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3秒自动关闭窗口和记黄埔杨家山项目被疑捂地 慢开发坐等升值
作者：邓全伦 肖素吟 谭骥
来源：时代周报　　 13:51:00
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财经时评：
　　最后一个开发使和黄项目坐地升值。
　　近来的和记黄埔在内地土地市场上表现勇猛，在岁末年初的短短28天中，便斥资73.8亿元连攻四城。
　　但是，就在和记黄埔拿下重庆一幅地块后，便有业内专家指出，和记黄埔于2007年在重庆购入的南岸区杨家山一幅地块仍未动工。“购买地块后先捂三年。”业内专家如此解释和记黄埔的缓慢开发速度。
　　然而，在采访中，时代周报记者发现，在重庆南岸区杨家山地块的开发中，和记黄埔似乎也有“难言之隐”，但是该地块却在这期间飞速升值。
　　在记者调查中发现，该项目的缓慢并非是和记黄埔单个特例，按照一位专家的说法，“和记黄埔向来都是区域的最后一个项目。”
　　杨家山项目被疑捂地
　　日，细雨蒙蒙，寒意袭人。重庆市南岸区南坪镇海棠村斑竹林村民小组征地拆迁办公室，挤满了前来办理拆迁手续的村民。
　　办公室门前的墙壁上贴满了告示。告示要求村民必须在1月6日至20日办完所有拆迁手续，“否则按法定程序处理”。
　　村民张碧芳这几天每天都要来这里呆上一阵子，和熟人聊聊天。站在告示前，她向时代周报记者说，征地拆迁动员令早在2010年3月份就发布了，但许多人对拆迁补偿标准不满意，不愿办理拆迁手续，“现在签了手续，就能拿到钱，可还是有不少人在观望”。
　　就在几天前，重庆当地一位地产专家告诉时代周报记者，由于市场上没有声音，在外界看来，和记黄埔的杨家山项目没有半点动静，但该公司在重庆已经明显缺地，不过，他也提到，因为涉及拆迁问题，所以并不好评论。
　　三年前的2007年4月，和记黄埔以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地，宣布投资120亿元将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。这在当时号称重庆“地王”而轰动一时。
　　日，和记黄埔地产集团董事总经理周伟淦专程飞抵重庆，与重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇签订合同，以24.5亿元购入重庆南岸区杨家山片区地块。
　　该地块总用地面积164.4万平方米(2500亩)，建筑面积321.3万平方米，发展为集居住、商业、绿地及市政设施于一身的大型综合项目。由李嘉诚旗下香港长江实业(中国)有限公司、和记黄埔地产有限公司，与重庆洋世达集团合资成立和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司进行开发。
　　这是李嘉诚在重庆的第5个开发用地，位于南岸区杨家山至罗家坝，背靠南山，东靠渝黔高速公路，西临长江。
　　和记黄埔地产(重庆南岸)公司副董事长、重庆洋世达集团董事长杨勇至今还记得当时的场景：签约现场，周伟淦红光满面，称和黄能在高速发展的重庆取得这样一块优质土地，感到十分高兴。
　　和黄计划在整个项目上投资超过120亿元。和其他地产项目开发不同的是，该项目相当于在杨家山再造一个新城。除住宅外，还包括道路、商业街、学校、仓储等配套设施。住宅主要以中高档高层建筑为主，商业街定位也将走中高端路线，引进世界500强商业企业和世界一线品牌。
　　该项目号称和黄集团在全国最大规模的住宅项目，甚至被重庆市政府纳入“2010年重庆市级重点建设项目”。原计划2008年上半年启动，但尴尬的是和黄并没有如期动工修建。
　　外界当时一度传言“和黄杨家山项目已搁浅”。当时有人在分析杨家山项目迟迟不启动的原因时称，“在房地产市场不利的今天，和黄并没有按当时的承诺兑现协议，已主动放弃杨家山”。
　　三年后终将开工
　　杨家山片区的交通并不非常方便，只有一条盘山公路将杨家山与山下的罗家坝连接，往来只有乘坐三轮摩托车。1月9日下午，时代周报记者乘坐一辆三轮摩托车，沿着这条公路一路颠簸而上，公路的两旁是低矮的老砖房，有些已空无一人正待拆除。
　　斑驳的老房子中间还有一些工厂，包括针织厂之类的，三轮摩托车司机称这些厂都因为效益不好很久前已停产。从树木的间隙中望出去，可以看见生锈的设备还堆砌在厂房外。在工厂和老房子的外围几乎全是荒废的土地，以及拆迁留下的大片建筑垃圾―这看上去就是一个大废墟：到处脏、乱、差。
　　在淅淅沥沥的寒雨中，杨家山被落寞包围，与远处耸立的高楼大厦和城市的喧嚣形成极强的反差。既然已经有大量土地荒芜，为何和记黄埔迟迟没有动工？是否真如外界所言，和黄已经将项目搁置？
　　谈到这个话题，重庆洋世达集团董事长杨勇有些无奈：杨家山项目是重庆市重大招商项目，至今迟迟未开工，是因为政府没有按时交地。“政府早就违约了，目前重庆市、南岸区两级政府正在协调解决此事”。不过，杨勇以整个事情很敏感为由拒绝透露详情。
　　重庆市南岸区房管局相关人士则对时代周报记者表示，“现在拆迁还在进行当中，具体情况我还不好说。”
　　事实上，南岸区正在加快征地步伐。南岸区土地储备中心负责和黄重庆杨家山项目征地的熊伟说，一期已征地700亩，已进入扫尾阶段，目前正在处理管网问题；二期征地拆迁刚刚启动。“和黄方面即将启动对项目范围内企业污染土壤的治理，目前招投标工作已经完成，1月中旬就将进场。”
　　在熊伟看来，和黄对征地工作要求很高，与内地开发企业理念不一样，“内地房地产商是边开发边征地，和黄则整体开发，征地拆迁要求项目地上房屋全部拆迁完，连树木都须砍伐完后才进场动工”。
　　“按照内地房地产开发标准，其实早就可以进场了。”熊伟表示，但和黄一直拒绝接地，不配合，拆迁资金难以及时到位，让本来就在啃硬骨头的拆迁变得更加困难。
　　这样造成恶性循环，使征地成本大大增加，远远高于当时签约时达成的征地价格。熊伟称，2007年签约时约定，每亩征地包干价为95万元，但目前每亩已飙升至100多万元，其中城市土地征用费每亩更是高达200多万元。“征地费用缺口很大，如何补足，只能由政府高层出面定夺和协商”。
　　和黄杨家山项目所在地涉及南岸区南坪镇两个村―海棠村和四公里村，包括10个村民小组5000户左右，此外还有城市产权单位2000户，大量村民、企事业单位的房屋需要拆迁。
　　“和黄项目一期征地拆迁早在2007年就启动了，但至今还没有交地，就是因为钉子户太多，拆迁矛盾很大。”南岸区海棠村党支部书记曾维富说，海棠村5个村民小组要被拆迁，但至今只拆完1个小组，目前正在启动斑竹林小组的征地拆迁。
　　海棠村委会主任李卫东最近全副心思都扑在征地拆迁上。“这项工作非常繁琐，压力很大。政策滞后，征地拆迁补偿很低，而房价又涨得太快，拆迁户们拿到手的钱根本买不了房子，因此他们的抵触情绪很重。”李卫东说。
　　四公里村的征地拆迁同样缓慢。在5个被拆迁的村民小组里，目前也只拆迁完1个。
　　而另一边，作为开发企业，和记黄埔地产公司正在为进场施工做准备，2010年11月起就开始在项目地块边界处修建围墙。和记黄埔在网络上发布的杨家山项目一期公示显示，目前正在进行项目施工图设计，日将开工。
　　根据中国建设招标网公开的项目进展，重庆南岸区杨家山项目一期共进行过三次项目进展更新。自日起进入构思阶段，直到2010年11 月24日，进入设计阶段。时隔两日，则更改为“截至2010年11月下旬项目正在进行方案设计，预计2011年1月中旬开始施工图设计。”
　　和记黄埔杨家山项目工程部相关人士则对时代周报记者表示，“我们现在还在设计当中，一号地块今年就可以开工。”该人士表示，杨家山项目预计2011年5月开工，2012年12月竣工。
　　“慢开发”坐等升值
　　尽管由于种种原因，重庆杨家山项目时隔三年多才迎来迟来的开工，但是土地的价值却不可同日而语。
　　重庆容磁房地产经纪有限公司总经理王雪松为时代周报记者做了一个粗略的计算：将20%以上的拆迁计算在内，整个土地成本大约是1200元/平方米。比较周边的地块，2009年招商地产在南滨路拿了一块地，按照容积率4.3计算，当时的楼面成本是3450元/平方米。目前，该项目周边地区的楼面地价已经达到了3000元/平方米以上，“升值幅度达到150%，这个比例非常高。”按照目前周边的房价，杨家山项目的房价都将超过1万/平方米。
　　这种升值对于和记黄埔而言，可谓是因祸得福。但去年，和记黄埔在上海周浦的一幅土地上榜政府的土地闲置名单，这将当时的和记黄埔推向风口浪尖。
　　去年1月，李嘉诚旗下长江实业集团针对媒体的囤地质疑出面澄清，表示两家公司在沪的土地发展项目不存在囤地情况，称“个别项目开发及建设期偶尔较预期缓慢，归因于一些不能控制之因素”。
　　与上海周浦项目相比，更加引人关注的则是上海普陀真如项目，这是和记黄埔在内地规模最大的商业地产项目。
　　2006年12月，长江实业斥资22亿元竞得上海真如副中心A3-6地块，折合楼面地价将近3056元/平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。然而，时隔两年，上海普陀真如项目却一直处于“规划设计”中，险些坐实“土地闲置两年”之名。
　　直到日，李嘉诚在上海规模最大的项目才正式破土。然而，开发进程之慢亦引发了业内人士对其变相囤地的质疑。
　　“目前真如项目只动了西南角的一块，就这一块的话，造到现在还是只有少量出地面，主要还在做地下工程，地上工程目前最多只有围墙两米多的高度。正常来看，这样的开发速度肯定是慢的。”方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川对时代周报记者表示道。
　　根据方方地产资讯机构提供给时代周报的一份资料显示，2008年，和记黄埔完成销售面积7万平方米，当时储备土地可供开发量为143.8万平方米左右。数据显示，和记黄埔2008年在上海的土地储备可以满足19.54年的开发需求，万科、大华、绿地等开发商则可维持6年左右的开发。
　　“从2008年到现在，和记黄埔动的就只有马桥项目、御翠豪庭和御翠园，规模都不大，剩的都不多，所以卖的也不多”，赵豫川认为，直到现在，和记黄埔储备转换成项目的并不是很多。
　　他认为，和黄土地可开发土地周期比较长，这主要是开发的进度比较慢。和记黄埔的储备量不是很大，年度销售量相对来说也比较小，这与万科、金地等开发商不同，和黄不是以快速周转为目的来盈利。赵豫川怀疑，和黄可能是靠土地价值增值来获取收益。
　　当时和记黄埔拿下上海普陀真如项目的楼面地价仅仅是3000元/平方米，现在周边地块出让至少是1.2万/平方米的楼面地价，涨幅达到300%。
　　赵豫川表示，推究升值的因素，一个是同期市场水涨船高，一个是这个地块本身是等级比较高的规划，配套已经逐渐起来，而且在中环线以内出让土地本身就很少，以后肯定会供不应求，未来的升值空间更胜于现在。
　　区域内最后一个开发
　　不管是重庆南岸杨家山项目，还是上海普陀真如项目(前者是重庆南岸旧城改造的核心区域，后者是上海中心城“一主四副”多核心布局中四个副中心之一)，不难发现，和记黄埔均是率先入局。
　　“拿地快”，这是业内人士对李嘉诚在内地拿地的评价。值得注意的是，时值岁末，李嘉诚连攻重庆、南京、大连，拿地的速度确实非常之快。李嘉诚正是踩着重庆两江新区规划、南京河西新城规划、大连城市副中心的城市规划新调入局，拔得头筹。
　　但是，和记黄埔项目的出炉却比较晚。“和记黄埔，向来都是区域的最后一个项目，这个是肯定的。”克而瑞(中国)上海机构研究总监薛建雄对时代周报记者表示，第一个启动开发的话，区域还没有成熟，等到最后一个上市的时候，其他开发商已经开发成熟，将整个区域的品质提高，配套齐全，之后将自己的盘推出当然可以卖最高价。
　　薛建雄认为，作为地产商的优势，就是趁周边还没有开发起来的时候进去，慢慢地等大家一起开发起来，再来等更大的提升，才能获得最高价值，利润最大化。
　　然而，“开发慢”，亦是李嘉诚在掐算上升周期过程中的常态，甚至于被疑为“闲置土地”或者“变相囤地”。
　　从广州最早的项目黄沙地块，到东莞厚街海逸豪庭项目，前者是1994年广州地铁一号线规划时由和记黄埔圈下，直到2005年11月才正式开工；后者由于闲置土地达到95个月，于2007年被东莞国土资源局开出高达7915万元的土地闲置费收缴费。
　　值得考究的是，尽管海逸豪庭项目目前二三期现房销售中，但是根据和记黄埔2006年年报，该项目计划完工时间为2017年，于2007年年报改至2014年，于2009年年报再改至2019年。
　　薛建雄认为，内地的开发商，大多采取的是快销模式，但和记黄埔考虑的却不同。他分析，和黄作为港企，管理成本比较高，如果要和黄来追求规模化很难，于是就只能在单个项目上追求效益最大化。
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