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时间：2018-04-09 04:50
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【升级刷等级】精选1分20到2分10秒的歌
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举报邮箱：&p&我自己辛辛苦苦总结的经验，如果觉得有用要多多评论噢～多多交流～&/p&&br&&p&天蝎座虽然是一个大类，但蝎男蝎女在相处模式上还是会有些不同，不可混为一谈。&/p&&p&比如，你如果想和蝎男有个好结果，必然是要让蝎男付出多一些。如果想要和蝎女有好结果，那就得你付出的多一些。&/p&&br&&p&读完下面5句总结，你应该大致就可以知道与蝎男的相处之道了：&/p&&br&&p&1.蝎男若是认定你，那一定会很热情主动，但热情主动却未必是真的认定你。&/p&&br&&p&很多人和蝎男恋爱后常抱怨蝎男不再主动，其实那是因为蝎男还没有认定你。可能你有些地方他还不能接受，有些毛病说了你也没有去改。这种状态时间长了以后，女生要是还没有意识而去又作又闹，那最后肯定会走向分手。&/p&&p&“热情”其实也是天蝎座的一个特质，他们只对自己喜欢的人热情。所以真正认定你的蝎男会很热情主动，会常把你捧在掌心。&/p&&p&但是很多人又说，他刚追我的时候刚谈恋爱的时候对我特别特别暖啊。不得不说，天蝎座向来以情感为生，蝎男可以说是12星座男里最懂得去爱的星座男了，他们擅长创造丰富热烈的情感体验，甚至有的时候不惜伪装，因为这就是他们所擅长的。所以，很多女生很快放下戒备，短短几周就把心全部交给了对方，导致最后自己伤得一败涂地。要知道，最开始的热，并不代表蝎男已经完完全全认定你了，这只是他们的一种本能。&/p&&br&&p&小贴士：不要在和蝎男的爱情之初太快陷入，不要在人家伪装出来的10分面前，就把10分的真心给付出了，学会适度控制自己的感情。&/p&&br&&br&&p&2. 要学会引导蝎男主动，让蝎男付出。&/p&&br&&p&蝎男很多时候擅长用不主动的手段，来引起对方注意，试探对方是否会主动表现出在意。这就会常出现蝎男撩完你又消失，或者明明见面特别好，一分开就冷淡的情况。其实，都是为了能够在感情中处于优势，让对方更喜欢自己。如果你对他并不上心，那倒也无妨，只怕女孩子太过上心，就开始日思夜想为什么他不再主动？于是就自己跨出了主动的这一步。面对这种情况，女孩子其实根本不能着急，在心里暗示自己“如果这个男人不再主动找我，那就算我主动，我们的感情也不会有好的结果。”千万不要因此而去感动蝎男，让他看到你有多主动有多在意他，千万不要，这样的后果就是蝎男很快会离开你。蝎男的本质，就是只会在意那些自己表白来的爱情，自己主动而得到的女孩。那些主动对他们的女孩子，他们来者不拒，但是永远走不进他们的心里。&/p&&br&&p&小贴士：在蝎男没有主动找你的时候，一定要学会淡定，如果他在意你他总会找你，不要以为不主动就会伤了他的心。你的主动示好非但不会感动他，只会让他觉得你不是他要找的人。&/p&&br&&br&&p&3.学会在蝎男面前充分表达自己，千万不要做一个逆来顺受的乖乖女。&/p&&br&&p&天蝎其实是一个多姿多彩情感感受强烈的星座，他们和天平座不一样，天平座总是尽量避免极端，而天蝎却从某种程度上喜欢极端，他们喜欢看到他人情感流露的真实状态。和天蝎打过很深交道的人都会知道，天蝎人的故事都有些戏剧色彩。&/p&&p&比如，天蝎和5个人谈一样的话题，而只有你默默流泪，那么天蝎一定会在5个人中对你更有好感。天蝎对5个人做了同样的事情，而只有你跳出来指责他做的有多差劲且非常有理有据，那么天蝎也一定会对你印象深刻。&/p&&p&不要对蝎男唯命是从，要学会充分表达自己，该热情拥抱他就去拥抱，该表达愤怒的时候就可以表达，只是希望你不要表达完愤怒又去道歉，请从头至尾表里如一，这样蝎男才会信服于你。你才会变成他眼里与众不同的那个人。&/p&&br&&p&小贴士：有泪就流，有火就发，有爱就请深爱，让你们的故事更加丰富多彩。不要害怕失去蝎男，他会在你的调教下越来越爱你的。&/p&&br&&br&&p&4. 任何糟糕的时候，都学会比蝎男先放手，但不要说出来。&/p&&br&&p&在与蝎男情感开始走下坡路的时候，很多人都会觉得那不如我去让蝎男做一个选择，是分开还是继续。这样你恰恰是把主动权让给了蝎男，而如果想要好下去，你必须把主动权掌握在自己手上。&/p&&p&往往这种时候，你就需要在内心里准备着退出这场感情，而在行为上，你要坚持让自己找到更多其他的爱好和忙碌的事情，每天都是快快乐乐忙忙碌碌，因此也不去过问蝎男，只等他主动找你的时候回应他。&/p&&p&这样，反而会让他觉得他正在失去你这样一个快乐又有追求的人，他会慢慢对你主动起来。请相信我，感情的状态随时都会发生改变，只要你有心去改变，就一定会改变。&/p&&br&&p&小贴士：不要没事就提分手，自己在心里默默觉得已经分手就好了，开始过起一个人独立开朗的日子，这样才会有让感情再次变好的机会。&/p&&br&&br&&p&5. 你做错的事，一定要极力去挽回和弥补。&/p&&br&&p&但如果有一天，真的轮到你做错事了，按照天蝎的天性，他一定会很决绝地离开，如果他没有选择离开，那这个天蝎一定是真爱你的，但这不代表你就不需要去弥补了。&/p&&p&天蝎，无论表面再强硬毒舌，内心总是充满了同情心。你挽回的时候，行动上可以追着他天涯海角，但是交流的时候要注意适度，千万不能像一个已经无药可救的人。你道歉和弥补的心需要真诚，但不意味着你就可以过于疯狂。&/p&&p&只要你真的真诚和坚持不懈，如果之前感情尚可，你只是一不小心翻了错误，蝎男是会愿意选择原谅的。&/p&&br&&p&小贴士：真诚的行动，适度的交流，他再拒绝你，只要愿意和你说话，你都是有挽回的余地的。&/p&
我自己辛辛苦苦总结的经验，如果觉得有用要多多评论噢～多多交流～ 天蝎座虽然是一个大类，但蝎男蝎女在相处模式上还是会有些不同，不可混为一谈。比如，你如果想和蝎男有个好结果，必然是要让蝎男付出多一些。如果想要和蝎女有好结果，那就得你付出的多一…
&p&&b&&u&说明：&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&1. 本人的思路、实操，发布在新浪微博“捏小猪”和知乎专栏。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&2. 本人熟悉江北核心、江心洲、河西中、河西南，其余区域跑盘较少。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&3. 南京楼市的微信公众号，“河西楼市”比较客观，微信号：wangxiangfc。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&4. 河西、江北房产中介，王祥房产服务较好、收费较低，电话：。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&5. 若确有咨询需求，可私信。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&6. 本人所著&/u&&/b&《房产投资速成心法》 &a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//i.xue.taobao.com/detail.htm%3Fspm%3Da.0.0.7ZT82e%26courseId%3D69655& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&https://i.xue.taobao.com/detail.htm?spm=a.0.0.7ZT82e&courseId=69655&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&把更新放到前面吧：&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&南京北站：南京地位进一步上升的助推器？&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&限价新房，刚需，找回你错失的时光和金钱吧&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&广州「租购同权」，你是上算了还是吃亏了？&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&楼市进入贤者时间：从尽力而为到量力而行&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&南京楼市：调整初期&/a&&/b&&/p&&p&日&b&《捏小猪房产投资速成心法》发布啦！&/b&&/p&&p&学习请点击：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.cn/RI1TTOv& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.cn/RI1TTOv&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&学习须知：&/p&&p&1. 视频教学，买了不能退货。&/p&&p&2. 一天15分钟，一个月速成，无门槛，轻松上手，认真学完，超过98%的普通人不难。&/p&&p&3. 产权、城市、抄底、套利，全国多数一二线城市基本通用。&/p&&p&4. 板块和学区案例多来自南京，外地朋友可以学方法，本地朋友可以直接看结论（有时效性）。&/p&&p&5. 将根据大家的需求，不定期增加新的课程：如热门事件解析、开发商点评、中介公司漫谈、卖房技巧等等。&/p&&p&日：&b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&楼市调整期，怎么买房卖房？&/a&&/b&&/p&&p&-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&br&&/p&&p&城市定位，接近广州，全国大城市中老五的水平。&/p&&p&三大经济强省的省会，广州经济强于南京，南京科教强于广州，广州南京有军区，02X开头，都强于杭州的05XX。&/p&&p&中部的武汉、西部的成都西安，不能和沿海比，全世界找不出一个离海岸线超过1000公里的，房价很贵的非首都城市。美国第三大城市、中部经济中心，芝加哥，1500美元/㎡随便买，武汉的水平。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年广州和南京的年度住宅上市平米数/常住人口，都在0.8-0.9之间，北京上海深圳在0.4-0.5，涨幅肯定比不上。热点区域，河西、江北涨幅大，其余地区小。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市人均M2衡量，广州、杭州、南京是同一档，明显低于上一档的深圳上海，只有北京的一半，明显高于下一档的苏州无锡天津大连宁波。&/p&&p&&br&&/p&&p&苏州无锡天津大连宁波，以加工制造为主，其房价和这三个以服务业为主的，差距会越拉越大。&/p&&p&服务业为主的城市，中心区域人口占总人口比例高，因城市的主要功能是财富交换（科研、教育、商贸），人口大量集中在城区，制造业城市，因工厂在郊区，城区人口不集中，房价相对低一大档次（更新到了2015年6月）。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/31fcddf857d4a48daba74_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&889& data-rawheight=&645& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&889& data-original=&https://pic1.zhimg.com/31fcddf857d4a48daba74_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&河西南、江心洲、下关滨江，江北的滨江、顶山、高新区，江宁的麒麟、滨江、方山、正方，仙林的青龙，六合，未来五年还有大量土地可以出让。房价合理涨幅=（城市GDP增速+通胀）*0.8，想要GDP+通胀小于零，几乎是不可能的。&/p&&p&（房价增值+出租收益）略大于（城市GDP增速+通胀）。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年GDP8%，通胀2%，合理涨幅为8%，、2014三年，小涨小跌，基本没动，2013年，涨30-40%，总体上，房价无泡沫。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来5年：&/p&&p&城市GDP增速+通胀=7+2=9%（6+3也有可能）。&/p&&p&核心区和大力投钱的区域，房价涨幅会略高于7%，其余区域略低于7%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014没涨，2015年如果再不涨，那年，一定会有几个月，由于抢房，一下子把这几年欠的，20-30%的涨幅给涨回来，像2013年那样。&/p&&p&&br&&/p&&p&大部分时间小涨小跌，僵持。&/p&&p&打雷时，一定要在场。&/p&&p&&br&&/p&&p&确实要买房，最好春节前搞定。月的小阳春一旦配合再次的降息，难保不会涨10%，现在很多楼盘一成首付，尾盘价格回到今年9月最低点附近，正是好时机。&/p&&p&错过了，很可能又是一年白忙。&/p&&p&&br&&/p&&p&--------------------------------------------------------------------&/p&&p&3.12日 更新：&/p&&p&&br&&/p&&p&本人南大材料系毕业。&/p&&p&&br&&/p&&p&遇一师弟，老大名下博士，称系里已不接受讲师和副教，除新千人外，必须是在海外拿博士学位的教授，一篇natrue子刊都不能留校，两篇起。10年卢明辉发natrue material能跟着闵乃本上新闻联播，07年老宋发PRL，系里横着走，全校一年也就三五篇，05年发APL挺牛逼，现在随便灌，一年四篇。虽然期刊近几年有所注水，但科研水平无疑有巨大进步。&/p&&p&&br&&/p&&p&211学校的讲师，一般是税前7万公积金2万，税后12-15万（你懂得），副教税前10万公积金3万，税后16-20万，教授税后25-N万。对南京的城市发展和高端房产，还得高看一线。一帮税后收入远高于税前的官员、军官、医生、教授，购买力稳定且惊人。怪不得人均M2全国第五，快赶上广州了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/b53b2aebb9db3_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1282& data-rawheight=&715& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1282& data-original=&https://pic4.zhimg.com/b53b2aebb9db3_r.jpg&&&/figure&&p&春节后市场开始回暖，奥南已经悄然涨价，时间上已经到位，小阳春在即。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.18更新：&/p&&p&新城玖珑湖从去年最低的不到精装15000卖到了18000，三号线通车后，九龙湖到市区方便了许多；&/p&&p&世茂滨江从去年年初的毛坯16500卖到了精装22500，鼓楼合并下关后，老下关学区有提升预期；&/p&&p&奥体东，万科光明城市二手房从去年最低的&a href=&tel:&&&/a&到了&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&河西中部，口碑较差的开发商宏图，上水云锦首开30500，也比13年的招商雍华府28000高。&/p&&p&桥北、江浦房价未见明显起色。&/p&&p&&br&&/p&&p&2015年缓涨阶段，涨10%，2016年快涨阶段，涨20%，相对合理。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市领先指标：企债指数&/p&&p&和房价同向，领先6-9个月。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/07ec6cae07a_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1642& data-rawheight=&902& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1642& data-original=&https://pic3.zhimg.com/07ec6cae07a_r.jpg&&&/figure&&p&此指标显示：2014年5月底，开始走强，1月最低点，往后推6-9个月，7-10月是最佳购房时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市同步指标：SHIBOR 1年&/p&&p&高台跳水：经济见顶，货币宽松，成交量上涨，房价止跌，房价缓涨。慢牛。 低位走强：经济走好，房价快涨，通胀预期。快牛。 高位平台：房价透支，利率高企，成交萎缩，房价转跌。熊市。 牛长熊短。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/0d289f25ec941fd7fec72_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1615& data-rawheight=&718& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1615& data-original=&https://pic3.zhimg.com/0d289f25ec941fd7fec72_r.jpg&&&/figure&&p&此指标显示最佳购房时间：2014年10月底，政策见底，银行开始有95折商贷，房价处于最低点或比最低点高一点点，房源多，挑选余地大，右侧交易买房更放心，一买就涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.25日更新：&/p&&p&日光盘在增多。上周六仙林湖万达茂、江宁滨江绿地、江心洲升龙都日光了。&/p&&p&著名的三不管地带，中南世纪雅苑去年9月开盘11800，现在13800，30多万首付不到9个月账面增值20万，观望几个月，一年又白干了，普通人积累财富还是从买房开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.20日更新：&/p&&p&河西拍出21000的土地，精装修熊市销售价=（+3000）*1.3=3.5万。&/p&&p&宏图上水云锦涨秒光。&/p&&p&今年年底，宏图、金隅两个盘，应该就能逼近3.5万。&/p&&p&小行恒大华府隔壁的地，折合住宅地价约15000，超过目前亏本销售的恒大华府的14000，精装修熊市销售价=（+2500）*1.3=2.6万。&/p&&p&去年商业贷款262万，25年，月供17200，因降息、公积金抵扣商贷，预计明年月供会降至10500。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.3日：&/p&&p&江北三区（浦口、六合、八卦洲）总面积2480km?，属于江北新区的有788km?，三个中心城共436km?（浦口112、高新-大厂151、雄州173），价值最高的是发展高端服务业的浦口片区，城区估算至少有56km?，分为浦口中心（16km?？）、浦口开发区、珠江、三桥4个片区。面积越小，越稀缺，价值越高。&/p&&p&&br&&/p&&p&浦口中心土地价值最高，其次珠江，开发区、三桥、高新和雄州，偏工业，价值均较低。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前最佳标的应是润江城二期，临地铁、临江、一中学区、狂偷面积、1.5万（丐版帕萨特），完爆1.35万的阳光青城，1.5万的保利似不在浦口中心内，属珠江片区，雅居乐（顶配辉腾），面积过大，一有利好就涨价坑业主，相同总价不如江心洲（丐版BMW730）。&/p&&p&&br&&/p&&p&厅级国家新区，已有11个，江北新区这四个字，两年前就已全部兑现在房价里，没有额外加成了。&/p&&p&&br&&/p&&p&房价：&/p&&p&后续两要点：&/p&&p&1. 有没有真金白银砸进来，尤其是四号线二期能否提前，原计划的900亿，能有300亿砸到核心区，会显著提高土地价值；&/p&&p&2 .纬三纬七免费，官方表态正在做，能免费可额外提高房价&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&&br&&/p&&p&都能做到，核心区房价远期有望达到河西的60-65%，现在是55%。&/p&&p&还要加上因经济发展和通胀，每年7-8%的房价自然涨幅。&/p&&p&如隧道免费，明年年底，核心区房价应能从前当前的1.5万涨至1.8-1.9万。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.15日：&/p&&p&前面提到，一看有多少钱砸进来，二看地铁建设和隧道免费，力度与比预想中大。&/p&&p&5年1000亿的投资，最起码有700亿得砸到浦口，4号线过江、11号线可能提前到16年，13号线若也建成，从文德路到纬七路，将有3条地铁平行穿过（13、10、11），纬七路到纬三路，也有3条（13、4、11），达到河西中部水平（2、7、9）。&/p&&p&新增一条地铁起码+1000，隧道免费+1000，2年自然增长+1500，明年年底华润从1，正荣从1，比较理性。一般白领，很快要从看不上到高攀不起了。&/p&&p&华润已经从开盘的14500，卖到16500小时光；润江城一期从16000到了17000，旭日上城也从年初11000到了12700（地铁并不经过桥北，1000亿估计连5%都不会投到桥北）。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.28日：&/p&&p&江北新盘开一个光一个，楼市涨价初期结束，正式进入量价齐增的涨价中期，买房决策链条过长的，要和七大姑八大姨商量的，基本买不到房了。&/p&&p&上调正荣润江城89户型年底目标价至1.85万，升龙公园道小高层142户型至3.15万，宏图上水云锦至3.4万。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.7日：&/p&&p&华润国际社区16800小时光，浦口库存降至8000，建邺库存4000，除去车位和滞销盘，畅销盘几乎无房可售，政府投入的主要区域，土地增值快，涨价的主力军。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.17日：&/p&&p&江北核心区的形状画的很猥琐，已出让的土地基本都没划进去，只有华润在核心区内，润江城、滨江国际、世茂荣里，全都在边上，打得一手好算盘。&/p&&p&南外、琅小、29中，将在江北建直属分校，医疗中心三甲级别，配置超越了江宁、仙林、雨花，过江没有红绿灯，5km其实和市区的2km时间上差不多。&/p&&p&万科九龙湖地价10000，上海建工河西南14000，江北核心区再拍地，肯定不可能低于九龙湖，&a href=&tel:&&&/a&较合理，抢的人多，也有可能到12000（对应毛坯成本18850），13年升龙江心洲拿12000就吓死业内了……&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/5b5e166f5932dcbb6c263b6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&462& data-rawheight=&469& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&462& data-original=&https://pic3.zhimg.com/5b5e166f5932dcbb6c263b6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&江湾城四期，200、250户型，3户型，&a href=&tel:&&&/a&万一套，信息时代，高端人群的财富增长速度，真是秒杀了社会平均速度，秒杀了刚需刚改，A股的疯牛行情，让100个散户，每人给了一个成功逃跑的牛人5万，然后丫买了江湾天成。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.22：&/p&&p&宏图上水表价34300，全款优惠一个点，初开30500，二开32000，三开3户型380万，牛逼；&/p&&p&规划国际学校一所，保利西江月涨，过了城南河就到（不知是否划学区）；&/p&&p&润江城二期78户型均价18300；&/p&&p&南师附中将在江北建分校，位置估计只可能在华润国际旁边的那块教育用地，一旦确认将增加至少20-30万/套的学区价值；&/p&&p&就看雨山路两个新盘能不能卖出价格了，户型感觉不咋地，开10000不知道卖不卖的动。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.27：&/p&&p&金隅紫京府站稳31500了，宏图年底可能能到&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&升龙天汇站稳24000了，21000的海峡城赶紧抢。&/p&&p&建邺和浦口库存告急，比去年高点降了四成，涨价主要力量。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.31:&/p&&p&一天四地王，南站17000的楼面价，赶上13年河西地王（金隅紫京府）了，河海隔壁13000，超过了12年江心洲地王（升龙公园道）。回不去的地价，2年后就成了回不去的房价。&/p&&p&正荣润夆27000也接近日光，河西南一直和南站接近，再拍地，也要&a href=&tel:&&&/a&了。&/p&&p&江北核心区则有可能摸到14000，接近去年河西南的地价，年底有可能摸2万。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市熊市往往和打劫开发商相伴，今年牛市，打劫机会竟然超过了熊市，江心洲银城90平精装210万，海峡城139平285万，雅居乐滨江178平240万，228平335万，都是匪夷所思，随着美联储货币政策正常化，中国外储收缩被动去流动性，明后两年开发商债务问题会更多凸显，摊子大、短期流动性障碍、脑残销售战略的开发商，会给大家提供这种机会&/p&&p&&br&&/p&&p&9.14：&/p&&p&金地格里格林，竟然开到了12500……&/p&&p&计划在明年6-9月卖出北江一套，后年6-9月买入江心洲一套。&/p&&p&&br&&/p&&p&9.25：&/p&&p&热河南路果品厂，地价2.24，新理想对面，地价1.11，桥北，0.72，按高层毛坯熊市售价=（地价+0.25）*1.3来算，&/p&&p&卖到3.24、1.77、1.26，可以勉强保本。&/p&&p&&br&&/p&&p&三块地旁边分别有世茂滨江1.9、北江锦城1.0的二手，和威尼斯1.0的新房。&/p&&p&&br&&/p&&p&热河南路地价虽高，中海南京也不以品质见长，但南京人认；桥北旭日上城也卖到1.27，低密度问题也不大；新理想对面，靠高速，周边低价盘多，解套不易，可能南师雨山路的学区要批了??&/p&&p&&br&&/p&&p&以往都是楼价猛涨导致通胀，加息、限贷，压下来，这轮配合着货币宽松、低通胀、三四线卖不动，不知道要走到什么位置。&/p&&p&&br&&/p&&p&世茂滨江要开2.4-2.6的精装了……&/p&&p&&br&&/p&&p&这篇文章不错：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//xueqiu.com//& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&优美: 我所理解的房价（二）
更多博文见【优美理财笔记】http://blog.sina.com.cn/yumilicai （接上篇《我所理解的房价...&/a&&/p&&p&10.26：&/p&&p&宏图上水云锦买不到，130的460-490万，143均价520-580万，很多人说买家傻，五年后赚不到。&/p&&p&其实基本理性。&/p&&p&&br&&/p&&ol&&li&房地产是区域市场，宏图和奥南、江心洲没有可比性，能够比较的新房，在售的只有金隅、链城，海玥、华新还没开盘。&/li&&li&金隅135的440万，宏图高20-50万，但金隅离地铁远、离烟厂近，宏图幼儿园有想象空间，宏图买不到，金隅卖的慢，说明了一切，很多人买不到宏图才买金隅。&/li&&li&链城没地铁、户型烂。&/li&&li&海玥150三房，开盘后总价起码525万，140只有两房，240户型差，兴隆大街西侧无出口，宏图买不到，海玥150难道买的到？&/li&&li&华新城140三房总价起码490万，170四房595万，120户型垃圾。&/li&&li&奥东二手房，西堤光明之类，楼龄10年了，价格3.5-3.7万，算上费用总价和宏图接近，学区价值60-70万，也不好买，宏图学区不成熟，但怎么也值30万，装修值40万，基本相当，况且二手和新房的不是一个市场。&/li&&li&不是所有人买房都想着赚钱，500万的房，三年后卖450还是550，对很多人没啥区别。&/li&&li&买450-600万房的人，净资产一般能进入南京前1-2%，都有房，没有丈母娘会拿到按在脖子上，不买也可以，买了就要放个各方面满意，没有不能接受的硬伤的，宏图基本无硬伤，不少人买不到宏图，买金隅、公园道、润峯，反过来的很少。&/li&&li&宏图三次开盘，销售了快30亿，这么多见过世面人的资金，难道都是笨蛋？我们虽是房产爱好者，但对这几个盘，也最多跑过一两次，能比掏真金白银的人更了解？&/li&&li&宏图这个价格投资划不来？一个投资客，要是到现在，都涨了一年了才出手和人抢房，这厮这些年是怎么生存的……&/li&&/ol&&p&&br&&/p&&p&11.3：&/p&&p&中航2000人抢200套，下关龙湖2.6万日光，楼市已进入过热阶段；&/p&&p&特点：开一个光一个，开一次涨一次，类似月，奥体每月涨1000；&/p&&p&房价正在半途，没什么盘可以特别推荐了，涨的快的盘有超涨的风险，涨不动的盘有各种说不清的问题，但大概率，下轮回调的最低点，房价仍高于此时。&/p&&p&江宁的盘，我一个也没看过，大家别问了。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.20：&/p&&p&新城南校区的学区房全面补涨，河西南2.6-3.0万，奥东二手3.5-4.0万，基本已经没有可以下手的地方，有经验的投资者早已退场，买房人十分焦虑，没经验的投资人跃跃欲试。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/987accfcfc409faed924_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1304& data-rawheight=&169& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1304& data-original=&https://pic1.zhimg.com/987accfcfc409faed924_r.png&&&/figure&&p&按上一轮奥东的涨幅推算，现在买入，2年后账面亏损可能性较大。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.23：&/p&&p&回答一个校友的问题：&/p&&p&1. 该不该啃老：站在道德的制高点，认为老人辛苦了一辈子，再啃老对不起他们，这是愚蠢的。要站在全家资产增值的角度考虑，老人有储蓄，年轻人有潜力，把两者的优势结合起来，让全家的资产增值，才是正确做法。一边自己辛苦存钱攒首付，眼巴巴看着房价猛涨，一次开盘顶你工作三年，一边老人的钱放在银行里吃利息，无疑是巨大的资源浪费。必须啃，能啃多少啃多少，不然以后啃得更多，买的房子更差……&/p&&p&2. 不要买什么40年、65年产权的单身公寓，房价几乎不涨，转手极其困难，更不要买什么商铺，十铺九输。住宅首套贷款的利率打折和低首付，是必须珍惜的，工作刚开始就有20万，首付100万，贷款200万先干起来，现在30年贷款月供才1万，公积金再抵扣点，只有八九千了，咬咬牙没问题的，以后找了女朋友，两家一起付就很轻松了。买房就要逼得自己喘不过气来，这么多年了，见过无数后悔买小了买差了的，没见过一个后悔买大了的。&/p&&p&3. 买精装修，毛坯装修的时候要一次性支出至少20万，精装修杜绝了群租，能有个较好的生存环境。&/p&&p&4. 升龙天汇、海峡城、雅居乐滨江、正荣润江城，看自己的能力定吧，九龙湖也可以考虑，地铁、学校、户型，其他的都放一放，逼格、花园这种奢侈品，还没到考虑的时候。给你500万，在河西都找不出一个没有硬伤的小四房（宏图没有硬伤，但买不到）。&/p&&p&5. 目前购房时机一般，但无房的刚需，还是别等，因为你空仓，输不起。你是菜鸟，面对的都是我这种有经验的投资者，和更狡猾的开发商和ZF，你想占便宜，基本只能靠运气，胜算很低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.24：&/p&&p&城市人均M2，更新到了2015年6月，南京超越了广州杭州，排名内地第四，直逼台北。&/p&&p&在M2口径变化后，增幅最大的是深圳、上海、南京、北京，除了银行，非金融机构还有保险、券商，深圳、上海增幅大可以理解，北京作为实际上的金融中心，增速只排在第四，有些费解。&/p&&p&南京排第三，令人吃惊，这轮房市看，南京的高端购买力还是很惊人的。&/p&&p&郑州、长沙、广州、杭州，增速也不错，制造业为主的苏州、无锡、宁波、青岛，很不理想。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5MzgzMzYzNA%3D%3D%26mid%3Didx%3D5%26sn%3Def36474bcbedd8b0c2ff38%26scene%3D5%26srcid%3D1124ez9IGQI1B4VlO05a9CCE%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【震撼】一个指标看懂中国城市身价！&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/a111ce5ee3e4fca94635_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&625& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic2.zhimg.com/a111ce5ee3e4fca94635_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&上海的国际定位，至少是亚洲商贸次中心，无论怎么估，肯定要超过汉城，陆家嘴房价，现在还低于江南区（$8000），低估；乐观估计，远期应取代东京的亚洲商贸中心地位（总部经济）。&/p&&p&深圳的国际定位，乐观可逼近硅谷，有创造力，有交易所，有大量套现给大妈的大小非，房价和圣何塞、旧金山差距仍然非常大。&/p&&p&南京的国际定位，远期不应低于台北，台湾只有2300万人，去年GDP只有江苏的一半，台北是台湾省会，南京是江苏安徽两省省会，江苏8000万人，安徽6000万人，财富的流量（每年总收入）早已秒杀台湾，财富存量现在差很远，但再积累10年，台北不乐观。南京房价只有台北的一半，人均收入，已近很接近了，购房负担远低于台北。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.30：&/p&&p&&br&&/p&&p&南京本轮牛市成色几何？&/p&&p&&br&&/p&&p&地王频出，日后好地段的新房，一般人买不起了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/afeebbf0feea_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&979& data-rawheight=&623& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&979& data-original=&https://pic3.zhimg.com/afeebbf0feea_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&挑选了热门区域奥体、河西南、江浦的9个盘，屌丝区域桥北的2个盘，非热门区域的5个盘。&/p&&p&从2014年9月见底至今，已上涨15个月，特点：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.
12-13年，普涨，平均涨44%，几乎所有盘，无论区域，无论好坏，都有40-50%的涨幅；&/p&&p&本轮，只有奥体、河西南有学区概念的盘，和江北，有20%以上的涨幅，其余只有7%的涨幅，堪堪跑平贷款利率。&/p&&p&去除学票价值，纯粹房价的涨幅，光明25%，天汇11%，江浦平均30%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.
12-13年，&b&是经济发展，全社会财富增加导致的牛市&/b&，普涨40-50%；&/p&&p&本轮，多数行业处境艰难，社会财富增加较慢，资金不足以支撑普涨，在限购放松+6次降息+9折利率的利好下，&b&仍只有板块行情，更多体现财富转移&/b&。&/p&&p&南京几大支柱行业，制造业、外贸、政府、军区，均大不如前，大学、医生平稳，互联网码农较强，股市劫贫济富（100个散户每人亏3万，可供1个高手赚300万），苏北安徽土豪。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.
重要性，依次是热门区域、学区，楼盘品质只有在前两者都满足的前提下，才有用，非热门区域或无学区，品质没啥鸟用。雅居乐、云锦、翠竹、天郡，四个鹤立鸡群盘，并不比烂盘有优势。&/p&&p&光明城市的热门区域、次新、物业、学区的协同效应，需求远高于抛盘；升龙天汇的学区预期好于海峡城，走势稍强；新城南的学区也对几个三线盘的价格有提升；江北新区获批后，投入明显提速，挤占了板桥、麒麟的地铁、学区、医院资源，而财政资金有限，江北对边缘区域形成抽血效应；城东的学区，落实后作用不大。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.
行情尚未走完，但即便在货币政策继续宽松的前提下，本轮成色超过上轮的概率很低，不可能实现40-50%的普涨，也许是10-20%的普遍涨幅±吸血效应。以前都是涨幅过大+货币收紧导致调整，本轮可能是购买力不足导致调整。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.
无论是涨幅30%的热门盘，还是滞涨的冷门盘，都没有太好的机会，前者需求好但涨幅过大，后者需求差补涨一下估计就萎了。老老实实持有。&/p&&p&&br&&/p&&p&12.15日：南部新城的看法&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 原本位置极佳，距离老中心新街口和新中心元通，直线距离均为7.5km，但2015年缪瑞林的两会报告中，把南部新城拿掉了，没有神马南部新城了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.nj.house365.com/zx/.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京一新区、三新城、三枢纽、五片区新格局详解&/a&&/p&&p&2. 全省只有一个新区，省市两级都将全力投入，规划中江北新区放在最前面，三新城里，溧水高淳明显是瞎扯，南站降级到了三枢纽，空港、海港也明显是瞎扯。过去十年打造奥体，未来十年打造江北（仅仅是五桥-纬三路沿岸）。&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 没见过哪个交通枢纽，成为一个居住价值很高的区域，上海站、上海虹桥、北京南站都不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 江北新区获批后，明显抢了其他区域的资源，财力有限，一个吃饱了，其他的都得饿着：&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&河西南配儿童医院，江北配鼓楼医院、国际医疗中心，南站配市中医院，麒麟配中西医结合医院，省中、省人民、鼓楼、军总、儿童是妇孺皆知的著名三甲，市中、中西医，我今天查了以后才知道也是三甲……&br&&/li&&li&教师有限，名校的正规分校不可能无限制搞，河西南有南外河西，江北明确有南师附中，南部新城没听说……&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//nj.soufy.cn/news/article_75888.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【江北新区民生配套建设方案出炉 南师附中建小初高一贯制分校&/a&&/li&&li&4号线西延、11号线提前到明年开建，板桥、麒麟的地铁一推再推。&/li&&li&同样是距离新街口10-12km，江北地价14700，麒麟地价8000。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&5. 南站是雨花、江宁、秦淮三区交界，没法搞，类似的区域是麒麟，麒麟的状况有目共睹，雨花是城区最烂，江宁主力不在南站，秦淮的精力在大校场，三区交汇，学区不知道怎么划，一般是不能跨区搞的，这三个区除了游小，没有像样的学校，我是秦淮区政府，搞分校也只会放在大校场，肯定不可能让江宁雨花拾麦子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&6. 万科的轻钢龙骨，是无法改变的硬伤，改不了，改成砖墙地基抗不住，成为二手后，受众会非常少，比江南青年城、雅居乐藏龙御景被水淹过还要糟糕。毫无疑问，新房的光环褪去后，现实问题这么突出，将成为另一个套人盘，金域蓝湾、金色里程就是先烈。&/p&&p&&br&&/p&&p&7. 据说还有高铁经过时的长期伴奏，六点被高铁晃醒一定很美好，OOXX时还能加震动爽死了。&/p&&p&&br&&/p&&p&12.15日更新：南京核心的西移&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D747b09253ceb7fc71cf91d7%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&12.26日：&/p&&p&今年开发商普遍完成了任务，买盘汹涌，反正高价也有人秒，尽量往高开呗，河西南朗诗3.1万，二开再拱拱，到3.25万，基本就是站岗价了，可以说是把粉丝营销做到了极致。&/p&&p&现在有点恐慌性购房的感觉，现在到16年3-5月，仍有很大可能再向上冲10%，横盘半年，17年小跌一年，17年年底，有希望以当前价格买到，房源随便挑。&/p&&p&100万首付，200万贷款，买入后先涨10%，再跌10%，2年后回到原点是什么概念？首付放陆金所能吃到16.8万，贷款利息17.6万，财务成本合计34.4万，吃掉你三分之一的本金。&/p&&p&现在满仓了，明后年有开发商憋不住送钱，可就买不到喽。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.14日：&/p&&p&继深圳、上海持续上涨后，北京也跟上，北京12-13年太猛，受到政治高压，今年在三大一线中最弱。深圳有创业板造富，上海14年几乎没降过。&/p&&p&强学区由于有刚性需求，在牛市时，容易出现哄抢，很容易大涨，反正只要有一个别无选择的SB就可以了，而没学区的，即便在核心区，想吸引买家，也要价格比较合适才行，师兄在世纪大道的房产，离陆家嘴很近，从12年到15年年底，也只从4万涨到了5万，河西无学区次新房，虽然在强势板块，这轮涨幅也只有10-20%，一旦熊市开始，马上失去买盘，跳跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.15日：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D5d6d6701b411dtype%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&买房三要素：价格、品质、时间&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/0a6b3b3d21bc_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1046& data-rawheight=&529& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1046& data-original=&https://pic2.zhimg.com/0a6b3b3d21bc_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&14年9月出现低点，至今已经涨16个月，上图是北京房价，画圈处是上涨后第16个月。&/p&&p&&br&&/p&&p&10年4月，21500，下一轮低点是11年11月，20000，19月资金成本=7.1%*1.1*19/12=12.4%，账面亏损=-3166。&/p&&p&13年4月，30500，下一轮低点是14年09月，32500，17月资金成本=6.6%*1.05*17/12=9.8%，账面亏损=-989。&/p&&p&&br&&/p&&p&09-10年牛市，涨1%。&/p&&p&12-13年牛市，涨16500，83%。&/p&&p&&br&&/p&&p&本轮牛市，成色不足，涨15个月了，刚刚碰到上一轮的高点（1月开始加速，估计比上轮高点高5-10%），而此前两轮，16个月时，分别比前一轮高点，高了5500（34%）和6500（22%）。&/p&&p&此前两轮，前16个月完成了最大涨幅的75%和64%，假设1月底38000，那么按涨幅占66%计算，本轮高点40750，涨25%（上两轮均已做出快速拉升，本轮还没有）。&/p&&p&3年涨25%，符合当前经济状态，是合理涨幅。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京楼市处于癫狂期，很多楼盘买不到，买到也是挑剩下的垃圾位置。&/p&&p&楼市作为重要资产，自住肯定是熊市买，挑个好位置，自主舒心。&/p&&p&投资最好是牛市初期买，可以挑一个不错的位置，出手方便。&/p&&p&&br&&/p&&p&好楼盘好位置，能涨抗跌，普通楼盘差位置，抗涨领跌。&/p&&p&前者的代表是光明城市12栋10楼，再差的市场也能随时卖掉，现在绝对买不到，后者的代表是融侨临街二楼，现在终于涨了些，只要转冷打九折也无人问津，内部高楼层都在甩卖，谁买你的？&/p&&p&&br&&/p&&p&我宁愿在未来的底部迹象出现时，花35000买个好位置，起码把握大，随便挑，敢上杠杆，也不敢在32500抢一套临街二楼，选房时只有30秒的时间给你考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&低价买好货，爽，高价买好货，也行，高价买垃圾，图个啥？想去除你的焦虑？4.8万买两套涵碧楼，保证你岁月静好，终生厮守。&/p&&p&&br&&/p&&p&你可以一厢情愿的认为南京的行情可以超过北京，奥体永远涨，江北陆家嘴，我反正不信。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.19：&/p&&p&南京十三五规划背后的暗流&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3Dfcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&http://note.youdao.com/share/?id=fcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44&type=note&/a&：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.24：&/p&&p&投资最重要的是时间，14年四季度遍地黄金，15年4-5月牛市刚起步，你在哪里？这轮牛市已经进入后期了，今年年底之前十有八九要进入调整。目前只有华润国际社区，投资价值可能能打到60分（如果2.0-2.1万），不要问50万、100万首付投资哪里，没有，就是TM没有，有类似8月和府奥园这种机会，我自己就撸3套了，别说100套，就是300套，也不够我们这种高手买的，你放一百万亿个心，绝对轮不到你。&/p&&p&要杜绝这种不劳而获的心态，认真研究公众号《河西楼市》起步（原创高质量文章，其他南京的公众号偏娱乐化），到参加长江荟的公开讲座进阶（高手云集），别在网上瞎问，啥时候都想投资，现阶段到处都是坑，高价+烂货，涨的多的你一买就不涨，没涨的你买了连卖都卖不掉。不信，你买套禹洲吉庆里，五年后看看？&/p&&p&&br&&/p&&p&2.1日更新：&/p&&p&上海建工42561拿下宏图东面的G68，市场大跌眼镜，短短3个月，直接比10月底的保利地王高出了1.85万，简单估算精装成本=（4.25+0.25+0.25）*1.3=6.2万。&/p&&p&&br&&/p&&p&奥东四大盘14年低点2.9万，6.2万较2.9万高出114%，正常情况下，捂到3年后的下轮牛市顶点，想解套也颇为不易，这要求本轮牛市涨50%，熊市没有任何回调，下轮牛市再涨40%，然后才能开始盈利??（捂得时间太长资金成本更高，其实仍未解套）当然，更大的可能性是新房6万，有学区次新5万，弱学区次新4万，老破小3万，南京此前新房价格长期低于房龄8-10年的次新房，本身不合理。&/p&&p&&br&&/p&&p&政府有多种方法帮其解套，如返还部分出让金（我猜中建东孚地块，如市场走软，会有返还&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.landnj.cn/LandInfo.aspx%3Fid%3D2294& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&出让地块浦口区江佑铂庭西侧地块&/a&），容积率从2.2提到2.5（雅居乐滨江国际曾经由2.5改到2.7），允许大量偷面积（紫京府、润峯）。市场再烂，三管齐下，打个七折，就变3万，解套了。最不济建工也可以违约（可能性不大），这些年劣质地王违约不是个案，反正拍地时敲锣打鼓满城皆知，退地时悄悄的进村打枪的不要。&/p&&p&&br&&/p&&p&但，买房人不专业，经部分更不专业的媒体一渲染，“房价=地价*2”，只会认为要卖8.5万，二手房东更不敢卖了，上半年再上冲一波无悬念，10-15%。&/p&&p&&br&&/p&&p&江湾四期、华新城、海玥名都、上水云锦、紫京府，政府限价多少，就能卖多少了，建工打得一手好牌呀，这样海玥名都不是能不能站稳4.5万，而是抢不抢得到的问题了。&/p&&p&&br&&/p&&p&15年卖了新房10万套，购买力消耗了大半，但尚未完全耗尽，和15年A股牛市类似，本轮买房人对于加杠杆，从若干年前的抗拒，转向了拥抱，全款比例减少，首付也贷款的比例增加，杠杆牛。&/p&&p&河西焦点楼盘站稳4.5万，本轮尚未有所表现的仙林、江宁又显得低了，有补涨的需求。&/p&&p&肯定不少人觉得买不动河西了，干脆撸江北吧，江北一房难求，暂难改观。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：&/p&&p&有200万想买300万的房？是首付90万还是200万？&/p&&p&答案：首付90万，30年等额本息，剩下的110万买陆金所3年期稳赢安e。&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 无脑套利：&/p&&p&陆金所的稳赢安e，是贷款买房的完美无脑搭配，倒按揭设计，每月返还本金和利息，刚好可以用来还贷。8.4%的收益，是九折房贷4.4%的1.9倍。有200万的现金，买300万的房，首付90万，剩下110万买陆金所，可以抵掉210万的房贷利息，相当于你只有200万就买了这套300万的房，没额外付利息（本金当然还是要付的，但10年、20年后的钱不是一个概念了啊），本质上是套取了国家的低息贷款。&/p&&p&&br&&/p&&p&2. 安全性：&/p&&p&110万的理财，首要是本金安全，稳赢安是P2P，市面上乱七八糟的P2P很多，收益9-12%不等，但无法保证本金，陆金所我认为风险几乎=0。&/p&&p&原因：&/p&&ul&&li&陆金所老爸是平安，目前阶段，平安全额担保本息和罚息，买的时候认准“平安旗下担保”，平安的实力和信用远超其他P2P。 &/li&&li&陆金所P2P是300多亿的总盘子，极端情况，假设坏账高达20%，而坏账只能追回一半，坏账30亿，这点钱平安兜得住，而且陆金所的每个月收取借钱的人1%的利息，一年仅P2P的毛利就有30多亿。&/li&&li&可以看到，陆金所给的利率最低，说明风险最低，信用最高，平均借款期限最长，是唯一人均投资金额高于人均借款金额的平台，借的多投资的少的平台，往往有问题。&/li&&/ul&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/8ab2e61f2a1e9cc957e00e0d04e066f9_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1742& data-rawheight=&827& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1742& data-original=&https://pic2.zhimg.com/8ab2e61f2a1e9cc957e00e0d04e066f9_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3. 流动性：&/p&&p&要用钱了，拿不出来也麻烦。稳赢安2个月后可以转让，流动性还可以，手续费不高。&/p&&p&我自己开户，买了2个5万的稳赢安，亲自测试了转让，全按系统默认的最低价转让，第一次半小时后到账，这次可能是春节刚过，第一次转让过了24小时未成功，再重新转让用了四五个小时，手续费不到100。别买金额太大的，尽量控制在5-10万每笔，多买几个就行了，反正都一样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 资产搭配：110万，可以买28天零活宝10-20万，剩下的稳赢安。稳赢安每月返还的本金和利息，要重复投资，才能实现8.4%的收益，很多人说没有8.4%，错了，有的，一直是按你剩余本金的8.4%给利息，只是每月返还部分本金，你的本金越来越少了。&/p&&p&&br&&/p&&p&5. 薅羊毛的方法：&/p&&p&可以点这个链接注册&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.cn/RGiDKcU& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.cn/RGiDKcU&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&也可以点下面的二维码注册&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.lu.com/r/hV5Ca& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.lu.com/r/hV5Ca&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&手机界面做的不错，比较方便，成功交易后双方都有奖励，几百块吧，可以先用我这个链接注册，买28天的零活宝，28天后赎回，然后你推荐老婆/丈母娘/老爹/老妈，每人撸一遍，年化很可以的。&/p&&p&自己直接上陆金所网站或APP注册，是没有任何奖励的。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：降契税政策快评&/p&&p&&br&&/p&&p&简单点评：&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 让利于民，就是好事，契税税率本来就TM太高了，老子过户给儿子，一年工资没有了，支持契税降到零（这是不可能滴）。&/p&&p&2. 初衷不是为了拉抬房价，而是降低换房负担，让生活更美好（绝不是反话）。广大三四五六线城市的新房开工量很重要，关系到就业，库存卖不动就没人盖新的，北上深二手房价涨跌，对宏观经济几乎没有影响，不重要，几个还在涨的城市，加起来一年也盖不了几十万套房子，全国有660多个城市，剩下的才是大头。&/p&&p&3. 一不小心导致某些城市热点区域房价上涨，只是一个副作用……尤其是两省省会，二线拔尖那种……&/p&&p&4. 广州二线了，请不要老带着他和那三个小伙子玩。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来相对表现：&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 144以上契税由3%降至1.5%，差额营业税也取消了，大户型松绑，正视了百姓住房需求，赞，支持取消营业税（醒醒吧，该吃药了）。&/p&&p&2. 非常看好核心区域的品质楼盘，140小四房和180大四房，未来十年二手表现，以往大户型单价明显低于小户型，核心区域将实现反超，边缘区域将有所缩小。&/p&&p&3. 看好核心区域的品质楼盘的120三房，看平非核心区域120三房，看空边缘地带（高新、方山、板桥、麒麟）90平小三房和两房。江浦、九龙湖、仙林湖，刚需已经买不起，不属于边缘地带，桥北略有争议。&/p&&p&4. 核心区域90平小三房，较为复杂，无把握，倾向于看平。边缘地带傻大粗，180以上，窘境有所缓解。&/p&&p&5. 内在供求：卖120买140和180，卖90买120，90卖给谁？大量存量的刚需房是90，大量的投资客这些年一直买90，刚需人数从2015年开始减少，抛盘大，接盘少。&/p&&p&6. 香港97年以前，两房单价最高，03年以后，四房最高，三房其次，两房最低，就是先例，刚需只有工资收入，改善还有副业、炒股、实业、灰色四大收入，好房子的价格，是和整体收入无关的，主要和今年赚钱最多的人的收入有关。&/p&&p&&br&&/p&&p&湾四、正荣润峯170、宏图上水云锦143、升龙公园道142买不到，金隅紫金府90相对难卖，其实已在市场上有所体现，华新城170和海玥名都180，相信也会很难买。&/p&&p&河西南一半是90，前途未卜。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京“226新政”可打100分&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D2e4ae37ba%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价无节操预测：两会前后，一线出台打压措施，力度适中；二季度缓涨，出台更严厉的打压措施；三季度横盘；四季度横盘或微跌；明年上半年熊市，6月出现有吸引力的左侧交易机会；三四季度大量右侧建仓良机。熊市跌幅，看上半年的涨幅，涨得猛了，10-15%未必打的住。&/p&&p&&br&&/p&&p&今天起暂不回答任何南京楼盘投资问题，翠屏诚园连夜排队抢，江宁碧桂园一楼买不到，买房人无比焦虑，大批带杠杆的菜鸟借首付入市，大妈包围各大烂盘，连投机价值都没了。空仓刚需， 伸头缩头都是一刀，伸吧，你不接棒谁接；高杠杆的趁机出烂货；有房有钱有负债的，等吧。熊市中期我会重新开放的。&/p&&p&&br&&/p&&p&刷了下周末卖房信息：翠屏诚园、滟紫台、威尼斯水城、启迪方洲，涨价10%，抢光了，这可都是各区域最烂最烂的盘啊，饥不择食，是个人就脱了猛干啊，不只是前庭后庭不分，连TM男女都不分了。去年五一和一个兄弟长谈一下午，他下定决心降低要求，在上海买起来，上周他借钱，问了一下，房子还没搞定……&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&踏空和套牢哪个更惨？&/p&&p&&br&&/p&&p&心理上，当然是踏空。&/p&&p&&br&&/p&&p&办公室里个个一日千里，唯独老子蜗牛上树，众人皆爽我独惨，有一种被全世界抛弃的无助感。&/p&&p&最刺激人的不是汤臣一品又涨了，反正打三折也买不起，而是隔壁老王翻倍了，一闭眼老王那秃头和小人得志的表情就不停地在眼前晃啊。&/p&&p&焦虑啊上火啊，那套挂了几年都没人看的老破小终于卖掉了，还没拿到首付就几天睡不着觉嘴上都是泡啊，手里那点碎银子就是便秘十八天后堵在asshole的shit，又臭又硬又嗝人啊，哪怕流血流脓也要弄出去呀。&/p&&p&&br&&/p&&p&去了若干个售楼处，忍受了无数天老婆的唠叨，被别人家的老公吊打了几个月，受尽了卖房小姐的白眼，被无处不在关系户截胡，一次又一次摇号失败后，终于在某个雾霾的清晨，抱着棉被抢到了一套靠马路一楼，那心情，有冲刺后三十年的积蓄一下子释放的快感。&/p&&p&&br&&/p&&p&买了以后下次开盘又涨了1000，看洒家多牛逼，多有眼光，江北新区就是陆家嘴，过几年，我华润国际就碾压你海玥名都，成功弯道超车，我金地自在城就逼近五矿崇文，顺利屌丝逆袭。&/p&&p&&br&&/p&&p&调控，调控有个屁用？空调，越调越涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&咦，第三次开盘咋就只涨了500？&/p&&p&哎，咋回事，开始推特价房了？&/p&&p&&br&&/p&&p&禹洲吉庆里不属于河西啊？&/p&&p&恒大雅苑是在句容的仙林大道上啊？&/p&&p&东郊小镇是麒麟镇不是麒麟科创园啊？&/p&&p&世茂荣里、金地浅山、银城白马，不在江北核心区里面啊？&/p&&p&讲好的琅琊路小学分校，咋变成五壮士的狼牙路了？&/p&&p&&br&&/p&&p&嗯，期房降了我是现房，没亏；&/p&&p&对，楼下降了我阳光好，没降；&/p&&p&额，大户型搞特价我是小户型，坚挺。&/p&&p&&br&&/p&&p&艹，楼王比我还低2000？&/p&&p&住建部咋也跟证监会一样，进了内奸了？MLGB，换领导。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实，生活不能只有房子和金钱，还有……&/p&&p&我恬淡如水，我岁月静好，我平安喜乐，我要进藏享受一次灵与肉在世界屋脊的稀薄空气下的交融和升华。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然有一个简单的道理我还没想明白，账面上，套牢会亏钱，踏空不会亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&3月初在民生银行的讲座，对南京楼市走势做了一个预测，目前在放量大涨阶段的后期，曲线图也画出来了。肯定猜不对，猜对了也未必能赚到，买房还是自己拿主意。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3Didx%3D5%26sn%3Db32dbdf481fb73d0b874%26scene%3D5%26srcid%3D0kL0ddsjlylO1bT%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&还在迷恋仲基obba？！那是还没见识过長江荟霸气讲师团吧！&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/bbb2aed8dd_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1208& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1208& data-original=&https://pic2.zhimg.com/bbb2aed8dd_r.png&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/ddfaf8eeae8382_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1213& data-rawheight=&909& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1213& data-original=&https://pic3.zhimg.com/ddfaf8eeae8382_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E6%25B2%25B3%25E8%25A5%25BF%25E6%%25E6%2588%25BF%25E7%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#河西新房点评#&/a&&/p&&p&江湾四期：身份象征，首席豪宅（900-2000万）；&/p&&p&海玥名都：几乎零缺陷、致远和北分咫尺，次豪宅（630-1080万）；&/p&&p&华润悦府：高架和老破小环绕、建邺最烂学区，伪豪宅潜质（720-1000万）；&/p&&p&华新二期：CBD核心、顶级做工、户型文艺，南京难得一见的精品住宅（420-840万）；&/p&&p&宏图云锦：户型极佳、二流学区、地王隔壁、软件堪忧，大萝卜喜闻乐见的高端住宅（483-660万）；&/p&&p&金隅紫京：软件优秀、府上皆人物但没大人物、买不到宏图的备胎（360-520万）；&/p&&p&和黄涟城：除了单价低再也找不出优点，坑爹货。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京楼市进入缓涨阶段 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3Db5de44c4ad635dbbc59da%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&本轮牛市，从2014年10月开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&带头大哥深圳，涨幅100%；&/p&&p&带头二哥上海，涨幅70%；&/p&&p&&br&&/p&&p&带头三哥南京，分版块，涨幅20-70%。&/p&&p&由熊转牛，拐点是日的首套房贷“认房不认贷”，至今已过去了18个月，资深投资者入市。&/p&&p&牛市初期，启动点是日的“营业税五改二”，反应快的刚需和趋势投资者入市。&/p&&p&暴涨开始，引爆点是月，中海下关22000、三金江浦11000、保利河西24000，三大地王，反应慢的刚需伸头挨一刀入市。&/p&&p&全面补涨，打爆空头点是春节前建工河西42500、中建江浦14700，两大地王，春节后，所有滞涨板块，瞬间补涨20-25%，恐慌者慌不择路的入市。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/d6a958147cba1221ce85afb7afb5a9d5_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&295& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&https://pic2.zhimg.com/d6a958147cba1221ce85afb7afb5a9d5_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&启动时间越早，涨幅越大的板块，未来价值越高，河西中部确立南京新核心，江北新区坐实未来次核心。&/p&&p&其他版块，只有仙林湖，新房、地铁、学区，三者结合，汇聚了城东和在鼓楼、新街口工作的白领，刚需、上学、投资三大需求，涨幅可与河西、江北接近。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么买房？&/p&&p&买的是对未来美好生活的向往。&/p&&p&刚需倾向于郊区新房，而不是市区老破小，是小白领对家园的向往；&/p&&p&刚需忍受老破学区房，是父母对孩子未来的向往；&/p&&p&改善贷款以小换大，是事业有成后对品质生活的向往；&/p&&p&投资客买江北仙林湖，支付风险买鸟不拉屎，是怀着几年后可以高价兑现给喜欢确定性的消费者的向往；&/p&&p&恐慌者饥不择食见房就撸，也凝聚了不被社会潮流所淹没，保持自己现有地位的向往。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&带头大哥深圳：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/a6d2f076f1b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&444& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/a6d2f076f1b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&带头二哥上海：&/p&&p&二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。&/p&&p&非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由2年调整为满5年。&/p&&p&&br&&/p&&p&普通房：面积&140，内环内/内外环间/外环外，总价&460/310/230万，除了少数老公房，基本都是非普通。&/p&&p&出手太狠，刚改首付七成基本歇了，外地刚需一下子没了买房资格。 &/p&&p&&br&&/p&&p&全国700个城市，只有10个有上涨压力，其余仍是库存压顶，压一线保三线的思路不会变。&/p&&p&上海的政策，只能先降低上海房价上涨的速度，无法立刻让房价下跌，但会改变其他城市对于房价的预期。&/p&&p&资深投资客，会认识到：一轮涨50%，已经到了国家能忍耐的极限，巨大的涨幅让人对“勤劳致富”的价值观产生了深深的怀疑，社会投机风气盛行，比金融风险杀伤力更大，再猛涨，还会有更猛的招数等着你。国家手里的两张大牌：二套房贷利率打折和房贷利息抵个税，本轮是不可能打出来了，要留到下一个熊市，该出货了。&/p&&p&DAMA仍会在售楼处抢房，别担心抢不到，再涨一阵子，涨不动了，你不用找人也能抢到了，套了也别难过，不是601857，三年后应该能解套。&/p&&p&&br&&/p&&p&深圳已初现顶部迹象。&/p&&p&南京楼市，经历了6个月的暴涨阶段后，4月将进入缓涨阶段，本轮牛市这场足球赛，已踢到60分钟，开发商的好时光，刚需非常难受（他们没有不难受的时候，一般难受还是非常难受而已）。&/p&&p&巧合的是，2013年牛市，暴涨阶段也是6个月。&/p&&p&&br&&/p&&p&上周六，和长江荟的几位朋友去了江浦的中建新地王，北面南面的经适房卖油条的香味，东面的自来水公司墙上的铁丝网，西面的宁合高速引擎的轰鸣声，22400的土地上的嫩草，交织在一起，觉得有些恍惚。&/p&&p&保利雨山路22300，仅仅9个月，屌丝盘北江锦城，已从9000涨到了16000，再翻一番，就到地王的成本了，这需要下轮牛市，再走出和本轮深圳一样大的行情。&/p&&p&&br&&/p&&p&临走时瞥见几只小鸟，静静的在地王上拉屎，觉得鸟不拉屎这个词，很狗血。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&“我是刚需，请问翠屏诚园和南京碧桂园，哪一个升值潜力更大？”&/p&&p&“你应该问：这两个盘，哪个跑输大市的程度更低……”&/p&&p&&br&&/p&&p&“我是刚需，想买万科翡翠公园买不起，请问先买套江北的明发，过几年涨的多了，再切换回江宁，曲线救国，可以吗？”&/p&&p&“你这种神操作真是NB，要是多几个你这样的大神，税务局的任务就能超额完成了”。&/p&&p&&br&&/p&&p&“家里省吃俭用存了50万，看到房价一直在涨很焦虑，中介说买一套安置房，明年卖掉起码能赚20万，能干吗？不买房我天天晚上睡不着觉嘴上起泡精神都快崩溃了”&/p&&p&“买套100万的房，运气再背顶死了也就套20万，万一运气好，能赚50万100万。买呗，不然得了抑郁症精神病，你这病20万治不好”&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E6%25B2%25B3%25E8%25A5%25BF%25E6%%25E6%2588%25BF%25E7%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#河西新房点评#&/a&&/p&&p&仁恒绿洲新岛：广为诟病的户型，三期做了改进，135B135C达到中等偏下水平，135E是喜闻乐见的通透三房，88和128在中间户里也不算很垃圾。小学与安置房一街之隔，有隐忧，但中新公司内部人士说仁恒是股东，不可能挖个坑自己跳进去，似乎也有道理。如开3.4-3.6万，相对性价比还行，比14年首开高。&/p&&p&优点：仁恒品牌，现成地铁，500多万三房。&/p&&p&缺点：江心洲拆迁进度缓慢，学区毫无进展，可能坑，两年前接近河西中，目前已快被河西南追上，拆迁岛民素质堪忧。追求实实在在从小学到高中的南外配套，增值的确定性，买河西南，追求逼格，喜欢诗和远方，不在乎赚不赚钱，买仁恒江心洲。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&b&南京正是有了这许多痛并奋斗着的屌丝，才配得上现在的房价&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个叫王祥的男人，因为买了一套江湾天成，写了文章感谢十年来默默付出的妻子，瞬间成了“别人家的老公”，仿佛开了群体嘲讽技能，多少女人羡慕嫉妒，恨夫不成祥，心里在民政局登记处跑了好几个来回。&/p&&p&淮安农村，二本毕业，干着中介这个在很多人心中，和拉皮条同档次的职业，王祥本是在南京艰难挣扎的24K纯屌丝。&/p&&p&两年时间，王宝强上了范冰冰，竟然从紫鑫中华的破两房，跳到了江湾天成？&/p&&p&&br&&/p&&p&阶层固化啦！寒门再难出贵子啦！&/p&&p&&br&&/p&&p&王宝强上了范冰冰，恰恰说明，中国是追梦的天堂，阶层流动性，全球数一数二。&/p&&p&&br&&/p&&p&寒门再难出贵子，TMD，寒门难出贵子，这在哪朝哪代，地球火星，都是统计规律和基本常识。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果不能理解，请看以下两个判断。&/p&&p&1. 寒门易出贵子。&/p&&p&2. 豪门难出贵子。&/p&&p&怎么样，觉得我是在放屁吧？&/p&&p&&br&&/p&&p&全国有十个一品大员，在一个寒门强势的时代（往往是开国初期），寒门可以占到一半。&/p&&p&全国有100个豪门，1亿个寒门。&/p&&p&豪门干一品大员的概率为百分之五，寒门为亿分之五，豪门的概率是寒门的100万倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&在寒门弱势的时代（和平的时间越长，寒门越弱势），寒门只有一个一品大员了。&/p&&p&豪门干一品大员的概率为百分之九，寒门为亿分之一，豪门的概率是寒门的900万倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&100万倍和900万倍，一个是形象大使，一个是形象大便，有什么区别？&/p&&p&&br&&/p&&p&鲤鱼跳龙门的最快捷径，是成为大明湖畔的夏雨荷，出卖器官。&/p&&p&即便在这个童话里，紫薇格格和正牌格格，也是不可逾越的，因为夏雨荷除了子宫，身无长物。&/p&&p&&br&&/p&&p&富不过三代，这是典型误读，古语是，富不过五代。&/p&&p&一个豪门再有不肖子孙，身家1亿，他没落也得有个过程。&/p&&p&吃，天天吃三头鲍，你的肝脏分解不了；&/p&&p&喝，顿顿喝茅台，你的肠胃马上反对；&/p&&p&嫖，一天御七女，你的肾能撑几天；&/p&&p&抽，给你两千万，够你抽到功德园，吸海洛因，两三年必死，两千万两三年抽不完。&/p&&p&&br&&/p&&p&富不过五代，一来子孙众多，家产再大架不住分，二来一朝天子一朝臣，缺少法制，可以肆意抢夺，三来百年必有战乱，豪门敌不过陈胜吴广。&/p&&p&穷也穷不过五代，不信，你去广大农村看看，无数底层农民找不到老婆，几十年后，就得绝后。&/p&&p&&br&&/p&&p&三十年前，滁州农村的姑娘，最大愿望便是嫁到一村之隔的江浦农村；&/p&&p&江浦农村的姑娘，努力的动力，就是能在江浦县城有一份工作。&/p&&p&江浦县城的孩子，班上前五就能进江浦县中；&/p&&p&江浦农村的孩子，年级前三才能进江浦县中；&/p&&p&进江浦县中，前50一本，前200二本；&/p&&p&300-400的，先找个大专，再苦两年，转个本科。&/p&&p&&br&&/p&&p&一代人，从底层到小康，再一代人，从小康到中产，再一代人，才有望从中产到富裕。&/p&&p&一个亿万富翁嗝屁了，谁更有希望顶上去，是一个要饭的，还是一个千万富翁？&/p&&p&&br&&/p&&p&毕业后，东线：业务员-业务主管-业务经理，西线：天润城-海峡城-江湾城。&/p&&p&东线是语文，西线是数学，西线是25岁后，八小时之外战场，必须开发的第二技能。&/p&&p&语文无论你学得怎样，数学弃考了，总分能高的起来？&/p&&p&你自以为牛逼，到了钱钟书那种靠语文就能碾压的程度吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&12年，同学想买中海万锦熙岸90平，8000，首付差五万，只好买了隔壁北江锦城69平，7200。&/p&&p&我很费解，五万而已，爹妈出一点，不就行了？&/p&&p&我爹妈在江浦农村租房，没退休金，卖卖蒸饭，一个月收入八九百，拿不出来。&/p&&p&丈母娘呢？&/p&&p&我这种条件，江浦根本没有女人看得上，只有一个安徽的不嫌弃我，也拿不出来。&/p&&p&&br&&/p&&p&很真实，也很无奈。&/p&&p&人生如棋，第一步输了先手，整盘都未必扳的过来。&/p&&p&数学没学好，娶妻这门物理，大概率是弱弱联合，生子这门化学，又是极低的起点。&/p&&p&&br&&/p&&p&社会竞争，丛林法则，步步惊心，中国尚容不得岁月静好，尚无暇顾及诗和远方，正是因为机会众多，无数中国梦正在上演。&/p&&p&你去日本试试？&/p&&p&30岁拿30万日元，40岁拿40万日元，50岁拿50万日元；&/p&&p&小伙子助理，中年人主管，老头子总监；&/p&&p&岁月静好等待电车上的痴汉，诗和远方来自硬盘里的女优。&/p&&p&这是你想要的生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&我看到：&/p&&p&孟祥远教授，常年耕耘在第一线，数据详实，分析一针见血，看过的盘没有一千，也有八百，十年前开盘的小区，户型也烂熟于胸，无愧南京学院派第一人。&/p&&p&王祥，7×16小时工作，十年间默默无闻，凭真诚和信用，帮客户优化房产，成为中介翘楚。&/p&&p&好友@暗夜LealXU 03年开始，一辆自行车踩遍河西，是唯一进入深圳房产大神群的南京高手，在米课发布了100多课的投资课程，投资案例被众多少妇倒背如流。&/p&&p&好友@杰影1020 07年白手起家，入名京上岛北抄海峡，几次完美抄底换仓，刚刚入驻江湾城四期250平，曾一边供着3套房一边租房，还是毛坯，谁能做到。&/p&&p&&br&&/p&&p&那个输了先手的同学，起点不可谓不低，上海码农，每天加班到10点，一家四口租一套40平老公房，一年20多万的工资，现在也持有两套北江锦城，12年卖69换152平，15年捡漏169平，仅增值就接近300万。上大学时，他问一个有钱的亲叔叔借2000块学费，对方冷哼一声，拒绝了，理由是怕丫还不起。事过境迁，听来仍热泪盈眶。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京正是有了这许多的痛并奋斗着的24K纯屌丝，才配得上现在的房价。&/p&&p&南京的王祥们远没有上海多，所以配不上上海的房价。&/p&&p&铁岭吃着火锅唱着二人转，只能面对满地满不掉的库存，八千个王祥空降铁岭，也不能把铁岭的房价往上拉哪怕500块。&/p&&p&&br&&/p&&p&想依靠愤怒嘲讽就获得平等的财富地位，请跨过鸭绿江，享受金三胖的保护，大家一起平等的吃屎。&/p&&p&现在还能愤怒，因为你还年轻，还够得着，不着急，再过几年，玩几次E租宝和MMM，差距越来越大，你慢慢也就习惯了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&南京的70年产权的住宅，除了高淳溧水，哪怕板桥麒麟高新，甚至六合，玩的也是五胜三平两负的游戏，买错了时间和地点，3年后八成也能勉强解套。65年公寓，难度显著增大，除天玺国际等极少数一线强学区兑现（金陵汇文双学区，深业的拉小分校基本不算学区），胜者寥寥，有兴趣可以看&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weibo.com/n/%25E6%259A%%25A4%259CLealXU%3Ffrom%3Dfeed%26loc%3Dat& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&@暗夜LealXU&/a& 讲座里14年底买苏宁雅悦的案例，非常人所能驾驭。40年商业，我不知道一个新房库存能卖10年的东西，有什么好研究的，十铺九输是业界常态。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京的40年产权商业新房库存，按2015年的销量，一套不盖，还能卖10年，而二手交易量只有新房销量的约八分之一（写字楼和商铺，一个是六分之一，一个是十分之一），这意味着，现有新房库存全部变成二手换手一次，需要80年，而产权只有40年。商业土地出让时价格远低于住宅，年限满了以后，肯定要补交大额土地出让金，党国总不能吃亏吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&有住宅这种小学数学题可以做，根本没必要玩商业这种哥德巴赫猜想。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E5%25B8%%25B5%25B0%25E5%258A%25BF%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼市走势#&/a&&/p&&p&3.25限购虚惊一场，限涨令从玄武发布乌龙-&市里辟谣-&确认-&物价局细则，看出政府并非作秀，否则没必要出台明确细则，一旦执行不力，岂不落人口实，模糊一点不是更flexible？网传苏州限购小幅升级，南京也可能跟进。不用担心买不到，最多再开一两次盘，就能买在本轮最高点了（比如宏图，这次45000，买不到，下次45500，日光，再下次46000，不日光，就能买到了，宏图都不能日光，本轮最高点就出现了。但宏图这样的盘，也没有太多下跌空间，行情再不好，回调到40000顶天了）。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&恒大华府：&/p&&p&定位：门槛高，雨花第一豪宅（不含别墅），在城南有面子。&/p&&p&位置：恒大离地铁近，万科离高铁近，禹州离高架近，优劣一望可知。&/p&&p&户型：170、200、230，都可竞争南京同面积段最佳户型，细节讲究。&/p&&p&学区：南师附小牌，聊胜于无。&/p&&p&单价：28000，和雨花其他几个盘比，相对厚道，13年14000的地王，春节后刚刚解套。&/p&&p&矛盾：房子平移到中胜站，45000也秒光。&/p&&p&总结：单价套不住，大平层社区不适合屌丝的雨花，二手流动性十分堪忧。当前价格，吸引力不如35000的河西南（除海峡城），也比不上35000的仁恒绿洲新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D3%26sn%3D627fd9cc06fd9%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京楼市已近强弩之末&/a&&/p&&p&日&/p&&p&本轮牛市驱动力：
&/p&&p&1. 衰退性宽松带来的资金成本降低；
&/p&&p&2. 被高杠杆买房暴富教育后，杠杆作为致富经验，由抗拒到拥抱，仿佛凑了首付就买了房；
&/p&&p&3. 买房三个月赚100万，类似的致富故事经微信迅速传播放大，带来大量外地资金；
&/p&&p&4. 创业板小非减持，券商和互联网公司的海量年终奖，春节后当接盘侠。&/p&&p&&br&&/p&&p&权威人士“不能用加杠杆的方法保增长和去库存”，把1废了；&/p&&p&限价令把3废了；&/p&&p&熊市把4废了；&/p&&p&一旦预期走坏，连首付都是借来的新韭菜，杠杆止损盘出来，其曼妙之处，请参照昨晚的世纪互联和奇虎，带头大哥河西中部的二手成交已经很困难了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价即将见顶（本轮牛市高点）&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D3%26sn%3Dd60d9b7a221f967ff921cd0f1f5a5e98%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4NTU5MzUxNw==&mid=&idx=3&sn=d60d9b7a221f967ff921cd0f1f5a5e98&scene=0#wechat_redirect&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&招商雍华府：&/p&&p&业主2013年8月，上轮牛市次高点，2平，本周出，含车位储藏室，净得718万，，账面盈利=159万。&/p&&p&车位30万，储藏室10万，契税3%，维修基金3万，13年利率上浮5%，利息=6.55%*1.05*3*2.65*196*0.7=75万，扣除成本后净利润=66万。&/p&&p&首付+车位储藏室=196万，放三年陆金所可得53万。&/p&&p&经过一轮大牛市，比无脑理财多赚13万。&/p&&p&时间、成本、板块、产品，缺一不可，仅仅买到了强势板块，是远远不够的。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&问：看了您的微博，发现自己是高杠杆的。已负债400万。江浦有套汽车站旁的2006年的房子88平可以出手了吗？因为二季度高杠杆买银城白马借贷240万，本身还有自住的房贷100多万。夫妻月收入一万。&/p&&p&评：胆子够大。江北二手已明显降温，交易中心当天取号基本都能办完。据说多给人发红包，有助于快速卖房。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&有位朋友发了个大红包，又是刚需，我简单回答一下，刚需，在目前阶段，如何做决策。&/p&&p&&br&&/p&&p&问：&/p&&p&刚需，但不是很着急，江宁龙湖目前推荐入手吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&答：&/p&&p&刚需买房，首先看这套房子生活是否便利，居住是否舒适，是否满足家庭成员对于未来生活的向往，双方都在仙林上班，买在万科璞悦山，这是找虐（一个同学就这么干过）。南京只要不是买在高淳溧水，哪怕六合，也能或多或少的享受城市的红利。&/p&&p&其次看是否负担得起，现在有点压力没关系，加薪升职后，一般压力会降低。&/p&&p&再次才是看购买的时机和升值的潜力。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一点是较为确定的，第二点也有一定的确定性，第三点明显超出了你的能力范围。&/p&&p&&br&&/p&&p&有需要，生活方便，负担得起，也比较喜欢，任何时候都可以买。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果对区域没有特别要求，考虑到未来的保值能力（近期很难保值），更推荐34000的鲁能公馆（要排队），其次是26000的正荣润江城、21000的观山悦（都要提前找人）。&/p&&p&江宁已经基本得不到南京政府和省政府的资金和政策倾斜，自力更生，潜力有限。&/p&&p&&br&&/p&&p&即便如此，龙湖还是比26000的九龙湖的保利，轻钢龙骨的万科翡翠，产品要好一些。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前29000，观望，希望他跌到23000，完全没有可能。&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人的原则，遇到自己非常喜欢的房子，只要付得起，尽量买。刚参加工作，优先把精力投到工作上。如果买了以后，市场不好，降了，你就当自己那套没有降，还涨了1000，就可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&雅居乐滨江国际：&/p&&p&全南京营销最烂没有之一。&/p&&p&一期卖了640套，84套是22000卖的，其余都在；&/p&&p&二期卖了1300套，100套是23000卖的，其余都在；&/p&&p&一期层高3.6，园林牛逼，投入大产出少去化慢，中端区域错配顶级产品的典范。&/p&&p&卖成这个鸟样，三期还坚持350-580平，有熊关漫道真如铁的大无畏精神。&/p&&p&总结：江北还是林妙可时产品做成了范冰冰，江北成了范冰冰时房子又成了刘晓庆。&/p&&p&三期580要是哪天跳个16000，你说能不能买呢，头疼……&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京楼市的短期空间还有多大？&/p&&p&最近一年南京房价猛涨，很多人信心爆棚。&/p&&p&原先看到苏州还抖抖霍霍，和天津半斤八两，如今简直碾压杭州，甚至有点看不起广州，想和上海掰一掰手腕了。&/p&&p&南京最贵的奥体，二手均价4万，广州最贵的珠江新城，均价4.4万，河西南虽好，3.6万，还有多大空间？&/p&&p&15平方公里的江心洲，小高层二手4万，1.2平方公里的二沙岛，洋房4.5万，谁更稀缺？&/p&&p&上海浦西和浦东最贵的板块，静安寺和联洋，9.2万和8.2万，约是南京的2倍。&/p&&p&带头大哥深圳和上海，已力有不逮，一个妖怪，孙悟空打不过，猪八戒上，能打赢？&/p&&p&广州和杭州的最贵板块，在4万和3万这个坎，徘徊许久，奥体一鼓作气攻破5万，是不是太自信了点？&/p&&p&雨山路一年时间，从9000干到2万，保利地王想解套，一年后要卖3.6万，两年翻两番，在中国地产史上，只有海南出现过。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价有拐点迹象&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//xueqiu.com//& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&xueqiu.com//7&/span&&span class=&invisible&&1273800&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&融创臻园：&/p&&p&雨山路现有楼盘最佳位置，离地铁学校公园近，离安置房远。&/p&&p&学区有抽奖机会。&/p&&p&隔壁屌丝盘北江锦城二手20000，融创20户型，定价合理。&/p&&p&潜力远大于拥有江浦几十年来最烂初中江浦二中的安置房环绕的22000的中海万锦。&/p&&p&不亚于纬七路二线楼盘，中建和融侨。&/p&&p&&br&&/p&&p&不要理解错了：&/p&&p&牛市后期，定价合理：买了有50%概率浅套1-2年。&/p&&p&不亚于纬七路二线楼盘：不如纬七路一线，超过雨山路二线。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&再致刚需：&/p&&p&有不少举全家之力，勉强能凑雨山路、仙林湖、板桥、麒麟、高新，90平首付的，看了我的文章，决定不买了，还特地私信给我。&/p&&p&本人的风格，适合有几套房，有大量现金，现金流充裕，有十年投资实战，能理解投资是概率和赔率的综合，愿承担跌10%的风险博40%收益的，有把握敢重仓，没把握就休息。&/p&&p&刚需，能上还是尽量上吧，不就是50%概率套个1-2年嘛。&/p&&p&看空对了一次，容易惯性继续看空，回调到位了也不出手。&/p&&p&见过太多，10000不买，回调到7500还是不买，几年后，孩子上学，无奈，30000买了。&/p&&p&你买车买股买春，都是亏的，凭啥买房一定要赚？&/p&&p&20000买，跌到17000，又不掉块肉。&/p&&p&涨到35000，你没房，钱也不多，咋办？&/p&&p&冒着50%概率跌15%的风险，追求20%概率涨10%的收益，高位上杠杆，固然不合适。&/p&&p&冒着10%概率爆仓的风险，追求30%概率回调15%的偷鸡，风险无限收益有限，当心偷鸡不成反被爆菊。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&楼市中的心态（1）：&/p&&p&人的烦恼，不在于和比尔盖茨的差距又拉大了200亿，也不在于王健林的小目标自己一辈子也实现不了，那太远太远了，牛郎星和火星，有什么区别，反正也看不见。&/p&&p&不能忍的是对面桌老王买一套涨了100万，身边的人个个一下子长了20cm，自己矮下去了，不仅夜不能寐，简直软而不举了，于是找砖家问，哪里最有希望涨，抢一套，涨也好跌也好，都安心了，反正你们别想再拉大和我的差距了。&/p&&p&然后关心老王小区的负面新闻，闹学区啊建变电站啊血光之灾啊什么的，装着难过的表情，关心一下，暗地里查一下网上二手报价，每往下降1000，就放佛自己长高了5cm。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&楼市轮动无脑路径：&/p&&p&1. 深圳、苏州：房价翻倍，一次收紧调控，房价已下行。&/p&&p&2. 厦门、合肥：房价涨&50%，二次收紧调控，房价尚未下行。&/p&&p&3. 上海、南京：房价涨&50%，一次收紧调控，房价仍在缓涨，即将二次收紧调控。&/p&&p&4. 北京、天津：房价涨&50%，快涨阶段尚未结束，几个月后可能一次收紧。&/p&&p&5. 武汉：介于3-4之间。&/p&&p&6. 杭州：热点区域涨30-40%，冷门区域正在启动。&/p&&p&7. 无锡：开始出现抢房。&/p&&p&8. 成渝：纹丝不动。&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 不放血跑不掉了。&/p&&p&2. 再不跑就和1一样了。&/p&&p&3. 再涨一会，二次调控后，就和2一样了。&/p&&p&4. 再涨一会，一次调控后，就和3一样了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&被日人民报作为二线过热的代表单独点名，南京在国庆前后二次加码调控的概率非常大，即将进阶第二档。&/p&&p&本轮一年涨顶过去十年，涨幅绝对值、群众参与之深、媒体传播之广、杠杆之大、苏北安徽贡献之多、房价和收入背离之大，远超09年，碾压13年，购买力不但消耗的快，而且透支的多。&/p&&p&一旦走熊后，像前几轮一样只调整12个月，是远远不够的。&/p&&p&类似杭州那样，2010年买的2016年才解套，这种概率肯定没小到可以忽略不计的程度。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&进入 高风险+低收益 阶段，此时的情绪，恰恰是最亢奋的。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D4%26sn%3Dcf881994ecf8cacd0ec802d38e6d981d%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&观点：限购后，南京房价是涨是跌？丨捏小猪&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D534cc4155f55aee9ae66cb2f90bd0086%26chksm%3D2e0383eff7ce3e92d3515422cda17fb1b49f39a2efaefbbb019df0%26mpshare%3D1%26scene%3D5%26srcid%3D1017VcWU1P0QAKNZ2l8xYRpP%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京房价将在四季度见顶……&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%25B0%258F%25E7%258C%25AA%25E3%2581%25AE%25E6%2588%25BF%25E4%25BA%258B%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#小猪の房事#&/a& 004&/p&&p&&br&&/p&&p&昨天，我妈在江浦，碰到江浦县中国民女神她妈，刚从碧桂园欧洲城回来。&/p&&p&女神她妈周一到周六在江浦，周日去欧洲住一天，学学插花茶艺，倒也自在。&/p&&p&已经退休了，为啥不干脆住在欧洲？&/p&&p&牌搭子都在江浦啊……&/p&&p&&br&&/p&&p&年初去滁州穆老九吃羊肉火锅，过了江苏省省界1米，便是欧洲城，这几年，新房价格也在慢慢涨，环境和营造的生活氛围，确实不错，每周五都有大巴，在河西万达，接一批人，去欧洲度假，周一再回来。&/p&&p&&br&&/p&&p&只谈钱的话，碧桂园几乎没有二手市场，新房哪怕从5000涨到10000，二手现房原价都难卖。&/p&&p&&br&&/p&&p&原因很简单，欧洲城往北往南往}
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举报邮箱：&p&我自己辛辛苦苦总结的经验，如果觉得有用要多多评论噢～多多交流～&/p&&br&&p&天蝎座虽然是一个大类，但蝎男蝎女在相处模式上还是会有些不同，不可混为一谈。&/p&&p&比如，你如果想和蝎男有个好结果，必然是要让蝎男付出多一些。如果想要和蝎女有好结果，那就得你付出的多一些。&/p&&br&&p&读完下面5句总结，你应该大致就可以知道与蝎男的相处之道了：&/p&&br&&p&1.蝎男若是认定你，那一定会很热情主动，但热情主动却未必是真的认定你。&/p&&br&&p&很多人和蝎男恋爱后常抱怨蝎男不再主动，其实那是因为蝎男还没有认定你。可能你有些地方他还不能接受，有些毛病说了你也没有去改。这种状态时间长了以后，女生要是还没有意识而去又作又闹，那最后肯定会走向分手。&/p&&p&“热情”其实也是天蝎座的一个特质，他们只对自己喜欢的人热情。所以真正认定你的蝎男会很热情主动，会常把你捧在掌心。&/p&&p&但是很多人又说，他刚追我的时候刚谈恋爱的时候对我特别特别暖啊。不得不说，天蝎座向来以情感为生，蝎男可以说是12星座男里最懂得去爱的星座男了，他们擅长创造丰富热烈的情感体验，甚至有的时候不惜伪装，因为这就是他们所擅长的。所以，很多女生很快放下戒备，短短几周就把心全部交给了对方，导致最后自己伤得一败涂地。要知道，最开始的热，并不代表蝎男已经完完全全认定你了，这只是他们的一种本能。&/p&&br&&p&小贴士：不要在和蝎男的爱情之初太快陷入，不要在人家伪装出来的10分面前，就把10分的真心给付出了，学会适度控制自己的感情。&/p&&br&&br&&p&2. 要学会引导蝎男主动，让蝎男付出。&/p&&br&&p&蝎男很多时候擅长用不主动的手段，来引起对方注意，试探对方是否会主动表现出在意。这就会常出现蝎男撩完你又消失，或者明明见面特别好，一分开就冷淡的情况。其实，都是为了能够在感情中处于优势，让对方更喜欢自己。如果你对他并不上心，那倒也无妨，只怕女孩子太过上心，就开始日思夜想为什么他不再主动？于是就自己跨出了主动的这一步。面对这种情况，女孩子其实根本不能着急，在心里暗示自己“如果这个男人不再主动找我，那就算我主动，我们的感情也不会有好的结果。”千万不要因此而去感动蝎男，让他看到你有多主动有多在意他，千万不要，这样的后果就是蝎男很快会离开你。蝎男的本质，就是只会在意那些自己表白来的爱情，自己主动而得到的女孩。那些主动对他们的女孩子，他们来者不拒，但是永远走不进他们的心里。&/p&&br&&p&小贴士：在蝎男没有主动找你的时候，一定要学会淡定，如果他在意你他总会找你，不要以为不主动就会伤了他的心。你的主动示好非但不会感动他，只会让他觉得你不是他要找的人。&/p&&br&&br&&p&3.学会在蝎男面前充分表达自己，千万不要做一个逆来顺受的乖乖女。&/p&&br&&p&天蝎其实是一个多姿多彩情感感受强烈的星座，他们和天平座不一样，天平座总是尽量避免极端，而天蝎却从某种程度上喜欢极端，他们喜欢看到他人情感流露的真实状态。和天蝎打过很深交道的人都会知道，天蝎人的故事都有些戏剧色彩。&/p&&p&比如，天蝎和5个人谈一样的话题，而只有你默默流泪，那么天蝎一定会在5个人中对你更有好感。天蝎对5个人做了同样的事情，而只有你跳出来指责他做的有多差劲且非常有理有据，那么天蝎也一定会对你印象深刻。&/p&&p&不要对蝎男唯命是从，要学会充分表达自己，该热情拥抱他就去拥抱，该表达愤怒的时候就可以表达，只是希望你不要表达完愤怒又去道歉，请从头至尾表里如一，这样蝎男才会信服于你。你才会变成他眼里与众不同的那个人。&/p&&br&&p&小贴士：有泪就流，有火就发，有爱就请深爱，让你们的故事更加丰富多彩。不要害怕失去蝎男，他会在你的调教下越来越爱你的。&/p&&br&&br&&p&4. 任何糟糕的时候，都学会比蝎男先放手，但不要说出来。&/p&&br&&p&在与蝎男情感开始走下坡路的时候，很多人都会觉得那不如我去让蝎男做一个选择，是分开还是继续。这样你恰恰是把主动权让给了蝎男，而如果想要好下去，你必须把主动权掌握在自己手上。&/p&&p&往往这种时候，你就需要在内心里准备着退出这场感情，而在行为上，你要坚持让自己找到更多其他的爱好和忙碌的事情，每天都是快快乐乐忙忙碌碌，因此也不去过问蝎男，只等他主动找你的时候回应他。&/p&&p&这样，反而会让他觉得他正在失去你这样一个快乐又有追求的人，他会慢慢对你主动起来。请相信我，感情的状态随时都会发生改变，只要你有心去改变，就一定会改变。&/p&&br&&p&小贴士：不要没事就提分手，自己在心里默默觉得已经分手就好了，开始过起一个人独立开朗的日子，这样才会有让感情再次变好的机会。&/p&&br&&br&&p&5. 你做错的事，一定要极力去挽回和弥补。&/p&&br&&p&但如果有一天，真的轮到你做错事了，按照天蝎的天性，他一定会很决绝地离开，如果他没有选择离开，那这个天蝎一定是真爱你的，但这不代表你就不需要去弥补了。&/p&&p&天蝎，无论表面再强硬毒舌，内心总是充满了同情心。你挽回的时候，行动上可以追着他天涯海角，但是交流的时候要注意适度，千万不能像一个已经无药可救的人。你道歉和弥补的心需要真诚，但不意味着你就可以过于疯狂。&/p&&p&只要你真的真诚和坚持不懈，如果之前感情尚可，你只是一不小心翻了错误，蝎男是会愿意选择原谅的。&/p&&br&&p&小贴士：真诚的行动，适度的交流，他再拒绝你，只要愿意和你说话，你都是有挽回的余地的。&/p&
我自己辛辛苦苦总结的经验，如果觉得有用要多多评论噢～多多交流～ 天蝎座虽然是一个大类，但蝎男蝎女在相处模式上还是会有些不同，不可混为一谈。比如，你如果想和蝎男有个好结果，必然是要让蝎男付出多一些。如果想要和蝎女有好结果，那就得你付出的多一…
&p&&b&&u&说明：&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&1. 本人的思路、实操，发布在新浪微博“捏小猪”和知乎专栏。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&2. 本人熟悉江北核心、江心洲、河西中、河西南，其余区域跑盘较少。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&3. 南京楼市的微信公众号，“河西楼市”比较客观，微信号：wangxiangfc。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&4. 河西、江北房产中介，王祥房产服务较好、收费较低，电话：。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&5. 若确有咨询需求，可私信。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&6. 本人所著&/u&&/b&《房产投资速成心法》 &a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//i.xue.taobao.com/detail.htm%3Fspm%3Da.0.0.7ZT82e%26courseId%3D69655& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&https://i.xue.taobao.com/detail.htm?spm=a.0.0.7ZT82e&courseId=69655&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&把更新放到前面吧：&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&南京北站：南京地位进一步上升的助推器？&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&限价新房，刚需，找回你错失的时光和金钱吧&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&广州「租购同权」，你是上算了还是吃亏了？&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&楼市进入贤者时间：从尽力而为到量力而行&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&南京楼市：调整初期&/a&&/b&&/p&&p&日&b&《捏小猪房产投资速成心法》发布啦！&/b&&/p&&p&学习请点击：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.cn/RI1TTOv& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.cn/RI1TTOv&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&学习须知：&/p&&p&1. 视频教学，买了不能退货。&/p&&p&2. 一天15分钟，一个月速成，无门槛，轻松上手，认真学完，超过98%的普通人不难。&/p&&p&3. 产权、城市、抄底、套利，全国多数一二线城市基本通用。&/p&&p&4. 板块和学区案例多来自南京，外地朋友可以学方法，本地朋友可以直接看结论（有时效性）。&/p&&p&5. 将根据大家的需求，不定期增加新的课程：如热门事件解析、开发商点评、中介公司漫谈、卖房技巧等等。&/p&&p&日：&b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&楼市调整期，怎么买房卖房？&/a&&/b&&/p&&p&-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&br&&/p&&p&城市定位，接近广州，全国大城市中老五的水平。&/p&&p&三大经济强省的省会，广州经济强于南京，南京科教强于广州，广州南京有军区，02X开头，都强于杭州的05XX。&/p&&p&中部的武汉、西部的成都西安，不能和沿海比，全世界找不出一个离海岸线超过1000公里的，房价很贵的非首都城市。美国第三大城市、中部经济中心，芝加哥，1500美元/㎡随便买，武汉的水平。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年广州和南京的年度住宅上市平米数/常住人口，都在0.8-0.9之间，北京上海深圳在0.4-0.5，涨幅肯定比不上。热点区域，河西、江北涨幅大，其余地区小。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市人均M2衡量，广州、杭州、南京是同一档，明显低于上一档的深圳上海，只有北京的一半，明显高于下一档的苏州无锡天津大连宁波。&/p&&p&&br&&/p&&p&苏州无锡天津大连宁波，以加工制造为主，其房价和这三个以服务业为主的，差距会越拉越大。&/p&&p&服务业为主的城市，中心区域人口占总人口比例高，因城市的主要功能是财富交换（科研、教育、商贸），人口大量集中在城区，制造业城市，因工厂在郊区，城区人口不集中，房价相对低一大档次（更新到了2015年6月）。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/31fcddf857d4a48daba74_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&889& data-rawheight=&645& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&889& data-original=&https://pic1.zhimg.com/31fcddf857d4a48daba74_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&河西南、江心洲、下关滨江，江北的滨江、顶山、高新区，江宁的麒麟、滨江、方山、正方，仙林的青龙，六合，未来五年还有大量土地可以出让。房价合理涨幅=（城市GDP增速+通胀）*0.8，想要GDP+通胀小于零，几乎是不可能的。&/p&&p&（房价增值+出租收益）略大于（城市GDP增速+通胀）。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年GDP8%，通胀2%，合理涨幅为8%，、2014三年，小涨小跌，基本没动，2013年，涨30-40%，总体上，房价无泡沫。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来5年：&/p&&p&城市GDP增速+通胀=7+2=9%（6+3也有可能）。&/p&&p&核心区和大力投钱的区域，房价涨幅会略高于7%，其余区域略低于7%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014没涨，2015年如果再不涨，那年，一定会有几个月，由于抢房，一下子把这几年欠的，20-30%的涨幅给涨回来，像2013年那样。&/p&&p&&br&&/p&&p&大部分时间小涨小跌，僵持。&/p&&p&打雷时，一定要在场。&/p&&p&&br&&/p&&p&确实要买房，最好春节前搞定。月的小阳春一旦配合再次的降息，难保不会涨10%，现在很多楼盘一成首付，尾盘价格回到今年9月最低点附近，正是好时机。&/p&&p&错过了，很可能又是一年白忙。&/p&&p&&br&&/p&&p&--------------------------------------------------------------------&/p&&p&3.12日 更新：&/p&&p&&br&&/p&&p&本人南大材料系毕业。&/p&&p&&br&&/p&&p&遇一师弟，老大名下博士，称系里已不接受讲师和副教，除新千人外，必须是在海外拿博士学位的教授，一篇natrue子刊都不能留校，两篇起。10年卢明辉发natrue material能跟着闵乃本上新闻联播，07年老宋发PRL，系里横着走，全校一年也就三五篇，05年发APL挺牛逼，现在随便灌，一年四篇。虽然期刊近几年有所注水，但科研水平无疑有巨大进步。&/p&&p&&br&&/p&&p&211学校的讲师，一般是税前7万公积金2万，税后12-15万（你懂得），副教税前10万公积金3万，税后16-20万，教授税后25-N万。对南京的城市发展和高端房产，还得高看一线。一帮税后收入远高于税前的官员、军官、医生、教授，购买力稳定且惊人。怪不得人均M2全国第五，快赶上广州了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/b53b2aebb9db3_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1282& data-rawheight=&715& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1282& data-original=&https://pic4.zhimg.com/b53b2aebb9db3_r.jpg&&&/figure&&p&春节后市场开始回暖，奥南已经悄然涨价，时间上已经到位，小阳春在即。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.18更新：&/p&&p&新城玖珑湖从去年最低的不到精装15000卖到了18000，三号线通车后，九龙湖到市区方便了许多；&/p&&p&世茂滨江从去年年初的毛坯16500卖到了精装22500，鼓楼合并下关后，老下关学区有提升预期；&/p&&p&奥体东，万科光明城市二手房从去年最低的&a href=&tel:&&&/a&到了&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&河西中部，口碑较差的开发商宏图，上水云锦首开30500，也比13年的招商雍华府28000高。&/p&&p&桥北、江浦房价未见明显起色。&/p&&p&&br&&/p&&p&2015年缓涨阶段，涨10%，2016年快涨阶段，涨20%，相对合理。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市领先指标：企债指数&/p&&p&和房价同向，领先6-9个月。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/07ec6cae07a_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1642& data-rawheight=&902& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1642& data-original=&https://pic3.zhimg.com/07ec6cae07a_r.jpg&&&/figure&&p&此指标显示：2014年5月底，开始走强，1月最低点，往后推6-9个月，7-10月是最佳购房时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市同步指标：SHIBOR 1年&/p&&p&高台跳水：经济见顶，货币宽松，成交量上涨，房价止跌，房价缓涨。慢牛。 低位走强：经济走好，房价快涨，通胀预期。快牛。 高位平台：房价透支，利率高企，成交萎缩，房价转跌。熊市。 牛长熊短。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/0d289f25ec941fd7fec72_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1615& data-rawheight=&718& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1615& data-original=&https://pic3.zhimg.com/0d289f25ec941fd7fec72_r.jpg&&&/figure&&p&此指标显示最佳购房时间：2014年10月底，政策见底，银行开始有95折商贷，房价处于最低点或比最低点高一点点，房源多，挑选余地大，右侧交易买房更放心，一买就涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.25日更新：&/p&&p&日光盘在增多。上周六仙林湖万达茂、江宁滨江绿地、江心洲升龙都日光了。&/p&&p&著名的三不管地带，中南世纪雅苑去年9月开盘11800，现在13800，30多万首付不到9个月账面增值20万，观望几个月，一年又白干了，普通人积累财富还是从买房开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.20日更新：&/p&&p&河西拍出21000的土地，精装修熊市销售价=（+3000）*1.3=3.5万。&/p&&p&宏图上水云锦涨秒光。&/p&&p&今年年底，宏图、金隅两个盘，应该就能逼近3.5万。&/p&&p&小行恒大华府隔壁的地，折合住宅地价约15000，超过目前亏本销售的恒大华府的14000，精装修熊市销售价=（+2500）*1.3=2.6万。&/p&&p&去年商业贷款262万，25年，月供17200，因降息、公积金抵扣商贷，预计明年月供会降至10500。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.3日：&/p&&p&江北三区（浦口、六合、八卦洲）总面积2480km?，属于江北新区的有788km?，三个中心城共436km?（浦口112、高新-大厂151、雄州173），价值最高的是发展高端服务业的浦口片区，城区估算至少有56km?，分为浦口中心（16km?？）、浦口开发区、珠江、三桥4个片区。面积越小，越稀缺，价值越高。&/p&&p&&br&&/p&&p&浦口中心土地价值最高，其次珠江，开发区、三桥、高新和雄州，偏工业，价值均较低。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前最佳标的应是润江城二期，临地铁、临江、一中学区、狂偷面积、1.5万（丐版帕萨特），完爆1.35万的阳光青城，1.5万的保利似不在浦口中心内，属珠江片区，雅居乐（顶配辉腾），面积过大，一有利好就涨价坑业主，相同总价不如江心洲（丐版BMW730）。&/p&&p&&br&&/p&&p&厅级国家新区，已有11个，江北新区这四个字，两年前就已全部兑现在房价里，没有额外加成了。&/p&&p&&br&&/p&&p&房价：&/p&&p&后续两要点：&/p&&p&1. 有没有真金白银砸进来，尤其是四号线二期能否提前，原计划的900亿，能有300亿砸到核心区，会显著提高土地价值；&/p&&p&2 .纬三纬七免费，官方表态正在做，能免费可额外提高房价&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&&br&&/p&&p&都能做到，核心区房价远期有望达到河西的60-65%，现在是55%。&/p&&p&还要加上因经济发展和通胀，每年7-8%的房价自然涨幅。&/p&&p&如隧道免费，明年年底，核心区房价应能从前当前的1.5万涨至1.8-1.9万。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.15日：&/p&&p&前面提到，一看有多少钱砸进来，二看地铁建设和隧道免费，力度与比预想中大。&/p&&p&5年1000亿的投资，最起码有700亿得砸到浦口，4号线过江、11号线可能提前到16年，13号线若也建成，从文德路到纬七路，将有3条地铁平行穿过（13、10、11），纬七路到纬三路，也有3条（13、4、11），达到河西中部水平（2、7、9）。&/p&&p&新增一条地铁起码+1000，隧道免费+1000，2年自然增长+1500，明年年底华润从1，正荣从1，比较理性。一般白领，很快要从看不上到高攀不起了。&/p&&p&华润已经从开盘的14500，卖到16500小时光；润江城一期从16000到了17000，旭日上城也从年初11000到了12700（地铁并不经过桥北，1000亿估计连5%都不会投到桥北）。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.28日：&/p&&p&江北新盘开一个光一个，楼市涨价初期结束，正式进入量价齐增的涨价中期，买房决策链条过长的，要和七大姑八大姨商量的，基本买不到房了。&/p&&p&上调正荣润江城89户型年底目标价至1.85万，升龙公园道小高层142户型至3.15万，宏图上水云锦至3.4万。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.7日：&/p&&p&华润国际社区16800小时光，浦口库存降至8000，建邺库存4000，除去车位和滞销盘，畅销盘几乎无房可售，政府投入的主要区域，土地增值快，涨价的主力军。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.17日：&/p&&p&江北核心区的形状画的很猥琐，已出让的土地基本都没划进去，只有华润在核心区内，润江城、滨江国际、世茂荣里，全都在边上，打得一手好算盘。&/p&&p&南外、琅小、29中，将在江北建直属分校，医疗中心三甲级别，配置超越了江宁、仙林、雨花，过江没有红绿灯，5km其实和市区的2km时间上差不多。&/p&&p&万科九龙湖地价10000，上海建工河西南14000，江北核心区再拍地，肯定不可能低于九龙湖，&a href=&tel:&&&/a&较合理，抢的人多，也有可能到12000（对应毛坯成本18850），13年升龙江心洲拿12000就吓死业内了……&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/5b5e166f5932dcbb6c263b6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&462& data-rawheight=&469& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&462& data-original=&https://pic3.zhimg.com/5b5e166f5932dcbb6c263b6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&江湾城四期，200、250户型，3户型，&a href=&tel:&&&/a&万一套，信息时代，高端人群的财富增长速度，真是秒杀了社会平均速度，秒杀了刚需刚改，A股的疯牛行情，让100个散户，每人给了一个成功逃跑的牛人5万，然后丫买了江湾天成。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.22：&/p&&p&宏图上水表价34300，全款优惠一个点，初开30500，二开32000，三开3户型380万，牛逼；&/p&&p&规划国际学校一所，保利西江月涨，过了城南河就到（不知是否划学区）；&/p&&p&润江城二期78户型均价18300；&/p&&p&南师附中将在江北建分校，位置估计只可能在华润国际旁边的那块教育用地，一旦确认将增加至少20-30万/套的学区价值；&/p&&p&就看雨山路两个新盘能不能卖出价格了，户型感觉不咋地，开10000不知道卖不卖的动。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.27：&/p&&p&金隅紫京府站稳31500了，宏图年底可能能到&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&升龙天汇站稳24000了，21000的海峡城赶紧抢。&/p&&p&建邺和浦口库存告急，比去年高点降了四成，涨价主要力量。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.31:&/p&&p&一天四地王，南站17000的楼面价，赶上13年河西地王（金隅紫京府）了，河海隔壁13000，超过了12年江心洲地王（升龙公园道）。回不去的地价，2年后就成了回不去的房价。&/p&&p&正荣润夆27000也接近日光，河西南一直和南站接近，再拍地，也要&a href=&tel:&&&/a&了。&/p&&p&江北核心区则有可能摸到14000，接近去年河西南的地价，年底有可能摸2万。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市熊市往往和打劫开发商相伴，今年牛市，打劫机会竟然超过了熊市，江心洲银城90平精装210万，海峡城139平285万，雅居乐滨江178平240万，228平335万，都是匪夷所思，随着美联储货币政策正常化，中国外储收缩被动去流动性，明后两年开发商债务问题会更多凸显，摊子大、短期流动性障碍、脑残销售战略的开发商，会给大家提供这种机会&/p&&p&&br&&/p&&p&9.14：&/p&&p&金地格里格林，竟然开到了12500……&/p&&p&计划在明年6-9月卖出北江一套，后年6-9月买入江心洲一套。&/p&&p&&br&&/p&&p&9.25：&/p&&p&热河南路果品厂，地价2.24，新理想对面，地价1.11，桥北，0.72，按高层毛坯熊市售价=（地价+0.25）*1.3来算，&/p&&p&卖到3.24、1.77、1.26，可以勉强保本。&/p&&p&&br&&/p&&p&三块地旁边分别有世茂滨江1.9、北江锦城1.0的二手，和威尼斯1.0的新房。&/p&&p&&br&&/p&&p&热河南路地价虽高，中海南京也不以品质见长，但南京人认；桥北旭日上城也卖到1.27，低密度问题也不大；新理想对面，靠高速，周边低价盘多，解套不易，可能南师雨山路的学区要批了??&/p&&p&&br&&/p&&p&以往都是楼价猛涨导致通胀，加息、限贷，压下来，这轮配合着货币宽松、低通胀、三四线卖不动，不知道要走到什么位置。&/p&&p&&br&&/p&&p&世茂滨江要开2.4-2.6的精装了……&/p&&p&&br&&/p&&p&这篇文章不错：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//xueqiu.com//& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&优美: 我所理解的房价（二）
更多博文见【优美理财笔记】http://blog.sina.com.cn/yumilicai （接上篇《我所理解的房价...&/a&&/p&&p&10.26：&/p&&p&宏图上水云锦买不到，130的460-490万，143均价520-580万，很多人说买家傻，五年后赚不到。&/p&&p&其实基本理性。&/p&&p&&br&&/p&&ol&&li&房地产是区域市场，宏图和奥南、江心洲没有可比性，能够比较的新房，在售的只有金隅、链城，海玥、华新还没开盘。&/li&&li&金隅135的440万，宏图高20-50万，但金隅离地铁远、离烟厂近，宏图幼儿园有想象空间，宏图买不到，金隅卖的慢，说明了一切，很多人买不到宏图才买金隅。&/li&&li&链城没地铁、户型烂。&/li&&li&海玥150三房，开盘后总价起码525万，140只有两房，240户型差，兴隆大街西侧无出口，宏图买不到，海玥150难道买的到？&/li&&li&华新城140三房总价起码490万，170四房595万，120户型垃圾。&/li&&li&奥东二手房，西堤光明之类，楼龄10年了，价格3.5-3.7万，算上费用总价和宏图接近，学区价值60-70万，也不好买，宏图学区不成熟，但怎么也值30万，装修值40万，基本相当，况且二手和新房的不是一个市场。&/li&&li&不是所有人买房都想着赚钱，500万的房，三年后卖450还是550，对很多人没啥区别。&/li&&li&买450-600万房的人，净资产一般能进入南京前1-2%，都有房，没有丈母娘会拿到按在脖子上，不买也可以，买了就要放个各方面满意，没有不能接受的硬伤的，宏图基本无硬伤，不少人买不到宏图，买金隅、公园道、润峯，反过来的很少。&/li&&li&宏图三次开盘，销售了快30亿，这么多见过世面人的资金，难道都是笨蛋？我们虽是房产爱好者，但对这几个盘，也最多跑过一两次，能比掏真金白银的人更了解？&/li&&li&宏图这个价格投资划不来？一个投资客，要是到现在，都涨了一年了才出手和人抢房，这厮这些年是怎么生存的……&/li&&/ol&&p&&br&&/p&&p&11.3：&/p&&p&中航2000人抢200套，下关龙湖2.6万日光，楼市已进入过热阶段；&/p&&p&特点：开一个光一个，开一次涨一次，类似月，奥体每月涨1000；&/p&&p&房价正在半途，没什么盘可以特别推荐了，涨的快的盘有超涨的风险，涨不动的盘有各种说不清的问题，但大概率，下轮回调的最低点，房价仍高于此时。&/p&&p&江宁的盘，我一个也没看过，大家别问了。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.20：&/p&&p&新城南校区的学区房全面补涨，河西南2.6-3.0万，奥东二手3.5-4.0万，基本已经没有可以下手的地方，有经验的投资者早已退场，买房人十分焦虑，没经验的投资人跃跃欲试。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/987accfcfc409faed924_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1304& data-rawheight=&169& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1304& data-original=&https://pic1.zhimg.com/987accfcfc409faed924_r.png&&&/figure&&p&按上一轮奥东的涨幅推算，现在买入，2年后账面亏损可能性较大。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.23：&/p&&p&回答一个校友的问题：&/p&&p&1. 该不该啃老：站在道德的制高点，认为老人辛苦了一辈子，再啃老对不起他们，这是愚蠢的。要站在全家资产增值的角度考虑，老人有储蓄，年轻人有潜力，把两者的优势结合起来，让全家的资产增值，才是正确做法。一边自己辛苦存钱攒首付，眼巴巴看着房价猛涨，一次开盘顶你工作三年，一边老人的钱放在银行里吃利息，无疑是巨大的资源浪费。必须啃，能啃多少啃多少，不然以后啃得更多，买的房子更差……&/p&&p&2. 不要买什么40年、65年产权的单身公寓，房价几乎不涨，转手极其困难，更不要买什么商铺，十铺九输。住宅首套贷款的利率打折和低首付，是必须珍惜的，工作刚开始就有20万，首付100万，贷款200万先干起来，现在30年贷款月供才1万，公积金再抵扣点，只有八九千了，咬咬牙没问题的，以后找了女朋友，两家一起付就很轻松了。买房就要逼得自己喘不过气来，这么多年了，见过无数后悔买小了买差了的，没见过一个后悔买大了的。&/p&&p&3. 买精装修，毛坯装修的时候要一次性支出至少20万，精装修杜绝了群租，能有个较好的生存环境。&/p&&p&4. 升龙天汇、海峡城、雅居乐滨江、正荣润江城，看自己的能力定吧，九龙湖也可以考虑，地铁、学校、户型，其他的都放一放，逼格、花园这种奢侈品，还没到考虑的时候。给你500万，在河西都找不出一个没有硬伤的小四房（宏图没有硬伤，但买不到）。&/p&&p&5. 目前购房时机一般，但无房的刚需，还是别等，因为你空仓，输不起。你是菜鸟，面对的都是我这种有经验的投资者，和更狡猾的开发商和ZF，你想占便宜，基本只能靠运气，胜算很低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.24：&/p&&p&城市人均M2，更新到了2015年6月，南京超越了广州杭州，排名内地第四，直逼台北。&/p&&p&在M2口径变化后，增幅最大的是深圳、上海、南京、北京，除了银行，非金融机构还有保险、券商，深圳、上海增幅大可以理解，北京作为实际上的金融中心，增速只排在第四，有些费解。&/p&&p&南京排第三，令人吃惊，这轮房市看，南京的高端购买力还是很惊人的。&/p&&p&郑州、长沙、广州、杭州，增速也不错，制造业为主的苏州、无锡、宁波、青岛，很不理想。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5MzgzMzYzNA%3D%3D%26mid%3Didx%3D5%26sn%3Def36474bcbedd8b0c2ff38%26scene%3D5%26srcid%3D1124ez9IGQI1B4VlO05a9CCE%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【震撼】一个指标看懂中国城市身价！&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/a111ce5ee3e4fca94635_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&625& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic2.zhimg.com/a111ce5ee3e4fca94635_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&上海的国际定位，至少是亚洲商贸次中心，无论怎么估，肯定要超过汉城，陆家嘴房价，现在还低于江南区（$8000），低估；乐观估计，远期应取代东京的亚洲商贸中心地位（总部经济）。&/p&&p&深圳的国际定位，乐观可逼近硅谷，有创造力，有交易所，有大量套现给大妈的大小非，房价和圣何塞、旧金山差距仍然非常大。&/p&&p&南京的国际定位，远期不应低于台北，台湾只有2300万人，去年GDP只有江苏的一半，台北是台湾省会，南京是江苏安徽两省省会，江苏8000万人，安徽6000万人，财富的流量（每年总收入）早已秒杀台湾，财富存量现在差很远，但再积累10年，台北不乐观。南京房价只有台北的一半，人均收入，已近很接近了，购房负担远低于台北。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.30：&/p&&p&&br&&/p&&p&南京本轮牛市成色几何？&/p&&p&&br&&/p&&p&地王频出，日后好地段的新房，一般人买不起了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/afeebbf0feea_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&979& data-rawheight=&623& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&979& data-original=&https://pic3.zhimg.com/afeebbf0feea_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&挑选了热门区域奥体、河西南、江浦的9个盘，屌丝区域桥北的2个盘，非热门区域的5个盘。&/p&&p&从2014年9月见底至今，已上涨15个月，特点：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.
12-13年，普涨，平均涨44%，几乎所有盘，无论区域，无论好坏，都有40-50%的涨幅；&/p&&p&本轮，只有奥体、河西南有学区概念的盘，和江北，有20%以上的涨幅，其余只有7%的涨幅，堪堪跑平贷款利率。&/p&&p&去除学票价值，纯粹房价的涨幅，光明25%，天汇11%，江浦平均30%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.
12-13年，&b&是经济发展，全社会财富增加导致的牛市&/b&，普涨40-50%；&/p&&p&本轮，多数行业处境艰难，社会财富增加较慢，资金不足以支撑普涨，在限购放松+6次降息+9折利率的利好下，&b&仍只有板块行情，更多体现财富转移&/b&。&/p&&p&南京几大支柱行业，制造业、外贸、政府、军区，均大不如前，大学、医生平稳，互联网码农较强，股市劫贫济富（100个散户每人亏3万，可供1个高手赚300万），苏北安徽土豪。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.
重要性，依次是热门区域、学区，楼盘品质只有在前两者都满足的前提下，才有用，非热门区域或无学区，品质没啥鸟用。雅居乐、云锦、翠竹、天郡，四个鹤立鸡群盘，并不比烂盘有优势。&/p&&p&光明城市的热门区域、次新、物业、学区的协同效应，需求远高于抛盘；升龙天汇的学区预期好于海峡城，走势稍强；新城南的学区也对几个三线盘的价格有提升；江北新区获批后，投入明显提速，挤占了板桥、麒麟的地铁、学区、医院资源，而财政资金有限，江北对边缘区域形成抽血效应；城东的学区，落实后作用不大。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.
行情尚未走完，但即便在货币政策继续宽松的前提下，本轮成色超过上轮的概率很低，不可能实现40-50%的普涨，也许是10-20%的普遍涨幅±吸血效应。以前都是涨幅过大+货币收紧导致调整，本轮可能是购买力不足导致调整。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.
无论是涨幅30%的热门盘，还是滞涨的冷门盘，都没有太好的机会，前者需求好但涨幅过大，后者需求差补涨一下估计就萎了。老老实实持有。&/p&&p&&br&&/p&&p&12.15日：南部新城的看法&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 原本位置极佳，距离老中心新街口和新中心元通，直线距离均为7.5km，但2015年缪瑞林的两会报告中，把南部新城拿掉了，没有神马南部新城了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.nj.house365.com/zx/.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京一新区、三新城、三枢纽、五片区新格局详解&/a&&/p&&p&2. 全省只有一个新区，省市两级都将全力投入，规划中江北新区放在最前面，三新城里，溧水高淳明显是瞎扯，南站降级到了三枢纽，空港、海港也明显是瞎扯。过去十年打造奥体，未来十年打造江北（仅仅是五桥-纬三路沿岸）。&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 没见过哪个交通枢纽，成为一个居住价值很高的区域，上海站、上海虹桥、北京南站都不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 江北新区获批后，明显抢了其他区域的资源，财力有限，一个吃饱了，其他的都得饿着：&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&河西南配儿童医院，江北配鼓楼医院、国际医疗中心，南站配市中医院，麒麟配中西医结合医院，省中、省人民、鼓楼、军总、儿童是妇孺皆知的著名三甲，市中、中西医，我今天查了以后才知道也是三甲……&br&&/li&&li&教师有限，名校的正规分校不可能无限制搞，河西南有南外河西，江北明确有南师附中，南部新城没听说……&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//nj.soufy.cn/news/article_75888.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【江北新区民生配套建设方案出炉 南师附中建小初高一贯制分校&/a&&/li&&li&4号线西延、11号线提前到明年开建，板桥、麒麟的地铁一推再推。&/li&&li&同样是距离新街口10-12km，江北地价14700，麒麟地价8000。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&5. 南站是雨花、江宁、秦淮三区交界，没法搞，类似的区域是麒麟，麒麟的状况有目共睹，雨花是城区最烂，江宁主力不在南站，秦淮的精力在大校场，三区交汇，学区不知道怎么划，一般是不能跨区搞的，这三个区除了游小，没有像样的学校，我是秦淮区政府，搞分校也只会放在大校场，肯定不可能让江宁雨花拾麦子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&6. 万科的轻钢龙骨，是无法改变的硬伤，改不了，改成砖墙地基抗不住，成为二手后，受众会非常少，比江南青年城、雅居乐藏龙御景被水淹过还要糟糕。毫无疑问，新房的光环褪去后，现实问题这么突出，将成为另一个套人盘，金域蓝湾、金色里程就是先烈。&/p&&p&&br&&/p&&p&7. 据说还有高铁经过时的长期伴奏，六点被高铁晃醒一定很美好，OOXX时还能加震动爽死了。&/p&&p&&br&&/p&&p&12.15日更新：南京核心的西移&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D747b09253ceb7fc71cf91d7%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&12.26日：&/p&&p&今年开发商普遍完成了任务，买盘汹涌，反正高价也有人秒，尽量往高开呗，河西南朗诗3.1万，二开再拱拱，到3.25万，基本就是站岗价了，可以说是把粉丝营销做到了极致。&/p&&p&现在有点恐慌性购房的感觉，现在到16年3-5月，仍有很大可能再向上冲10%，横盘半年，17年小跌一年，17年年底，有希望以当前价格买到，房源随便挑。&/p&&p&100万首付，200万贷款，买入后先涨10%，再跌10%，2年后回到原点是什么概念？首付放陆金所能吃到16.8万，贷款利息17.6万，财务成本合计34.4万，吃掉你三分之一的本金。&/p&&p&现在满仓了，明后年有开发商憋不住送钱，可就买不到喽。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.14日：&/p&&p&继深圳、上海持续上涨后，北京也跟上，北京12-13年太猛，受到政治高压，今年在三大一线中最弱。深圳有创业板造富，上海14年几乎没降过。&/p&&p&强学区由于有刚性需求，在牛市时，容易出现哄抢，很容易大涨，反正只要有一个别无选择的SB就可以了，而没学区的，即便在核心区，想吸引买家，也要价格比较合适才行，师兄在世纪大道的房产，离陆家嘴很近，从12年到15年年底，也只从4万涨到了5万，河西无学区次新房，虽然在强势板块，这轮涨幅也只有10-20%，一旦熊市开始，马上失去买盘，跳跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.15日：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D5d6d6701b411dtype%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&买房三要素：价格、品质、时间&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/0a6b3b3d21bc_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1046& data-rawheight=&529& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1046& data-original=&https://pic2.zhimg.com/0a6b3b3d21bc_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&14年9月出现低点，至今已经涨16个月，上图是北京房价，画圈处是上涨后第16个月。&/p&&p&&br&&/p&&p&10年4月，21500，下一轮低点是11年11月，20000，19月资金成本=7.1%*1.1*19/12=12.4%，账面亏损=-3166。&/p&&p&13年4月，30500，下一轮低点是14年09月，32500，17月资金成本=6.6%*1.05*17/12=9.8%，账面亏损=-989。&/p&&p&&br&&/p&&p&09-10年牛市，涨1%。&/p&&p&12-13年牛市，涨16500，83%。&/p&&p&&br&&/p&&p&本轮牛市，成色不足，涨15个月了，刚刚碰到上一轮的高点（1月开始加速，估计比上轮高点高5-10%），而此前两轮，16个月时，分别比前一轮高点，高了5500（34%）和6500（22%）。&/p&&p&此前两轮，前16个月完成了最大涨幅的75%和64%，假设1月底38000，那么按涨幅占66%计算，本轮高点40750，涨25%（上两轮均已做出快速拉升，本轮还没有）。&/p&&p&3年涨25%，符合当前经济状态，是合理涨幅。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京楼市处于癫狂期，很多楼盘买不到，买到也是挑剩下的垃圾位置。&/p&&p&楼市作为重要资产，自住肯定是熊市买，挑个好位置，自主舒心。&/p&&p&投资最好是牛市初期买，可以挑一个不错的位置，出手方便。&/p&&p&&br&&/p&&p&好楼盘好位置，能涨抗跌，普通楼盘差位置，抗涨领跌。&/p&&p&前者的代表是光明城市12栋10楼，再差的市场也能随时卖掉，现在绝对买不到，后者的代表是融侨临街二楼，现在终于涨了些，只要转冷打九折也无人问津，内部高楼层都在甩卖，谁买你的？&/p&&p&&br&&/p&&p&我宁愿在未来的底部迹象出现时，花35000买个好位置，起码把握大，随便挑，敢上杠杆，也不敢在32500抢一套临街二楼，选房时只有30秒的时间给你考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&低价买好货，爽，高价买好货，也行，高价买垃圾，图个啥？想去除你的焦虑？4.8万买两套涵碧楼，保证你岁月静好，终生厮守。&/p&&p&&br&&/p&&p&你可以一厢情愿的认为南京的行情可以超过北京，奥体永远涨，江北陆家嘴，我反正不信。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.19：&/p&&p&南京十三五规划背后的暗流&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3Dfcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&http://note.youdao.com/share/?id=fcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44&type=note&/a&：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.24：&/p&&p&投资最重要的是时间，14年四季度遍地黄金，15年4-5月牛市刚起步，你在哪里？这轮牛市已经进入后期了，今年年底之前十有八九要进入调整。目前只有华润国际社区，投资价值可能能打到60分（如果2.0-2.1万），不要问50万、100万首付投资哪里，没有，就是TM没有，有类似8月和府奥园这种机会，我自己就撸3套了，别说100套，就是300套，也不够我们这种高手买的，你放一百万亿个心，绝对轮不到你。&/p&&p&要杜绝这种不劳而获的心态，认真研究公众号《河西楼市》起步（原创高质量文章，其他南京的公众号偏娱乐化），到参加长江荟的公开讲座进阶（高手云集），别在网上瞎问，啥时候都想投资，现阶段到处都是坑，高价+烂货，涨的多的你一买就不涨，没涨的你买了连卖都卖不掉。不信，你买套禹洲吉庆里，五年后看看？&/p&&p&&br&&/p&&p&2.1日更新：&/p&&p&上海建工42561拿下宏图东面的G68，市场大跌眼镜，短短3个月，直接比10月底的保利地王高出了1.85万，简单估算精装成本=（4.25+0.25+0.25）*1.3=6.2万。&/p&&p&&br&&/p&&p&奥东四大盘14年低点2.9万，6.2万较2.9万高出114%，正常情况下，捂到3年后的下轮牛市顶点，想解套也颇为不易，这要求本轮牛市涨50%，熊市没有任何回调，下轮牛市再涨40%，然后才能开始盈利??（捂得时间太长资金成本更高，其实仍未解套）当然，更大的可能性是新房6万，有学区次新5万，弱学区次新4万，老破小3万，南京此前新房价格长期低于房龄8-10年的次新房，本身不合理。&/p&&p&&br&&/p&&p&政府有多种方法帮其解套，如返还部分出让金（我猜中建东孚地块，如市场走软，会有返还&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.landnj.cn/LandInfo.aspx%3Fid%3D2294& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&出让地块浦口区江佑铂庭西侧地块&/a&），容积率从2.2提到2.5（雅居乐滨江国际曾经由2.5改到2.7），允许大量偷面积（紫京府、润峯）。市场再烂，三管齐下，打个七折，就变3万，解套了。最不济建工也可以违约（可能性不大），这些年劣质地王违约不是个案，反正拍地时敲锣打鼓满城皆知，退地时悄悄的进村打枪的不要。&/p&&p&&br&&/p&&p&但，买房人不专业，经部分更不专业的媒体一渲染，“房价=地价*2”，只会认为要卖8.5万，二手房东更不敢卖了，上半年再上冲一波无悬念，10-15%。&/p&&p&&br&&/p&&p&江湾四期、华新城、海玥名都、上水云锦、紫京府，政府限价多少，就能卖多少了，建工打得一手好牌呀，这样海玥名都不是能不能站稳4.5万，而是抢不抢得到的问题了。&/p&&p&&br&&/p&&p&15年卖了新房10万套，购买力消耗了大半，但尚未完全耗尽，和15年A股牛市类似，本轮买房人对于加杠杆，从若干年前的抗拒，转向了拥抱，全款比例减少，首付也贷款的比例增加，杠杆牛。&/p&&p&河西焦点楼盘站稳4.5万，本轮尚未有所表现的仙林、江宁又显得低了，有补涨的需求。&/p&&p&肯定不少人觉得买不动河西了，干脆撸江北吧，江北一房难求，暂难改观。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：&/p&&p&有200万想买300万的房？是首付90万还是200万？&/p&&p&答案：首付90万，30年等额本息，剩下的110万买陆金所3年期稳赢安e。&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 无脑套利：&/p&&p&陆金所的稳赢安e，是贷款买房的完美无脑搭配，倒按揭设计，每月返还本金和利息，刚好可以用来还贷。8.4%的收益，是九折房贷4.4%的1.9倍。有200万的现金，买300万的房，首付90万，剩下110万买陆金所，可以抵掉210万的房贷利息，相当于你只有200万就买了这套300万的房，没额外付利息（本金当然还是要付的，但10年、20年后的钱不是一个概念了啊），本质上是套取了国家的低息贷款。&/p&&p&&br&&/p&&p&2. 安全性：&/p&&p&110万的理财，首要是本金安全，稳赢安是P2P，市面上乱七八糟的P2P很多，收益9-12%不等，但无法保证本金，陆金所我认为风险几乎=0。&/p&&p&原因：&/p&&ul&&li&陆金所老爸是平安，目前阶段，平安全额担保本息和罚息，买的时候认准“平安旗下担保”，平安的实力和信用远超其他P2P。 &/li&&li&陆金所P2P是300多亿的总盘子，极端情况，假设坏账高达20%，而坏账只能追回一半，坏账30亿，这点钱平安兜得住，而且陆金所的每个月收取借钱的人1%的利息，一年仅P2P的毛利就有30多亿。&/li&&li&可以看到，陆金所给的利率最低，说明风险最低，信用最高，平均借款期限最长，是唯一人均投资金额高于人均借款金额的平台，借的多投资的少的平台，往往有问题。&/li&&/ul&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/8ab2e61f2a1e9cc957e00e0d04e066f9_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1742& data-rawheight=&827& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1742& data-original=&https://pic2.zhimg.com/8ab2e61f2a1e9cc957e00e0d04e066f9_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3. 流动性：&/p&&p&要用钱了，拿不出来也麻烦。稳赢安2个月后可以转让，流动性还可以，手续费不高。&/p&&p&我自己开户，买了2个5万的稳赢安，亲自测试了转让，全按系统默认的最低价转让，第一次半小时后到账，这次可能是春节刚过，第一次转让过了24小时未成功，再重新转让用了四五个小时，手续费不到100。别买金额太大的，尽量控制在5-10万每笔，多买几个就行了，反正都一样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 资产搭配：110万，可以买28天零活宝10-20万，剩下的稳赢安。稳赢安每月返还的本金和利息，要重复投资，才能实现8.4%的收益，很多人说没有8.4%，错了，有的，一直是按你剩余本金的8.4%给利息，只是每月返还部分本金，你的本金越来越少了。&/p&&p&&br&&/p&&p&5. 薅羊毛的方法：&/p&&p&可以点这个链接注册&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.cn/RGiDKcU& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.cn/RGiDKcU&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&也可以点下面的二维码注册&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.lu.com/r/hV5Ca& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.lu.com/r/hV5Ca&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&手机界面做的不错，比较方便，成功交易后双方都有奖励，几百块吧，可以先用我这个链接注册，买28天的零活宝，28天后赎回，然后你推荐老婆/丈母娘/老爹/老妈，每人撸一遍，年化很可以的。&/p&&p&自己直接上陆金所网站或APP注册，是没有任何奖励的。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：降契税政策快评&/p&&p&&br&&/p&&p&简单点评：&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 让利于民，就是好事，契税税率本来就TM太高了，老子过户给儿子，一年工资没有了，支持契税降到零（这是不可能滴）。&/p&&p&2. 初衷不是为了拉抬房价，而是降低换房负担，让生活更美好（绝不是反话）。广大三四五六线城市的新房开工量很重要，关系到就业，库存卖不动就没人盖新的，北上深二手房价涨跌，对宏观经济几乎没有影响，不重要，几个还在涨的城市，加起来一年也盖不了几十万套房子，全国有660多个城市，剩下的才是大头。&/p&&p&3. 一不小心导致某些城市热点区域房价上涨，只是一个副作用……尤其是两省省会，二线拔尖那种……&/p&&p&4. 广州二线了，请不要老带着他和那三个小伙子玩。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来相对表现：&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 144以上契税由3%降至1.5%，差额营业税也取消了，大户型松绑，正视了百姓住房需求，赞，支持取消营业税（醒醒吧，该吃药了）。&/p&&p&2. 非常看好核心区域的品质楼盘，140小四房和180大四房，未来十年二手表现，以往大户型单价明显低于小户型，核心区域将实现反超，边缘区域将有所缩小。&/p&&p&3. 看好核心区域的品质楼盘的120三房，看平非核心区域120三房，看空边缘地带（高新、方山、板桥、麒麟）90平小三房和两房。江浦、九龙湖、仙林湖，刚需已经买不起，不属于边缘地带，桥北略有争议。&/p&&p&4. 核心区域90平小三房，较为复杂，无把握，倾向于看平。边缘地带傻大粗，180以上，窘境有所缓解。&/p&&p&5. 内在供求：卖120买140和180，卖90买120，90卖给谁？大量存量的刚需房是90，大量的投资客这些年一直买90，刚需人数从2015年开始减少，抛盘大，接盘少。&/p&&p&6. 香港97年以前，两房单价最高，03年以后，四房最高，三房其次，两房最低，就是先例，刚需只有工资收入，改善还有副业、炒股、实业、灰色四大收入，好房子的价格，是和整体收入无关的，主要和今年赚钱最多的人的收入有关。&/p&&p&&br&&/p&&p&湾四、正荣润峯170、宏图上水云锦143、升龙公园道142买不到，金隅紫金府90相对难卖，其实已在市场上有所体现，华新城170和海玥名都180，相信也会很难买。&/p&&p&河西南一半是90，前途未卜。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京“226新政”可打100分&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D2e4ae37ba%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价无节操预测：两会前后，一线出台打压措施，力度适中；二季度缓涨，出台更严厉的打压措施；三季度横盘；四季度横盘或微跌；明年上半年熊市，6月出现有吸引力的左侧交易机会；三四季度大量右侧建仓良机。熊市跌幅，看上半年的涨幅，涨得猛了，10-15%未必打的住。&/p&&p&&br&&/p&&p&今天起暂不回答任何南京楼盘投资问题，翠屏诚园连夜排队抢，江宁碧桂园一楼买不到，买房人无比焦虑，大批带杠杆的菜鸟借首付入市，大妈包围各大烂盘，连投机价值都没了。空仓刚需， 伸头缩头都是一刀，伸吧，你不接棒谁接；高杠杆的趁机出烂货；有房有钱有负债的，等吧。熊市中期我会重新开放的。&/p&&p&&br&&/p&&p&刷了下周末卖房信息：翠屏诚园、滟紫台、威尼斯水城、启迪方洲，涨价10%，抢光了，这可都是各区域最烂最烂的盘啊，饥不择食，是个人就脱了猛干啊，不只是前庭后庭不分，连TM男女都不分了。去年五一和一个兄弟长谈一下午，他下定决心降低要求，在上海买起来，上周他借钱，问了一下，房子还没搞定……&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&踏空和套牢哪个更惨？&/p&&p&&br&&/p&&p&心理上，当然是踏空。&/p&&p&&br&&/p&&p&办公室里个个一日千里，唯独老子蜗牛上树，众人皆爽我独惨，有一种被全世界抛弃的无助感。&/p&&p&最刺激人的不是汤臣一品又涨了，反正打三折也买不起，而是隔壁老王翻倍了，一闭眼老王那秃头和小人得志的表情就不停地在眼前晃啊。&/p&&p&焦虑啊上火啊，那套挂了几年都没人看的老破小终于卖掉了，还没拿到首付就几天睡不着觉嘴上都是泡啊，手里那点碎银子就是便秘十八天后堵在asshole的shit，又臭又硬又嗝人啊，哪怕流血流脓也要弄出去呀。&/p&&p&&br&&/p&&p&去了若干个售楼处，忍受了无数天老婆的唠叨，被别人家的老公吊打了几个月，受尽了卖房小姐的白眼，被无处不在关系户截胡，一次又一次摇号失败后，终于在某个雾霾的清晨，抱着棉被抢到了一套靠马路一楼，那心情，有冲刺后三十年的积蓄一下子释放的快感。&/p&&p&&br&&/p&&p&买了以后下次开盘又涨了1000，看洒家多牛逼，多有眼光，江北新区就是陆家嘴，过几年，我华润国际就碾压你海玥名都，成功弯道超车，我金地自在城就逼近五矿崇文，顺利屌丝逆袭。&/p&&p&&br&&/p&&p&调控，调控有个屁用？空调，越调越涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&咦，第三次开盘咋就只涨了500？&/p&&p&哎，咋回事，开始推特价房了？&/p&&p&&br&&/p&&p&禹洲吉庆里不属于河西啊？&/p&&p&恒大雅苑是在句容的仙林大道上啊？&/p&&p&东郊小镇是麒麟镇不是麒麟科创园啊？&/p&&p&世茂荣里、金地浅山、银城白马，不在江北核心区里面啊？&/p&&p&讲好的琅琊路小学分校，咋变成五壮士的狼牙路了？&/p&&p&&br&&/p&&p&嗯，期房降了我是现房，没亏；&/p&&p&对，楼下降了我阳光好，没降；&/p&&p&额，大户型搞特价我是小户型，坚挺。&/p&&p&&br&&/p&&p&艹，楼王比我还低2000？&/p&&p&住建部咋也跟证监会一样，进了内奸了？MLGB，换领导。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实，生活不能只有房子和金钱，还有……&/p&&p&我恬淡如水，我岁月静好，我平安喜乐，我要进藏享受一次灵与肉在世界屋脊的稀薄空气下的交融和升华。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然有一个简单的道理我还没想明白，账面上，套牢会亏钱，踏空不会亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&3月初在民生银行的讲座，对南京楼市走势做了一个预测，目前在放量大涨阶段的后期，曲线图也画出来了。肯定猜不对，猜对了也未必能赚到，买房还是自己拿主意。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3Didx%3D5%26sn%3Db32dbdf481fb73d0b874%26scene%3D5%26srcid%3D0kL0ddsjlylO1bT%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&还在迷恋仲基obba？！那是还没见识过長江荟霸气讲师团吧！&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/bbb2aed8dd_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1208& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1208& data-original=&https://pic2.zhimg.com/bbb2aed8dd_r.png&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/ddfaf8eeae8382_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&1213& data-rawheight=&909& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1213& data-original=&https://pic3.zhimg.com/ddfaf8eeae8382_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E6%25B2%25B3%25E8%25A5%25BF%25E6%%25E6%2588%25BF%25E7%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#河西新房点评#&/a&&/p&&p&江湾四期：身份象征，首席豪宅（900-2000万）；&/p&&p&海玥名都：几乎零缺陷、致远和北分咫尺，次豪宅（630-1080万）；&/p&&p&华润悦府：高架和老破小环绕、建邺最烂学区，伪豪宅潜质（720-1000万）；&/p&&p&华新二期：CBD核心、顶级做工、户型文艺，南京难得一见的精品住宅（420-840万）；&/p&&p&宏图云锦：户型极佳、二流学区、地王隔壁、软件堪忧，大萝卜喜闻乐见的高端住宅（483-660万）；&/p&&p&金隅紫京：软件优秀、府上皆人物但没大人物、买不到宏图的备胎（360-520万）；&/p&&p&和黄涟城：除了单价低再也找不出优点，坑爹货。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京楼市进入缓涨阶段 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3Db5de44c4ad635dbbc59da%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&本轮牛市，从2014年10月开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&带头大哥深圳，涨幅100%；&/p&&p&带头二哥上海，涨幅70%；&/p&&p&&br&&/p&&p&带头三哥南京，分版块，涨幅20-70%。&/p&&p&由熊转牛，拐点是日的首套房贷“认房不认贷”，至今已过去了18个月，资深投资者入市。&/p&&p&牛市初期，启动点是日的“营业税五改二”，反应快的刚需和趋势投资者入市。&/p&&p&暴涨开始，引爆点是月，中海下关22000、三金江浦11000、保利河西24000，三大地王，反应慢的刚需伸头挨一刀入市。&/p&&p&全面补涨，打爆空头点是春节前建工河西42500、中建江浦14700，两大地王，春节后，所有滞涨板块，瞬间补涨20-25%，恐慌者慌不择路的入市。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/d6a958147cba1221ce85afb7afb5a9d5_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&295& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&https://pic2.zhimg.com/d6a958147cba1221ce85afb7afb5a9d5_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&启动时间越早，涨幅越大的板块，未来价值越高，河西中部确立南京新核心，江北新区坐实未来次核心。&/p&&p&其他版块，只有仙林湖，新房、地铁、学区，三者结合，汇聚了城东和在鼓楼、新街口工作的白领，刚需、上学、投资三大需求，涨幅可与河西、江北接近。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么买房？&/p&&p&买的是对未来美好生活的向往。&/p&&p&刚需倾向于郊区新房，而不是市区老破小，是小白领对家园的向往；&/p&&p&刚需忍受老破学区房，是父母对孩子未来的向往；&/p&&p&改善贷款以小换大，是事业有成后对品质生活的向往；&/p&&p&投资客买江北仙林湖，支付风险买鸟不拉屎，是怀着几年后可以高价兑现给喜欢确定性的消费者的向往；&/p&&p&恐慌者饥不择食见房就撸，也凝聚了不被社会潮流所淹没，保持自己现有地位的向往。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&带头大哥深圳：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/a6d2f076f1b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&444& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/a6d2f076f1b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&带头二哥上海：&/p&&p&二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。&/p&&p&非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由2年调整为满5年。&/p&&p&&br&&/p&&p&普通房：面积&140，内环内/内外环间/外环外，总价&460/310/230万，除了少数老公房，基本都是非普通。&/p&&p&出手太狠，刚改首付七成基本歇了，外地刚需一下子没了买房资格。 &/p&&p&&br&&/p&&p&全国700个城市，只有10个有上涨压力，其余仍是库存压顶，压一线保三线的思路不会变。&/p&&p&上海的政策，只能先降低上海房价上涨的速度，无法立刻让房价下跌，但会改变其他城市对于房价的预期。&/p&&p&资深投资客，会认识到：一轮涨50%，已经到了国家能忍耐的极限，巨大的涨幅让人对“勤劳致富”的价值观产生了深深的怀疑，社会投机风气盛行，比金融风险杀伤力更大，再猛涨，还会有更猛的招数等着你。国家手里的两张大牌：二套房贷利率打折和房贷利息抵个税，本轮是不可能打出来了，要留到下一个熊市，该出货了。&/p&&p&DAMA仍会在售楼处抢房，别担心抢不到，再涨一阵子，涨不动了，你不用找人也能抢到了，套了也别难过，不是601857，三年后应该能解套。&/p&&p&&br&&/p&&p&深圳已初现顶部迹象。&/p&&p&南京楼市，经历了6个月的暴涨阶段后，4月将进入缓涨阶段，本轮牛市这场足球赛，已踢到60分钟，开发商的好时光，刚需非常难受（他们没有不难受的时候，一般难受还是非常难受而已）。&/p&&p&巧合的是，2013年牛市，暴涨阶段也是6个月。&/p&&p&&br&&/p&&p&上周六，和长江荟的几位朋友去了江浦的中建新地王，北面南面的经适房卖油条的香味，东面的自来水公司墙上的铁丝网，西面的宁合高速引擎的轰鸣声，22400的土地上的嫩草，交织在一起，觉得有些恍惚。&/p&&p&保利雨山路22300，仅仅9个月，屌丝盘北江锦城，已从9000涨到了16000，再翻一番，就到地王的成本了，这需要下轮牛市，再走出和本轮深圳一样大的行情。&/p&&p&&br&&/p&&p&临走时瞥见几只小鸟，静静的在地王上拉屎，觉得鸟不拉屎这个词，很狗血。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&“我是刚需，请问翠屏诚园和南京碧桂园，哪一个升值潜力更大？”&/p&&p&“你应该问：这两个盘，哪个跑输大市的程度更低……”&/p&&p&&br&&/p&&p&“我是刚需，想买万科翡翠公园买不起，请问先买套江北的明发，过几年涨的多了，再切换回江宁，曲线救国，可以吗？”&/p&&p&“你这种神操作真是NB，要是多几个你这样的大神，税务局的任务就能超额完成了”。&/p&&p&&br&&/p&&p&“家里省吃俭用存了50万，看到房价一直在涨很焦虑，中介说买一套安置房，明年卖掉起码能赚20万，能干吗？不买房我天天晚上睡不着觉嘴上起泡精神都快崩溃了”&/p&&p&“买套100万的房，运气再背顶死了也就套20万，万一运气好，能赚50万100万。买呗，不然得了抑郁症精神病，你这病20万治不好”&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E6%25B2%25B3%25E8%25A5%25BF%25E6%%25E6%2588%25BF%25E7%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#河西新房点评#&/a&&/p&&p&仁恒绿洲新岛：广为诟病的户型，三期做了改进，135B135C达到中等偏下水平，135E是喜闻乐见的通透三房，88和128在中间户里也不算很垃圾。小学与安置房一街之隔，有隐忧，但中新公司内部人士说仁恒是股东，不可能挖个坑自己跳进去，似乎也有道理。如开3.4-3.6万，相对性价比还行，比14年首开高。&/p&&p&优点：仁恒品牌，现成地铁，500多万三房。&/p&&p&缺点：江心洲拆迁进度缓慢，学区毫无进展，可能坑，两年前接近河西中，目前已快被河西南追上，拆迁岛民素质堪忧。追求实实在在从小学到高中的南外配套，增值的确定性，买河西南，追求逼格，喜欢诗和远方，不在乎赚不赚钱，买仁恒江心洲。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&b&南京正是有了这许多痛并奋斗着的屌丝，才配得上现在的房价&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个叫王祥的男人，因为买了一套江湾天成，写了文章感谢十年来默默付出的妻子，瞬间成了“别人家的老公”，仿佛开了群体嘲讽技能，多少女人羡慕嫉妒，恨夫不成祥，心里在民政局登记处跑了好几个来回。&/p&&p&淮安农村，二本毕业，干着中介这个在很多人心中，和拉皮条同档次的职业，王祥本是在南京艰难挣扎的24K纯屌丝。&/p&&p&两年时间，王宝强上了范冰冰，竟然从紫鑫中华的破两房，跳到了江湾天成？&/p&&p&&br&&/p&&p&阶层固化啦！寒门再难出贵子啦！&/p&&p&&br&&/p&&p&王宝强上了范冰冰，恰恰说明，中国是追梦的天堂，阶层流动性，全球数一数二。&/p&&p&&br&&/p&&p&寒门再难出贵子，TMD，寒门难出贵子，这在哪朝哪代，地球火星，都是统计规律和基本常识。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果不能理解，请看以下两个判断。&/p&&p&1. 寒门易出贵子。&/p&&p&2. 豪门难出贵子。&/p&&p&怎么样，觉得我是在放屁吧？&/p&&p&&br&&/p&&p&全国有十个一品大员，在一个寒门强势的时代（往往是开国初期），寒门可以占到一半。&/p&&p&全国有100个豪门，1亿个寒门。&/p&&p&豪门干一品大员的概率为百分之五，寒门为亿分之五，豪门的概率是寒门的100万倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&在寒门弱势的时代（和平的时间越长，寒门越弱势），寒门只有一个一品大员了。&/p&&p&豪门干一品大员的概率为百分之九，寒门为亿分之一，豪门的概率是寒门的900万倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&100万倍和900万倍，一个是形象大使，一个是形象大便，有什么区别？&/p&&p&&br&&/p&&p&鲤鱼跳龙门的最快捷径，是成为大明湖畔的夏雨荷，出卖器官。&/p&&p&即便在这个童话里，紫薇格格和正牌格格，也是不可逾越的，因为夏雨荷除了子宫，身无长物。&/p&&p&&br&&/p&&p&富不过三代，这是典型误读，古语是，富不过五代。&/p&&p&一个豪门再有不肖子孙，身家1亿，他没落也得有个过程。&/p&&p&吃，天天吃三头鲍，你的肝脏分解不了；&/p&&p&喝，顿顿喝茅台，你的肠胃马上反对；&/p&&p&嫖，一天御七女，你的肾能撑几天；&/p&&p&抽，给你两千万，够你抽到功德园，吸海洛因，两三年必死，两千万两三年抽不完。&/p&&p&&br&&/p&&p&富不过五代，一来子孙众多，家产再大架不住分，二来一朝天子一朝臣，缺少法制，可以肆意抢夺，三来百年必有战乱，豪门敌不过陈胜吴广。&/p&&p&穷也穷不过五代，不信，你去广大农村看看，无数底层农民找不到老婆，几十年后，就得绝后。&/p&&p&&br&&/p&&p&三十年前，滁州农村的姑娘，最大愿望便是嫁到一村之隔的江浦农村；&/p&&p&江浦农村的姑娘，努力的动力，就是能在江浦县城有一份工作。&/p&&p&江浦县城的孩子，班上前五就能进江浦县中；&/p&&p&江浦农村的孩子，年级前三才能进江浦县中；&/p&&p&进江浦县中，前50一本，前200二本；&/p&&p&300-400的，先找个大专，再苦两年，转个本科。&/p&&p&&br&&/p&&p&一代人，从底层到小康，再一代人，从小康到中产，再一代人，才有望从中产到富裕。&/p&&p&一个亿万富翁嗝屁了，谁更有希望顶上去，是一个要饭的，还是一个千万富翁？&/p&&p&&br&&/p&&p&毕业后，东线：业务员-业务主管-业务经理，西线：天润城-海峡城-江湾城。&/p&&p&东线是语文，西线是数学，西线是25岁后，八小时之外战场，必须开发的第二技能。&/p&&p&语文无论你学得怎样，数学弃考了，总分能高的起来？&/p&&p&你自以为牛逼，到了钱钟书那种靠语文就能碾压的程度吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&12年，同学想买中海万锦熙岸90平，8000，首付差五万，只好买了隔壁北江锦城69平，7200。&/p&&p&我很费解，五万而已，爹妈出一点，不就行了？&/p&&p&我爹妈在江浦农村租房，没退休金，卖卖蒸饭，一个月收入八九百，拿不出来。&/p&&p&丈母娘呢？&/p&&p&我这种条件，江浦根本没有女人看得上，只有一个安徽的不嫌弃我，也拿不出来。&/p&&p&&br&&/p&&p&很真实，也很无奈。&/p&&p&人生如棋，第一步输了先手，整盘都未必扳的过来。&/p&&p&数学没学好，娶妻这门物理，大概率是弱弱联合，生子这门化学，又是极低的起点。&/p&&p&&br&&/p&&p&社会竞争，丛林法则，步步惊心，中国尚容不得岁月静好，尚无暇顾及诗和远方，正是因为机会众多，无数中国梦正在上演。&/p&&p&你去日本试试？&/p&&p&30岁拿30万日元，40岁拿40万日元，50岁拿50万日元；&/p&&p&小伙子助理，中年人主管，老头子总监；&/p&&p&岁月静好等待电车上的痴汉，诗和远方来自硬盘里的女优。&/p&&p&这是你想要的生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&我看到：&/p&&p&孟祥远教授，常年耕耘在第一线，数据详实，分析一针见血，看过的盘没有一千，也有八百，十年前开盘的小区，户型也烂熟于胸，无愧南京学院派第一人。&/p&&p&王祥，7×16小时工作，十年间默默无闻，凭真诚和信用，帮客户优化房产，成为中介翘楚。&/p&&p&好友@暗夜LealXU 03年开始，一辆自行车踩遍河西，是唯一进入深圳房产大神群的南京高手，在米课发布了100多课的投资课程，投资案例被众多少妇倒背如流。&/p&&p&好友@杰影1020 07年白手起家，入名京上岛北抄海峡，几次完美抄底换仓，刚刚入驻江湾城四期250平，曾一边供着3套房一边租房，还是毛坯，谁能做到。&/p&&p&&br&&/p&&p&那个输了先手的同学，起点不可谓不低，上海码农，每天加班到10点，一家四口租一套40平老公房，一年20多万的工资，现在也持有两套北江锦城，12年卖69换152平，15年捡漏169平，仅增值就接近300万。上大学时，他问一个有钱的亲叔叔借2000块学费，对方冷哼一声，拒绝了，理由是怕丫还不起。事过境迁，听来仍热泪盈眶。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京正是有了这许多的痛并奋斗着的24K纯屌丝，才配得上现在的房价。&/p&&p&南京的王祥们远没有上海多，所以配不上上海的房价。&/p&&p&铁岭吃着火锅唱着二人转，只能面对满地满不掉的库存，八千个王祥空降铁岭，也不能把铁岭的房价往上拉哪怕500块。&/p&&p&&br&&/p&&p&想依靠愤怒嘲讽就获得平等的财富地位，请跨过鸭绿江，享受金三胖的保护，大家一起平等的吃屎。&/p&&p&现在还能愤怒，因为你还年轻，还够得着，不着急，再过几年，玩几次E租宝和MMM，差距越来越大，你慢慢也就习惯了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&南京的70年产权的住宅，除了高淳溧水，哪怕板桥麒麟高新，甚至六合，玩的也是五胜三平两负的游戏，买错了时间和地点，3年后八成也能勉强解套。65年公寓，难度显著增大，除天玺国际等极少数一线强学区兑现（金陵汇文双学区，深业的拉小分校基本不算学区），胜者寥寥，有兴趣可以看&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weibo.com/n/%25E6%259A%%25A4%259CLealXU%3Ffrom%3Dfeed%26loc%3Dat& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&@暗夜LealXU&/a& 讲座里14年底买苏宁雅悦的案例，非常人所能驾驭。40年商业，我不知道一个新房库存能卖10年的东西，有什么好研究的，十铺九输是业界常态。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京的40年产权商业新房库存，按2015年的销量，一套不盖，还能卖10年，而二手交易量只有新房销量的约八分之一（写字楼和商铺，一个是六分之一，一个是十分之一），这意味着，现有新房库存全部变成二手换手一次，需要80年，而产权只有40年。商业土地出让时价格远低于住宅，年限满了以后，肯定要补交大额土地出让金，党国总不能吃亏吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&有住宅这种小学数学题可以做，根本没必要玩商业这种哥德巴赫猜想。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E5%25B8%%25B5%25B0%25E5%258A%25BF%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼市走势#&/a&&/p&&p&3.25限购虚惊一场，限涨令从玄武发布乌龙-&市里辟谣-&确认-&物价局细则，看出政府并非作秀，否则没必要出台明确细则，一旦执行不力，岂不落人口实，模糊一点不是更flexible？网传苏州限购小幅升级，南京也可能跟进。不用担心买不到，最多再开一两次盘，就能买在本轮最高点了（比如宏图，这次45000，买不到，下次45500，日光，再下次46000，不日光，就能买到了，宏图都不能日光，本轮最高点就出现了。但宏图这样的盘，也没有太多下跌空间，行情再不好，回调到40000顶天了）。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&恒大华府：&/p&&p&定位：门槛高，雨花第一豪宅（不含别墅），在城南有面子。&/p&&p&位置：恒大离地铁近，万科离高铁近，禹州离高架近，优劣一望可知。&/p&&p&户型：170、200、230，都可竞争南京同面积段最佳户型，细节讲究。&/p&&p&学区：南师附小牌，聊胜于无。&/p&&p&单价：28000，和雨花其他几个盘比，相对厚道，13年14000的地王，春节后刚刚解套。&/p&&p&矛盾：房子平移到中胜站，45000也秒光。&/p&&p&总结：单价套不住，大平层社区不适合屌丝的雨花，二手流动性十分堪忧。当前价格，吸引力不如35000的河西南（除海峡城），也比不上35000的仁恒绿洲新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D3%26sn%3D627fd9cc06fd9%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京楼市已近强弩之末&/a&&/p&&p&日&/p&&p&本轮牛市驱动力：
&/p&&p&1. 衰退性宽松带来的资金成本降低；
&/p&&p&2. 被高杠杆买房暴富教育后，杠杆作为致富经验，由抗拒到拥抱，仿佛凑了首付就买了房；
&/p&&p&3. 买房三个月赚100万，类似的致富故事经微信迅速传播放大，带来大量外地资金；
&/p&&p&4. 创业板小非减持，券商和互联网公司的海量年终奖，春节后当接盘侠。&/p&&p&&br&&/p&&p&权威人士“不能用加杠杆的方法保增长和去库存”，把1废了；&/p&&p&限价令把3废了；&/p&&p&熊市把4废了；&/p&&p&一旦预期走坏，连首付都是借来的新韭菜，杠杆止损盘出来，其曼妙之处，请参照昨晚的世纪互联和奇虎，带头大哥河西中部的二手成交已经很困难了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价即将见顶（本轮牛市高点）&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D3%26sn%3Dd60d9b7a221f967ff921cd0f1f5a5e98%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4NTU5MzUxNw==&mid=&idx=3&sn=d60d9b7a221f967ff921cd0f1f5a5e98&scene=0#wechat_redirect&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&招商雍华府：&/p&&p&业主2013年8月，上轮牛市次高点，2平，本周出，含车位储藏室，净得718万，，账面盈利=159万。&/p&&p&车位30万，储藏室10万，契税3%，维修基金3万，13年利率上浮5%，利息=6.55%*1.05*3*2.65*196*0.7=75万，扣除成本后净利润=66万。&/p&&p&首付+车位储藏室=196万，放三年陆金所可得53万。&/p&&p&经过一轮大牛市，比无脑理财多赚13万。&/p&&p&时间、成本、板块、产品，缺一不可，仅仅买到了强势板块，是远远不够的。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&问：看了您的微博，发现自己是高杠杆的。已负债400万。江浦有套汽车站旁的2006年的房子88平可以出手了吗？因为二季度高杠杆买银城白马借贷240万，本身还有自住的房贷100多万。夫妻月收入一万。&/p&&p&评：胆子够大。江北二手已明显降温，交易中心当天取号基本都能办完。据说多给人发红包，有助于快速卖房。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&有位朋友发了个大红包，又是刚需，我简单回答一下，刚需，在目前阶段，如何做决策。&/p&&p&&br&&/p&&p&问：&/p&&p&刚需，但不是很着急，江宁龙湖目前推荐入手吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&答：&/p&&p&刚需买房，首先看这套房子生活是否便利，居住是否舒适，是否满足家庭成员对于未来生活的向往，双方都在仙林上班，买在万科璞悦山，这是找虐（一个同学就这么干过）。南京只要不是买在高淳溧水，哪怕六合，也能或多或少的享受城市的红利。&/p&&p&其次看是否负担得起，现在有点压力没关系，加薪升职后，一般压力会降低。&/p&&p&再次才是看购买的时机和升值的潜力。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一点是较为确定的，第二点也有一定的确定性，第三点明显超出了你的能力范围。&/p&&p&&br&&/p&&p&有需要，生活方便，负担得起，也比较喜欢，任何时候都可以买。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果对区域没有特别要求，考虑到未来的保值能力（近期很难保值），更推荐34000的鲁能公馆（要排队），其次是26000的正荣润江城、21000的观山悦（都要提前找人）。&/p&&p&江宁已经基本得不到南京政府和省政府的资金和政策倾斜，自力更生，潜力有限。&/p&&p&&br&&/p&&p&即便如此，龙湖还是比26000的九龙湖的保利，轻钢龙骨的万科翡翠，产品要好一些。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前29000，观望，希望他跌到23000，完全没有可能。&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人的原则，遇到自己非常喜欢的房子，只要付得起，尽量买。刚参加工作，优先把精力投到工作上。如果买了以后，市场不好，降了，你就当自己那套没有降，还涨了1000，就可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&雅居乐滨江国际：&/p&&p&全南京营销最烂没有之一。&/p&&p&一期卖了640套，84套是22000卖的，其余都在；&/p&&p&二期卖了1300套，100套是23000卖的，其余都在；&/p&&p&一期层高3.6，园林牛逼，投入大产出少去化慢，中端区域错配顶级产品的典范。&/p&&p&卖成这个鸟样，三期还坚持350-580平，有熊关漫道真如铁的大无畏精神。&/p&&p&总结：江北还是林妙可时产品做成了范冰冰，江北成了范冰冰时房子又成了刘晓庆。&/p&&p&三期580要是哪天跳个16000，你说能不能买呢，头疼……&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京楼市的短期空间还有多大？&/p&&p&最近一年南京房价猛涨，很多人信心爆棚。&/p&&p&原先看到苏州还抖抖霍霍，和天津半斤八两，如今简直碾压杭州，甚至有点看不起广州，想和上海掰一掰手腕了。&/p&&p&南京最贵的奥体，二手均价4万，广州最贵的珠江新城，均价4.4万，河西南虽好，3.6万，还有多大空间？&/p&&p&15平方公里的江心洲，小高层二手4万，1.2平方公里的二沙岛，洋房4.5万，谁更稀缺？&/p&&p&上海浦西和浦东最贵的板块，静安寺和联洋，9.2万和8.2万，约是南京的2倍。&/p&&p&带头大哥深圳和上海，已力有不逮，一个妖怪，孙悟空打不过，猪八戒上，能打赢？&/p&&p&广州和杭州的最贵板块，在4万和3万这个坎，徘徊许久，奥体一鼓作气攻破5万，是不是太自信了点？&/p&&p&雨山路一年时间，从9000干到2万，保利地王想解套，一年后要卖3.6万，两年翻两番，在中国地产史上，只有海南出现过。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价有拐点迹象&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//xueqiu.com//& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&xueqiu.com//7&/span&&span class=&invisible&&1273800&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&融创臻园：&/p&&p&雨山路现有楼盘最佳位置，离地铁学校公园近，离安置房远。&/p&&p&学区有抽奖机会。&/p&&p&隔壁屌丝盘北江锦城二手20000，融创20户型，定价合理。&/p&&p&潜力远大于拥有江浦几十年来最烂初中江浦二中的安置房环绕的22000的中海万锦。&/p&&p&不亚于纬七路二线楼盘，中建和融侨。&/p&&p&&br&&/p&&p&不要理解错了：&/p&&p&牛市后期，定价合理：买了有50%概率浅套1-2年。&/p&&p&不亚于纬七路二线楼盘：不如纬七路一线，超过雨山路二线。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&再致刚需：&/p&&p&有不少举全家之力，勉强能凑雨山路、仙林湖、板桥、麒麟、高新，90平首付的，看了我的文章，决定不买了，还特地私信给我。&/p&&p&本人的风格，适合有几套房，有大量现金，现金流充裕，有十年投资实战，能理解投资是概率和赔率的综合，愿承担跌10%的风险博40%收益的，有把握敢重仓，没把握就休息。&/p&&p&刚需，能上还是尽量上吧，不就是50%概率套个1-2年嘛。&/p&&p&看空对了一次，容易惯性继续看空，回调到位了也不出手。&/p&&p&见过太多，10000不买，回调到7500还是不买，几年后，孩子上学，无奈，30000买了。&/p&&p&你买车买股买春，都是亏的，凭啥买房一定要赚？&/p&&p&20000买，跌到17000，又不掉块肉。&/p&&p&涨到35000，你没房，钱也不多，咋办？&/p&&p&冒着50%概率跌15%的风险，追求20%概率涨10%的收益，高位上杠杆，固然不合适。&/p&&p&冒着10%概率爆仓的风险，追求30%概率回调15%的偷鸡，风险无限收益有限，当心偷鸡不成反被爆菊。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&楼市中的心态（1）：&/p&&p&人的烦恼，不在于和比尔盖茨的差距又拉大了200亿，也不在于王健林的小目标自己一辈子也实现不了，那太远太远了，牛郎星和火星，有什么区别，反正也看不见。&/p&&p&不能忍的是对面桌老王买一套涨了100万，身边的人个个一下子长了20cm，自己矮下去了，不仅夜不能寐，简直软而不举了，于是找砖家问，哪里最有希望涨，抢一套，涨也好跌也好，都安心了，反正你们别想再拉大和我的差距了。&/p&&p&然后关心老王小区的负面新闻，闹学区啊建变电站啊血光之灾啊什么的，装着难过的表情，关心一下，暗地里查一下网上二手报价，每往下降1000，就放佛自己长高了5cm。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&楼市轮动无脑路径：&/p&&p&1. 深圳、苏州：房价翻倍，一次收紧调控，房价已下行。&/p&&p&2. 厦门、合肥：房价涨&50%，二次收紧调控，房价尚未下行。&/p&&p&3. 上海、南京：房价涨&50%，一次收紧调控，房价仍在缓涨，即将二次收紧调控。&/p&&p&4. 北京、天津：房价涨&50%，快涨阶段尚未结束，几个月后可能一次收紧。&/p&&p&5. 武汉：介于3-4之间。&/p&&p&6. 杭州：热点区域涨30-40%，冷门区域正在启动。&/p&&p&7. 无锡：开始出现抢房。&/p&&p&8. 成渝：纹丝不动。&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 不放血跑不掉了。&/p&&p&2. 再不跑就和1一样了。&/p&&p&3. 再涨一会，二次调控后，就和2一样了。&/p&&p&4. 再涨一会，一次调控后，就和3一样了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&被日人民报作为二线过热的代表单独点名，南京在国庆前后二次加码调控的概率非常大，即将进阶第二档。&/p&&p&本轮一年涨顶过去十年，涨幅绝对值、群众参与之深、媒体传播之广、杠杆之大、苏北安徽贡献之多、房价和收入背离之大，远超09年，碾压13年，购买力不但消耗的快，而且透支的多。&/p&&p&一旦走熊后，像前几轮一样只调整12个月，是远远不够的。&/p&&p&类似杭州那样，2010年买的2016年才解套，这种概率肯定没小到可以忽略不计的程度。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&进入 高风险+低收益 阶段，此时的情绪，恰恰是最亢奋的。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D4%26sn%3Dcf881994ecf8cacd0ec802d38e6d981d%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&观点：限购后，南京房价是涨是跌？丨捏小猪&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D534cc4155f55aee9ae66cb2f90bd0086%26chksm%3D2e0383eff7ce3e92d3515422cda17fb1b49f39a2efaefbbb019df0%26mpshare%3D1%26scene%3D5%26srcid%3D1017VcWU1P0QAKNZ2l8xYRpP%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京房价将在四季度见顶……&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%25B0%258F%25E7%258C%25AA%25E3%2581%25AE%25E6%2588%25BF%25E4%25BA%258B%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#小猪の房事#&/a& 004&/p&&p&&br&&/p&&p&昨天，我妈在江浦，碰到江浦县中国民女神她妈，刚从碧桂园欧洲城回来。&/p&&p&女神她妈周一到周六在江浦，周日去欧洲住一天，学学插花茶艺，倒也自在。&/p&&p&已经退休了，为啥不干脆住在欧洲？&/p&&p&牌搭子都在江浦啊……&/p&&p&&br&&/p&&p&年初去滁州穆老九吃羊肉火锅，过了江苏省省界1米，便是欧洲城，这几年，新房价格也在慢慢涨，环境和营造的生活氛围，确实不错，每周五都有大巴，在河西万达，接一批人，去欧洲度假，周一再回来。&/p&&p&&br&&/p&&p&只谈钱的话，碧桂园几乎没有二手市场，新房哪怕从5000涨到10000，二手现房原价都难卖。&/p&&p&&br&&/p&&p&原因很简单，欧洲城往北往南往}
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