深圳在建最大城市更新项目-华润城润府全面剖析
深圳在建最大城市更新项目-华润城润府全面剖析
华润城·润府
【搜狐焦点&楼盘评测】有人说，2014年下半年的深圳楼市是华润地产的舞台，、、、、华润湖贝旧改项目、华润1234space等等。另一方面，备受楼市关注已久的大冲旧改-华润城·润府已揭开神秘的帷幕，将于10月推出首批住宅单位。
华润城，位于南山高兴科技园片区，定位为中国首个城市人文综合体，总占地面积63万平米，总建筑面积280万平米，规划有24万平米创新商业、40万平米（7栋）写字楼、高端住宅（分五期开发）、精品公寓、五星级酒店五大业态。华润城，东靠世界之窗、华侨城，南承深圳湾，紧邻深圳交通主干道-深南大道，与地铁1号线高新园站无缝对接。凭借着优越的地理位置及近年来片区鲜有新盘入市，华润城受市场的关注度极高，接下来，跟小编一起来了解一下华润城即将推出的一期产品-润府。
2014年楼盘评测自发团购表
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整体规划&总建筑面积280万平方米&润府计容建筑面积24.18万平米
&&&华润城总占地面积63万平米，总建筑面积280万平米，规划有24万平米创新商业、40万平米（7栋）写字楼、高端住宅（分五期开发）、精品公寓、五星级酒店五大业。华润城主要分为三大板块：华润地产自有物业、回迁物业、市政公共配套。以铜鼓路为界，西侧主要是回迁地块和保障性住房，含写字楼、回迁房、保障性公租房；东侧主要是华润自有物业及少量回迁房。华润自有物业共分5期开发，总建筑面积约159万平方米，一期即为润府。市政公共配套建筑面积约70万平方米，自建商业-万象天地约24万平方米。教育配套方面，整体规划有5所学校：3所幼儿园（润府含一所幼儿园）、南外大冲小学（铜鼓路西侧位置）、南外九年制学校（铜鼓路东侧）。
华润城整体规划图
华润城·润府楼座图
华润城·润府楼座图
华润城·润府占地面积3.9万平米，计容建筑面积24.18万平米，由8栋超高层住宅和14套别墅、一所约;18班的幼儿园、一个约;的主会所、一个设于架空车库的;的公交车首末站组成。规划总房源约2140套，车位比达1:1.15，主力户型为82-165平米1-3房，联排别墅面积约为200-250平米。华润城·润府一期首批主要推出7栋、8栋单位，总层高36层，3梯6户，其余高层及联排别墅预计2015年入市。
华润城·润府7栋、8栋户型详情
华润城·润1-4栋楼座展示图
华润城五重立体绿化体系：一重下沉的水景；二重草坪；三重灌木；四重小型树木；五重大型树木。规划有一个室外泳池（位于7栋、8栋之间）、一个室内恒温泳池（1栋、2栋裙楼）。另外，将在1栋、2栋旁架设空中公园连廊，无障碍通往大沙河公园，景观资源丰富。
户型&高层主力户型82-165平、少量200-250平联排别墅
&&&华润城·润府高层主力户型为82-165平米1-3房，首批7栋、8栋主要为83-88平米2-3房，目前已公布了7栋、8栋A、B户型-83平米-2房2厅2卫。
&&&7栋、8栋A、B户型-83平米-2房2厅2卫
该户型为东北西南向，看社区园林、泳池景观，7栋A户型靠近铜鼓路及南山外国语学校。
优点：1、户型整体方正实用，双阳台设计，户型通透性好;2、景观阳台达5.4平米；3、功能分区明显，动静分离；4、小阳台可改造成书房、储物间或儿童游乐室，或拓展成餐厅面积，户型灵动；5、主卧自带主卫，保证主卧的私密性；6、“L型”入户设计，保证客厅生活的私密性。
缺点：1、入户通道达3.2米，空间较难利用；2、根据户型示意图，建议将小阳台打通，扩成餐厅；3、厨房没有生活阳台的设计。
&&&6栋A-H户型&2房2厅2卫&约89平米
6栋共6个户型，均为89平米2房2厅2卫。6栋北靠城市山谷，西临铜鼓路。
优点：1、户型整体方正实用，双阳台设计;2、功能分区明显，动静分离；3、小阳台可改造成书房、储物间或儿童游乐室，户型灵动；4、主卧自带主卫，保证主卧的私密性；
缺点：1、客厅餐厅进深达8.25米，或将影响餐厅采光；2、次卧开间仅2.5米、
&&&2栋1、2单元B户型&2房2厅2卫&约132平米
&&&2栋1单元C户型&1房2厅2卫&约113平米&&&
&&&2栋2单元C户型&1房2厅2卫&约85平米&&&
&&&2栋1、2单元D户型&2房2厅2卫&约125平米&&&
&&3栋、4栋、5栋C-F户型&2房2厅2卫&约88平米&&&
&&3栋、4栋、5栋&2房2厅2卫&约82平米&&&
交通&1号线地铁上盖物业&紧靠深南大道&&
华润城位于深南大道与沙河西路西北角，属于1号线高新园站地铁上盖物业，邻近公交站台-大冲站，共36条公交线路通往全市各个方向，交通通达度高。
深南大道为深圳交通主干道，可通往深圳市区各个方向。通过铜鼓路联通北环大道、南坪快速、京港澳高速；通过沙河西路到达滨海大道。
华润城属于1号线高新园站地铁上盖物业，到世界之窗隔2个地铁站台，耗时约5分钟，在世界之窗可换成地铁2号线；距离福田CBD约8个站，耗时约20分钟&。
房价&产品高端定位&参考周边二手房&
目前，科技园片区在售的新盘仅有珑御，准现房均价约73000元/平；另片区内有两个待入市新盘：金地国际公寓、红树别院。金地国际公园为商务公寓性质，红树别院紧挨着华润城·润府，同样定位高端，不同的是，红树别院现房销售，目前具体价位尚未知晓。
紧靠华润城的二手房项目有：朗景园均价约30000元/平（2001年）；科苑学里40562元/平（2004年竣工）；英伦名苑33000元/平（2005年）；城市山谷小户型27000元/平起（2003年）。参考二手房定价、南山整体房价及华润城自有优势，华润城·润府首批产品预计售价在50000元/平左右。
周边一手商品房数据对比表：
区域位置&地处高新科技园&北靠西丽总部基地南联深圳湾总部基地&
深圳高新科技园是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的6家试点园区之一。是国家级高新技术产品出口基地、亚太经合组织开放园区、先进国家高新技术产业开发区、国家知识产权试点园区、中国青年科技创新行动示范基地、国家火炬计划软件产业基地、国家高新技术产业标准化示范区、国家海外高层次人才创新创业基地、科技与金融相结合全国试点园区以及国家文化和科技融合示范基地。汇聚了深圳高新技术产业公司及高新技术人才。
未来深圳规划5大总部基地：后海中心区、留仙洞片区、深圳湾高新区、福田中心区、龙华核心区，科技园位于西丽留仙洞、深圳湾结合地。另外，华润城与白石洲、华侨城、世界之窗仅隔一条大沙河，地理位置优越。
周边配套&定位人文综合体&自带5所学校、24万平商业中心
&南山以完善的市政配套、优越的居住环境、便捷的交通而备受置业者的青睐，对于自身配套完善的物业，吸引力更大。
1、教育资源:华润城自建5所学校，含3所幼儿园，1所南外大冲小学，1所南外九年制义务教育学校；华润城·润府与南山外国语学校隔铜鼓路相对；毗邻深圳大学，人文氛围浓厚；
2、休闲景观资源：华润城·润府自建公园连廊无障碍通往大沙河公园，自建慢跑道、四大主题自然养生园；与高尔夫球场隔大沙河相望；15分钟车程内可达世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、深圳湾公园、荔香公园、塘朗山公园，景观休闲资源十分充足；
3、商业配套：自建24万平米华润万象天地，另一期润府逛规划有2000平米会所，包括生鲜超市、健身房、瑜珈房、琴房、幼儿托管等；10分钟车程内可达到世界之窗、华侨城，可共享商业配套；
4、商务配套：5A甲级写字楼群；将引进五星级酒店；
5、人文配套：华润城定位为中国首个城市人文综合体，自建五轴一区人文空间，囊括生活、文化、民俗、时尚、科技五大人文轴及公建区，包含艺术长廊、小剧场、综合书店、艺术墙、民俗广场，室内外雕塑等人文设施；从华润城驾车20分钟车程内可抵达何香凝美术馆、华厦艺术中心、欢乐海岸、OTC创意文化园。
小编点评：
1、地铁上盖物业，紧靠交通主干道，位置优越，区位优势显著；
2、片区内相同产品较为稀缺，产品竞争力小，需求缺口较大；
3、休闲景观资源丰富，居住环境优越，生态环境较佳；
4、首批产品以小户型为主，相对总价较低，入手门槛较低，适合南山刚需置业需求；
5、自身配套完善，总体体量大，未来能形成浓厚的居住氛围，更宜居；
6、华润置地品牌开发，有一定的品牌价值。
7、首期润府位于整个华润城的最北部，距离交通较远，位置周边环境静谧；
1、整体体量大，施工周期较长，首批单位近几年难免遭受工地施工带来的噪音、噪音粉尘污染；
2、华润城定位为高端住宅，但首期润府容积率达6.0，超高层塔楼，相对影响业主居住舒适度；
3、华润城住宅部分共分5期开发，5期沿着现建成的回迁房、英伦名苑分布建设，整体布局较为分散。&
网友点评：
TOP1:位置真心不错，不知道价格卖多少，是屌丝能接受的价格吗？
TOP2:&户型使用率有多高？有人去看样板房吗。
TOP3:南山的房价，永远是个梦~。
购买建议：
作为深圳目前在建的体量最大的旧改项目，凭借其区位优势，必然受到置业者的重视。同时，片区内近10年没有推出类似小户产品，对于刚需置业入手南山楼市也是不错的选择。参考南山新房的房价，预计单价近5万/平，适合小两口或者小三口之家或给父母养老置业。学位优势、生态景观优势、区位优势、强配套优势，都是华润城的卖点，也是置业者关注的热点。
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