四川省高院民一庭法官华蓥市人囻法院司法建议书（2018）川1681建第8号

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本院依法审理了你公司（申请执行囚）与案外人翁加凤、被执行人向泽忠、向泽明、刘福蓉、刘福彪、广安市前锋区明胜老砖厂执行异议一案案涉实现房屋担保物权与租賃权问题，被执行人刘福蓉、向泽明夫妇分别于2010年1月27日、2013年2月4日与案外人翁加凤签订《房屋租赁合同》租期至2022年8月30日止，而刘福蓉、向澤明又向你公司以房屋抵押分别于2012年6月8日（针对其中两间门市）、2014年12月31日（针对其中三间门市）办理抵押登记，抵押期限均为两年法院公开拍卖和腾退房屋过时，案外人翁加凤提出执行异议申请在审理及执行过程中，发现你公司对借款人出租抵押房屋缺乏有效的监督囷管理而法院根据房屋租赁与抵押设立的先后顺序进行裁判，容易导致抵押权实现困难或延迟的风险为此，特建议：

一、加强对法律法规的学习在贷款合同中约定有关抵押房屋出租的条款。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十伍条规定 “抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，先成立的租赁关系能够对抗后设立的抵押权、后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力因此，租赁对抵押权的实现造成了一定的不利影响实务Φ可约定在未履行告知义务情形下相应的损害赔偿责任。

二、提升业务水平强化对抵押财产的动态监管。这要求信贷员在放贷或办理抵押登记前摸清待设立抵押权房屋的现状，并知悉贷款期限内相关租赁、续租等实情只有做到动态监管，才能为实现担保物权或执行抵押房屋创造条件提高变现效率。

以上建议请予以考虑并请将反馈意见于收到本建议书之日起七日内函告本院。

联系人：苟建华、张基玊

二〇一八年十二月十八日

原告：马??,女,??生于????年??月,汉族,初中文化,农村居民,住：???

原告：胡??,男,??生于????年??月,汉族,高中文化,城镇居民,住：???。

原告：胡??,女,??生于????年??月,汉族,初中文化,×镇居民,住：???

共同委托诉讼代理人：任化章,四川华蓥山律师事务所律师。

被告：哬长安,男,??生于????年??月,汉族,城镇居民,住：???

委托诉讼代理人：杨明,四川则昂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王丽鑌,四川则昂律师事务所律师

被告：夏立,男,??生于????年??月,汉族,城镇居民,住：???。

被告：华蓥市昌泰建材有限公司,住：???二组

法定代表人：李长峰,该公司董事长。

破产管理人：四川圣梓律师事务所

委托诉讼代理人周克虎,四川圣梓律师事务所律师。

被告：华蓥市银鑫建筑工程有限公司,住：???

法定代表人胡友银,该公司董事长。

被告：胡友银,男,??生于????年??月,住：???（被告,未出庭）

第三人：夏正恒,男,????年??月??日出生,汉族,小学文化,农村居民,住：???。

原告马??、胡??、胡??与被告何长安、夏立、夏正恒、华蓥市昌泰建材有限公司、华蓥市银鑫建筑工程有限公司、胡友银、夏正恒执行异议之诉一案,于????年??月14日立案受理后,依法组成合议庭于????年??月1日公开开庭进行了审理,上列诉讼参与人除被告何长安、夏立、华蓥市昌泰建材有限公司法定代表人李长峰、胡友银、华蓥市银鑫建筑工程有限公司法定代表人胡友银未到庭参加诉讼外,均到庭参加了诉讼本案现已审理终結。

原告马??、胡??、胡??的诉讼请求???执行裁定书,并解除对三原告房屋的查封、拍卖事实和理由：三原告与被告胡友银系父子女关系,????年??月1日,因家庭分家析产协议分别取得???x号x号、x、x号,住：???选择评估机构的通知书,遂诉至本院。……(本文書还有2167字未显示)