新西兰奥克兰房价跌了 “捡漏”好时机来了？
据新西兰天维网报道，这两天，各大媒体纷纷曝出新西兰奥克兰房价下跌的消息，甚至连北岸Albany这样的好区房价也出现了显著下滑。各种迹象表明：房价终于跌了！就连银行经济学家也站出来说，首次置业者的处境比过去好多了。房价下跌，最大的受益者是谁？现在到底还能不能投资房市？奥克兰最大房产中介公司Barfoot＆Thompson官网公布的最新销售数据显示，在刚刚结束的6月里，奥克兰房屋平均售价为913,606元(纽币，下同)，相比三个月前的均价下降了3.1%。相比去年6月份也只上涨了0.6%。如果去掉这一年来的通货膨胀，房价实际上相比去年同期出现了下跌。除了房屋成交均价出现了下滑，俗称房市晴雨表的房屋成交中位价也再次出现了下降。首次置业者终于迎来春天在过去一些拍卖会上，首次置业者眼看着自己心仪的家被投资者高价拍走、欲哭无泪。但随着房价趋于停滞阶段，来自投资者的竞争终于减少了。BNZ首席经济学家Tony Alexander认为，现在有迹象表明，随着房价下跌，房市格局正悄然发生变化，来自投资者的竞争少了。虽然奥克兰房市依然供不应求，但Tony Alexander表示，总的来看，首次置业者的处境比此前有所改善。毕竟房价现在处于瓶颈期，一些投资者为了获得短期收益，正在将房子迅速脱手。RE/MAX Partners的职业地产经理人Jerry Chen称，现在房价的确趋于平缓，对于首次置业者来说是一个好消息。这是因为来自投资者的竞争少了，上市的房源数量增多了，首次购买者有更多的选择。“首次置业者会掌握更多主动权，总体来说，现在的房市不会像过去那样出现有很多人跟他们‘争抢’的情况。”但Jerry也表示，就他了解的情况来看，好的校区房依然火热。而且一些价格稍低的可负性住房依然卖得特别快。比如80-90万的三房，就卖得特别火。“就我所知，目前想在奥克兰东区买到一套屋况不错，价格在80-90万的三卧房都不太容易。很多时候买家只能往更南或更偏的地方才能买到。”现在是“捡漏”好时机！Jerry认为，就目前房市的情况来看，与其说是房价下跌，还不如说是过去房价虚高的现象减少了。“过去，一些120万左右的房子可能会被卖到140甚至150万。但现在，房价逐渐回落到其真实价格，这是一个良性现象。”究其原因，主要有几点，一是LVR限贷出来后，对投资者冲击很大。另外，现在市场波动严重，买家信心不足，都在评估风险。再者，一般大选前房价都会归于平静。“不是说哪个政党会如何去影响房价，而是政党上台后的政策不够明朗，大家都在观望。”另外，十月份公布新CV后，会推动屋主的心理价位上升。因此新CV公布后不一定会导致房价猛涨，但会阻止房价“下跌”。Jerry表示，从某种程度上来说，现在是一个“捡漏”的好时机。一是观望者多，大家都不着急出手，竞争小。二是房源数量较多，买家有更多机会去选择。就比如说上周成交的一套位于Remuera区Mount Hobson Road的一套五房两卫浴独立别墅。属于Auckland Grammar、Epsom Girls Grammar School和Remuera Intermediate的“黄金”学区，仅仅是政府估价就高达119万，在华人房产免费估价平台和洋人房产估价平台的估价更是超过了180万纽币。最终它成交价是多少呢？只有150万纽币。买家算是捡了个大漏了！对有刚需的屋主来说影响不大！这些人才是净赢家新西兰人的财富占比中，很大一部分都“套”在了房产里。当然，在2014年前购房的那些人，他们已经获得了巨大的资本回报。新西兰一些地方的房价在过去这几年甚至翻了3倍。不过，有分析家认为，不管房价怎么涨，对于那些自住房房主来说，价房高并不能为他们带来实际收益。如果卖掉自住房，他们也需要以在激烈的房市中再买房。很多时候，卖掉自住房重新购买甚至会让屋主陷入更被动的境地，因为他们步子迈太大了！Infometrics首席预测家Gareth Kiernan表示，真正的“净赢家”是那些战后“婴儿潮”时代出生的50后(Baby Boomers)。他们基本上已经还清了贷款，而且有意愿搬到郊区或买个小房子。这样一来，他们能够在高房价中获得净资本收益。上周拍卖结果分析：工党上台影响拍卖会信心了吗？真没有！！！
房哥上周总共收录了114套Barfoot拍卖房源，其中68套现场成交，还有一套议价后成交。流拍房源仅45套。清盘率达到了60%。除了清盘率很高，上周拍卖的价格也比较理想：成交均价达到了111.26万纽币，成交中位价也到了98.75万纽币。
尽管工党上台了，尽管许多论坛里的网友鼓吹奥克兰房市已经走到尽头，但是从数据上来看，投资者信心并没有受到太大的打击。尤其是对于购买现房的本地投资者来说，奥克兰房产的春季终于姗姗到来。
房哥想起来上周去Crockers采访资深物业管理经理Shanon Aitken的时候，Aitken对房哥说的话：对于很多刚到新西兰，或者来到新西兰不是很久的朋友们来说，很多人只见识过国家党执政期间的新西兰。对于以前没经历过的工党执政，很多人都会有恐惧心理，其实不需要太过担心，因为新西兰的政治体系决定了，无论谁执政，都无法违背市场规律。
为什么房哥说本地投资者的市场信心恢复了呢？因为上周有数套投资盘都卖出了高价。
比如说位于Otahuhu 区Jane Cowie Avenue的三套在一起的投资房。
投资者还是很喜欢这种整个Block的联排房的，上门检查房屋一下子就能检查三套，管理起来比较方便。对于自住投资者来说，自住要6房？除此之外，这套房产还位于Mixed Housing Suburban，1500多平米的大地再开发潜力非常大。
尽管存在只有一分学区和土地形状不规则的问题，上周仍然以100万纽币的价格成交。
另外一套则位于Sunnynook 的Salamanca Road两套在一起的投资房。
为了卖房，中介连未来的规划都帮买家想好了，推倒两套旧房，新建五套新房。
总共有1868平米的大地，并且已经批复了分割五套房的Resource consent（资源许可）与Subdivision consent（分割许可）。
尽管两套房加起来的政府估价只有131万纽币，但是最后的成交价高达221万纽币。成交价是政府估价的1.69倍。
除此之外，上周Barfoot商业地产的拍卖结果也不错。位于Onehunga工业区Hill Street的一处商业房产更是以29万纽币的政府估价卖出69万纽币的高价。
这处商业地产建于1979年，水泥砖外墙的物业室内面积为203平米，还带了两个车位。用国内熟悉的算法来看的话，这处商业地产的价格每平米只需要3399纽币，还送两个车位。
房哥觉得，上周的拍卖结果说明了两个事情：投资者不仅对住宅物业有信心，对于依靠商业大环境的商业物业也很有信心。
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