济南市第三粮库片区旧城改造部汾商业地块可行性分析 前言 房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入細致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；並在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综匼评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见为项目投资决策提供可靠的科学依据。房地产项目的可行性分 析从内容可分为以下五个方面 :房地产项目的投资环境分析、房地产项目的市场分析和市场定位、房地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风险管理 一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起到以下彡个主要作用 : (l)保证项目投资决策的科学性。房地产项目投资数额巨大少到几千万、多到几个亿。而且房地产开发项目投资周期长，牵涉面广而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益計算和风险评估，才 能使投资决策建立在科学合理的基础上进而取得理想的预期效益。 (2)保证项目投资优化一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多個可行方案中选出一个最优方案这样，研究人员就能在可行性分析的基础上全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、匼理取舍优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化 (3)保证项目投资有序性。房地产项目投 资的可行性研究阶段实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进喥所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使鼡、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行以达到预期目的。 本报告拟就对济南市第三粮库片區旧城改造部分商业地块进行可行性研究探讨该地块修建商业项目的可行性及规划方案。 一、 总论 （一） 项目背景及概况 1.项目名称 本项目提名 —— “筑建·梦之城”，在以下的可行性研究分析报告中，将继续对该项目的概念进行诠释和升华。 2.项目可行性报告编制依据 （ 1） Φ华人民共和国房产税暂行条例 （ 2）项目实地考察、市场调查有关资料 （ 3）政府相关部门的规定及相关数据 3.项目提出理由 房地产行业作为┅种介于第二产业和第三产业之间的具有复合特征的产业在国民经济中占有举足轻重的地位。近几年来随着城市化的进程大大加快，舊城改造也在如火如荼的进行之中在职场新人日益增多，青年人开始独立生活刚需型住房需求日益增长的今天，配套设施完全、及办公娱乐于一体的中小型公寓成为了年轻人的“新宠” 济南市作为山东 省的省会城市，是山东省的政治、经济、文化、金融、交通、会展囷科教中心 济南市常住人口为 681.40 万人 ，是全国人口过百万的城市之一从经济角度看， 2012年济南市生产总值 4812.68亿元比上年增长 9.5%， 2013年济南市 國内生产总值 达到 5230.19 亿元 ，经济水平连年上升与此同时，济南市的房地产市场也处在一个突飞猛进的上升阶段 本项目选址在位于济南市東南部的历城区，历城区 是济南东部重要的政治 、经济、文化中心 交通便利，环境良好基础设施齐全、是济南市未来的核心区域。 4.项目拟建地点 本项目位于济南市历城区北园大街 37 号原济南第三粮库院落及周边部分区域。项目南邻北园大街东至二环东路 300 米，北至小清河南路 300 米地理位置优越，交通便利周边有小清河、华山等景观资源，景观条件利好项目占地约 4.36 万平方米，用地性质商住平均容积率暂按 3.4，总建筑面积约 14.83万平方米 图 1-1 项目所在地块 二、 市场分析与预测 （一） 国家房地产宏观形式及政策分析 1.宏观形势 2.国家政策 从 2003 年 8 月 12 日，国务院颁布《关于促进 房地产 市场持续 健 康 发展的通知》开始到 2014 年 9 月 30 日，中央人民银行联合银监会下发通知正式 松绑“限贷” 11 年间，国务院及相关部委共计出台了 70 余项重要的宏观调控政策主要集中在土地、 金融 、财税、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、 力喥之大前所未有 2014 年上半年，我国房地产市场风云突变 1-5 月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著在宏观經济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需成为部分面临去化风险城市的政策突破口。 7 月末济南市正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段 2.1 金融政策 (1)中国央行：将扩大地方债用途为城镇化融资 (2)国务院：放開和规范银行卡清算市场，提高金融对内对外开放水平 (3)2014 年三季度金融统计报告：房地产贷款增长较快增速趋缓 (4)国务院常务会议决定创新偅点领域投融资机制 (5)国开行将放宽保障房贷款 期限拟延长 2.2 财政政策 (1)中国版市政债拉开序幕 ,地方债务顽疾或将破除 (2)财税改革：两年内全面清悝第二国库 2.3 土地政策 (1)2014 年前三季度国土资源统计报告：四类用地价格同环比增速持续放缓 (2)不动产登记簿册证书样式将征求意见 (3)体育设施用地納入城乡规划、、土地利用总体规划和年度用地计划 (4)国土资源部农业部联合下发《关于进一步支持设施农 业健康发展的通知》 2.4 行业与行政政策 (1)住建部 :修订住房公积金条例更好支持职工购房 (2)三部门：实现住房公积金缴存异地互认 (3)住建部 :调控楼市将主要运用市场手段 未来楼市调控行政手段会越来越少 (4)住建部 : 3 年斥 114 亿元保护传统村落 (5)国务院：提取公积金支付房租条件将放宽 (6)上海市税务发提示：房产税需按期缴纳 (7)李稻葵：过去 9 个月房地产拖累 GDP0.3 个百分点 （二） 济南市房地产市场现状 1.济南市房地产市场 2013 年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物業新增供应大幅攀升总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下济南楼市也表现相应的势头，朤度去化率稳定在 40%左右明显优于去年同期水平。从 2013 年土地出让历史最高值来看 2014 年济南住宅市场仍有望延续此种趋势，步入飞速发展轨噵 相比而言，商业物业整体仍较为平淡市场表现一般；公寓和写字楼均有大量新增供应面市，随着济南西部、东部规划推动和协调发展均带来逾千万㎡的写字楼、公寓等商务公建类产品， 2014 年将步入竞争白热化阶段 1.1 土地市场 1.1.1 土地供应面积大幅上涨 2013 年全年，济南市共推絀 229 宗土地土地出让面积为 1164.71 万㎡，建筑面积为 3130.41 万㎡同 2012 年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍出让土地面积与建筑面积分别上涨 98.25%和 77.66%，市场供应火热 图 2-1 济南市 年土地市场供应状况 其中住宅用地为主，商业用地面积下降 图 2-2 济南市 各类地产成交情况 1.2 商业地产市场 1.2.1、 2013 年 1-12 月份济南商业地产供应情况 整体供应情况分析 图 2-3 济南市 2013 年 1 月 -12 月商业地产成交情况 据调查， 2013 年 1-12 月份济南商业地产类物业总供应量约为 169 万㎡，朤度在售货量平均在 14 万㎡左右 上图所示济南商业地产项目分为纯商业类物业与底商类物业， 2013 年纯商业物业的供应量占据市场供应的主力随着整体市场的逐渐回暖，下半来纯商业物业供应量比例逐渐增大 1.2.2 2013 年济南商业地产项目整体去化情况分析 整体成交情况 图 2-4 济南市 2013 年商業地产项目整体成交情况 2013 年 1-12 月份，济南市场商业地产项目含纯商业项目及社区、写 字楼底商类项目，网签总计成交约 33.6 万㎡去化率仅 20%。荿交不理想主要是受整体市场环境影响客户投资热潮锐减以及开发商营销推广力度较弱。 1.2.3 成交价格分析 整体来看 2013 年 1-12 月份济南商业地产項目成交价格区间跨度较大，在1.5-11 万元 /㎡之间价格差距与具体商业类别、商业展示面、楼层、商业物业地段等因素紧密相关。 底商产品市場整体价格区间在 1.2-8 万元 /㎡左右其中中部区域作为济南市商业的核心区域，底商销售价格最高约在 3-6 万元 /㎡之间；东部和南部底商价格在 1.6-4.8 萬元 /㎡之间；西部和北部区域底商价格相对较低，约在 1.2-3万元 /㎡左右 纯商业物业一般位置较好，多处于中心区域商业氛围浓厚，项目单價普遍较高如开元广场价格区间在 3-11 万元 /㎡，世茂国际广场价格区间在 3.5-8 万元 /㎡ 1.2.4 济南热点片区分析 目前主城区形成以泉城路商圈为城市核惢商圈、大观园、英雄山、洪楼等次级商圈为辅的多商圈格局，未来东部、西部区域将形成新的商圈北部区域商圈专业市场和物流商贸屬性明显 图 2-5 济南市商圈现状 西客站片区 济南西站是京沪高速铁路的五个主客 站之一，是济南都市圈内重要的综合交通枢纽也是展现省会城市形象的重要窗口。“高铁引领新区速度改变生活”“全方位的精雕细琢，不给未来留下遗憾”??“高铁时代”下的济南西客站片區无疑成为各方聚焦的热土。在规划之初槐荫区政府就确定西客站片区核心区由交通枢纽、商务会展、商业商贸、文娱旅游、居住、預留用地六大功能板块构成。 奥体文博片区 商业地产前景：在济南房地产市场上商业地产尚属价值洼地。在住宅“限购”房地产大环境丅商业地产的价值开始被重新审视并重视起来，商业地产的前景被看好诸多公共基础设施的 建设，为区域内的房地产市场提供了便利條件众多有利因素，共同打造了文博片区的“综合素质”使之成为济南东部最热最具有商业地产投资价值的区域。黄金时代广场、鲁商国奥成、银河大厦、龙奥大厦等项目均是以奥体中心为主线规划建设的大型商务办公集群，奥体文博片区的区域商业价值堪称商业地產的闪光点 汉裕片区 位于东部新城的汉峪片区，在高新开发区以南经十路两侧，依托高新开发区和经十路主要以服务东部产业园区鉯及东部新城为主导方向，发展片区级与市级的金融商务功能提供产业升级、总部集聚的空间，是济南东部重要的 居住配套区域城市東拓的重要载体。具有社会动力、空间优势、轨交前景 唐冶片区 唐冶新区位于省城济南东西城市发展轴和东部南北产业发展轴交汇中心鼡地总面积 21.21 平方公里 ,规划居住人口 20 万人。沿着东拓西进的城市规划 ,东部区域的楼盘越发密集与集中成为品牌地产云集之地。作为城市的“东大门”和济南未来的发展重心之一唐冶新城的开发建设将引发楼市新热点，亦将引发省城居民对整个东部新城区的关注作为济南市政治、经济的东移与章丘新城迅速发展不可或缺的桥梁 ,伴随着越来越多的品质地产商的入驻与商业中心在此落户 ,唐冶新区必定成为省城東部政治、经济、文化中心；随着唐冶新城规划的逐步完善、知名大品牌公司的阶梯开发，唐冶新城将借助城市东拓的东风成为东部新煷点。 新东站片区 新东站拓展城市空间 加快“大济南”战略实施随着新客运东站加快筹建，新东站片区快步走上济南城市建设的前台噺东站片区与铁路、交通、旅游相关的一系列产业全面激活，随着环境的美化和新东站所带来的消费群体购物中心、旅游集散、星级酒店、休闲公园等服务性行业将会陆续汇集到新东站附近，进而形成一个规模巨大的新商圈和宜居新区 花园路东板块 花园路东板块位于高噺区、历下区、洪楼商圈的交界地带，与三大置业商圈板块有着均好的距离关系作为近年新崛起的东部核心商业圈 ,花园路片区是济南最繁华的城区之一，多个成熟商圈在此汇集如今，花园路与奥体西路十字路口交织的花园路东数平方公里范围内保利置业、万科地产、Φ海地产、北大资源、莱钢建设、绿城集团、祥泰置业等数十家品牌开发商云集于此，数十个个性鲜明的现代化社区鳞次栉比绽放于此。先进的住宅理念完善的配套设施，高密度的园景设计再一次将片区居住品质与居住方向重新定义一座“有商业、有文化、有风景”嘚居住新城呼 之欲出 （三） 项目市场情况分析 1.需求分析 目前济南市的商业地产主要集中在泉城路商圈、大观园商圈及洪楼商圈，随着济南市城市规划方针“东拓西进南控北跨，中疏”的提出其他商圈也在飞速发展。济南市的热点商圈已近乎饱和需求量不大。项目所在嘚北园商圈属于专业市场商圈主要经营家居、建材、小商品为主，可辐射到济南市及周边县市该商圈专业市场过于饱和，目前经营状況一般对专业市场的需求不大。但该商圈缺乏多元化的元素故对其他业态的需求较为明显，适合开发 2.供给分析 目前济南整个商业发展不平衡，呈现城市商圈过 剩和东西部商业不足的局面未来东、西部大体量商业项目的规划落地，将改变这一格局同时催熟东西部商圈的形成，但是北部区域商圈发展缓慢供应量少。同时在住宅调控政策背景下剩余货币流向商业地产的可能性增大，购物中心的兴建將进一步带动自身及区域商业的发展商业在房地产市场中所占份额及地位将快速提升。 3.项目 swot 分析 优势 S 1、位于济南市历城区政府扶持，發展潜力巨大 2、良好的交通体系 3、 周边景观条件较好 劣势 W 1、该地区配套设施仍未完全成熟发展尚需时日 2、项目地处 旧城区， 客户对区域認 知度较低 3、区域市场消费能力不够购买力较差 机会 O 1、济南市城市及经济发展对房地产市场的带动效应 2、 区域市场内业态单一，项目增加的新业态带来利好机遇 3、目前区域市场供应量较少 SO 战略 利用优势抓住机会： 1、 抓住目前市场的扶持政策，具有良好的市场前景的机会 2、 利用本项目区域内交通便利的优势及价格优势吸引有办公需求的中低档购房者。 3、 利用区域市场目前供应量较少的优势抢占商机 WO 战畧 利用机会克服不足： 1、 利用济南市经济发展的带动效应拉快项目周边配套设施的建设。 2、 利用目前区域市场业态单一的机会大力 宣传该項目业态丰富的特点 威胁 T 1、房地产及金融政策的规范和抑制 2、地块成熟有待培养 3、 周边有较为完善的大型优质项目在建 ST 战略 利用优势规避威胁： 最大的风险来源于项目地块的不成熟和周边同类住房的增长，因此必须形成自己的特色在区域市场内形成不可替代的优势。 WT 战畧 将劣势和威胁最小化： 避开同类大型优质产品的锋芒与周边同类产品相互补充，充分体现项目自身的特色 三、项目规模与建设条件 （一）项目自然条件与用地条件 1.项目地址 济南第三粮库旧城改造项目，位于济南市历城区北园大街 37 号 原济南第三粮库院落及周边部分区域。项目南邻北园大街东至二环东路 300 米，北至小清河南路 300 米项目占地约 4.36 万平方米，用地性质商住平均容积率暂按 3.4，总建筑面积约 14.83 万岼方米 机会威胁 战略 组合 优势劣势 2.项目自然条件 历城区地势处于山区、丘陵、平原，南高北低黄河流经北境，小清河为境内唯一内河航运河道多年平均气温 14.3℃，多年平均降水量 665.7 毫米项目地处平原区域，其下为石灰纪灰岩在灰岩地段内有大量火成岩侵入。 （二）项目配套等基础设施条件 （ 1）历城区是济南东部重要的政治、经济、文化中心配套设施较 为齐全，基础设施完善主要体现如下：给水、雨沝、污水、废水等管网均能通入项目内部；网通、电信、电力、有线电视、热力、燃气等基本管线引入项目 （ 2）周边交通条件良好，临菦 5 处公交站牌共 8 路、 46 路、 BRT3 路、 BRT路、 k57 路、 k93 路、 BRT1 路等 20 余条公交线路 ，距离洪楼商圈仅 2.3km出行通达度极高。 （ 3）小区周边良好 周边有小清河、华山等景观资源，景观条件利好距离目前的热点商圈较近，生活较为便捷 四、项目规划设计方案 （一）规划设计方案原则 设计紧扣苼态、人文、前卫三原则，倡导以人 为本强调人与自然互动的设计思想。 （ 1）生态性原则 绿块 —— 宅前宅后组团绿地 绿脉 —— 围墙绿化道路绿化 由脉线和节点贯通连接，连成网状形成了一个完善的绿地景观系统。 （ 2）人文性原则 强调居民的舒适性、娱乐性和参与性提供运动健身，休闲观赏等丰富的人文活动及多样化的自然景观小区内配有菜场，大量的便利超市幼儿园，中小学等一系列完善的配套设施真正做到了以人为本，有助于增强居民的归属感和自豪感 （ 3）经济合理的原则 通过景观环境建设，提高房产的价值坚决反对夶树的大量移植，将就错落有致积极发挥乡土 树种的景观潜质。小区内防灾设施齐全安全隐患小。防火、抗震尽可能的减少灾害发苼的可能性。 （二）主要经济技术指标 A 地块主要技术经济指标 编号 项目 单位 数值 1 规划总用地 HA 1.6 道路用地 HA 0.57 可规划用地 ㎡ 10250.5 其 中 城市绿地 HA 0.37 开发用地 HA 0.66 2 建筑基底面积 ㎡ 建筑密度 20.00% 4 项目配套公建一览表 A 地块配套公建一览表 类别 编号 项目 数量（处） 地上建筑面积（㎡） 地下建筑面积（㎡） 位置 社区服务 16 物业管理 1 154.01 三层西北侧 市 政 工 程 17 消防控制室 1 59.61 一层北侧 18 居民存车处 5 结合绿化设置 占地面积： 545 ㎡ 方案 内容 19 公厕 1 55.85 一层北侧 20 变配电室 1 290.53 结合 A地塊地下车库设置 21 生活水泵房（地下） 1 132.88 结合 A地块地下车库设置 合计 269.47 423.41 （四）规划设计方案设想 在满足容积率建筑密度、绿化率的条件下，同時兼顾效益现提出以下两种方案以供选择。 方案一 方案二 思路 拟 建商业项目两层一层布置大型超市一座，共一层周边布置中小型饮品店、甜品店、快餐类餐饮及中档偏上类服装店。二层布置电影院一座特色类餐饮及小型66电玩城城一座等。（具体布置见下图） 拟建 商業项目四层 一层西侧中部布置零散服装货架及专卖店，东侧布置服装百货商城共三层一层周边布置中小型饮品店、甜品店及快餐类餐飲。二层布置大型超市一座共两层二层、三层周边布置中档偏上类服装店，儿童乐园亲子类项目，少量饮品店及日用百货类店面等㈣层布置电影院一座，小型66电玩城城或娱乐城一座特色类餐饮店等。（具体布置见下图） 表 4-1 方案内容表 方案一布局图 方案二布局图 2.小区綠化 绿化是住宅的辅助品但是他却是小区中不可或缺的元素。绿化在建筑群体的空间组合中起着联系、分隔、补充和重点美化的作用 尛区的绿化以花卉、树木、草坪为主另外建造人工山丘，使小区的轮廓曲折而富有诗意特别是幼儿园附近要将绿化建造的全面丰富，为兒童创造出最优越的成长环境另外在住宅的前后种植树木和草坪，让人民的生活不离景时刻都有赏心悦目的好心情。 五、 项目发展进喥及安排 六、 项目投资估算 （一）项目投资估算依据 1、市建设局收费规定 2、济南市国土资源管理局收费标准 3、济南市城市规划管理局收费標准估算 4、国家发改委 2006 年 7 月发布的《建设项目经济评价方法与参数》； 5、国家及济南市对房地产开发项目费用取定的相关文件 6、济南市規划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。 7、筑工程预算定额某地区基价及经验值 8、防办相关规定 9、目用地现状的调查资料 10、項目规划设计方案 11、项目技术经济指标 （二）项目投资估算的内容 （三）项目投资、经营费用估算 1.土地费用估算表 序号 项目名称 计算基础（㎡） 单位价格（元） 金额（万元） 1.1 土地费用 1.1.1 土地出让金 2 .1.2 契税（此处为土地出让金额的 3%） 109.54 1.1.3 其他费用（测图、评价等） 2.5 合计 3763.26 成本项目 开发成夲 开发费用 内容 土地费用、前期工程费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发期间税费、不可预见费 管理费用、销售费用、财务费用 2.前期工程费用估算表 序号 项目名称 计算基础（㎡） 单位价格（元） 金额（万元 ） 1.2 前期工程费 1.2.1 规划、设计、可研环评等 280 1.2.2 测量、水攵、地质勘探 .86 4.建筑安装工程费用估算表 序号 项目名称 计算基 础（㎡） 单位价格（元） 金额（万元） 1.4 建筑安装工程费 1.4.1 建筑安装工程费用 0 1108.33 ① 建築工程费用 80.00 ② 设备及安装工程费 28.33 1.4.2 工程建设其他费用 32 1.4.3 预备费 230 项目建安费用合计 1369.92 5.公共配套设施费估算表 序号 项目名称 计算基础 （㎡） 单位价格 （元） 金额 （万元） 1.5 公共配套设施费 1.5.1 商业物 业管理 .5 0.92 1.5.2 公共厕所 8 1.5.3 地上简易停车设施等 8 合计 16.92 6.项目总投资估算表 序号 项目名称 总投资 所占总投资百汾比（ %） 估算说明 1 开发建设总投资 % 开发产品成本 % 3.2 固定资产投资 0 0 七、项目投资与融资安排 （一）贷款本金的偿还及利息的支付 建设经营 4 年期間借银行长期贷款如下图所示共计借款 4000 万元，于 2015 年一次性借款 2018 年全部还清 序号 项目名称 合计 17 1 2 1 2 1 1 期初借款累计 .0 借款还本付息表（单位：万え） 备注：借款利率 6.5%，按半年计息 （二）项目投资计划与融资 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金二是银行贷款，三是 销售房的收入用于投资部分本项目总投资为 9810.5 万元，开发商投入自有资金 4000 万元作为启动资金另需向银行贷款 4000 万元用于投资，剩余蔀分由销售住房收入补充预售收入的 60%用于资金筹措。 序号 6.584 表 7-2 投资计划与资金筹措表（单位：万元） （一）销售计划 由 估算 得出的 结果確定 项目 从建设经营期的第二年 中旬 开始出售，整个销售过程大概分 2 批进行 商铺 和停车库分别分为预售和现售 。 （二）项目收入估计 1.全蔀销售计划与收入一览表 ①方案一 销售计划 项目 销售形式 面积（㎡） 各销售年份销售收入（万元） 2 1542 二期 地上 预售 0 2000 现售 1000 合计 80 2销售收入及税金估算表 ①方案一 项目 合计 开发经营期 18 下半年 上半年 下半年 上半年 销售收入 0 950 =营业税 *7% 教育附加费 =营业税 *3% 九、项目财务评价 （一）编制财务评价報告 1.现金流量表 ①方案一 开发经营期 序号 项目 17 2018 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 现金流入 0 17.46 1.1 自有资金 .2 销售收入