按照香港上市规则规定，只要引进战略投资的规模不超过中国恒大市值的75%（450亿元），便不需要通过股东大会等复杂的审批程序，因为A股上市时间要求很紧，预计恒大不会突破75%上限，次轮最大引战规模不会超过150亿。
　　负债率大幅降至行业水平
　　有机构分析师分析认为，新投资者的引入，将直接带来恒大负债水平大幅下降。以2016年中期业绩报告数据模拟测算，净负债率将下降至行业平均水平。
　　数据显示，截至日，中国恒大总借款为3812亿，现金余额为2120亿，净资产为1820亿，净负债率为92.97%。“以此测算，引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿，净资产增加300亿至2120亿，相应净负债率将降至约65%的行业平均水平。”上述机构分析师表示。
　　中信建投最新研报也指出，此次战投的引入有助于继续改善恒大相对较高的负债率，如果考虑到本次引入的300亿战略投资，其净负债率将降至66%。
　　再认识房企“高负债”问题
　　业内人士表示，长期以来，房企高负债一直为市场诟病。传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。恒大此次顺利引战，表明机构投资者高度认可房企投资价值。
　　专家介绍，根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。与传统工业企业不同，我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。但对房企来说，房企从预售到交付时间长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债，反映在财务报表中负债水平相对较高。
　　对于上述问题，万达集团董事长王健林最近也公开表示，房地产行业杠杆率较高有其特殊性，房地产的预售即销售收入也算作负债，只有等拿到竣工证后才能转为收入，因此报表显示负债水平相对较高。
　　以中国恒大为例，截至日，其总资产为9999.2亿，总负债为8178亿，资产负债率为81.8%，剔除预收账款1190亿元后资产负债率为69.8%。
　　“预售款还带来房企负债率虚高，不能真实反映企业投资价值，销售规模越大，负债越高，因此应该重新认识房企高负债问题。机构投资者早已深刻认识到了这一点，这也是恒大成功引战的重要因素。”上述专家表示。
责任编辑：牟爽 ST005恒大为何能迅速引入300亿战投
中国资本证券网
继拿下全年销售榜“一哥”之位后，恒大在回归A股的道路上也迈出了重要一步。1月2日晚间，中国恒大发布公告，其全资附属公司恒大地产成功引入中信、中融、华建、山东高速、深圳广田等8家知名企业，入股金额300亿元，占其扩大后股本约13.16%。其中，深圳广田、中信、华建的认购金额均为50亿元，另外5家则平分了剩余的150亿元。对此，有业内人士指出，“之所以大家认购踊跃，应该说还是恒大这家公司本身实力过硬。此外，对于强者恒强的房地产行业来说，恒大、万科、碧桂园这样的第一梯队公司，领先优势会越来越大，一旦出现难得的投资机会，相关机构肯定希望自己能够搭上这趟顺风车”。战略投资者缘何看中恒大？就在刚刚过去的2016年，恒大完成了对万科的超越。根据中国指数研究院统计的数据，恒大2016年的销售额达到3810亿元，超过第二名万科190亿元，领先第三名碧桂园720亿元，独占榜首。同时，3810亿元的销售业绩也刷新了房企的全年销售纪录。而在2009年上市时，恒大全年的合约销售额仅是303亿元，7年时间，其年均销售额的复合增长率高达43.6%。当然，对投资者而言，上市公司的利润指标更为重要。虽然恒大的最新利润情况尚需待2016年年报公布，但从截至2015年的最近一期全年业绩看，还是可以比较清晰的了解到相关数据的趋势脉络。这其中，恒大核心净利润从2009年的2.9亿元，增至2015年的110亿元，年均复合增长率83.3%。净利润从11.2亿元增至173.4亿元，年均复合增长率57.9%。无论是绝对值还是增长率都在行业中颇为突出。对此，有行业分析师指出，恒大高速增长的净利润背后，体现的则是“恒大模式”强大的竞争优势。在记者去过的十几个城市中，且不用去看楼盘项目的具体名称，便可以判断是否由恒大开发的，因为几乎全国所有的恒大楼盘，在设计和施工上都高度的统一。实际上，这正是恒大强大执行力带来的标准化运营结果。有券商报告指出，恒大的主要竞争优势在于将产品标准化，整体开发过程包括选择项目、设计、选材、投标、施工以至销售，均采用标准化模式进行，令营运效率与成本控制均可做到最好，犹如地产界的“麦当劳”。“标准化保证了恒大在大规模扩张中，方寸不乱、大而有序，而扩张带来的规模优势又帮助恒大建立起和数百家业内龙头企业间的强强合作关系，如施工、建材、装修、家装等，为产品品质打下了坚实基础。”业内专家称。也正是有了这样的品质基础，恒大才敢于在所有项目推出无理由退房，进一步扩大市场占有率，并迅速拿下房企销售榜老大的位置。在保证品质的同时，恒大通过集中采购统一发包，从源头上控制成本，保障产品的高性价比，维持强大的竞争力。就连其他大型品牌开发商的负责人，在接受《证券日报》记者采访时也承认，同等条件下，恒大确实可以拿到更低的采购价格，降低项目建设成本。此外，标准化运营和强大的执行力，也使得恒大在拿地后4-6个月即可开盘，不但实现了高周转，也提高了资金的使用效率，确保自身的大规模快速开发能力。而在拥有大规模快速开发能力的同时，恒大还拥有丰沛的现金和土地储备。数据显示，截至去年6月30日，恒大已在全国175个城市布局454个项目，总土储1.86亿平方米。除了碧桂园的1.4亿平方米，行业中目前还没有土储能与之处于同一量级的企业。值得一提的是，恒大的土储大部分位于一、二线城市，投资额占比在七成以上，且一、二线城市正是当前楼市调控下去化情况最好的区域。此外，恒大现金余额也达到2120亿元的行业第一水平，在引入战投的情况下，其现金余额将进一步增长，而这也符合恒大一贯的“现金为王”策略。“有地有钱，还拥有强大执行力带来的大规模快速开发能力，恒大就不只是胆大，而是强大，后续的业绩也可谓保障十足。”上述业内专家称。行业马太效应凸显从公告的名单里，也不难发现这次的战略投资者都是国内知名企业，既有大型央企国企，也有实力民企，既有实业龙头，也有著名金融机构——体现了恒大对战投优中选优的原则。 而对于上述战略投资者来说，选择入股恒大也有着相似的原则。有市场人士指出，在房地产市场进入白银时代的当下，市场的集中度也开始愈发提升，“排名前10位的品牌房企，10年后会占据销售市场份额的40%，较目前提升一倍，按1年10万亿元的市场规模计算，排名前10位房企的平均销售规模在4000亿元。大房企收购、兼并小开发商的局面也会不断出现”，融创中国主席孙宏斌表示。显然，上述战略投资者也看到了房地产行业未来的发展趋势，因此才会紧紧抓住这次投资恒大的机会，“现在第一梯队的门槛越来越高，挤入这一集团的机会越来越少，包括恒大、万科、碧桂园这样的企业肯定会继续扩大领先优势，毕竟房地产已经进入强者恒强的时代。尤其在目前资产荒的背景下，能大笔投资上述龙头企业的机会不多，因此恒大股权认购踊跃也就不足为奇。”有行业分析师称。
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恒大地产引300亿战投 房企负债水平应重新认识
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（原标题：恒大地产引300亿战投 房企负债水平应重新认识）
中新网1月3日电 2日晚，中国恒大发布公告与八家战略投资者签订增资协议，后者合计投资300亿人民币。统计显示，此次增资完成后，八家战投将持有恒大地产约13.16%股权。
近年恒大保持高速增长势头，但负债水平一直被市场诟病。出人意料的是，恒大此次引战引发机构投资者积极参与，市场反应热烈。
最新公告显示，中信、广田集团、华信、中融、山东高速等八家知名机构成为首批战略投资者，总投资金额达300亿。
公告表示，自公司开展引战工作以来，市场反应热烈，恒大最终决定选择公告所述投资者作为引战的第一批投资者。从首批投资者构成看，不乏雄厚实力的机构投资者。这也表明机构投资者并未受房企高负债问题影响。
此次恒大地产成功引战，充分表明机构投资者对其投资价值高度认可。在完成首批300亿引战后，作为大股东的凯隆置业持有恒大地产约86.84%股份，仍处于绝对控股地位，这意味着恒大未来仍有引战空间。
客观而言，房地产行业的自身特点及行业政策特殊性决定了其债务水平相对较高。在机构投资者看来，传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。
根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。与传统工业企业不同，我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。在这种情况下，传统工业企业存在很少的预收款，主要为合同定金，占合同金额比例较低(约10%)，且产品交付时间较短，短期内可结转收入，余额对资产负债率影响极小。”
但对房企来说，预收账款是向客户预收的房款，房企从预售到交付时间长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债，几乎为全部房款。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。实际上这类预收款是无息的，无需现金偿还，且最终一定会转为销售收入。
以中国恒大为例，截至日，其总资产为9999.2亿，总负债为8178亿，资产负债率为81.8%，剔除预收账款1190亿元后实际资产负债率低至69.8%。
因此，在加快推进房地产行业供给侧改革过程中，应客观分析并正确看待当前房地产行业的负债问题。
客观评价房企的资产负债率，需要对其负债结构进行分析。预收账款代表房企营业收入的增长潜力，在计算企业真实负债率时，应该予以剔除。
所以，不宜夸大房企债务风险，且房企普遍有充足现金，具有较强的偿还债务能力，风险合理可控。
本文来源：中国新闻网
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恒大引1300亿战投获实力投资者力捧
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（原标题：恒大引1300亿战投获实力投资者力捧）
在上半年前两轮引入战投700亿元后，恒大第三次战投的引入再度获得大型投资者的追捧。11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿元(人民币，下同)。同时，恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元，创A股有史以来最高纪录。广获好评 多个投行给出优异评级消息公布后，迅速在资本市场引发轰动。截至11月7日收盘，恒大股价单日上涨9.38%至30.9港元，市值达到4059亿港元。与此同时，花旗银行、摩根士丹利、美银美林、德意志银行、国泰君安、野村证券、星展等投行机构纷纷唱好，维持恒大“买入”评级，目标价最高达42.1港元。多位投行的资深人士昨日对恒大第三次战投引入做了分析解读，并给出了优异的评级。国泰君安资深分析师申思聪认为，恒大发展战略逐步转变成“规模+效益”，发展模式将向低杠杆和高周转转变。随着恒大第三轮600亿元战投的顺利引入，公司将继续借助优质土储确保增长规模，维持强劲销售势头，利润水平有望进一步提升，故提升目标价至42.1港元。“恒大有望依靠优质土储、并购和旧改项目维持地产业务增长，随着龙头集中度上升以及回A进程的推进，估值仍具备上行空间。”花旗银行董事总经理蔡金强则明确指出：“恒大三年1650亿元利润承诺是完全可以实现。”该行认为，强劲的销售增长（2014年—2017年销售年均复合增长率达57%）、可持续的高利润（30%以上毛利率和15%以上净利率）、以及大幅节约利息支出将有助恒大实现利润承诺。随着新一轮战投资金到位，恒大净负债率将继续大幅降低。据测算，恒大可能提前超额实现未来三年降负债目标，资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。力推转变 或提前兑现降负债承诺去年，恒大以3734亿元的销售额一举夺得房地产销售榜桂冠。然而，在超常规发展的背后，恒大也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。对此，恒大总裁夏海钧在中期业绩发布会上坦言，恒大多年来都是追赶者的角色，把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高，公司没有钱，就不可能发展到现在的规模。“恒大用高负债换来的高速发展，牢牢抓住了中国房地产的黄金20年，才能成就恒大的龙头地位。”随着房地产行业进入稳定发展期，企业经营更需要在增长与稳健之间取得平衡，恒大适时启动战略转型。今年开始，恒大从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的"三高一低"发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，目标就是大幅降低负债率。引入第三轮战略投资者，是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿元战投后，其净负债率将大幅下降近四成。今年以来，在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。除了引入战略投资者，恒大还正实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少万平米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。根据恒大此前公布的降负债率目标，其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右，净负债率计划到2020年6月末下降到70%，这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。强增动能 培育文旅新增长极资料显示，今年前十月销售已达4000亿元的房企共计三家，恒大是其中之一。恒大今年1-10月累计实现销售额4223.4亿元，累计权益销售额为4002.1亿元。按照目前的势头，2017年房企实现撞线5000亿元似乎也只是时间问题。业内人士分析，恒大引入战投获得的实力提升是全方位的，数据显示，今年上半年，恒大净利润231.3亿元，同比增长224.3%；房地产核心业务利润273亿元，同比增长249.6%；归属股东利润188.3亿元，同比大增832%。数据明晰的显示了销售规模的大幅提升，其利润指标也必定会“更大幅”上升。目前，恒大已启动"规模+效益型"发展战略的转变，效益提升的优先级要高于规模提升，因此“伴随规模继续大幅上升的，必然是利润指标更大幅上升”。根据信息披露，恒大总土储达2.76亿平米。在城市结构上，一二线城市占比高达72.6%，223个城市的全国布局能够一定程度上对冲调控风险，弱市下推盘量及去化率受调控政策影响有限。公司计划在全国布局15个童世界项目，与海花岛形成了文旅板块双轮驱动的业务模式。 成都晚报 侍玉宝
(原标题：恒大引1300亿战投获实力投资者力捧)
本文来源：四川新闻网-成都晚报
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【中国恒大扫盲帖：300亿战投意味着什么】还真有很多股东不懂啊，只好扫扫盲了。自10月4日公告深深房重组方案以来，恒大一直在路演、募集那300亿战投。这几天，有传言300亿已经搞定了，并传出一份恒大在中信银行的路演资料。现在这份资料已经公开了，还没看到的只能说你OUT了，可以查6日晚张沈鹏发的帖子。从这份资料我们可以看到，中信系承包了300亿战投中的50亿。可以猜想，可能另外五家或许也是巨型央企各自承包了50亿。还可以看出，中信系自己充当GP（战略投资者），还募集了一部分LP（财务投资者）。资料中有一份时间表，11月22日，恒大与各家战投签协议。12月15日前，300亿交给恒大。我说这300亿战投相当于每股16.60港元定向增发，有人不服。先说16.60怎么算出来的。我们要做两条近似假设：（1）中国恒大=恒大地产 （其实有误差，中国恒大=恒大地产+海花岛+启东+金融+恒腾网络+健康+文化，我们很大方的假设后面一串价值为0）（2）由于中国恒大并表恒大地产，我们把恒大地产募集战投近似想象成中国恒大募集战投。（其实有区别，中国恒大直接定增，中国恒大会增加一些股份，恒大地产定增，增发的股份在中国恒大的并表里面是少数股东权益。）然后，这次引入战投，恒大地产业务的投前做价是1980亿人民币，如果我们把1980亿人民币视作中国恒大136亿股的定价，那么，定增的300亿人民币，相当于20.6亿股中国恒大，相当于每股300亿元/汇率0.875/20.6亿股=16.60港元。就算不做上面那些假设，你可以简单理解为，恒大地产业务（还不算海花岛和启东）实实在在的卖了1980亿人民币哦。整个中国恒大在万恶的港股市场才市值700多亿港币。说到这里，大多数人都要问，300亿战投傻啊，不买中国恒大，去高几倍价格买恒大地产？这不稀奇。通常参与战投的钱，是那些追求稳定收益的基金的钱，也不能随便换港币买港股。深深房的重组方案，承诺给这些基金未来三年平均7%+的分红，附加几种退出方案，笔者预计还有差不多一倍的股价涨幅空间（三年后5000亿市值，对于届时年销售8000亿左右的恒大地产来说很合理）。这些基金完全可以满意了。买3333可没有业绩和分红的承诺，还整天冒着空头的枪林弹雨。当然，聪明的个人资金，看到巨大的价差，还不买，还卖，就是脑子进水了。有人说，中国恒大的市值肯定会相对于重组后的新深深房打折。这没问题，肯定打折。你说打几折合适吧？五折吗？反正现在二五折。等新深深房复牌后一爆炒，可能就不到二折了。我只能帮您到这儿了，您看着办。咱先不扯远的，先不管市值打几折，甚至不管深深房重组是否成功。咱先看这300亿战投如果落实了，有什么立竿见影的变化。年报还没出，只能凑合看很过时的2016年中报：战投使现金增加300亿、股东权益增加300亿。1、净负债率大降。净负债率高其实不一定是坏事，主要因为开发商拿地太超前。但很多人拿它说事儿，就看看吧。净负债率=（有息负债-现金）/股东权益战投前：（）/660=439%战投后：（）/960=271%这还没考虑下一步深深房可能自带的战投现金。2、融资成本下滑。有这300亿股东权益，加上明年初年报后百亿利润入账，起码又可以相应发行三四百亿低息（5%～6%）企业债了，进一步拉低融资成本。3、归股东净资产增厚。由于300亿人民币战投只占摊薄后的13.2%股份，原中国恒大股东占86.8%。这意味着，原来中国恒大股东的差不多600亿账面权益（估计今年底），将因此增厚到（600+300）*86.8%=782亿。3333的每股净资产自然也增厚了越3成。4、2016年归股东净利润，或一次性暴增100多亿。这是聚桐投资的蚂蚁变大象率先提出。完全有可能。2014年，马云12亿入股恒大足球，中国恒大一次性确认了7亿多的税前利润。再加上农牧剥离，炒股所得。乖乖不得了，2016年的归股东净利润要爆炸啊。不过，别想着维持50%的派息率，应该不可能的。我觉得每股还是派息五六毛就很满意了。扫盲完毕。还卖的，还做T的，脑子进水严重。卖空的咱就不说了，鼓励！反正他得买回来。一摞摞的百元大钞堆在马路中间。大多数人忙着赶路赚钱，没注意到。少部分人注意到了，但直觉是假钱，或者陷阱、骗局，总之必有蹊跷，所以没有去捡。昨天，只有很少的“傻瓜”，过去捡了一两摞。今天，少数细心人发现昨天捡钱的傻瓜又去捡了，也仗着胆子去捡一摞。明天呢……事已至此，还是怀疑深深房重组的业绩、分红承诺能否兑现？是否骗局？而不怀疑港股定价是不是错的离谱…… 也真够一根筋的了。}