相新零售比传统零售有哪些优势的金融借款方式,及贷的优势是什么?

董秘你好最近港资疯狂买入我們公司的股票!作为股东和热爱祖国的炎黄子孙,强烈建议控股股东履行2015年增持的承诺!这么重要的重稀土公司不能被外国资金举牌,否则中国人民不高兴了!麻烦董秘转告谢谢!

您好!感谢您的关注,谢谢

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二維码关注(sinafinance)

}

市场供需:高标仓储需求强劲供给短板明显

现代仓储不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”,是利用自建或者租赁库房或场地进行储存保管、装卸搬运、配送貨物的现代化物流活动,在供应链中扮演者资源提供者的独特角色按照仓储的水平高低,可将仓储划分为高标仓和传统仓高标仓和传統仓存在明显的差异,主要表现在如下方面:

空间利用:高标仓储的规划容积率较高部分项目的容积率达到2.5-3,空间使用效率是传统仓储嘚3倍左右可大幅降低土地成本。

项目选址:高标仓储选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段交通便捷,其辐射区域更为广泛能夠降低运输成本。

自动化水平:高标仓储可实现作业高机械化和自动化既提高了运行效率,又减少了人工需求降低了综合管理成本。

匼规属性:高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确可避免投资开发和运营管理中产生纠纷,保障仓储项目的顺利推进

需求层面:高標仓降本增效作用明显,市场需求旺盛

(一)高标仓最主要的作用是降本增效

最近20年以来我国物流成本一直处于居高不下的状态。根据2017姩“三亚?财经国际论坛”的数据我国物流成本占GDP比重约为15%,英国为9%美国约7%。除了产业结构、物流货值等方面的差异以外我们认为倉储效率低下也是造成我国物流成本高企的主要因素之一。

由于特定的历史原因我国现代化仓储业起步较晚,大部分仓储设施都是在90年玳以前建设仓库类型以传统仓为主,占总面积80%以上占货运吞吐量的90%以上。传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、汢地性质有瑕疵等缺陷大幅增加了物流过程中的运营成本以及安全隐患。

相比之下高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构,加上计算机、通讯和机器人技术的使用辅以流畅的物流信息规划系统,能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性从而减低仓储成本並减少库存资金占用率。

根据中国仓储协会调研以20年为测算期间,使用高标仓的投入成本比使用传统仓的成本降低约20%。从具体的存货周转数据来看现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%,库存SKU能够达到传统仓储的10倍搜索清点货物时间新零售比传统零售有哪些优势人工方式减少95%。

(二)消费、第三方物流、高端制造等三大租户持续扩张高标仓需求坚挺

目前我国高标仓的面积约为4900万平方米,其下游租户主要为消费企业、高端制造业和第三方物流以普洛斯为例,其租户结构中消费型企业占比为53%(电商、传统零售分别为26%、27%),高端制造业约为25%第三方物流为18%。

由于目前我国电商份额正在快速扩张、传统零售集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造業向高端化升级我们预计未来国内高标仓需求有望表现坚挺。

消费:电商份额扩张与零售集中度提升驱动高标仓需求

终端客户的购物体驗对于电商至关重要因此电商企业常常需要提供丰富的商品种类、高效的配送服务,以及任劳任怨地应对退货需求造成其对仓储管理沝平的要求极为严格,所以天猫、京东等电商经常直接租用高标仓作为其大型订单处理中心根据普洛斯的研究,同等交易规模下电商对粅流仓储的需求是传统零售的3倍左右

近年来我国网购市场增长势头迅猛,占社零比重持续提升艾瑞咨询测算2019年网购规模占社零比重将超过20%,这将直接推升电商对高标仓储的需求

电商模式的变迁也可能进一步刺激行业需求。目前B2C已经超过C2C成为我国主要的网购模式B2C物流呈现多批量、小批次的特点,对高标仓的需求相对C2C更高当日达、次日达和同城配送等时效产品的兴起,也亟需高标仓作为后台运营支撑

零售业集中度逐步提升,有序的商品组织状态需依托先进的高标仓体系在夫妻老婆店的经营模式下,商品组织呈现零散、无序的状态传统仓即可满足其商品贮存需求。但是随着零售集中度的提升,大型连锁业态大量涌现商品的组织流通将从“无序”向“有序”升級,表现在联合采购、规模配送、精细管理只能履行商品存放、设施老旧、管理水平低下的传统仓已很难有所作为,高标仓的作用进一步凸显

以沃尔玛为例,作为美国零售领域的后来者(80年代以前Kmart的市场份额远超沃尔玛),其通过优质的仓储设施提高了运转效率,茬激烈的行业竞争环境中筑就壁垒成为全球领先的零售巨头。

第三方物流:承接电商外包需求间接拉动高标仓市场

电商不仅直接租用倉储需求,还通过将业务外包给第三方物流间接拉动我国高标仓市场发展。

从运作流程来看电商的发展将使得三种不同类型的物流设施需求上升:1)储存和挑拣商品的大型订单处理中心;2)对订单进行排序的包裹分拣中心,从而将订单派往相关包裹配送中心;3)向客户進行“最后一公里”配送的包裹配送中心大型电子商务公司通常承接为自己所用的大型订单处理中心的建设及运营,包裹分拣中心及包裹配送中心则依赖第三方物流供应商

从资金成本来看,仓储属于重资产项目目前仅有少数行业巨头会选择自建仓储,大多数中小型企業由于难以承担巨额的投入因此会优先选择将仓储和配送业务外包给第三方物流企业。

我们梳理了顺丰、圆通、申通三家快递企业的仓儲设施情况其租赁的总面积中,瑕疵房屋面积比重均超过20%(瑕疵房屋一般为年代久远或集体用地、国有土地划拨等权属不明的厂房、旧式仓库)预计未来第三方物流企业的置换需求也将成为高标仓行业发展的主要驱动力。

制造业:高端化升级推动高标仓需求

进入21世纪后我国制造业逐步从传统低端制造业向高端制造业转型升级。相比于传统制造业汽车、机械、电子通讯、医药等高端制造业的产品结构較为复杂、供应商众多、产品更新迭代快,因此供应链效率尤为重要这导致高端制造业也成为了高标仓的重要租户群体。2010年至2016年间制慥业租赁普洛斯的面积从290万平米增长至530万平米,年复合增速12.4%

以汽车行业为例,汽车售后服务存在服务范围广、零件品类繁多、大小形状各异、操作难度大的特点对物流设施要求非常高。众多汽车行业客户之所以选择将仓储需求外包给普洛斯这类高标仓开发商一是其全國性网络规模可以满足汽车企业对零部件配送中心的选址需求,二是其具备根据不同客户的个性化需求定制设计、开发高标准物流仓储設施的能力。

2015年4月普洛斯为华晨宝马量身定制的宝马上海新零件配送中心投入使用。1)空间设计:大面积单体库房层高经过特别设计,可提供充足的存储空间和扩展空间;2)库区设计:装配可上人阁楼式货架方便对零配件进行分门别类的摆放、拣取;3)场地建设:装卸货平台、地坪、周边道路等方面均进行标准化建设,满足客户对于零部件管理、配送的需要

该零部件配送中心位于上海普洛斯临港国際物流园,既能满足上海、浙江、江苏等东部经销商的需求也能承接来自全国其它区域经销商的紧急订单,可以快速实现零配件货物送達运营效率提升了20%左右。

电商、传统零售商、高端制造业以及第三方物流已成为高标仓的主要需求方我们预计高标仓的需求有望保持10%鉯上的年均增速。测算假设如下:

1)电商:需求占比30%网络购物规模未来年平均增速为20%;

2)传统零售:需求占比15%,社零总额增速放缓预計年平均增速为5%;

3)第三方物流:需求占比30%,预计年平均增速为10%;

4)高端制造业:需求占比25%预计年平均增速为10%。

供给层面:仓储用地供給紧张+存量改造难度大高标仓稀缺性凸显

截至2017年底,国内营业性通用仓储面积达10.38亿平方米如果算上国家各类国家各类储备仓库、特种倉库、工商企业内部自用仓库等,国内的仓库总量已达到17亿平方米然而,高标仓在仓储总供给量中的比例不足5%难以满足强劲增长的需求,究其原因主要有:1)仓储用地供应紧张高标仓开发难以获得新增用地;2)存量非高标仓升级改造难度大。

(一)仓储用地获取难度夶是高标仓扩张的最大掣肘

用于建设高标库的土地性质为工矿仓储用地长期以来,仓储用地对政策风向就较为敏感由于仓储用地价格較低,并且仓储项目对地方税收和就业的带动作用小地方政府对仓储用地的供应较为保守,并且针对仓储用地的供应出台了较为严苛的政策限制了我国仓储用地的供给。

数据上看近年来我国工矿仓储用地的供应量逐年减少。这在一线城市表现尤为明显2014年以来北京上海仓储用地的规划总面积持续收缩。

(二)非优仓储改造难度大存量转型有阻碍

国内仓储供给侧结构严重缺失,存量以低端仓、农民仓等非高标仓为主在仓储用地供应持续紧张的背景之下,加快存量仓储向高标仓的改造升级成为重要出路然而,存量仓储转型升级之路卻存在诸多阻碍

首先,高标仓开发商难以获得存量仓储进行改造升级

目前国内大部分传统仓掌握在一些传统的国营企业、蔬菜公司、建材公司手中,这类群体通常具有通过土地变性以博取增值收益的心态因此交易并不活跃。此外传统仓储的行业集中度偏低,且单体媔积较小这加大了开发商获取存量的难度和成本,降低了升级改造的经济性就目前市场的投融资案例来看,被投资标的主要集中在高標仓开发商鲜有传统仓储企业的参与。

其次传统仓持有者自发进行升级改造的动力也不充足。

由于传统仓的建筑结构、设施配套与高標仓的要求相去甚远升级改造需投入大量资金。以2万平方米的旧式仓储改造为例放弃一年400多万的租金收入已相当难受,更遑论3000万元的妀造投入将给持有者带来明显的资金压力此外,传统仓持有者普遍缺乏对高标仓的专业运营能力即使改建成功,也未必能够顺利招商並收回改建成本

在新增仓储用地供应紧俏和存量改造难的双重压力下,高端仓储市场的供需缺口将进一步扩大根据戴梁德行测算,到2020姩我国高标仓储的需求将达到1.4 亿-2.1亿平方米,到时供给量或只有万平方米在相当长一段时间内,国内高标仓市场将维持供不应求的态势

区域分布:选址是仓储项目成败关键,得地利者得天下

纵观全球仓储项目发展的首要条件是选址,仓储项目能否取得成功与所处区域嘚经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关以德国为例,德国是欧洲第一大物流中心其过半的优质仓储集中于汉堡、法兰克鍢、柏林和慕尼黑等地区。

由于区域发展差异目前我国超过2/3的高标仓分布于长三角、珠三角和环渤海区域,整体出租情况良好;中西部目前投资力度大已成为供给增量的主力来源。从城市看北上广深等一线城市需求强劲,有望长期维持良好的出租率和租金水平;一线城市周边卫星城受益于需求外溢区域型枢纽城市受益于核心的地理位置,也有望迎来稳健发展;部分城市不具备产业和交通优势对高標仓的吸纳量有限。

长三角:上海高标仓供需两旺周边城市承接外溢需求

长三角城市群包括上海市、江苏省东南部、浙江省东北部、安徽省皖江地区,是中国经济最发达的城市群“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带,目前已形成立体化的综合交通网络无论是地悝位置、经济水平还是交通建设,长三角都具有得天独厚的先天优势为高标仓市场创造庞大的发展前景。目前长三角高标仓面积存量约2077萬平米占全国比重43%。

长三角是我国电商重镇阿里巴巴、苏宁易购等电商总部均驻扎于此,区域内淘宝村密布义乌小商品、海宁皮革、绍兴轻纺等特色产业集群也为电商交易提供了丰富的品类。据统计2018年长三角的电商销售额、快递业务量分别占全国比重40%左右,由此催苼了广阔的高标仓需求此外,长三角的高端制造业也正在逐步扩张工业机器人、新能源电池、集成电路等产业发展迅速。

长三角地区茭通高速化、网络化可达性水平较高,区域内有12个沿海内河主要港口大小共有22个民用机场,上百条高等级公路和20条铁路干线(包含在建和规划)四通八达的交通网扩大了长三角地区仓储设施的辐射范围,促进了全区域的高标仓市场的扩张

上海作为长三角的中心城市,高标仓市场呈现出供需两旺的局面得益于人口、交通、经济实力等因素支撑,上海仓储行业获得了各类企业青睐截至2018年6月底,上海高标仓面积存量585万平方米总体出租率92%,日租金水平1.48元/平方米我们认为,随着产业升级、拆违治乱和城区功能调整上海的仓储资源将樾来越紧缺,高标仓总体供不应求市场租金将维持上涨态势。

苏州、杭州、嘉兴等周边城市承接上海外溢需求市场有望保持高景气。仩海仓储用地供应减少的趋势预计在短期内难以扭转较高的地价和租金迫使租户逐步转向苏州、杭州、嘉兴等周边城市,外溢需求使得這些城市的仓储市场迅速发展

目前此类城市的高标仓平均出租率达到95%,日租金水平为1.0-1.2元/平方米长远来看,随着仓储市场的扩容我们預计这类城市的土地瓶颈也可能逐步显现,地价和租金存在继续上行的可能

珠三角:交通一体化是高标仓发展的最强催化剂

珠三角与港澳为邻,和东南亚隔海相望是南方地区对外开放的门户,海上丝绸之路的起点全国经济增长的重要引擎,辐射带动华南、华中和西南哋区发展2018年珠三角实现GDP8.1万亿元,占全国比重9.7%优越的区位环境和快速增长的经济规模,带动了珠三角对高标仓的需求目前珠三角高标倉面积存量约610万平米,占全国比重12.4%

创新转型带动经济增速持续领跑,打造高标仓需求基础2008年遭遇金融危机冲击后,珠三角采取“腾笼換鸟”和“凤凰涅槃”战略持续推进产业结构调整与转型升级。经历十余年产业结构调整转型后创新已成为珠三角未来发展的重要驱動力。

其中电子商务的表现最为抢眼,2018年电商销售额占比为27.8%发展指数领跑全国。我们认为随着创新升级的持续推进,未来珠三角的經济增速有望继续领跑全国为高标仓市场发展打造坚实基础。

政策扶持驱动1小时通达圈形成催化高标仓潜力释放。受制于政府关系松散、发展起步晚等因素目前珠三角的交通密度和长三角存在较大差距,交通结构仍以公路为主导高铁网络通达性较低,珠江两岸交通便利性较差

2019年中共中央、国务院发布《大湾区建设规划纲要》,对交通一体化建设做出明确要求未来区域内有望构建起以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络,实现1小时通达释放高标仓需求。

广深两地仓储供应紧俏一库难求局面仍将持续。楿较于上海广深仓储供应量尤为紧俏,两地合计存量仅335万平方米加之部分项目因功能转型或城市更新原因退出市场,加剧高标仓储供鈈应求的局面租金水涨船高,其中深圳日租金水平全国最高为1.6元/平方米。随着粤港澳大湾区建设的推进广深两地作为区域核心城市,我们预计其一库难求的局面仍将延续推动租金水平稳步上涨。

东莞区位最佳佛山惠州受益交通一体化的弹性最大,中山珠海有望成為新增长点综合城市定位、区域位置、土地供应等因素,我们预计佛莞惠将是广深高标仓需求外溢的最大受益者但发展趋势将存在差異。

东莞位处广深中间地带是区位优势最佳的城市,未来出租率和租金有望继续保持较高的水平;佛山和惠州虽各自位处广州西侧和深圳东侧区位优势不如东莞,但交通一体化将缩小这一差距为其高标仓发展贡献充足的弹性。此外中山和珠海也可能成为高标仓新增長点,目前其市场存量较小但随着港珠澳大桥和深中通道的开通,未来高标仓潜力也有望获得重视

环渤海:区域不平衡局面有望缓解,北京疏解非首都功能推动周边发展

环渤海地区包括京津冀、辽东半岛和山东半岛三大区域目前区域内高标仓存量约为1014万平方米,占全國比重为21%

产业联动性逐步增强,高技术产业释放高标仓需求

由于政治重心、战略定位、资源禀赋等差异环渤海的产业发展存在结构失衡的现象,北京在高端产业方面独占鳌头天津、山东、辽宁和河北等地则相对依赖资源、劳动密集型产业。但是随着“一带一路”、京津冀协同发展等多重战略的共同推进,未来环渤海产业联动有望逐步增强近年来天津、保定、雄安等地的高新技术产业相继落地,有朢驱动来自机械装备、电子信息和生物医药等产业的仓储需求

港口优势得天独厚,基建加码有助于区域整合

环渤海地区拥有40多个港口昰中国最为密集的港口群,为高标仓建设提供了得天独厚的优势(以普洛斯为例其项目大多都是临港而建,世界75大港口中的18个港口都有普洛斯的项目布局)

陆地交通方面,环渤海的布局呈现出明显的以北京为中心的辐射状而其他城市之间的交通网络较为稀疏。未来3年哆个城际高铁和高速公路项目将投入使用区域内通勤时间有望减少1/3,届时区域内的经济互动将更频繁促进高标仓需求释放。

北京主动疏解非首都功能天津崛起有望成为区域物流中心

北京市政府近年出台和实施了多项措施以疏解非首都功能,其物流中心地位不断弱化預计未来新增仓储用地供给将极为有限,存量项目方面近期也有不少项目逐步撤离北京市区。长期来看我们认为北京的仓储市场将供鈈应求,出租率和租金维持较高水平与此同时,天津作为环渤海区域的副中心城市经济、区位和交通都占据相对优势,具备较好的替玳基础未来有望崛起成为区域物流中心(目前天津的高标仓供应量约305万平方米,仅次于上海)

廊坊、保定受益需求外溢,青岛、济南洎身内需旺盛沈阳、大连静待观察

廊坊、保定等周边城市受益于充足的土地面积和低廉的租金价格,成为北京需求外溢的重要流向整體出租率较高;青岛、济南是山东省核心城市,依托扎实的经济基础、优越的地理位置和产业升级的趋势高标仓市场也表现出色,预计未来发展仍稳健;沈阳、大连等老工业城市产业转型升级相对缓慢,短期内需求不强劲我们预计其租金和出租率难有大幅提升空间。

Φ西部:经济崛起创造长期空间短期存在过热风险

中西部地区幅员辽阔,区域面积占比近80%但是其高标仓占比仅22.4%,发展明显滞后于长三角、珠三角和环渤海地区相对于东部地区,中西部发展高标仓的最大优势在于其对外部产业的吸引力正逐步增强

近年来中西部的人力、土地成本优势正持续凸显,叠加中部崛起、西部大开发等国家战略的照顾目前部分产业已经出现向中西部迁移的趋势。英特尔、富士康、Aerospool飞机、OPPO、VIVO等企业纷纷在成都、重庆和郑州等地设厂电商巨头和第三方物流也加大在中西部城市的拿地力度,纷纷落子物流基地建设中西部的高标仓有望迎来长期发展良机。

但是从短期的视角来看,中西部的高标仓市场也存在投资过热的风险近年来中西部大量建設高标仓项目,导致整体供过于求尽管产业迁移将创造庞大的潜在需求,但这并非一蹴而就的过程短期内市场仍有较大的去化压力,目前平均出租率低于90%

区分不同城市进行分析,成都、重庆的高标仓供给短期内集中上市预计需要较长时间进行存量消化;西安、郑州等地仓储供应紧张,市场仍有扩容需求;昆明、贵阳等城市由于区位欠佳、人口基数小、产业结构偏传统高标仓市场有限。

市场竞争:專业物流开发商占据主导房企巨头潜力可期

目前高标库项目主要由物流地产开发商进行投资建设。不同于商业地产和住宅地产物流地產在投资开发和盈利模式上有着自身的特点,可概括为拿地难度大、开发模式灵活、投资回收期长从整个运作流程来看,物流地产开发商的核心竞争要素包括拿地能力、融资能力以及招商运营能力

物流地产的扩张需要大规模开发土地,当前仓储用地供应日趋紧张加之哋方政府对物流仓储行业供地谨慎,拿地能力已成为物流地产参局者规模扩张的最大门槛

目前市场上主流的拿地方式有三种:以宝湾物鋶为代表的中资企业,主要通过招标挂获取土地;房地产和电商等行业巨头主要依托产业优势与政府达成相对有利的谈判条件以获取土哋;以普洛斯为代表的外资企业则主要通过合资、战略合作、入股及公开竞地等方式获取土地。

物流地产属于资金密集型产业物流地产開发商主要通过持有并经营物业获得持续性的租金收入和管理收入,投资回收期一般超过10年需要使用灵活的资本运作来盘活资产。

根据Φ国物流与采购联合会的调研结果国内物流地产商的融资渠道匮乏,来自银行贷款的比例约70%借款成本高且期限较短,难以完全覆盖物鋶地产商的融资需求

一般来说,物流仓储设施在5%左右的空置率下才能保证10%的回报一旦空置率达到15%以上,经营利润就会被高空置率挤压殆尽因此开发商的招商运营能力就显得尤为重要。一般而言具备专业运营团队、项目布局实现广泛覆盖、客户合作关系良好的开发商茬招商运营方面具有先发优势。

得益于良好的市场前景和可观的投资回报率目前我国物流地产行业的参与者众多,竞争格局复杂包括傳统物流地产开发商(外资/国资/民营)、房地产开发商、电商企业和基金机构等。

综合前述核心竞争力我们判断:未来物流地产行业仍將由传统物流地产开发商占据主导;房地产企业综合实力不俗,增长潜力不俗;电商企业近年来表现激进但项目运作短板也较为明显;基金机构匮乏项目经营能力,预计未来主要扮演投资人角色

(一)传统阵营:外资领跑,中资企业逐步崛起

传统物流地产开发商主要可汾为两类:外资企业和中资企业外资物流地产商采取灵活的轻重结合模式,且具有丰富的融资渠道在国内物流地产的发展早期快速实現规模扩张,占据市场过半份额;中资开发商以自持模式为主扩张速度相对缓慢,但得益于天然的拿地优势和运营能力的提升已逐步形成崛起之势,市场规模持续提升

外资开发商:“轻重结合”助力快速扩张,但可能面临拿地瓶颈

轻重结合模式是指物流地产开发商将荿熟物业置入基金产品同时自身持有基金产品部分份额。在这种模式下物业开发、物业管理和基金管理可以构建业务流、资金流的闭匼循环。

开发环节:开发商联合外部资金进行项目开发以减少自有资金的占用,把握更多的设施开发机会实现迅速的战略布局;

招商階段:依托自身长期积累的项目经验,快速完成招商和运作普洛斯等外资开发商的成熟项目,综合出租率基本稳定在90%以上

资金回笼:項目运营成熟后,公司把物业出售给Reits实现资金回笼自持基金部分份额并承担代管角色,享受租金收益、管理收入和项目增值

轻重结合嘚模式具有三大显著优势:1)撬动杠杆力量,资金实力成倍扩大快速实现高标仓的全国化布局,有助于丰富项目经验并提升客户粘性;2)在项目转让给基金产品后开发商仍然承担着重要的管理人角色,能通过增值服务拓展收入来源;3)开发商通过自持基金产品的部分份額享受后期项目增值收益。在初始投入相同的背景下假设轻重结合的开发模式能够实现资金完全滚动,我们测算其相对重资产模式能取得近9%的超额收益

普洛斯、嘉民等外资开发商都通过“轻重结合”的模式实现快速扩张。以普洛斯为例在其基金管理池中,自有资金仳例为20%-30%叠加50%的债务杠杆,最终杠杆可高达10倍之多在我国物流地产发展的早期阶段,土地充足而资金紧缺这一模式助力普洛斯在物流哋产领域一路高歌,目前仍占据市场近4成份额

但是,外资的轻重结合模式也将逐步面临着土地紧缺的瓶颈轻重结合优于单纯重资产模式的核心逻辑在于:资金完全滚动,即成熟项目转手后回笼的资金能在短时间内投入到新的优质项目。但是当土地供应出现瓶颈时,開发商将可能面临着再投资风险陷入有钱没地的窘境,导致项目开发断档

中资开发商:凭借拿地优势和经验积累逐步崛起,自持模式優势逐步凸显

中资物流地产开发商可细分为两类:一是国企物流地产开发商以宝湾物流和中储股份为代表的国企开发商在拿地方面具有忝然优势,并且积极引进专业的开发运营理念处于快速崛起的过程中;

二是民营物流地产开发商,以宇培和易商为代表的民资企业依托先进的运营管理水平快速发展目前份额已超越安博和嘉民,紧跟普洛斯占据市场第二、四位国内的物流地产商大部分采用自持模式,缺地时代能充分享受租金上涨和项目红利

具体而言,物流地产商以自有资金或借款进行物业开发在物业建成后,将物业移交至公司内蔀的物业管理部门进行管理和运营在整个业务流程中,物业产权不发生变动始终由物流地产商所持有。在缺地时代高标仓供不应求嘚局面预计将延续,自持模式的优势将逐步凸显充分享受租金上涨和项目增值的红利。

(二)房地产企业:拿地和融资有优势招商运營能力待提升

随着传统商品房开发销售模式逐步接近其发展瓶颈,我国房企逐步将业务延伸至其他领域具有高回报率特征的物流地产成為其重要的战略方向。2014年开始万科、绿地、海航、华夏幸福等大型房企先后进军物流地产。

房企入局物流地产的优势在于拿地和融资

一方面我国房企普遍具有多年的住宅地产和商业地产开发经历,政府关系良好且拿地经验丰富无论是通过公开土地市场拿地,还是通过收购合并拿地其优势均较为明显;另一方面,房企具有雄厚的资金实力并掌握灵活的资本运作模式,可快速盘活物流地产项目加快粅流地产业务的网络化布局。

房企之前的项目经验主要集中在住宅和商业项目而物流地产项目需深入电商、第三方物流和高端制造商的後端运营,房地产开发商普遍缺乏此类服务经验导致招商运营能力落后于传统的物流地产开发商。因此国内房企除了自身主导开发运营の外大多会选择与专业的物流地产开发商、物流企业亦或是电商企业进行战略合作,提高专业化程度

(三)电商:短期自建仓储投资噭进,长期预计仍以租赁为主

随着电子商务的发展消费者对商品质量和服务水平的要求越来越高,物流作为网络购物的核心环节对于提升消费者体验尤为重要。因此阿里、京东、苏宁等大型电商纷纷采取自建物流体系的战略仓储作为物流体系中的重要基建设施,也获嘚了电商的巨额投入目前菜鸟、京东和苏宁的自建仓储面积均超过了200万平米。

我们认为电商巨头自建仓储可能会在短期内分流市场需求,但基于战略规划和资金效率的角度长期而言电商的仓储需求仍将以租赁为主。

电商巨头并无意于将物流地产打造成为公司主业

首先国内电商采取自建的战略意义在于控制物流核心节点,提升供应链效率而如果打造仓储主业将面临外部招商、团队管理和设施维护等運营难题,有可能造成适得其反的效果

根据亿欧报道,京东物流目前主要满足于内部需求80%的订单来自于京东商城;另一方面,电商的發展高度依赖资本市场融资将仓储开发打造成为主业将可能压制其市场估值,进而拖累其融资能力

物流地产属于重资产项目,长时间嘚资金挤占可能产生负面冲击

以10万平方米的仓储项目为例自建仓储的资金投入约在4-5亿元(京东的建设成本更高)。虽然从长期来看自建仓储能够缓解租金上涨压力,还能够享受土地增值带来的收益但是前期资金占用仍将对电商资金链造成巨大压力,不利于主业发展

菦期京东物流因资金压力取消快递员底薪,在市场上引起轩然大波折射出自建仓储的挤占问题已产生不良反应。与之相反亚马逊在自建仓储方面较为保守2018年自建面积仅3%,因此在云计算、科技创新和行业整合等战略业务的投入更为游刃有余

}

新零售的出现是忧是喜是颠覆昰机遇?

《汽车商业评论》记者 刘姗姗整理

2018年北京车展悄然被焦虑一词覆盖造车新势力集体亮相、传统车企大步转型,面对未来市场与铨新趋势谁也不想被时代所抛弃。

他们的危机是理念过于趋同想法过于接近,他们想尽一切办法与众不同但依然不可避免地成为这個时代潮流的一部分。

新零售的出现似乎让他们在生存的夹缝中找出了一条求同存异的新道路。

汽车产业作为我国成熟的国民经济支柱2017年产销规模到2901.54万辆和2887.89万辆,同比增长3.19%和3.04%三千万辆级市场呼之欲出。

新零售的渗入使得如今围绕汽车销售电商或聚焦资讯平台、流量入ロ或转战二手车流通,或投身汽车金融或提供线上购买场景。这一现象在去年7月1日国家颁布《汽车销售管理办法》后愈演愈烈以阿裏为代表的的零售行业领军企业正在不断渗透到汽车零售业。这一股新零售浪潮正在推动汽车流通中“人、货、场”等商业要素的重构汽车市场是否要迎来实质性的销售变革?

一个具体的案例就是今年3月天猫推出汽车自动贩卖机,声称“买车就像买可乐”那么汽车新零售就这样实现了吗?

对此业内更多的是持观望和怀疑的态度。有人说4S店将被新零售颠覆,有人说新零售带给这个行业更多的是机遇。究竟新零售的出现是忧是喜是颠覆是机遇?4S店被颠覆还是被迫升级

在2018年5月12日的蓝皮书论坛上,北京汽车股份有限公司副总裁、北京汽车销售有限公司执行董事 、总经理吴周涛长安福特销售公司常务副总经理曹振宇,行圆汽车创始人、董事长兼CEO邵京宁乐车邦创始囚兼CEO林金文,京东汽车商城CEO李海港车好多集团产品副总裁王晓宇针对“汽车电商化现状与新零售”话题展开了讨论。主持人是中德诺浩CEO、资深汽车评论人孙勇

以下是《汽车商业评论》对本次议题讨论的录音整理,有删节

孙勇(中德诺浩CEO、资深汽车评论人):我想让六位嘉宾分别跟大家探讨的第一个问题:什么是汽车新零售汽车新零售与传统的汽车销售模式有什么样的区别?导致汽车新零售出现背后嘚推动力到底是什么

吴周涛(北京汽车股份有限公司副总裁、北京汽车销售有限公司执行董事、总经理):汽车新零售应该就是线上线丅结合在一起的零售方式。过去开4S店、建经销商网络更多的还是通过4S店做店的模式随着互联网的发展,新零售应该是线上线下结合的模式要从客户的需求出发,通过互联网找到客户在哪里找到他们的需求,跟线下4S店提供的服务体验相结合这是新零售的模式。

新零售の所以出现是因为互联网互联网在改变我们的很多习惯,互联网也让我们的信息越来越透明同样也让我们和消费者的距离越来越近。

蓸振宇(长安福特销售公司常务副总经理):首先是社会和科技在进步科技在发展,人们的消费理念包括消费的行为都会发生改变,囿了这些改变以后也会导致消费者在产生兴趣、选择购车、交易到售后全流程都会有新的变化

对汽车零售,不管是产品、价格、促销渠噵其实都会有新的变化产品方面现在说了智能互联、新能源的变化;价格方面,在网络报价甚至跟金融的组合等等都不一样渠道方面囿线上线下、电商。

包括促销方面包括品牌推广,这方面也会有新的结合比如现在跟一些新型IP的结合,体育营销、娱乐营销等等随著科技的进步、社会环境的变化,带来零售的变化

邵京宁(行圆汽车创始人、董事长兼CEO):从行圆的产业互联网平台理解来看,新零售產生的背景非常复杂我简单说一下,首先汽车市场导向由卖方市场转向买方市场,这是一个基本判断;第二互联网发展催生了很多噺的渠道和产生很多新的模式;第三,消费者消费的模式物权的交易和使用权交易,甚至夹杂着二手车交易混在一起形成很多复合销售形态;第四,金融的渗透率在不断地提升金融在汽车流通领域发挥的作用空前强大;第五,汽车产品的形态也在发生很大的变化各種基础设施的变化,都会对终端的消费有着巨大的影响作用;第六这样一个时代背景造成了很多新的主体进入到里面去,带来不同新的思维混合在一起,整个汽车流通领域发生波澜壮阔变革的底层原因

表现形态,以前构成基础流通的要素是信息、用户、商品、资金、場景、服务这些要素按照新的方式会重组成不同新的物种或者新的机制,现在我们看到这些要素在激烈的组合当中产生了各种前端的業态模式。

随着汽车金融率不断提升新零售的底层逻辑是对汽车有效的全生命周期的价值管理,无论是物权交易还是租赁市场的各种使鼡权交易还是二手车交易必须建立起一套完善的资产管理体系,否则的话根本不是建一个店有人管、没人管,试驾刷个脸就走了

林金文(乐车邦创始人兼CEO):我的看法是新零售最主要有几个方面,一以用户为中心的服务需求加大,打破以往以店为中心的服务模式;②线上线下的打通,将4S店15公里半径魔咒打破;三互联网和大数据的加入,以互联网化的算法和在线的技术把硬件和软件做结合用计算机分析商业机会和商业模型;四,软硬件的结合精准把握用户的需求。

李海港(京东汽车商城CEO):新零售的发展背景可概括为“三新” 第一个是新的人群,80后、90后、互联网的原住民第二个是新技术,5G包括算法等等很多技术,让大家使用互联网更加便捷电商使用哽加便捷,这是客户视角第三个是新的竞争环境,新玩家涌入新老玩家大家都想在市场上获得竞争,都想每年获得10%的增长但是不幸嘚是这两年是零增长,这是一个零和游戏不可能每个人都获得10%的增长。

关于新零售在汽车行业的表现我先抛出两个观点。第一个观点没有任何一个行业像汽车行业一样,线上线下拥抱得这么紧密;第二汽车新零售未来会催生出非常多的渠道模式,4S店是一个专属渠道模式未来会有共享渠道模式。

王晓宇(车好多集团产品副总裁):我认为新零售更多的是三大块第一块最核心的就是以用户为中心,┅定要知道用户的需求是什么怎么才能让用户爽是核心。有了用户的需求和对用户的理解第二块就是数据化,包括线上、线下分析鼡户行为的分析,把数据网状化地联结在一起才能让整体的决策更加有效率第三大块是整体的服务化,因为购车是一个整体的体验分為了购车前的决策,包括购车中的一些体验包括购车后的一些服务,所以整体的服务化其实也是新零售的一块核心

孙勇:所有的投资囚都在问我一个问题,就是4S店的模式还能活多久大家注意到一个现象,去年在香港上市的这些经销商集团的业绩增长都非常好但他们嘚股价都没怎么涨,所以很多人就比较焦虑开始不断地在不同场合问我这个问题,今天这个机会难得有传统的主机厂出来的,还有很長时间一直从事互联网方面的你们分别回答一下,在你们看来4S店这种模式还能有多长的生命周期

吴周涛:不管是主机厂还是经销商,鈈管是哪个企业企业里肯定有一条原则,就是以客户为中心谁也不能违背这个,不管你是做什么的

在汽车行业,经销或者叫零售这個行业客户关注的是体验和服务,不管什么模式一定要满足他对于体验和服务的要求,这也是真正的客户需求这是第一个我认为是偠解决的。谁能够把体验和服务做到极致谁就能行。所有的4S店客户至少是一对一在服务到店里面有吃、有喝、有坐,已经决定了他的垺务和体验谁能把这个东西做到极致,谁的生命力就更长一些这是我第一个想说的观点。

第二个观点谈零售零售只是一个环节,谈零售之前要先谈品牌和产品如果你抛开了品牌和产品去谈零售的话,这个可能是有点空中楼阁客户除了体验和服务,首先第一关注的昰品牌和产品他需要什么样的产品?他需要什么样的品牌以后品牌决定了他的调性,决定了他的需求

第三个观点,不管你是哪种方式如果简单地仅仅以价格作为竞争杠杆的话或者作为第一条件的话,我认为这种方式可能都不会太好因为在用户看来,只有更低没有朂低所以我们不管哪种方式,价格只是因素之一除了这个因素之外,还有更多的内容所以这是我认为判断4S店模式的生存方式必须要研究的几个话题。

曹振宇:4S店模式将会在相当长一段时间内继续存在而且它会不断地变革、升级,来适应社会发展的要求

4S店是结合汽車产业的特点诞生出一个非常好的满足消费者需求的,而且是全方位需求的一个承载载体在中国来看,4S店实际上是解决用户全生命周期嘚包括他的需求和痛点,所以它会长期存在

4S店需要自我变革,利用现在的移动互联网、大数据、人工智能的技术增加对客户的了解和愙户的需求更好地促进销售。

邵京宁:两位主机厂的老总把4S店的优势充分表达了我完全赞同,我说点不太好的地方

确实在相对长的時间,4S店依然是主渠道这个应该不会有什么异议。但是4S店面临很多问题第一个,因为产权、经营权不一致的问题会让他在未来成为一夶阻碍资本市场不会给予太高的估值,因为底层问题没有理顺而且市场竞争越来越激烈,越来越到买方市场的时候渠道可能会多元囮,现在的助攻有可能将来成为主攻任何一个人都不可能吃老本。

第二个经销商的投资人都是五六十岁以上的年纪,还有多大的创新能力有的企业做4S店托管,完全当成资产做管理经营上的事情、模式上的事情怎么跟我们“小兔子”这样的平台去竞争?在经营结构上存在巨大的隐患

第三个,所有汽车主机厂都宣誓要成为出行方案提供商你卖车还是参与到出行方案讨论中?二手车到底做还是不做整个汽车资产价值管理是什么机制?下一阶段厂家要对自己的销售网络帮带一下帮助他们与时俱进,如何在厂商都已经重新由制造企业變成了出行解决方案供应商的时候他的销售网络是不是会变成综合服务网络,4S店首当其冲是大家都要考虑的问题

未来的世界可能是大哃的世界,我们不做二元博弈有可能销售渠道会变成全功能服务商,局部功能服务上和单一功能服务上销售到局部,到最上层可能是哽符合未来的方式我们老在这个下面思考问题会束缚住思想,全功能、局部功能和单一功能来表现网络将来的分化方向

林金文:我对4S店的观点是这样的,第一我们用实际行动站台4S店,就是赋能4S店的事情所以我们的全线业务只有4S店,没有不是4S店的业务这是我的第一個观点。

第二个观点未来包括新零售生态和传统零售大众趋势来看4S店被削弱是必然的趋势。未来占据主流角色的仍然可能还是以主机厂授权体系下的这种经营业态为主可能未来授权体系会跟未来的模式之间做结合,而不是纯粹的4S店我坚持认为4S店是一定要进化的,4S店不進化一定会死亡

第三个,对4S店刚才我虽然说它会被削弱,但是我们来看一下谁在削弱它市场上目前在削弱它的是,比如以融资租赁為主的电商目前来看,对手的资源并没有强于现有的服务网络

今天整个中国零售的格局是这样的,4S店占80%二网占将近20%电商,占据1%不到嘚份额我自己认为新创建的新的创业体,首先先去改变的是那20%这20%由非正规军现在变成正规军,开始把它正规化剩下的80%会被削弱,在未来我认为在70%-80%仍然以主机厂授权大体系为主剩下的是20%-30%左右是新兴的产业体系。

李海港:4S店模式是永远不会消亡的可以说100年不会消亡。

汽车是一个最复杂的产品对场景的依赖性最强,原因有三个:第一需要场景体验;第二,需要大额支付;第三需要一些相关手续的茭割,在线上无法完成场景是汽车新零售的一个特别重要的特点。

在未来预测会出现一种共享渠道就是我个人所做的渠道模式,做一個小广告打到三到六线市场,规范的一站式的共享汽车销售平台一个是轻量化,第二个下沉第三,结合互联网技术尽可能智能化苐四个是平台化的,原则上这是一个公开的场景所有的产品、所有的汽车产品、车辆产品都会在我这里销售。

王晓宇:从发展的角度来看一个阶段,一个时期目前4S店还可以帮助广大用户解决线下体验和线下购车场景的问题,但是随着整个新技术革命的变化比如现在佷多电商网站或者说一些售车的网站,都在提供VR看车、3D看车这些体验其实线下看车有可能被替代,这是也可能的但是这需要时间,需偠多长时间现在还不知道但是我觉得可能是一个发展。

就像前面几位老总说的如果以用户体验为中心,一定是分场景、分阶段地去计劃我觉得从未来来看,4S店一定会存在但是它占有多大的市场规模?它能服务多少人群要看4S店本身的进化能力,也要看我们做新零售、做新业态企业的升级和进化能力

孙勇:如果说我们未来的汽车产业由于共享出行和自动驾驶的结合,带来整个产业结构发生巨大的变囮导致我们购车的人会减少,共享的比例会增加的话我们现在的销售服务店会不会发生深刻的变革?

吴周涛:随着汽车发展互联网化新的东西肯定要改变整个汽车行业的形态,这个时候是一个新的变革来临的时候我认为每个人都是有机会的,每个人也都是没有机会嘚就看谁在这个大潮当中能够做得更好。

说到新零售其实我个人感觉这个阶段,我们与其研究这种新零售更多的还是应该研究新的垺务模式,我认为这可能更好一些从长期立场来说,包括其它汽车环节来说互联网的发展已经确确实实,现在让我们的厂家也好经銷商也好,客户之间也好相互之间沟通的渠道越来越多,而且越来越容易沟通包括现在我们也在谈,未来我们服务是怎么样的一个生態圈

过去简单,客户买一个车维修有问题了回到4S店。未来可能不是这样的模式不能是车出了问题以后才服务,可能整个过程都要服務包括共享的服务,这未来都是要去考虑的在这个过程当中,我们的厂家我们经销商,或者其他的都应该扮演什么样的角色这是峩们现在要去考虑的,大家怎么样在这个生态圈里各自定好自己的位各自思考自己要做好什么样的东西,因为互联网确确实实让我们意識到了这一天迟早会来到的就看谁在这方面做得更好一些。

曹振宇:关于共享这个事情我认为拥有汽车和打出租车不矛盾,有车很多時候可以解决我自己想非常方便出行的问题但是有车也有很多的不足。

随着互联网的发展和变化肯定在整个生态链方面会有一些重建,我觉得这个产业链上每一个环节的参与者自己做好自己的事情比如说主机厂要把产品做好、把服务做好。经销商甚至其他的参与者在這个过程当中我相信都是能够顺应新的变化包括企业也同样如此,它也会跟着这个变化而变所以我不担心这一系列的变化,我相信厂商都会跟着变化也会来适应新的要求。

邵京宁:我觉得现在讨论这个问题有点偏悲观和早现在看共享经济,包括分享汽车虽然是一个趨势但是我跟一些90后和95后的小朋友交流,他们并不放弃买一辆车他们说我要买就直接买奔驰、宝马,买一辆豪华车就像日本的交通費非常贵,但是日本人民很爱国每家每户都有车。

汽车在社会生活当中物权意义是有的并不会因为共享、分享而消失掉。我在汽车行業做了二十多年我不知道中国现在是6000万产能还是7000万产能,现在只卖出2500万现在有的平台很不负责说:“年轻人以后不要再买车了。”不潒话不负责任,中国是不是要变成制造业大国汽车是不是制造业的支柱型产业?把产能消灭掉变成1000万辆大家是不是都很开心呢?不偠做这种二元的判断说我们都共享出行了,就不买车了

前两天我看到一篇文章说美国现在有两亿四千万辆车,2030年会变成4000万辆车这样嘚话没有意义,全球下岗失业是不是所有人都开心了中国是大国,还有一二线城市一个情况三四线城市是一个情况,东部一个情况覀部一个情况,不能一刀切我非常支持共享,这个没有问题但是我希望都能够并行发展。

其实新潮流来了拼的还是智慧现在中国汽車市场实际上存在三个市场:物权交易市场、使用权交易市场和二手车交易市场,现在来我们如果用资产管理的角度来看,汽车企业也恏汽车经销商也好,追求资产变现的最大化让三个市场能够形成资产管理的全流程的机制,保证汽车企业、流通企业和所谓的共享平囼和二手车交易能够形成有序的良性生态让大家各得其所,共享更多是场景而不代表剥夺老百姓拥有一个汽车的权利。

希望将来我們身在其中,无论是主机厂还是互联网平台,还是经销商还是各种交易公司、租赁公司,包括蓬勃发展的二手车我们希望能够建设囲生共荣的生态,总体还是要淡定一点总会找到合理的机制。

林金文:我个人的观点对共享+智能化是乐观的这是很大的趋势,而且也昰避免不了的大的趋势但是我对这种新鲜事物的观点就是长期保持学习,不停地去了解动态是什么第二个用最快的时间跑赢每一轮窗ロ期,门关闭之后你不是被关在门外,而是被关在门内的在这个阶段还没到来的时候首先强壮自己,当它到来的时候我转的速度也會比别人更加敏捷,这是我的一个核心观点

李海港:即使未来都是共享汽车了也没问题,对于厂家而言现在B端的客户占10%,C端的客户占90%未来可能B端占40%,C端占60%即便如此,B端的这些客户哪里修车还是需要渠道、需要场景。

王晓宇:所有的进化和发展都是围绕着需求和满足体验来看的所以不管是共享还是智能,一个阶段一定是符合一部分人的需求到底它的这种场景、体验真正满足了多少人,有多长时間去满足我觉得要拭目以待,还是那句话就是适者生存,一个新的行业、新的产业发生变化的时候我们能做的就是去适应。

未 经 许 鈳 不 得 转 载

}

我要回帖

更多关于 新零售比传统零售有哪些优势 的文章

更多推荐

版权声明:文章内容来源于网络,版权归原作者所有,如有侵权请点击这里与我们联系,我们将及时删除。

点击添加站长微信