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上家的房子被法院查封了，下家能否起诉要求过户
上家的房子被法院查封了，下家能否起诉要求过户
二手房交易市场中，因卖家的房屋被法院司法查封而引发纠纷的情形也较为复杂，此类纠纷属于二手房买卖合同中的疑难纠纷问题，可能案情稍有不同，判决结果就大相径庭，对于此类纠纷的处理，审判实践中通常会根据司法查封和合同签订的时间先后情况、第三人是否支付房款、石否善意、是否合法占有该房屋、以及司法查封是否在法庭辩论终结前被解除的情况而采取不同的判决结果。笔者找到上海法院一篇实际占有但未过户房屋作为执行标的物时的查封处理案例研析供读者参考。如果在实践中真碰到此类问题，可以咨询有经验的律师如果应对。
实际占有但未过户房屋作为执行标的物时的查封处理
－－原告上海时乐建设发展有限公司诉被告沈凤丽等执行异议之诉一案&□&张心全&马&红
【裁判要旨】&《物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”的规定仍然有效，适用时应严格把握。&【案情】&原告：上海时乐建设发展有限公司&被告：沈某某、张某某&第三人：上海宏南房地产开发有限公司&2007年3月，原告上海时乐建设发展有限公司(以下简称“时乐公司”)与第三人上海宏南房地产开发有限公司(以下简称“宏南公司”)因建设工程施工合同纠纷，经法院主持达成（2007）沪一中民二（民）初字第8号调解书，确定宏南公司支付时乐公司工程款2000余万元。后法院冻结、划拨了宏南公司银行存款700余万元，且于2008年12月10日轮候查封了宏南公司名下的多套房屋（其中一套为下述的系争房屋）。&被告沈凤丽、张雄波(以下简称“沈凤丽等”)与宏南公司于2008年9月，签订了《商品房出售合同》，约定：宏南公司将一套用途为办公的系争房屋出售给被告沈凤丽等，房款总价为230余万元，当日首付200余万元，同年12月31日支付余款23余万元，宏南公司在收清全部房款后的当日交付该房屋。&签约后，沈凤丽等按约分二期支付了全部房款，并于2008年12月31日办理了系争房屋交接手续。之后，被告沈凤丽等将系争房屋出租给某贸易公司。因系争房屋被法院查封致无法办理产权过户手续，沈凤丽等遂向法院提出执行异议，请求法院解除对系争房屋查封执行。受诉法院作出（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，认定系争房屋虽登记于宏南公司名下，但是沈凤丽等已支付了全部购房款并实际占有使用，对房屋未办理过户登记手续没有过错，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封规定》）第十七条的规定，裁定中止对系争房屋的执行。&时乐公司遂提起诉讼认为：沈凤丽等与宏南公司的《商品房出售合同》虽签订于2008年9月，但剩余购房款23万余元是在2008年12月31日才支付的，时间在系争房屋被法院查封之后。受诉法院作出中止执行的《执行裁定书》属于认定事实不清，理解法律错误，要求撤销（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，请求法院依法对系争房屋许可执行。&法院另查明，沈凤丽等在2008年12月31日支付购房余款时不知道房屋已被查封的事实，直至2009年3月其要求办理产权过户时宏南公司才告知系争房屋已被查封。&【审判】&一审法院经审理后认为，被执行人将其不动产出卖给第三人，第三人虽已支付价款并实际占有，因未办理过户登记的，根据2007年实施的《物权法》规定，不发生物权变动的效力，名义上仍属于被执行人的财产，但在决定能否采取查封等措施时，应当结合最高人民法院于2004年颁布现行有效的《查封规定》进行判断。&根据最高人民法院《查封规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。&就本案而言，系争房屋在2008年12月10日被查封冻结前，两被告只是支付了大部分房款，并未付清全部价款，与法律规定的不得查封被执行人出卖给第三人的不动产的条件不符，因此法院就沈凤丽等要求解除对系争房屋查封的意见难以支持，判决许可对系争房屋的执行。&一审判决后，被告不服提起上诉，二审法院经审理后，判决维持原判。&【评析】&一、最高人民法院《查封规定》第十七条的效力问题&《物权法》出台前，2004年最高人民法院颁布的《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条后段的规定，第三人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一、第三人已经支付全部价款；第二、第三人已经实际占有；第三、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。&但是，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予查封。&由于《查封规定》与《物权法》规定的差异，导致实践中也产生诸多争议，有的认为根据上位法优先原则，应适用《物权法》；有的认为在《查封规定》第十七条后段仍然有效。我们认为，《查封规定》第十七条仍然有效，主要理由如下：&（一）《查封规定》第十七条适用的语境未变&当初，最高人民法院《查封规定》第十七条后段，在制定之初时，便产生不少争议。当时，最高人民法院认为，市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度，应坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则。尽管如此，出于从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，还是应确认已经支付全部价款并实际占有、无过错的第三人享有相应的民事权利，对抗法院的查封。简而言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认一定的未过户特殊情形下，债权人对不动产所享有的一定权利。[1]&可以说，《物权法》的出台虽然进一步明确了不动产物权变动的登记规则，但《物权法》的相关规定也只是对之前一贯做法的肯定和制度化固定。也就是说，《查封规定》制定之时的制度语境，与当今的语境也是基本相同，其适用语境仍未发生变化，所具有的人文关怀的司法政策价值，仍具有重要的功能作用和现实意义。&（二）&《查封规定》第十七条能够促进实质正义的实现&任何法律制度的设计，都要考虑各种运作过程中的各种变量，否则仅仅追求形式逻辑上的完美，而放弃实际层面的运行效果，则背离了法律制度维护秩序、促进自由的目的。《查封规定》第十七条之明确全额付款、实际占有且无过错第三人对抗查封执行的权利，具有重要的现实意义。因为，登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，实现实质正义。&从全国层面看，虽然建立基本的不动产登记制度，但是在一定程度上还仍存在登记制度较为混乱和不规范的现象，登记的程序和审查制度也尚待改进，并且无论现代登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，故登记中的错漏在所难免。亚里士多德曾经指出，规则的一般性并不是说，每一种个别的情况都能够被预料，或作适当的规定，于是形式上的正义在个别的案例中，就可能丧失。[2]&（三）&《查封规定》第十七条有利于稳定交易秩序和法律关系&现实中，存在不少买房后因各种原因未及时过户的情况，特别是诸如买卖拆迁安置房，往往无法过户，但巨大的市场需求使得交易大量存在，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定，法院强制执行时，也会遇到巨大阻力。一般来讲，第三人实际占有房屋后，要么会对房屋进行装修装饰，要么对房屋进行再次出租或出卖，很少会对房屋进行空置，在装修自住或出租经营过程中，必然会形成既定的各类事实或法律关系，如果对该类房屋进行查封，定然涉及到一系列事实或法律关系的打破与恢复问题，造成交易极不稳定，并且法律关系的恢复成本往往较高。&二、《查封规定》第十七条适用条件&既然承认《查封规定》的第十七条后段的规定仍然有效，那么其适用条件为何？是从宽还是从严予以理解？对此实践中掌握标准亦不尽统一。我们认为根据该条规定的内容，在具体适用时，应当符合如下三个方面的条件：&（一）第三人已经支付全部价款&实践中，对于第三人未支付全部价款，仅已支付了大部分价款并实际占有的，是否可参照《查封规定》的第十七条后段的规定执行，存在两种观点。一种观点认为，不可以参照执行。第二种观点认为，可以根据个案情况参照执行，例如第三人仅有极少部分价款未能支付，对其占有的房屋仍不查封，否则执行中存在困难，也利于保护第三人的居住权益，造成新的社会矛盾。&我们认为，第三人的付款金额应严格限定于“全部价款”，理由有三点：&第一，从债权确定性角度看，未付清房款的第三人，其涉关房屋的请求权尚不确定，不能对抗债权已经确定的执行申请人。从一般实践的角度看，房屋买卖双方交易通常约定房款付清后，方就房屋产权进行过户登记，如果作为买受方的第三人未支付全部价款，由于其自身合同义务尚未履行完毕，其要求产权过户的条件还具备，也就是说，第三人要求转移房屋产权的请求权，其本质亦是一种债权，能否得到支持，还处于不确定状态，一旦第三人拒绝支付余款，对方可以先履行抗辩权为由，拒绝过户登记。然而，与之相反的是，执行申请人对被执行人债权，则经过了法院或仲裁机关的裁判，其债权已经确定。在抉择这两种债权保护的优先顺序时，如果优先保护仅支付部分价款的第三人，使其可以对抗他人的执行申请，则实质上赋予了未确定债权比确定债权更为优先的顺序，这既不符合基本法理，又有违社会群众的基本认知。&第二，从诉讼经济性看，未付清房款的第三人存在违约可能，可能导致执行申请人讼累和风险增加。如果赋予未付清房款的第三人对抗法院查封执行的权利，则存在这样一种可能，即第三人在后续履行过程中，拒绝支付余款而违约，作为出卖方的被执行人会拒绝过户给第三人，此时执行申请人则需要再次提出对房屋的查封和执行申请，无故导致申请人的讼累，造成诉讼的繁冗和不经济；同时，在第三人违约后，还会对执行申请人造成风险窗口期，即在此期间，有可能被其他债权人抢先对房屋提出查封执行申请，从而对原执行申请人造成实质损害。&第三，从文义解释的角度看，未付清房款的第三人不得对抗他人的查封执行申请。《查封规定》第十七条前段规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据此前段规定，第三人支付部分价款，即使占有的，法院亦可以查封执行；并且第十七条后段也只是规定了支付全部价款、实际占有且无过错的第三人，才可以对抗法院的查封执行。&（二）第三人已经实际占有不动产&已支付全部价款的第三人占有使用房屋，虽然不能发生所有权变动的法律效果，但这种事实上的占有状态，说明买卖合同已得到了近乎全面的履行，如果再因出卖方即被执行人的债务纠纷而对其查封执行，则必然会让涉案房屋逆转到之前未履行的初始状态，从而会增加履行费用和交易成本，不符合效益最大化的经济原则，并影响交易秩序的稳定。&1.“实际占有”的形式&实践有疑问的是，如何理解“实际占有”，从性质上讲是指居住之用，还是指商业之用？从形式上讲，是直接占有，还是间接占有？&我们认为，“实际占有”还是应当从宽理解为宜，主要理由有三点：(1)从现实层面分析，至于是自用，还是租赁，《查封规定》未作出明确的拆除性规定，且实践中一户家庭拥有多套房屋并非罕见。(2)从制定精神层面分析，无论第三人将房屋自己居住，还是出租或用作商业经营，都会在客观上形成诸多纷繁的法律关系，如果因用途不同而作不同处理，将导致后一情形下现有法律关系的破坏，严重影响稳定的交易秩序，这与《查封规定》第十七条制定“维护交易秩序”的目的明显背离。(3)从文本体系解释的层面分析，在同一规范文件内，在对相同或类似事项作出规定时，条款之间应保持统一性、衔接性，《查封规定》第五条在规定八种不得查封的财产时，对于生活必需物品、必需费用、完成义务教育必需品等标的，明确规定以“所必需”为前提；同样在第六条，规定对居住房屋只得查封、不得拍卖、变卖或者抵债时，也是明确以“所必需”为必备条件；而反观第十七条对第三人所购房屋的条款，并没有规定以生活“所必需”为适用基础，这显然不是最高人民法院制定时的遗漏，而是有意为之，其目的应当是为了平衡“申请执行人和第三人利益的问题”，维护“善意一方的利益”。&2.“实际占有”的合法性&这里的“实际占有”，我们认为还应当以“合法占有”为基础前提，否则第三人在客观上违法、主观上恶意，如果再对其予以优先保护，明显有悖法律的公平正义。&所谓“合法占有”，首先应当强调买卖双方交付的合意性，即第三人的占有，系基出卖人即被执行人正常交付后占有，并非未经被执行人交付，而强行破门而住的自主占有。其次，应当强调买卖双方交付合意的善意性，即第三人的占有主观不能具有恶意，例如被执行人知晓自己的房屋马上要被法院查封时，便双方串通，提前履行合同中约定的交付义务，阻挠法院查封，这种情形就很难称之为善意的占有。&（三）第三人没有过错&在司法实践中判断“没有过错”时，可从如下三方面把握：&第一，未过户登记，是否因合同约定的条件尚未成就。实践中，不排除当事人约定在房款支付后，并不立即进行产权过户登记，而以办理大产证等因素，延缓过户时间，如果在此延缓期间，未过户登记并非第三人原因所造成，而是双方约定的过户条件未具备，当然不宜由第三人承担相应的风险责任。相反，如果已具备过户条件，第三人怠于办理的，法院仍可查封执行。&第二，未过户登记，是否由于被执行人的原因导致无法登记。登记过户往往需要出卖人即被执行人的配合，如果其拒绝配合的，第三人往往难以顺利地实现过户登记，由于造成的不利风险，不应由无过错的第三人承担。但是，如果被执行人不配合或者下落不明导致无法在法定期限内办理过户登记，第三人应当依法向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求出让人配合办理产权过户手续，主动主张其权利，否则也应属于怠于主张权利，主观具有过错。&第三，未过户登记，或登记错误，是否由于被执行人的原因所导致。如果第三人确实到登记机关进行过户登记，但是因为登记人员非法拒绝办理，或登记错误，误将房屋登记至他人名下，那么相应的责任就不在于第三人，而在于登记机关的过失，相应的责任不宜由第三人承担。&（作者单位：上海市高级人民法院民一庭）&（责任编辑：顾&全）&
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您当前的位置 ：&&&&&&&&&&&&&正文被查封的房子居然还能连卖两次律师法官都惊呆了事发慈溪，房子已过户 当地国土局解释是软件出错了，当事人却觉得疑点重重　日 09:03:47　住在杭州网
　　世界上有一种房子，是不能过户的，就是被法院查封的房子。不过慈溪的罗先生，最近却遇到一件奇葩的事情，他家对门的房子，本来早已被查封了，但这两天却开始装修了，更奇怪的是装修方居然还拿得出过户的房产证。而且，这查封的房子，已经两度易主。
　　这是怎么回事呢？罗先生有些想不通了。&被法院查封的房子，难道还能过户吗？&昨天，他给本报记者打来了电话，希望查清这件事。
　　现场：
　　被查封的房子
　　居然开始装修了
　　罗先生住在慈溪桥头镇潭河沿村。他家对门的房子要从&发小&沈某说起。
　　两年前，沈某因为生意需要，向罗先生借钱。当时念在兄弟情义，他借给沈某40万元。但后来生意失败，去年9月，沈某突然失踪了。
　　无奈，罗先生向法院起诉。经调解，沈某父亲提出，愿意替儿子偿还债务，并承诺卖房还款。但蹊跷的是，没多久，沈某父亲也失了踪，罗先生只好向法院申请强制执行，查封了他家对门的房子。
　　这套房子，有两间，占地面积98.52O。按照法院做出的裁定，这套房子从日起被查封，查封期为2年。
　　但这几天，本来空置的房子突然热闹了，几个泥水工进进出出，一派热火朝天的样子。罗先生的母亲看到，很好奇，就去问了工人。他们说，这个房子要开店了。罗母又继续追问，沈某全家不是都走了吗？工人们说，房子的主人姓何，不姓沈。
　　罗母立马将情况告诉了儿子。过了几天，屋子的装修现场，来了一个人在指挥工人干活，几个邻居也上前询问，这个人拿出了房子的土地证，说这房子是今年9月花了80多万买来的，卖家叫宋海龙。
　　&法院查封的房子，还能过户？&对于这个消息，小村子里一时间议论纷纷。
　　进展：
　　被查封的房子
　　曾两度易主
　　听到这个消息，罗先生也有些纳闷。他先给当年帮自己打官司的孙律师打了电话，孙律师说，被法院查封的房子，是不可能过户的。然后他又咨询了当时执行的法官，听到这个消息，法官也惊呆了。
　　11月初，罗先生开始了调查：被法院查封的房子，究竟是怎么过户的？
　　他先去慈溪市国土局档案室，查询了该房的信息，发现该房子有2次易主的信息：第一次是日，沈某父亲过户给了宋海龙，第二次是今年9月23日，宋某又过户给了目前正在装修的何某。
　　而在这份信息中，同时也提到了日，该房曾被慈溪法院查封。
　　拿到这份材料，孙律师怎么也不敢相信。于是，他们来到了负责办理房产过户的慈溪市行政服务中心国土窗口进行询问。
　　看到材料，工作人员也惊呆了。工作人员只能回复罗先生，会将这一情况向上级汇报。
　　前两天，罗先生接到了窗口负责人杨渊博的回电，他解释说，被查封的房子能过户，是电脑的软件系统出了错，当时过户时没发现。这样的情况，以前从没发生过。
　　&自己的合法权益，受到了损害，使自己的债权无法实现。&在电话中，罗先生提议，要求房子的所有权尽快变更回来，继续查封。不过，杨渊博说，变更回来需要走一段法律程序，时间无法确定，可能性也不大。
　　疑点：
　　被查封的房子
　　过户疑点重重
　　这通电话后，罗先生发现这个事情疑点还不少。
　　&被法院查封的房子，能过户已经很不正常了，既然能过户，房子为什么不能恢复呢？难道国土局打算将错就错？&
　　不久，他又得到了一条线索，几个村民告诉他，沈某家曾向一罗姓村民借钱，而这个罗姓村民恰好是杨渊博的岳父。罗先生告诉记者，这个房子的过户审批，连续2次都是在慈溪行政服务中心的国土窗口办理的，而窗口的负责人就是杨渊博。
　　&如果是电脑系统出了错，为什么整个系统，单单就自己的这一户出了错。而且出错七八个月，竟然没有一个人知道系统出错的事。&他越来越觉得，这个事情，可能有人为操作的因素存在。
　　而在自己投诉后，罗先生接到不少的电话，都是来帮国土局说情的，希望&大事化小，小事化了&。
　　罗先生说，他最近一次联系慈溪国土局，希望给予一个解决方案。杨渊博告诉他，他们国土局商讨了一个处理方案，是由软件公司出资40万，押给慈溪法院，如果房子能恢复到沈某父亲名下，此事作罢，如果不能恢复，这40万就赔偿给罗先生。
　　在电话中，杨渊博多次强调，房子基本上是无法恢复的，只让罗先生耐心等待。之后，罗先生多次致电杨渊博，对方一直没有给予明确的处理时间。不过，在一次沟通中，杨也曾经提到，自己的岳父就住在村子里。
　　专业人士：
　　国土局有过错
　　罗先生可要求赔偿
　　带着罗先生的疑问，昨天下午，记者来到了慈溪行政服务中心的国土窗口。
　　杨渊博不在，办公室一位沈姓工作人员接待了记者。
　　说起沈某房子被过户的事情，沈姓工作人员说，&这个案子已经解决了啊，我们蔡局长都知道的。这事情是软件公司的错&&&
　　记者继续追问，那国土局的问题有没有？对方一听，立马走开了。留下一句&我不清楚&。
　　记者问，负责人在吗？这位工作人员说，我们这里是办证中心，具体得问局里。
　　随后，记者来到慈溪市国土局。门卫给办公室打了电话，对方表示，不接待记者，建议记者去白沙路的一个地方，但没有告知具体位置。
　　联系不上国土局，关于被查封房子如何过户的过程，一时间也成了谜。
　　记者也就此情况咨询了专业人士。
　　专业人士告诉记者，被查封的房子，是罗先生债权的保障，现在房子被过户了，致使罗先生的债权无法实现。这一过错，是由国土局造成的。罗先生可以要求国土局赔偿损失。
　　被查封的房子过户后，能否再恢复原状？专业人士表示，这个查封的房子，是在集体土地上的房子，过户仅能在同村村民之间进行过户，并且买房人要符合建房审批条件。
　　如果买房人不符合上述条件，那么过户是可以撤销的。如果购房人符合上述条件，过户就很难恢复了。
来源：　作者：邹洪珊　编辑：徐立群最后编辑：徐立群
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不太容易的不好恢复，hao.da6e.biz 了
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