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世联—浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略—页.ppt178页
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世联—浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略—页.ppt
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浦东北蔡文化商贸园项目 本项目目标
本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能区域内的东北侧
本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一；
位于三林功能区域内的东北侧 项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善 地块现状主要为工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西
基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南，白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作；
沪南路西、博文路（高科西路）南现状多为旧镇区。基地内沪南路东、博文路（高科西路）南现状主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新村居住小区；
白莲泾河贯穿地块东西 项目背景及约束条件 目标条件分解一：世博功能区分区商业中心、公共配套中心意味着什么？
目标条件分解二：3-5年内实现600万/亩以上的出让地价意味着什么？
核心问题解析 在项目研究中，世联项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 世联研究：旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系 我们的研究思路 位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值
上海正进入大规模快速都市扩张阶段，外环线内正形成五大都市副中心；
北蔡位于都市扩张主方向上，紧邻建设中的两大副中心，具备了巨大的区域发展空间 北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业高素质人群，实现区域人口升级转换
三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一；
目前，北蔡区域内新推出的楼盘已吸引了大量新上海人（主要为年轻白领、一次置业者）、张江高科园区等周边高素质产业置业人群
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深圳岗厦村更新改造的困境与更新模式研究
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世联_旧城改造项目工作要点.ppt77页
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旧城改造项目工作要点介绍
本报告是严格保密的。
?城市化进程不平衡留下的顽疾，
?　　一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分
资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。
　　二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商
在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政
府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。
　　三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经
济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方
面提供优惠或协助。 （深圳渔民村、田贝村改造）
为什么要改造
本报告是严格保密的。
几个关键名词
?村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握
全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召
集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生
?村民股份公司
?对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做
详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补
办土地用地手续，房屋产权证等 ），经过业主、开发商、政府部门
的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。
?丈量、确权
?新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，
是拆赔方案的核心。深圳一般是 1∶0.8，还有拆一赔一?拆赔比
?定向摘牌 ?拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自
?拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、 安置费、搬
迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到
还建面积的平米单位。
本报告是严
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&&&&旧城改造项目工作要点介绍为什么要改造城市化进程不平衡留下的顽疾，如何改造一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分 资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商&&&& 在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政 府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。 三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经 济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方 面提供优惠或协助。 （深圳渔民村、田贝村改造）本报告是严格保密的。几个关键名词拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、 安置费、搬 迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到 还建面积的平米单位。拆迁成本定向摘牌拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自 己拿到。拆赔比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比， 是拆赔方案的核心。深圳一般是 1∶0.8，还有拆一赔一丈量、确权对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做 详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补 办土地用地手续，房屋产权证等 ），经过业主、开发商、政府部门 的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。村民股份公司村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握 全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召 集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生 的矛盾本报告是严格保密的。与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长 至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链 市政基础 设施建设 七通一平 土地开发 土地 融资 拆迁 安置 土地 出让 开发 招商 项目规 划定位 项目开发 项目 设计 项目 融资 施工 管理 营销 销售 管理运营 营销 销售 运营 管理商业模式– 土地一级 运营– 向土地所有人收购土地 – 拆迁和安置 – 把土地出售/转让给房地产开发商或驻商– 房地产开 发商– 在所购土地上规划并建造房地产等项目 – 把所建房地产等项目出售/出租给驻商– 代理商/中 介机构– 运营管理 商– 进行宣传及 – 谈判等工作 以吸引开发 商/驻商来 进行土地开 发帮助开 发商/驻 商规划 总体及 单一项 目的建 设– 进行宣传及谈判等 工作以吸引驻商来 购买/租用已开发的 房产等项目 – 负责日常的运营、 维修及其它管理本报告是严格保密的。在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究 编制实施方案 组建机构物业核查公告 物业登记、确权 可前置，开发主 体的合法性确立制定开发方案编制详细规划业主访谈确定拆赔方案 拆迁动员 拆迁谈判 签定拆补协议 土地供应申请拆迁手续办理发布拆迁信息 房屋拆除 办理前期手续 开发建设项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策 规划报批 计划申报本报告是严格保密的。风险控制前期准备工作流程规划局规划研究区旧改办编制实施方案 审批组建机构规划报批主管部门拆迁办公室现状核查制定拆赔方案市政府拟定优惠政策项目招商 计划申报本报告是严格保密的。审批市政府拆迁实施阶段工作流程拆迁办公室 物业核查公告物业登记权属确认业主业主访谈区旧改办确定拆赔方案股份公司拆迁动员谈判小组拆迁谈判开发商签订拆补协议 审批区旧改办本报告是严格保密的。土地供应申请市国土局开发实施阶段工作流程区旧改办制定开发方案拆迁手续办理拆迁公司规划部门编制详细规划发布拆迁信息区政府拆迁公司房屋拆除开发商办理前期手续开发建设风险控制本报告是严格保密的。旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切 美好愿望的实现都要基于利益博弈企业开发利润及品 牌建立 城市功能完善企业利益 拆迁、建设模式政府利益旧改项 目利益主体博 弈模型满足 各方长短期 利益旅游消费升级 城市价值提升 村民居住环境改善村集体 及村民利益村民社会保障增加 城市归属感增强改造前 社区脏乱差，公共配套不 完善，区域价值被贬损 政府、企业、村民三 房的利益动态平衡本报告是严格保密的。改造后 区域价值提升，承担城市功能的城 市增长极三方在拆赔谈判中的具体分工和工作① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 拆迁政策和实施方案的宣传解释 股份公司和村民思想工作 负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案 联合各单位人员组成多个工作小组 谈判培训和准备 制定谈判策略 工作小组进驻大冲村逐户实施谈判 谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决 问题 负责村民的联系、召集、组织 作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作 保证拆迁稳定 已身作则，起到拆迁带头作用政府股份公司 ① ② ③ ④ 开发商① 不参与具体谈判工作 ② 与股份公司和村民签订补偿安臵协议 ③ 实施补偿本报告是严格保密的。开发模式本报告是严格保密的。实施策略实施模式借鉴 改造分期 运作过程城市更新主要的运作模型研究城市发展基金模式（urban development fund） mut模式（mixed used theory） sur模式（软性城市更新） idp模式（通过改建和开发计划来进行改造）——见世联地产顾问丛书《城市更新之市场模式》本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究阳光海岸项目较难争取到 中央财政的拨款。 三亚市年gdp不足50亿， 财政收入不足7亿，市财 政较难投入。城市发展基金模式（urban development fund） mut模式（mixed used theory）中央财政拨款城市发展基金以吸引私人投资为目的，将私人资金吸引到对投资缺乏吸引 力的城市内城，从而推动城市更新运动，抑制日益严重的城市衰退。模式匹配度：较差sur模式（软性城市更新）城市发展基金无偿资助 利润分成 低息贷款私人资本投资idp模式（通过改建和开发计划来进行改造）城市内城更新工程案例借鉴：英国城市发展基金（1982）本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市发展基金模式（urban development fund）本项目规划为多功能综合旅 游服务区，需要作区域功能 的全面改变。 地块狭长，权属复杂，公间 比例较大，难以一次完成。mut模式（mixed used theory）针对大规模的，多功能的城市更新项目，由于单一主体，单次难以直接完
sur模式（软性城市更新） 成，因此产生 mut更新模式，利用模块划分思路，保证模块的相对独立与 完整性，保证单模块开发的资金收回。 mut的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明 确的多功能配套地区的开发。
idp模式（通过改建和开发计划来进行改造） 案例借鉴：伯明翰市的布林德利地区（全欧洲规模最大的运用mut模式进行 改造开发的项目）模式匹配度：好本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市发展基金模式（urban development fund） mut模式（mixed used theory） sur模式（软性城市更新）
idp模式（通过改建和开发计划来进行改造） 用中其突出的特点是，在城市更新过程中不强制原住民一次性搬迁，而是采取边更新边搬迁的方式。 在目前城市更新的应用中这一模式主要用于对小规模住宅区的改造。 案例借鉴：澳大利亚vienna镇的城市更新 sur模式是软性城市更新模式（soft urban renewal）的缩写，在时间应模式匹配度：较差本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市发展基金模式（urban development fund） mut模式（mixed used theory） sur模式（软性城市更新） idp模式（通过改建和开发计划来进行改造）大型开发商 小型开发商 小型开发商 区位最好 区位较好 政治经济实力 建造和出售 自助改建 大范围，高层的高档居住区这项计划目的在于对街区 进行空间改造。 这种改造模式不宜于控制 改造进程，而且由多主体 参与改造的方式很容易降 低改造标准。小范围，四到五层的家庭住宅小型的家庭公寓住宅区位不好模式匹配度：较差本报告是严格保密的。土地租金上升大规模、多功能的城市更新项目主要采用mut模 式mixed used theory 混合功能开发理论大规模的、多功能的城市更新项目，由于单一开发商，单次难以直 接完成，因此产生mut更新模式。适用环境：大型的，需要进行全面的功能改变，且必须是开发目标 明确的多功能配套地区的开发。强有力的组织机构模块划分，各自平衡 滚动开发增长点的价值标杆多角度互动利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标 的实现。 利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资 金收回。 每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一 阶段建设使用。 寻求各模块新的增长点，在此基础上形成整体价值的全面重建。 规划委员会和开发业主、承包商保持互动，保证所有建设阶段的完成满足 最初的规划目标。本报告是严格保密的。mut模式的组织实施流程政府确定增长点规划组（委员会）制定总体设计开发商招标确定开发商 商定划分功能模块与开发次序 互动监督 与承包商互动开发本报告是严格保密的。项目开发策略部分安置、部分出售、分期投入、滚动开 发，是旧城改造项目的基本思路下期居民 部分安置 下期居民 部分安置 下期居民 部分安置保障居民利 益实现。保障政府目 标实现。安臵区食品厂出 售物业 产生利润安臵区儋州村出 售物业 产生利润安臵区四更园一期 出售物业 产生利润安臵区四更园二期 出售物业保障企业利 益实现。滚动开发模式：利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民， 剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发 成本中。该开发模式，首先保证项目安置区启动，保障原 居民利益，其次保障了开发商的资金安全，调动开 发热情，最后实现了区域更新的政府目标。本报告是严格保密的。旧城改造中7种盈利模式本报告是严格保密的。旧改项目分为一级开发收益和二级开发收 益两大类盈利模式获取一级开发的 收益1 2 3自主开发 合作开发承诺投资回报率 合作开发按股份利润分红 熟地招标、拍卖、挂牌获取 土地出让金获取二级开发和 土地增值的收益4 5 6 7项目公司取地自主开发 项目公司取地转让变现 合资公司合作开发 bot项目转让 通过项目开发和土地转让开 发，获取开发利润和土地增 值收益下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例本报告是严格保密的。模式一：城投自主进行一级开发模式一运作过程示意图：城投单独进行一级开发， 政府将熟地出让之后全额 返还给城投。三亚政府阳光海岸拆 迁工作小组 信托/私募基金 商业银行 债务/股权融资 权 益 资 金出让金三亚城投拆赔谈判签订协议拆迁补偿土地平整净地本报告是严格保密的。城投自主进行一级开发模式评价好处是利用财务杠杆,使得 利润最大化。尽可能的减 少股权融资，对于高利润 低风险项目来讲积累资金 的意义重大。 城投需投入巨大的人力、 物力、财力运作实施。利单纯的政府背景具有较强的公信力 对政策的把握度高 能够保证项目的顺利实施 较高比例的债务融资所形成的杠杆效 应弊资金压力过大 市场化程度低 操作缺乏灵活性 容易抬高建造成本适 用 性 分 析利润高，风险小的土地，或者土地被较大程度贬损 所需资金投入通过多角度融资能够解决 原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥本报告是严格保密的。模式二 ：城投寻求合作开发，并约定投资 回报率三亚城投通过约定投资 回报率吸引其他投资者 合作进行一级开发 实际上是一种融资性质 的合作，城投主导整个 开发进程，在阶段性一 级开发完毕收回土地出 让价之后，向合作方支 付承诺的投资收益。模式二运作过程示意图：三亚政府阳光海岸改 造领导小组权益资 金+土 地入股出让金按约定投资回报率三亚城投注入资金 约定投资 回报率其他 主体拆赔谈判签订协议拆迁补偿土地平整净地本报告是严格保密的。城投自主进行融资型合作开发模式评价城投对资金的要求和 投资者对短期稳定利润 的要求是合作的基础 合作者甚至并非房地 产企业，比如投资机构、 基金公司等。利缓解独自开发所造成的资金压力 城投主导开发具有较强的公信力 对政策的把握度高 固定合作方的投资回报率后，城投可 以实现利润最大化弊风险独自承担 市场化程度低 不能调动投资者的积极性 不利于安抚原住民情绪适 用 性 分 析利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损 只是针对特殊的个案，不具有普遍性 所需资金投入通过多角度融资能够解决本报告是严格保密的。模式三：城投谋求战略性合作开发，并按 股分红战略性合作，是与卓越 的合作伙伴面向整各改 造和开发过程的长期合 作。 城投与其他开发商合资 成立项目公司，操作具 体的一级开发项目，并 为接下来的进一步二级 开发奠定基础。 城投靠安置土地或者土 地抵押贷款，以及与政 府达成的框架性协议作 为合作资本。模式三运作过程示意图：三亚政府阳光海岸改 造领导小组权益资 金+土 地入股 出让金按股分红三亚城投其他 主体注资 入股具体项目公司拆赔谈判签订协议拆迁补偿土地平整净地本报告是严格保密的。战略性合作进行一级开发的模式分析利缓解独自开发所造成的资金压力 能够保证项目的顺利实施 分散风险，同时也降低了利润空间 良好的合作开发为二级开发打下基础弊土地一级开发利润需要分享知名开发商的相互学习借鉴，并调动 了合作者的积极性适 用 性 分 析一级开发利润较低&价值上升空间较小的土地 成熟稳健的合作者，战略性的合作 项目有一定风险，受开发操作水平的影响较大本报告是严格保密的。总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为 融资性合作和战略性合作两种主要形式合作开发承诺投资回报率 （融资性合作）描述 成立项目公司进行一级开发，与 合作方合同约定投资回报率。合作开发按股份利润分红 （战略性合作）成立项目公司进行一级开发，双 方通过合同约定按照股份进行利 润分红。 合作双方分担一级开发风险，共 享开发利润。特点城投独自承担一级开发的风险， 同时享受一级开发带来的较大土 地增值。土地的 适应性价值被较高贬损、或者经过一级 运营会有较大升值空间的土地价值上升空间较小的土地本报告是严格保密的。城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的 提升速度及其在项目整体中的重要性土地价值迅速增值，是土地 出让的前提。 因此，在出让土地之前的区 域营销、规划和形象宣传、 基础设施、交通路网、绿化 景观建设、关键配套和边界 处理等必须先期着重投入。出让土地二级开发权 获得土地出让金土地价 值 一级开发之后土地价值迅速攀升 到预期水平 周边配套和基础建设已经形成获得土地二级开发权 获得进一步增值收益和开发 利润一级开发之后土地价值未达到预 期 周边配套和基础设施建设尚未形 成，地块尚有较大增值空间 对于项目整体来讲意义重大，需 要对开发进程进行控制周边关 系 重要性属于相对次要地块，对于整体影 响不大（不包括bot型项目）本报告是严格保密的。模式四：城投取地自主进行二级开发项目后期城投自有资金 比较充裕 积累一定开发经验后 项目开发利润率高模式四运作过程示意图：三亚政府阳光海岸改 造领导小组净地 挂牌出让 定向摘牌取地一级开发结束后，应在 挂牌前对熟地价值作市 场评估，之后按照评估 价格通过土地空转来获 地，并以此作为再融资 的手段。二级 开发项目 公司赚取利润三亚城投拆赔谈判签订协议拆迁补偿土地平整净地本报告是严格保密的。模式五：城投取地转让变现城投自有资金比较充裕 需要在战略上控制土地 开发进程 土地需要一定时间来提 升价值 项目开发利润相对土地 增值利润较低模式五运作过程示意图：三亚政府阳光海岸改 造领导小组净地 挂牌出让 定向摘牌取地土地 转让成立项 目公司净地赚取土地增值收益 控制土地开发节奏三亚城投拆赔谈判签订协议拆迁补偿土地平整净地本报告是严格保密的。模式六：城投与其他公司合作取地进行二 级开发项目开发利润率较高 项目开发进程需要控制 项目前期城投自有资金 比较紧张 项目前期缺乏足够开发 经验模式六运作过程示意图：三亚政府阳光海岸改 造领导小组净地 挂牌出让 定向摘牌取地 土地 入股 资金 入股二级 开发合资 公司赚取利润 利润分成三亚城投其他 公司拆赔谈判签订协议拆迁补偿土地平整净地本报告是严格保密的。……综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权， 根据具体情况获取二级开发和土地增值收益参与二级开发获利项目公司取地自主开发项目后期城投自有资金比较充裕 积累一定开发经验后 项目开发利润率高合资公司合作开发项目前期城投自有资金比较紧张 项目前期缺乏足够开发经验 项目开发利润率较高，但整体利润相对 较低直接获得土地增值收益 项目公司取地转让变现土地价值在一级开发后尚未达 到峰值，将随项目进展进一步 增值 对于项目整体意义重大，必须 对开发进程进行严密控制的土 地项目后期城投自有资金比较充裕 项目开发利润相对土地增值利润较低 土地需要一定时间来提升价值 非重点地块，通过规划控制土地本报告是严格保密的。一些非盈利文化娱乐项目也可以采取bot项目招 商方式开发，城投通过协议获得招商佣金bot项目招商面临的 问题是如何提供一个有 吸引力的盈利模式来吸 引投资者bot概念 bot（build—operate—transfer），即建设—经营—转让方式， 是政府将一个设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期 内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚 取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。如果单纯靠文化娱乐项目的后期经营收入仍无法弥补项目的亏损，则bot项目将对开发商不具有吸引力。本报告是严格保密的。旧改项目的关键点是拆迁，而拆迁的关键点就是找到各方的利益平衡点拆赔方案 如何确定拆赔方案
拆配比本报告是严格保密的。拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、 实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种 方式 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进 行补偿。实物货币 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现 有房屋建筑面积进行货币补偿。实物为主 货币为辅 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货 币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。货币为主 实物为辅 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对 于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单 位建安成本价购买房屋。本报告是严格保密的。“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比一般政府政策会有指导拆建比。（见三亚政府138附件） 在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1∶0.8 左右，成熟旺区更高。 村民一般要求拆一赔一。项目 框架结构房 混合结构房 砖木结构房 简易结构房原有面积
拆赔比 1：1.2 1：1 1：0.85 1：0.6还建面积 670 6按照政府 政策规定本报告是严格保密的。拆赔模式完全市场化拆赔模式：市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成 的，完全根据村民意愿有条件市场化拆赔：采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接 对现有私房按市场方式拆赔准政策方案一：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时 间界定仍由规划国土部门界定。准政策方案二：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时 间界定由集体股份公司完全政策拆赔：若政府能够保证落实“有效界定建房时间”（即界定合法违法 的标准）和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完 全实施。(政府强势，西部城市)——建议从可操作性出发选择拆赔方案。 ——如果侧重于操作风险最小应选择“有条件市场方案”。 ——如果侧重于维护《两规》，应选择“准政策方案1‖，但必 须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认 可本报告是严格保密的。月川村改造共形成六种补偿方案补偿方案补偿方案一 村民方案 补偿方案二 补偿方案三 补偿方案四 政策方案 补偿方案五现金补偿+120㎡宅基地补偿内容现金补偿+120㎡宅基地+90㎡出租公寓现金补偿+ 120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地现金补偿+海航地块120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地折衷方案补偿方案六现金补偿+（120㎡宅基地+300㎡公寓）+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地案例链接：三亚月川村旧改本报告是严格保密的。制定拆赔方案的技术路线方案初步设计 制定拆赔方案 现状数据分析 政策拆赔方式研究 确定拆赔标准 综合分析 评价 拆赔标准验证 确定初步拆赔方案 方案评价本报告是严格保密的。具体拆赔方案拆赔政策分析盐田历史拆赔分析 原有拆赔分析 现实条件 分析反馈意见分析拆赔难度分析 拆赔标准确定 制定拆赔方案拆赔方案制定原则 拆赔方案内容及分类拆赔方案实施过程在改造范围内选取试点村选择总量较少的***村作为试点村制定可行 的拆赔方案 以政策或案例为依据初步制定标准较低的 拆赔方案并发送集体组织或户主制定拆赔方案（初稿）回收并分析反馈意见分析大部分户主的真实想法和补偿底线调整并发布拆赔方案对原方案进行调整并确定拆赔方案在试点村进行拆赔谈判以拆赔方案为基准在***村实施拆赔谈判在改造范围内实施拆赔本报告是严格保密的。以试点村拆赔标准改造在范围内全面实施 拆赔拆迁补偿在实践中的细节阶梯式的拆赔比。以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下 按照全产权置换，180-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。 只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。（实践中的最佳方式。) 首层赔偿商业。私房的首层是按1∶0.82补偿集中商业；私房的二层及以上是按 1∶0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区 得到集中商业的面积，并集中经营和管理。 （岗厦河原村）赔偿方式鼓励搬迁鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对 于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。 在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬 迁，奖励10%；（房屋货币补偿金额）安抚村民居民组建物管公司。居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。 解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会 商铺返还。低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低 层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。 以现状赔偿。对于没有产权、不合法的建筑，一般以现状为准进行赔偿，不去区 分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。以现状赔偿本报告是严格保密的。设定拆赔方案之关键旧城改造区域的 普遍现状特点&&&&违章私房普遍： 产权关系混乱： 面积超标严重： 建筑强度大： 业主来源复杂： 建房形式多样：查帐：拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。拆迁改造 之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予 赔偿！确权：确认建筑合法、非法的标准：关键是界定建房时间。但 在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在 时间长、操作难等问题。界定人由规划国土部门或集体股份公 司 ，可形成两套方案。 可行性：本报告是严格保密的。经济测算及评价本报告是严格保密的。经济测算基础及前提
拆赔比确定：比按1：0.6 开发商最低利润确定：至少15％的净利润 取地成本确定：享受《暂行办法》中的地价优惠 静态or动态测算：动态需细致到每年开发单位收益原则为：npv≥0，irr ≥行业基准收益率核心就是挣不挣钱挣多少钱 所以经济测算的基础就是财务知识：成本是什么收入是 什么最终的总利润是多少成本利润率多少本报告是严格保密的。成本细项（总投资）=开发成本+开发税 费开发成本：取地费用+拆迁费用序号开发成本一 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6拆迁安臵费 拆除费 安臵费 搬迁费用 拆迁管理费 测绘费、评估费、拆除费等费用 不可预见费拆迁成本包括村民旧房的拆除费及 过渡期间的安置费，有货币补偿的 还包括部分补偿金额。 政府鼓励搬迁，会规定搬迁奖励费 按时签协议10%、按时搬迁10%二地价勘察设计费（2％） 建筑安装工程费 不可预见费（2.5％） 管理费用（2％） 食品厂安臵费 公共配套设施旧村改造项目中，一般土地成本 （包括的拆迁安置费和取地成本） 占总开发成本的40%-50%左右。三 四 五 六不可预见费:包括基本预备费+涨价 预备费。七 八总开发成本（合计）注：单价为按可销售建筑面积分摊计算的单价本报告是严格保密的。成本细项（总投资）=开发成本+开发税费开发税费=销售费用+销售税金及附加+土地增值税（预提+结转）+财务费用+所得税销售费用：销售额*（1-3%） 即相当于给代理公司的点数。销售税金及附加=营业税（收入5％）+印花税（收入0.03％）+城建税（营业税7％）+教 育费附加（营业税3％）（目前算总销售额的12%-15%比较合理）预征土地增值税=每期销售总回款*1%（不要严格按照国家规定来算，一般是预提1%比较 合理） 财务费用=借款利息支付（按照现时贷款利率来算） 所得税：国家规定25%本报告是严格保密的。收入细项=卖房+卖地+商业性物业持续经 营收入每年销售净收入=每年的卖房总回款--销售税金--预征土地增值税注意： 测算时每期销售面积需设定比例：如3年售完，第一年70%，第二年 20%，第三年10%。 销售售价根据市场有一个递增额度：如年涨幅5% 根据项目情况，需要区分商业和住宅的 销售情况。案例：月川村旧改项目：销售收入表本报告是严格保密的。项目利润测算营业利润=销售收入-营业成本（动态测算中，得出每年的营业利润 和净利润）税后净利润=营业利润--所得税(25%)（国家法定所得税率），得出 每年的资金净流入。注意 在动态测算中，刚开始的营业利润需抵补前期的资金投入（开发成 本），（测算中有一个专项叫：补前期亏损）所以没有利润，当然 也不用缴纳所得税。案例：月川村旧改项目：利润表本报告是严格保密的。项目经济收益指标及评价。每年净现金流量=每年现金流入-每年现金流出（动态测算中用，作为 后续测算的基础）采用净现值公式，得到每年的净现值流量表。最后得出财务净现值、内部收益率、动态投资回收期评价指标（一般标准） 财务内部收益率 大于等于 行业基准利润率（20%） 财务净现值(i=12%)= 动态投资回收期=案例：月川村旧改项目：现金流量表本报告是严格保密的。敏感性分析风险性分析项目敏感性分析表部分指标变化 敏感性分析结果 成本 利润率 投资利润率 财务净现值 （万元） 内部 收益率 动态投资 回收期（年）因素变化情况 基本方案 容积率 变化 容积率下降10% 容积率上升10%经营收入 总投资 税后利润 （万元） （万元） （万元）销售收 销售收入下降10% 入变化 销售收入上升10%一般是测试容积率变化、销售价格变化对项目产生的风险。测试容积率、价格变化对于总收入、总投资、净利润、利润率、 净现值、irr，回收期的影响。本报告是严格保密的。内部收益率irr：使投资方案在计算期内各年净现 金流量的现值累计等于零时的折现率内部收益率的“内部”说明它只与项目本身的现金 流量序列有关，与外界无关，不需要给定折现率，可 以用来比较不同投资期限的项目。内部收益率是留在项目内部尚未回收投资的那部分 资金的收益率，它反映的是项目所占用资金的盈利能 力，财务内部收益率(firr)指标考虑了资金的时间价值以 及项目在整个计算期内的经济状况；比较两个投资 方案的优劣方案一第1年 -200000第2年 50000第3年 50000第4年 50000第5年 50000第6年 50000第7 年 100000npv ￥66,957.10irr 17%方案二-2000000本报告是严格保密的。0000407700￥66,979.1813%提高利润率的主要方式及选择顺序说明提高容积率提高容积率可增加可售面积，但 对城市环境影响较大且受规划控 制大3提高利润率的 主要方式降低拆赔比引入货币赔偿。降低拆赔比可增 加可售面积，但会增加改造的实 施难度修改规划土地性质，增加快速回 现物业的比例4 1增加商住用地面积政府补贴提高利润率的效果明显但是决定 于政府财力2本报告是严格保密的。旧改的组织构架本报告是严格保密的。比较理想的旧改项目组织结构目前各个城市尚未成立专门的城市重建 局，在组织上未明确政府的职能主体 一般成立旧改项目小组，河西区出组长， 各个部门参加。河西区房产局、规划局、 综合执法局、信访办。 查处违法建筑工作办公室是日常监督和 控制违法建设的机构。 规划和改造工作办公室控制土地用途， 并有落实“确权”工作责任。组长 （区委书记） 常务组长（各 部门副局长） 查处违法建筑工作办公室 规划和改造工作办公室常设国土房产局常设规划局居 委 会 （ 股 份 公 司）市 信 访 办市 规 划 局 副 局 长市 公 安 局 区 分 局 局 长市 国 土 局 副 局 长市 国 资 委 副 主 任市 房 产 管 理 局市 综 合 行 政 执 法 局市 政 府 副 秘 书 长本报告是严格保密的。旧改项目政府招商条件设定原则 招商条件
资金门槛，要求开发商必须有7亿元的启动资金
本项目涉及住宅、商业等综合性大型社区的开发建设，开发商必须具有较 好综合开发经验
有开发中心城社区的成功经验
最好有旧城改造经验
品牌房地产开发商优先 条件确认 投标单位须提供拟投标地块改造资金证明，包括估算的拆迁、临时安臵 费、回迁房50％的建设费、可销售商品房35％建设费 根据各地块的功能、规 模、开发量大小等不同 情况分别制定选择条件考虑因素 开发商的资质、资金实 力、开发经验、品牌、旧 城改造经验、商业、办公 物业开发经验等，不同地 块考虑的重点应不同投标单位须提供具体的改造实施方案和计划投标单位须提供已开发建设的案例和经验 投标单位提供旧城（旧村）改造案例 投标单位的近五年的财务状况本报告是严格保密的。旧改项目可能的优惠政策实施主体三亚市河东区：在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制定适当的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行。优惠政策可能的优惠政策有：土地出让收益返还； 政府补贴； 银行贷款贴息； 政府投资建设公共配套设施和基础设施； 行政事业性收费减半收取； 相关手续办理享受“绿色通道”政策；本报告是严格保密的。各项手续的办理立项手续
用地审批规划审批 申请表； 拆迁许可审批 用地批准文件； 规划批准文件；建设工程审批项目立项申请报告； 改造合作协议；项目可行性研究报告； 改造可行性研究报告； 立项批文；项目建设所需的土地、 改造项目的规划方案； 建设用地方案图； 拆迁补偿安置方案； 环保审批文件； 改造项目的房屋产权资 关于用地条件的特别要 拟拆除房屋业主姓名、 资金证明文件； 料； 求； 家庭人口及产权部门提 所需 供的产权资料； 资料 需补充提供的其他材 改造地区所在农村集体 规划方案； 料； 经济组织对改造项目的 拟拆除房屋所在地段、 意见书； 面积、结构、用途及价 值； 改造实施计划和方案； 建设单位资信证明； 保证金； 开发商实施 开发商 主体 取得 批准立项 成果开发商由开发商具体办理；拆 拆迁办公室准备资料， 迁办公室负责协调简化 开发商申请办理 程序，节约办理时间签订土地出让合同与股份公司签订“安置 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 补偿协议”本报告是严格保密的。主要风险控制风险识别补偿安臵资金监管补偿安臵资金不到位，村 民无法按时领取过渡费银行由区旧改办指定，在开发商办理拆迁 许可批准之前，监管资金必须到位； 资金到账时，旧改办、银行、开发商三方 签订资金专项监管协议,使监管行为符合 法律程序； 旧改办与银行签定拆迁补偿安臵资金监控 受理合作协议。 参与各类协议的拟定，保证协议合法性。 主要有股份公司与开发商合作协议、拆迁 补偿安臵协议、资金监管协议等。 保障改造中各项工作程序合法。拆迁改造 政策性强，诉讼风险大，在改造中程序一 定要合法，律师参与可发挥监督、保障作 用。 专人研究、督办优惠政策的制定、办理； 对本项目公共配套实施建设进行费用预算， 并向上级申请资金； 针对本项目建立绿色通道，简化相关手续 办理程序；开发商中途撤资或后续资 金不足引入律师政府优惠政策无法落实、 公共配套设施建设资金不 到位、各项手续审批程序 繁琐缓慢 建立改造绿色通道本报告是严格保密的。旧改项目对于开发商的关键点本报告是严格保密的。旧改项目关键点：拆迁进度：旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要 节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定； 规划方案：容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益 和政府利益。 拆赔方案：（村民和开发商的利益冲突，涉及到拆配比、现状建筑 合法和非法的判别） 经济测算：保证项目开发的市场可实现性本报告是严格保密的。旧城改造对于开发商的挑战工程进度缓慢利润菲薄 确权困境法律难题赔偿安置―城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都 无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介 入旧城改造的主要原因 ” “开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且 工作相当繁琐复杂。” 困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存 在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地；城中村改造 需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房 产、产权现状严格细化。 对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关 的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。 最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意抢建 增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有 各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。 其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与 规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。容积率本报告是严格保密的。旧改项目调研中应该关注的方面本报告是严格保密的。在过去的两个多月中，项目组成员进行了 大量的数据收集与相关研究进行的调查现场踏勘 项目地块资源与四至 查勘； 月川村现状调查 资料收集 月川村人口、土地、 建筑等资料； 问卷调查 发放问卷35份；进行的访谈村民 月川村原居民20人； 老干部安臵区内的干 部5人； 在月川村内拥有房产 的外来户5人； 村股份公司 股份公司林董事长及 其他相关领导； 村委会相关领导 开发商 万科、金地、复地、 合富、恒大、双建、 泰华……案例研究深圳田面村城中村改 造； 深圳渔民村城中村改 造； 深圳渔农村城中村改 造 宁波鄞奉片区改造； 深圳岗厦村城中村改 造； 珠海城中村改造； 广州石牌村改造； 海口玉沙村改造 ……进行的研究三亚拆迁补偿标准研 究； 关于月川村改造的相 关政策文件； 三亚市城市规划设计 研究院关于《月川新 城控制性详细规划调 整方案》； 项目周边土地、房地 产市场研究； 补偿方案设计 开发模式设计 ……本报告是严格保密的。深入一线，获得真实资料，访谈+调研， 掌握村民改造意愿和安置补偿要求，一般找到居委会 或者股份公司负 责人，由其发放 调研问卷。（可 能会产生费用）调查的对象村民 村原居民20人； 老干部安臵区内的干 部5人； 在村内拥有房产的外 来户5人； 租户5人； 村股份公司 股份公司林董事长及 其他相关领导； 村委会相关领导调查的内容村民 家庭结构； 收入来源； 房屋情况； 现状生活情况； 对改造所持的态度； 拆赔要求； …… 租户 家庭结构及来源； 收入来源； 租金水平； 现状生活情况； …… 股份公司 成立背景 经营业绩 ……统计分析运用spss、excel等工 具软件对调查问卷做 数据分析；本报告是严格保密的。end本报告是严格保密的。技术路线从改造目标出发 月川村现状 村民安置补偿要求旧城改造成功因素与关键环节村民安置补偿方案补偿方案设计政策安置补偿方案 折衷安置补偿方案村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性方案经济测算补偿方案可操作性分析 开发主体与开发模式 安置区选择与开发次序 实施策略村内所有村民一致要求就地安臵，满足村 民就地安臵的要求是月川村改造的前提条 件 全部村民都要求就地安臵月川村是一个风水宝地，祖祖辈辈都生活在三亚，是老三亚人，月川村比三亚还要早成立。所以一定要就地安臵……要就地安臵，村子已经有几百年的历史了， …… 不愿意搬出村里就地安臵 100%在月川村已经有几百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具体位臵都可以。要就地安臵，村子已经有几百年的历史了，从上一代到现在，家里没人生病，月川村是风水宝地，不愿意搬出村里。 ——月川村民 国家、河东区、村居委会对改造的态度《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中指出：“着力解决土地征收征用、城市建设拆迁、环境保护、企业重组改制和破 产、涉法涉诉中群众反映强烈的问题，坚决纠正损害群众利益的行为。”《月川旧城改造开发思路》表明“目标一是确保拆迁安臵项目符合绝大多数群众的要求，最大限度的照顾村民的利益；目标二是安臵好村民…；”本报告是严格保密的。82%村民要求宅基地+货币补偿；100%村民要求住联排别墅；90%以 上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会货币补偿 6% 产权交换 12%货币补偿 产权交换 82%82%村民接受货币＋宅基地补偿，其中货币补偿标准不能低于现在的建房成 本，宅基地补偿不能低于120㎡ 由于目前村民已经没有土地，也没有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望 也能有租赁用房，使家庭能有稳定收入…………希望赔偿一块地，补偿地后的房子要自己建，可以设计、规划好后——月川村民 所有村民均反对公寓安臵，要求住联排别墅 要改造月川可以啊！把方案拿出来啊！ ……我们住不惯公寓啦，不给地建 房子那还谈什么，不用谈，肯定不可能的联排别墅 100%改造了肯定要比现在好啦，不然改做什么……我们不要住高楼，住什 么 ……当然要住有天有地、独门独户的房子啦！ ——月川村民 90%村民希望未来能有稳定的收入来源 希望改造后建设一些经营性物业，由村里来经营，使村里的就业增加，这样就 能获得固定的收入，如果一次性补偿，就算再多钱也会花完，最终根本无法维 持生计…… 补偿土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分红其他 10%稳定收入 90%——月川村民本报告是严格保密的。村民宅基地、货币补偿考虑月川村民要求和可能的补偿内容，我 们通过六项补偿内容的组合来设计补偿方 案宅基地 120㎡是改造的基本条件货币出租公寓 90㎡补偿内容养老保险集体经济发展预留地 15亩工作和培训养老保险、工作培训对村民参与社会分工，获得生 活保障极为重要，因此包 含在每个安臵方案中本报告是严格保密的。补偿水平从低到高，我们提出三个补偿方 案补偿内容补偿方案一 现有物业按138号文货币补偿就地返还村民自住房宅基地（120㎡）村民利益村民合理补偿 有天有地别墅居住240㎡ 别墅一层做商铺可出租 养老保险 工作培训 村民合理补偿股份公司利益无利益分享现有物业按138号文货币补偿有天有地别墅居住240㎡ 别墅一层做商铺可出租 90㎡公寓可出租 养老保险 工作培训可将村民出租公寓联合经营 提供工作机会补偿方案二 就地返还村民自住房宅基地（120㎡）赠送村民每户90㎡ 公寓 （可作出租用）现有物业按138号文货币补偿村民合理补偿 有天有地别墅居住240㎡可将村民出租公寓联合经营 可将15亩用地入股，参与 开发建设，获得集体物业 提供工作机会就地返还村民自住房宅基地（120㎡） 别墅一层做商铺可出租 补偿方案三 赠送村民每户90㎡ 公寓 （可作出租用）90㎡公寓可出租无偿提供给股份公司15亩集体经济用地 股份分红（村民可参股））本报告是严格保密的。养老保险 工作培训技术路线从改造目标出发 月川村现状 村民安置补偿要求旧城改造成功因素与关键环节村民安置补偿方案补偿方案设计政策安置补偿方案 折衷安置补偿方案村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性方案经济测算补偿方案可操作性分析 开发主体与开发模式 安置区选择与开发次序 实施策略若利益驱动村民居住公寓或说服海航地块 异地安臵，则有两个补偿方案补偿内容补偿方案四 公寓还建（300㎡）现有物业按138号文货币补偿 赠送村民每户90㎡ 公寓 （可作出租用）村民利益村民合理补偿 大面积公寓居住 别墅一层做商铺可出租 股份分红股份公司利益可将村民出租公寓联合经营 可将15亩用地入股，参与开 发建设，获得集体物业 提供工作机会无偿提供给股份公司15亩集体经济用地 养老保险 （村民可参股）） 工作培训现有物业按138号文货币补偿村民合理补偿 有天有地别墅居住 90㎡公寓可出租 丰厚的股份分红 养老保险 工作培训可将村民出租公寓联合经营 可将15亩用地入股，参与开 发建设，获得集体物业 提供工作机会补偿方案五海航地块村民自住房宅基地（120㎡） 赠送村民每户90㎡ 公寓 （可作出租用） 无偿提供给股份公司15亩集体经济用地 （村民可参股））本报告是严格保密的。技术路线从改造目标出发 月川村现状 村民安置补偿要求旧城改造成功因素与关键环节村民安置补偿方案补偿方案设计政策安置补偿方案 折衷安置补偿方案村民方案操作性 政策方案操作性 折衷方案操作性方案经济测算补偿方案可操作性分析 开发主体与开发模式 安置区选择与开发次序 实施策略村民要求与政策标准集中反映在村民还建 房类型方案四 政府意愿 村民还建公寓房村民意愿可开发土地面积村民还建联排别墅本报告是严格保密的。若能部分别墅还建、部分公寓还建，则形 成折衷方案六补偿内容补偿方案六 部分别墅还建（120㎡）+公寓还建（300㎡） 现有物业按138号文货币补偿村民利益村民合理补偿 别墅一层做商铺可出租 股份分红股份公司利益可将村民出租公寓联合经营 开发建设，获得集体物业 提供工作机会有天有地别墅或大面积公寓 可将15亩用地入股，参与赠送村民每户90㎡ 公寓 （可作出租用） 养老保险 无偿提供给股份公司15亩集体经济用地 工作培训 （村民可参股））本报告是严格保密的。月川村改造共形成六种补偿方案补偿方案补偿方案一 村民方案 补偿方案二 补偿方案三 补偿方案四 政策方案 补偿方案五现金补偿+海航地块120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地 现金补偿+120㎡宅基地补偿内容现金补偿+120㎡宅基地+90㎡出租公寓现金补偿+ 120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地折衷方案补偿方案六现金补偿+（120㎡宅基地+300㎡公寓）+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地回到正文本报告是严格保密的。&&&&
15:03:27 15:03:26 13:36:59 15:54:27 14:57:12 12:34:13 16:15:52 02:47:08 00:19:41 17:56:42}