&p&　　室内装修的危害日益增加，根据国家室内环境以及检测中心提供，家装污染的甲醛、苯等有害物质，平均超标率达到了70.2%左右。而面对这一数据，人们更倾向于民间的一些“谣言”，下面小编根据自身的亲身经验向大家说明几种方法。&/p&&p&　　1、蒸发食用醋（不建议！）&/p&&p&　　食用醋具有杀菌的效果，但是食醋并不能与甲醛等有害物质发生发应，所以，食醋只是掩盖了空气中甲醛的气味，并不存在消灭甲醛的功能！&/p&&p&　　2、放置绿植（只适用于轻微室内污染的装修）&/p&&p&　　绿色植物的吸收功能很有限，而且必须注意，并不是所有的植物都具有吸收有毒气体的功能。需要明白的是，植物在白天的时候是处于工作状态，到了晚上，就会吸收氧气，这样对人体是不利的。所以，把去除甲醛这等任务交给绿植是不适合的。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/325b6c5e35d85faebbdac2_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic2.zhimg.com/325b6c5e35d85faebbdac2_r.jpg&&&/figure&&p&　　3、光触媒（强烈推荐！！）&/p&&p&　　光触媒是国际上公认的最洁净最环保的净化材料。它在日本、欧美、韩国等国家都应用广泛。&/p&&p&　　能够将甲醛、苯、氡、等以及霉菌病毒无害化处理。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/c08c40c911f3d3b501b4c_b.jpg& data-rawwidth=&395& data-rawheight=&386& class=&content_image& width=&395&&&/figure&&p&　　4、甲醛清除剂（有局限性）&/p&&p&　　好的甲醛清除剂能够消除当时在空气中游离的甲醛、苯等有害物质，但是家具的污染释放期在3-15之久，因此甲醛清除剂只能暂时消灭甲醛，并不是长久之策。&/p&&p&　　5、硅藻纯（超级好用！）&/p&&p&　　硅藻纯是一种改性活性炭，是活性炭与硅藻泥的结合，比活性炭的吸附力强，并且拥有硅藻泥吸附分解的有害物质的能力。不过，硅藻纯比较适用于封闭的空间。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/2a1e102c142ae8440bac02_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/2a1e102c142ae8440bac02_r.jpg&&&/figure&&p&　　6、竹炭（有效果，但是不明显）&/p&&p&　　竹炭是一种高温煅烧，表面无数的炭质细孔，可以吸附有害物质，但是竹炭容易吸附饱和，效果一般。&/p&&p&更多详情请关注硅藻泥
&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.guizaojun.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&www.guizaojun.cn &/a&&/p&
室内装修的危害日益增加，根据国家室内环境以及检测中心提供，家装污染的甲醛、苯等有害物质，平均超标率达到了70.2%左右。而面对这一数据，人们更倾向于民间的一些“谣言”，下面小编根据自身的亲身经验向大家说明几种方法。 1、蒸发食用醋（不建议！） 食…
&p&微信经过近几年的飞速发展，营销价值已经得到越来越多用户的认可，所以我们能在朋友圈看到有无数的个人微商和企业营销号在刷屏，企图通过这种方式将产品推广出去，提高销量。然而现实是越来越多的微商被大部分好友屏蔽，没有了好友关注，刷屏也就成了徒劳，微商的市场潜力巨大，既然个人微商已死，那么企业微商呢？近几年，我们看到无数企业通过公众号去做营销，而公众号自带的功能太基础，达不到绝大多数的营销需求，所以微信第三方应运而生，从最早的微店，到有赞、微盟、微趋道以及点点客等。那么对于普通用户来说，这么多第三方，在选择的时候，应该选择哪家呢？&/p&&p&其实在这么多第三方里面，微店和有赞是属于一类的，而微趋道、微盟和点点客是属于一类的，为什么这么说呢？下面就从几个方面来说明下，顺便对比下两种模式的优缺点，帮助大家做选择。&/p&&p&微店和有赞模式：不要求用户是企业，微店本身对标的就是淘宝模式，用户只要有一部智能手机、有微信号，下载一个微店的app，注册账号就能直接开店了；有赞的要求稍微严格一点，用户需要有一个微信公众号，不过这个公众号是企业的还是个人的无所谓，是否认证也无所谓，而且就算没有公众号，也可以下载有赞的app申请成为其分销商去销售产品，所以这个要求与微店的要求不大。那么微店和有赞的模式有什么优缺点呢？&/p&&p&优点：1、操作管理简单易用，微店和有赞都支持一键同步淘宝商品，而因为有app管理，所以可以随时随地对商品进行分类、下架等功能的管理；&/p&&p&2、微店和有赞的店铺页面都支持自定义，用户可以选择自己心仪的装饰来装扮自己的店铺；&/p&&p&3、微店和有赞的系统都支持店铺数据的统计，用户可以通过对各类数据的分析进行推广营销策略的调整&/p&&p&缺点：1、微店主要针对的用户是个人，以微商为主，从上面的开店流程就能够看出来，微店虽然将微商的刷屏从照片加鸡汤转变成了店铺链接，但是个人店主还是很难解决消费者的信任问题，成交很困难；有赞相对微店要好一些，上面有一些知名企业店铺，不过本质上与微店并没有多大区别；&/p&&p&2、有赞和微店在用户支付环节都是直接替商户代结算，做现金流，这个与央行目前在打击的平台二清行为冲突，有一定的风险。&/p&&p&微趋道、微盟和点点客模式：以微趋道为例，要求注册用户必须是企业或者个体工商户，使用的公众号必须是认证的服务号，并且开通了微信支付功能，从源头上限制了个人微商无法通过平台进行产品销售，而公众号的认证以及使用微信自带的支付功能，确保了用户在经营的时候必须正规，否则一旦违规就会触发微信的规定，查证属实就会受到相应的处罚，保证了消费者的合法权益。&/p&&p&优点：1、如上文所说，通过权限的设置，保障消费者的合法权益不受损害；&/p&&p&2、操作管理简单易用，微趋道的商城系统支持一键同步淘宝商品，方便商家节省设置的时间，提高效率；&/p&&p&3、店铺装修支持页面的自定义，用户可以选择自己心仪的装饰风格来装扮自己的店铺；&/p&&p&4、系统支持公众号的数据同步，能够实时查看公众号粉丝变化、点击数据以及订单和用户数据的统计，支持用户通过分析各类数据进行营销推广策略的调整&/p&&p&5、多样化的营销工具支持用户在商城上线前后以及日常推广中运用不同工具制定并实现营销目标；&/p&&p&6、使用微信自带支付功能，体验度和安全方面没有任何顾虑。&/p&&p&缺点：1、对于用户的资格有严格的限制，个人微商无法使用；&/p&&p&2、功能较多，小白用户在没有第三方较强的支持下，很难充分运用营销功能，所以对技术服务商的售后服务支持要求很高。&/p&&p&上面的几点对比能让我们根据自身属性快速定位自己需要的平台，然后针对平台的不足点进行相应的补强，希望能够帮到想利用微信做营销的朋友们。&/p&
微信经过近几年的飞速发展，营销价值已经得到越来越多用户的认可，所以我们能在朋友圈看到有无数的个人微商和企业营销号在刷屏，企图通过这种方式将产品推广出去，提高销量。然而现实是越来越多的微商被大部分好友屏蔽，没有了好友关注，刷屏也就成了徒劳，…
作为一名以前是体育队的女生来说，现在的我无比后悔，当初为什么要加入体育队，啊……现在是无比的烦躁，看看自己的大腿，看看上面那比男生还夸张的肌肉，我真的想要泪奔啊&br&很多人都知道想要减肌肉，很困难，你要先将肌肉腿养成脂肪腿，让肌肉慢慢变软，在去减掉，这个过程我花费了6年的时间，哎！只是把腿养成不是那么无比夸装的肌肉腿。在这些年里，我使用了很多方法，我妈咪总是开玩笑的说你把肉切下去就瘦啦，哎，一看就是亲妈，对不对？&br&肌肉腿要注意拉伸，这样会让你的肌肉比较长，不会出现一个硬疙瘩在哪里，所以每天一有时间我就会利用身边各种东西来拉伸一下。身边的朋友就和看见神经病一样看着我，无奈╮(╯▽╰)╭&br&瘦腿针，这个我问过北京某三甲医院的医生，告诉我这个只可以用在小腿，大腿不管用，啊，苍天啊，我想减大腿啊，说大腿可以抽脂，打溶脂针，但是目前国内三甲医院还没有这个项目，而且这个价格很贵，一腿最少三针，一针最少一万多，我是个穷人啊
只好放弃啦&br&毕竟我是个穷人，所以我就只好把希望放在精油上看看，是不是有成效，坚持每天使用，有点微微的变化，当时忘记留照片这件事情，所以没有对比图，但是对于我来说还是很开心的，毕竟瘦一厘米也是瘦啊，因为要考试，再加上用精油好麻烦，最后又慢慢放弃啦&br&可是一到夏天看看自己的腿，我有加入了减肥瘦腿的大军里，这次我用了按摩霜，感觉还是不错的，这次我留了照片，可以给大家看看效果&figure&&img data-rawheight=&960& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4bd80c4bd92bf1b264c15c17b83a49c1_b.jpg& data-rawwidth=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4bd80c4bd92bf1b264c15c17b83a49c1_r.jpg&&&/figure&&br&是不是很棒？真的是没有对比就没有伤害&br&-----------------我是分割线---------------&br&欢迎大家来和我一起讨论一下你的减肥瘦身瘦腿的经历哦，毕竟咱们得大部队每年都会加入很多人的
还有请大家不要相信评论里任何人说的产品广告哦！（毕竟没有人给我广告费的 ）&br&-----------------------分割线---------------------&br&好多人来咨询我怎么瘦腿的，哇第一次有这么多人评论我的文章，好开心！&br&下面我就给大家介绍一下我是怎么按摩的吧！&br&无论你是肌肉型还是脂肪型或者混合型应该都是比较实用的，毕竟肌肉型是最难减的&br&首先你要先拉伸放松一下，让你的腿部肌肉放松下来，怎么拉伸应该不用说了（相信大家都会，不会可以私信我，或者度娘一下）平时也是可以多拉伸一下你的腿，这样你的腿部线条会很漂亮&br&第一步，在拉伸放松后，可以用热毛巾敷一下腿，让毛孔张开（这样无论你是用按摩霜还是身体乳都会很好的吸收）热敷哦，双手拍打你的腿部（告诉它我要搞事情咯，你准备好哦！）&br&第二步，双手捏小腿肚子上的肌肉时由上向下按摩，不断变化的按捏，重复三到五次（下手一定要重，太轻没感觉的话只能起到缓解润肤的效果哦）&br&第三步，向拧毛巾一样，狂拧你的小腿肚上的肌肉（有点疼）从脚踝到膝盖不停变化的拧，重复三到五次&br&第四步，双手捏住小腿，大拇指按住迎面骨处，从下往上，不断变化的按捏，重复三到五次&br&第五步，用自己的手掌处，玩命按捏你大腿膝盖上的肌肉处（我是体育生，躺着完全看不出来我大腿肌肉外翻，股外头肌超级发达）&br&最后如果你是用的按摩霜可以裹上一层保鲜膜，让它更好的吸收，如果是身体乳就不需要啦&br&好了，以上就是我自己按摩腿部用的方法，希望可以帮助到你们哦！&br&&br&--------------------我是分割线--------------------&br&最后如果大家有什么疑问可以私信我哦，评论实在太麻烦啦，（主要是我有时候会比较懒，忘记回复）
作为一名以前是体育队的女生来说，现在的我无比后悔，当初为什么要加入体育队，啊……现在是无比的烦躁，看看自己的大腿，看看上面那比男生还夸张的肌肉，我真的想要泪奔啊 很多人都知道想要减肌肉，很困难，你要先将肌肉腿养成脂肪腿，让肌肉慢慢变软，在…
淡季才是最便宜的，金九银十反而更高。干过4S店销售的应该都知道，金九银十一般旺季的前一个月会开始收价格，旺季一来再放开，实际上相对于淡季还不如。一年最贵的是春节，12月以后库存急剧减少，价格回升非常厉害，因为过年想开车回家的人很多，很多4S店都趁机囤货居奇。这么简单的道理很多做网站媒体也不知道，四处吹12月最便宜。买车最便宜的季节是3~4和7~8，尤其是3末4初因为要开始销库存为5.1接单做准备，而且购买量很低，所以很多4S店价格杀得非常凶&br&另外添加一下买车方法。作为一个销售顾问，不建议你去看什么买车宝典，真的很蠢，往往销售顾问在入行前领导做培训就是拿这些买车宝典来做例子教顾问怎么玩，只要干过1年以上的顾问玩你跟玩狗一样，像我到后期基本客户讲第一句话就知道他想要干什么。讲价是必须要讲的，只要你讲价，销售顾问就会很开心，因为他觉得你有意向，而且建议一定要讲，不要害羞，如果你买完再后悔，对于你和销售顾问都是一种折磨。最好的也是比较不容易出问题的讲价方法是对比，你可以先去一家4S店了解下车，问下最低能卖多少钱，随便开，等销售顾问给你个第二口报价后就走。然后去你想买的第二家店，直接跟他说你去看过这款车了，然后对面报多少钱你能不能卖，当然你可以夸张一点，报个心理预期的价格只要不太离谱。销售顾问最喜欢这样的客户，因为有理由去跟领导要价格（你看，老大，那边优惠了XXX，客户来了说只要一样就可以签）领导只剩下签或者不签，有时候会做点小退步，一般也就是底价了。这是最好的方法，因为这对销售顾问是最舒服的谈价方式。如果你觉得这边价格还不满意，可以打电话再给之前那家说你在这边快买了，问那边多少钱能不能卖，这样价格肯定还会低，但是很容易激怒双方，不建议用就是了&br&--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&&a class=&internal& href=&http://www.zhihu.com/question//answer/&&编辑于 &/a&&br&突然有人点赞了，才发现题主修改了。刚好南北大众斯柯达都做过，也都拿过销冠（小小炫耀，同行莫耻笑）&br&稍微分析吧。&br&第一个：上海车展降价8折，如果你不是上海人，那跟你没什么关系。全国价格最便宜的就是北上广，斯柯达昊锐我们还在优惠撑死3万的时候北京直接干出5万了。没用，这些地方的价格对于全国整体价格没什么参考性。你要买的话也不可能，除非你挂买车地方的牌，那就更不可能了。&br&第二个：没有销售压力的车会不会优惠更大，这个是肯定的。毕竟库存在那边，不卖就是亏钱。所以只能拼命压低价格。但不是优惠越多越好，优惠幅度越大的车，二手车保值率更低。最早在某网站工作的时候K5刚好上市非常火爆，刚上市加价1万才能提车。8个月后我在车行，K5优惠2.9万送1.5万精品。1万加价拿车的吐血死都有可能，二手车怎么可能保值？&br&第三个：价格加上去再打折是一般经销商的惯用招数，一般叫做精装车或者活动车。比如大众最喜欢加装导航和氙灯算2万，然后最高优惠4万。客户一般只看到4万，就会跑来问。实际上这车正常优惠就是2.5万。你相当于花5000装了导航和氙灯。无非是朝三暮四的道理，懂了就不会觉得网上各种超常优惠有多奇怪了。
淡季才是最便宜的，金九银十反而更高。干过4S店销售的应该都知道，金九银十一般旺季的前一个月会开始收价格，旺季一来再放开，实际上相对于淡季还不如。一年最贵的是春节，12月以后库存急剧减少，价格回升非常厉害，因为过年想开车回家的人很多，很多4S店都…
看你们杞人忧天的样子。我给大家点活下去的信心。从大到小，从危到机看。&br&2018美欧日俄有没有可能核爆中国，呵呵呵，不可能呵。&br&2018美欧日俄有没有可能封锁中国，打断中国与外部的物质交换，呵呵呵，也不可能呵。&br&2018世界离开离不开中国制造，呵呵呵，短时间还是离不开呵。&br&2018国内某些地区是否会出现省一级的你们懂的问题，告诉大家，严重不可能，地上高铁坦克，天上运20歼20无人机，大家都悄悄的。&br&个人，部分群体，部分行业不景气能代表整体吗？你今年生意不好，可照样有人赚钱，从合法角度上来说也不少。&br&2018你不吃了还是不喝了，没房的肯定也得租房吧？没车的公交也得坐吧？&br&2018生病了你不吃药了，不做手术了？&br&2018社会正常的消费，供给是不会少的。&br&个体的焦虑会影响社会大宗交易吗？我觉的一点也不会。&br&只会做简单手工重复工作的也许会焦虑，比如某些被撤的收费站员工，富士康某些工序的员工，因为就是现在，他们的工作已经被一些新工艺，新夹具，视觉识别甚至一些简单的机械手代替了，为什么说现在，因为他们失业了，这些人要不重新找工作，要么学习去，要么继续活下去，有一小部分也许会盗抢去，不会是大问题。产业结构还会继续调整，有些工作会慢慢消失，有些工作会产生，但就业的就不是同一批人了，因为人需要培训，要改变，尤其是思维。但是太难了。&br&人的个体，很难体会到国家组织的反应力，忍耐力，执行力，这就是中国崩溃论屡屡失算的原因。只要政府要保一个数字的增长率就肯定能达到，忽略什么产业结构调整，单凭延续固有的固投都能达到。毕竟高铁还没通到市，高速还没通到乡，有个新闻说日本小村里都有体育馆，大家可以体会一下。&br&了解军事，你只听局座，肯定被忽悠。&br&买股票，你听荐股，肯定赔的底掉。&br&了解社会，你看网络，肯定负面。&br&关键是啥，想法子呀，多赚钱呀，要不老婆和你过不下去了，父母买药不够了，孩子上不起学了。当然前前提是有老婆孩子。&br&为什么我还是偏乐观，因为我给自已的定位是底层，只要社会稳定就是对底层的最大好处。想当年，我爷爷的妈，就是我的老奶，在兵荒天灾的年月从河南逃荒到山西来，蒙山西本地人不弃，赊花纺布慢慢积累，一个小脚女人凭这点能力竟给他的儿子都娶了媳妇，生活苦吗还？我的奶奶也是逃荒上来，是老奶三斗米换的，谁舍得抛儿弃女，但那个时代，跟着自已就是个死，不如卖了给留个生路，人是何其危小，在时代面前就是蝼蚁。&br&人首先要给自已一个准确的定位，其次要有一套自已的原则，再者要有自强自立的勇气，还要懂得思考，还要懂得妥协，因为职业原因社会各行业者都接触过，不得不说人和人的差距真是太大了。这些差距很多都不是自已导致的，但即使有差距，也还存在改变提升的机遇的。&br&不要笑人无，恨人有，时代就在这里，这也许不是最好的时代，但决不是最坏的时代，有多大能力吃多大饭，没能力就赶紧学越，毕竟天道还是酬勤的。&br&又快过年了，再看看有多少小年轻货款买车，去年过年我们村竟然堵车了，这已经让我跌下巴了。
看你们杞人忧天的样子。我给大家点活下去的信心。从大到小，从危到机看。 2018美欧日俄有没有可能核爆中国，呵呵呵，不可能呵。 2018美欧日俄有没有可能封锁中国，打断中国与外部的物质交换，呵呵呵，也不可能呵。 2018世界离开离不开中国制造，呵呵呵，短…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e09f3c7befcda998e82e0_b.jpg& data-rawwidth=&404& data-rawheight=&304& class=&content_image& width=&404&&&/figure&&p&&b&日更：&/b&&/p&&ul&&li&台湾、藏南、南海、钓鱼岛……全是中国的！不容置疑。是逼乎的弱智系统让我换不了图的。┓( ??` )┏&/li&&li&评论里有炒房的哥们儿跟我撕逼，吐槽我不该diss 炒房客。其实那位仁兄还是很绅士的，毕竟我骂得挺狠的，他还能忍住不爆脏口，给他个人点赞。至于炒房客这个群体，该骂还是得骂，为什么？因为炒房客在泡沫当中，手上房子多，而资金链又是最脆弱的，就好比这个泡沫炸弹的引子一样。我就是想给ta点一下！&/li&&li&我知道我这篇文章肯定踩着某些人的利益了，你要是有理有据，也写一篇文章来论证一番，甚至点名@我 都可以。咱们讨论分辨一番，知识就是这么进步的。可是有些人上来就骂娘：“你后面的那段就是屎，你就是在瞎扯，你就是傻逼！”你说这种人，我跟他撕逼碰撞有什么意义？我难道回复说：“我的文章不是屎，我不是在瞎扯，我不是傻逼？”我一文化人，我会这么做吗？——是的，我会！我在这里郑重告诉大家：“我的文章不是屎，我没有在瞎扯，我不是傻逼！我的文章有分析，有论据，有结论，有逻辑。请把ta转给丈母娘们看看，看她们是不是还逼你买房！”&/li&&/ul&&p&………………………………………好文章都有的分割线……………………………………………………………&/p&&p&本文的前半截是我2017年10月份在知乎的首答“中国的房价涨到什么时候是个头，有可能下降吗？”。文中对政府政策及未来情况做了一些预测。目前来看，有一部分应验了，但也有一些，我现在的观点有些变化！最近又针对房价下跌甚至楼市崩盘，还能不能买房？什么时候才是买房的好时候？做了一些分析，我就把两篇文章结合在一起，发在这里，以飨大家！&/p&&h2&&b&第一节——炒房时代，已经终结！&/b&&/h2&&p&&b&2017年10月写的文：&/b&&/p&&p&&b&关键词：&/b&货币供应；政策导向（土地·财政、城市化、债务·风险、经济结构、限制交易）；中等收入陷阱；租售比；人 口结构；技术发展；消费观念。&/p&&h2&&b&一.
货币供应&/b& &/h2&&p&稍微做过分析的人都知道，年这一轮房价飞涨的最大原因是连续多年的货币宽松政策导致的。然鹅~~今年周行长已经明确表示宽松周期结束。同时，美联储开始加息，美国进入缩表周期，我国这时候还超发货币就会导致资本外流，不然大家以为外汇管制是怎么回事？还不就是因为追随李嘉诚脚步的人多了。所以什么&b&货币超发，通货膨胀的言论可以休矣&/b&，那是过去，不是未来。&/p&&p&朋友圈里好多房产中介发广告，天天说“政府滥发货币，你的钱再留着就会变成废纸了，你看又要发出来多少多少万亿了”。想想看20年前的100块，够我用一年的，现在的100块吃顿饭就没了，似乎挺有道理。但世殊时异，情况是会变化的！&b&钱还真不是想印就能印&/b&，不然就疯狂印钱，每人发一箱，然后到美帝欧洲去买买买，每个人都用上奢侈品了。上一次滥发金圆券的主，现在还在对岸呢。&/p&&p&RMB跟美元是锚定汇率的，08年搞出的4万亿是当时欧美经济危机，国外资金涌入避险，以外来资金为基点发出来的，这就叫&b&输入性通胀&/b&。现在我国的投资收益递减，美国加息周期，资本从我国流回美国，当初印出来的RMB是不是要注销掉？不然就货币贬值，加速资本流出，汇率要不要保？&/p&&p&如果没有外汇管制（这是个假设前提），资本大量往国外流出（李嘉诚、王健林不就这么干嘛），保持汇率和消费市场稳定的方式你们觉得会是什么？很可能的方式就是在限制流动的情况下让资产价格直接蒸发掉一部分，也就是说300万亿的房地产资产，直接挥发掉50%，市场需求货币就减少了150w亿。结果就是房价断崖式下跌，资产价格快速下降。也许这有点耸人听闻，但你别觉得不可能，连任志强都说“对于政府来说，房地产就是夜壶”，夜壶的属性是什么？就是要尿急的时候往里尿，尿完就踢到床底下，第二天倒掉洗干净重来。&/p&&p&怎么判断这一轮的调控政策只是尿完了踢到床底下，还是要起床倒尿了呢？&b&那要看这一轮经济周期是否结束，拐点是否到来&/b&。&/p&&p&我的观点是数量投资型经济到顶，要起床倒尿了！（至于理由下文会提到）政府还是很人道的，现在通过锁死交易稳定住资产价格，然后在这几年搞产业产业创新升级，以产生新的投资增长点（比如人工智能、新能源等）以吸引住这些即将外逃的资金。&/p&&p&2018年3月&b&后记&/b&：2017年M2增速都下降到8.2%了，央行已无力推高，房市资金的水龙头已经逐渐在拧紧，国家也在下重拳打击影子银行！楼市还怎么注水呀？所以过去几年房价连续翻涨的前提，现在都没有了！（逻辑见文末链接里我有一篇专门讲通缩的文章）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-513bdd4ec901bb17a175d13e1a8bee57_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&463& data-rawheight=&411& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&463& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-513bdd4ec901bb17a175d13e1a8bee57_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&二. 政策导向&/b&&/h2&&h2&&b&A．&/b& &b&土地财政不可持续，现在政府要当房东和房东的房东。&/b&&/h2&&p&任志强在之前的调控周期都曾说过我国房价不会跌，因为地方财政来源大头是土地出让金，都给他说对了！可是土地财政终结是迟早的事，因为土地这东西不能一直卖下去呀，毕竟是有限的，真要一直卖下去——产能过剩。&/p&&p&&b&那么接下来各级政府会干什么来保证财政收入呢——收租+收税&/b&。不然你以为“租售并举，租售同权”在大会期间提出来是怎么回事？政府当房东，以确保稳定且持续的财政收入，低价转让的永久租赁地块，政府肯定是大股东，你所看到的开发商，不过是操盘的而已。另外构建“稳健的房地产市场”，&b&房产税呼之欲出&/b&（这个预测对了）。因为房产税不仅是财政创收的工具，更是平衡财富的重要手段，至于为什么要缩短贫富差距，后面会再扯到。&/p&&p&为什么现在不全面征收房产税？好问题，一方面是因为政策制定时有阻力，你肯定要问阻力哪里来，纵观历史上哪次改革与变法没有既得利益搞事的。你以为那些“房姐”“房哥”手上几百套房产真的是TA们自己的？另一方面，征收房产税，房子的持有成本进一步上升，难说在短期内形成抛压，冲击没准备好的银行系统，垮了怎么办？。&/p&&p&但长期看，土地财政会变化为租金+税收+土地出让收入。因城施策，对于土地紧缺的城市，收租和收税倾向就更严重。很多人会说，&b&房产税会转移给租客，&/b&有这种观点的真是so na?ve，租金根本就不是房产成本决定的，而是租客的消费能力决定的。不然租售比那么低？能收高租金，房东们都是菩萨心肠故意收低的？还不是因为空置率高加上租客的工资收入有限。&/p&&p&&b&未来劳动力的减少——租客减少&/b&（我有一篇文章写到了中国年轻人口的减少状况&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&当新生人口减少时会发生什么？日本人并非像小片片里那么开放&/a&&b&）&/b&，再加上政府推出的租赁住房，这些租赁住房一般在更好的位置，一室户的小户型相对于炒房客的3室2厅来说更适宜打工者居住，更重要的是租售同权（现在也正在立法）的复杂手续在政府主导的租赁住房里更容易解决，炒房客还觉得自己的房子能租出高价？可以预见二手房的租售比会进一步下降，能不能收到房租都是问题，还想着转移税负成本……too young！&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&B． 城市化进程会放缓&/b&&/h2&&p&“中等收入陷阱”这个话题可真不是盖的。仔细研究一下，就会发现很符合我国现在国情。随着十几年的快速增长，劳动力成本也迅速上升，制造业面临发达国家的技术碾压及贫穷国家的低人力成本的绞杀。越来越多的低端制造业在往东南亚国家转移，你现在是不是能看到越来越多的made in Vietnam了？未来几年可能会更加明显。而随着下一轮技术革命的到来（人工智能），发达国家会领先进入完全自动化装备的制造业时代，因为可以不考虑人力成本，所以我们的人口红利会逐渐消失。&/p&&p&随之而来的，就是大量的失业。这虽然有点杞人忧天，但肯定是政府会考虑的问题，研究一下墨西哥、巴西、马来西亚等国家的经济发展历史就会发现，大部分国家都还陷在“中等收入陷阱“里，而且他们都经历过像我们一样的飞速发展时期。&/p&&p&那你肯定要问这跟城市化进程有什么关系？巴西的大城市有啥？贫民窟！城市化+大量失业带来的就是贫民窟，然后就是治安环境恶化，那么谁还来投资呢？进一步会造成投资环境的恶化，形成恶性循环。这才是政策制定者考虑的问题，才不是一小撮炒房客的死活。&/p&&p&&b&制造业萎缩后，需要农村来消化大量失业人口，所以下一步，新农村建设肯定会提上日程&/b&（这里也预测对了，现在叫乡村振兴）。By the way，现在城市化水平已经不低了2016年已经达到56.1%，2017年更高（数据我没找到就不瞎BB了）。&/p&&p&2018年3月后记：其实乡村振兴的真正原因并非是害怕形成贫民窟，原因是中国政府的行政能力相当之高效，北京和上海都可以通过城市整改强力驱离那啥人口。我认为&b&乡村振兴是国家财政新一轮货币扩张的手段&/b&。因为目前中国整体上投资边际效益低到临界点上了（产能严重过剩），所以固定投资继续在城市中去的话，最终的结果只能是往楼市继续注水，进一步加快泡沫的破裂！（多方还觉得注水是好事，我也不知道他们怎么想的，楼市泡沫就跟吹气球一样，当然吹得越大炸得越响了！）但是中国发展极度不均衡，尽管上海发展成国际化大都市了，成本越来越高，但是距离不远的安徽农村还是太落后，也就是说农村地区的固定投资还有机会！就好像30年前的中国似的，成本依旧比较低（土地，人力）。制造业转移到这些地方，总比被越南人抢走强吧？所以这才是真正的乡村振兴的原因！&/p&&p&中等收入陷阱还有什么？就是贫富差距！会造成什么后果？仇富、犯罪、投资环境恶化、政权不稳定，难道你想看到无·产·阶·级再来一次打·土·豪，分·田·地？所以税收制度的进一步完善肯定是即将到来的，&b&房产税必然会来&/b&！&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&C．&/b& &b&转移债务风险。&/b&&/h2&&p&&b&后记：我觉得这一段我写的是真好，我自己每每看时都忍不住击节赞叹！&/b&&/p&&p&前阵子爆出来王健林欠银行2k亿，然后知乎上炸群说“哇塞，他欠那么多钱”。其实开发商都是借钱来进行开发的，拿房子和地抵押。地·方·政府要搞基建，修高速，修高铁，修地铁，也需要向银行借钱。前面说过了，地方Z·F的财政收入大头是土地出让金，就靠这来还钱。（其实银行资产及债务很复杂，我这么扯也只是为了简单地说房地产这块的事。）地方ZF还好，但是没人买房开发商会破产、会跑路，银行拍卖抵押物也补不了坏账，坏·账如果太多了，多到老·百·姓觉得银行有可能取不出钱来，就会去挤兑，这就是&b&债务风险导致的系统性金融风险。&/b&&/p&&p&现在想想看2014年的行情是不是就面临这种状况？（我现在是菜鸟，那时候充其量只能是受精卵连蛋都不算，不然就登上人生巅峰了，可见学习宏观经济还是很重要的）。Z·F·怕就怕这个，才不怕你炒房客搞事呢。&/p&&p&怎么样能转移债·务·风·险呢？让房子涨价！我国人是越涨越买，于是15年开始政·策上低首付低利率让大家买房，媒体上天天造地·王。加之这一波确实是中国适婚年龄人口（刚需啊）的高峰，于是炒房的，恐慌举债上车的全部杀进来了，进一步推高房价。&/p&&p&大家想想看，这时候银行的债务会有什么变化？开发商去了库存（能还上钱了），政府卖了更高价的地也能还上钱了。是不是债务就不见了？&/p&&p&才没有呢，债务转移到买房的人头上了。消费者把全家人的储蓄拿出来加上贷款（债务）买了高价房，对银行的好处就是：首先储蓄减少了不用担心挤兑了，其次是债务在普·通·老·百·姓头上风险比在开发商头上要低得多，为啥呢？因为开发商能够破产清算，个人不会！&/p&&p&举例：S君2017年上半年在上海买了房子，价值600w，首付200w，欠银行400w，每月还贷2w。假设地产泡沫破裂资产价格减半，经济通缩状态下S君财务紧张断了供！银行收回S君的房子（300w），他还欠银行100w是不是就不用还了？想得美，还得还！否则征信系统会让他永远不能拥有存款，不能坐车，不能开公司……永远不能翻身！东京地产泡沫破裂后，好多人露宿街头还在还着房贷。这么一想，居民部门&b&是最理想的债务风险转移对象&/b&。不过后果就是S君没了存款，没了房子，还多了100w的贷款！从此命比纸薄。&/p&&p&从哪些现象去看这个事情呢？首先 这一波涨完后，政府当然还需要有地王，因为政府需要收入，而且这很可能就是最后一赚了，但是拍地的要求严格多了，小开发商很多即使有钱也拿不到地，因为他们不是理想的债务风险转移对象，很可能破产清算，造成坏账。而玩得聪明的开发商，就已经不会在主要城市拿地了，比如万科、潘石屹等（万科今年初公开缩减薪金变相裁员，别问我为什么知道的，反正不是猜的）。当然开发商依然还在拿地，但是拿地了是不是盖商品楼就不一定了！&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-acf4b3dd88eaf1fbbd82ea_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&734& data-rawheight=&386& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&734& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-acf4b3dd88eaf1fbbd82ea_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&D．改善经济结构——投资主导型转向消费主导型&/b&&/h2&&p&其实改善经济结构才是政府的中长期目标。用我三脚猫的宏观经济学知识简单解释下中国的投资主导型的经济模式为啥到头了。&/p&&p&我国改革开放之初，一穷二白，生产什么都有人要，生产力低下，投资什么都能扩大经济效益，所以就是世界工厂。但是投资是边际效益递减的，说个徐小年说过的例子（我稍微改版了一下），一个农民用牛耕田可以收获1000kg 稻谷。给他投资一台拖拉机，他能收获10000kg，如果给他投2台拖拉机，他只能产出15000kg而不是20000kg。投3台，4台……10台呢？投资收益比例逐渐递减。收获30000kg的时候，稻谷就卖不出去了，为啥呢？因为市场只需要25000kg的稻谷，你生产了30000kg 那你就得降价，收益就降低。再往下投，就是我们见过的资本主义世界的&b&生产过剩&/b&。你以为特色xxxx就没有这种问题？别逗了，你以为现在的供给侧改革是怎么回事？去产能是怎么回事？&/p&&p&现在看起来，我国的&b&投资型经济是到头了，边际递减效应已经特别明显了，这也是为啥投资总是脱实向虚的原因，&/b&因为投资实业边际收益递减不说，生产的东西还卖不出去，卖不出高价。投资办工厂又累又苦逼，还不如买房翻涨的收益，你说谁还办厂？2016年有些银行信贷90%都是房贷，是不是很吓人？也就是说那时候大家都不融资做生意了，全都在加杠杆买房！&/p&&p&那你肯定说这跟房价有什么关系？当然有关系了，改善经济结构是ZF的最大目标，投资端已经见顶，现在就要改善消费端。可是房价这么高消灭了大量消费群体的储蓄不说，还限制了他们未来的消费能力（房贷不是钱啊）。所以接下来政府的措施是：&b&高端住宅市场化，你爱怎么涨就怎么涨（反正数量不多），最好上天，彻底断绝中产的买房想法，&/b&让他们把钱拿出来消费（阶级固化就开始了）。同时ZF会主导租赁地产和安居地产，得让这些中产有稳定的住宅，不然民怨沸腾啊。（这个应验了）&/p&&p&当然除了对房地产的调控以外，ZF不是还提倡&b&万众创新&/b&嘛，搞高端制造，因为生产10000台苹果手机和生产10000台小米手机的收益肯定是不一样的，所以才有消费升级的概念。可惜80后90后这一波劳动力的平均教育水平太低了，韩国能够顺利走过“中层收入陷进”很重要一个原因是他们当时的主流劳动力90%以上都接受过高中教育。我们这一波有多少在工厂上班的劳动力不是初中毕业就出去打工的？你再看看00后的平均教育水平就很高了，这些有点扯远了，但是我国经济真正要快速转型……呵呵，靠00后了。&/p&&p&&b&后记：&/b&有人说我这里吐槽80后人群平均受教育层次低是瞎扯。但我仍旧坚持这个观点。为什么？就拿大家都看得见的娱乐产业来说，中国市场上现在充斥着大量烂片却高票房的现象。比如《战狼2》以及各种流量网红+一堆炒作IP，还有各种奇怪的直博，更直接的证据是各大门户网站的推送消息都低俗不堪（这都是根据大数据来推的），这样的状况能推动中国文化&b&产业的升级&/b&么？能像韩国或者好莱坞一样对外输出文化资源么？中国的那些新生代明星有谁称得上德艺双馨？而他们的片酬却动辄上亿！&/p&&p&这合理么？这正常么？为什么会有这种状况？还不是因为当前的主流消费群体的审美深度有问题？归根结底还是因为大部分受教育层次太低了，没有深度思考能力。我在知乎上发个文章，一堆的逻辑分析，他们懒得看，还尼玛叫嚷着：“你就直接说涨还是跌吧！”WTF，你当是网络投票么？&/p&&p&罗振宇说，这叫屌丝经济！一点不差（我打算下次着重研究一下这个话题）。但我也为这种反智现象，深感忧虑！我在知乎上写的文艺类文章，比如&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&不见龙场风和月，借道阳明悟人间 ！&/a&其实我写得更用心（经济学类，我张口就能来，哲学类的要思考好几年），为了体会生死的意义，我天天想死了是什么感觉，为了把哲学问题用大白话讲出来，我更是费尽了心思！但是更多人还是只愿意看我对经济分析的讨论，其实也懒得真看，只想直接知道答案。这也让我很苦恼！&b&其实哲学是一切科学的源头，&/b&如果能够看清楚一些哲学问题，经济学就不算什么了。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&E．&/b& &b&政策更支持新房&/b&&/h2&&p&这个逻辑很简单，现在限购的情况下，需求端大量减少，二手房和新房，政府在政策上肯定是支持新房，因为地产商有债务风险啊，有限的需求肯定希望先去给开发商去库存，政府限制新房价格，导致新旧房价格倒挂，新房价格竟然跟二手房差不多，傻子才会去买二手房。那你肯定要说，二手房交易怎么样限制呢？税收、贷款……杀招是最近新出来的&b&限售&/b&。&/p&&p&“房住不炒”说着玩的？二手房交易受限，炒房客还玩个屁啊，社会游资就会止步或者抽离。要知道15、16、17 年的房产交易里有接近一半是炒房资金（数据来源wind），是不是细思极恐，其实现在的限制政策也阻止了房价暴跌，炒房客们如果手上的房子质量很好，那还有救，要是品质一般就活该了。&/p&&p&有人说房价真跌了，老百姓会闹事啊。切，怕你炒房客闹事？当初你们也是赚了钱的啊，现在只不过吐回来而已。你肯定要说，你们这些屌丝喊空房价，不就是为了跌下来自己去买么，这样就跌不下来了！哎，你还真说错了，&b&越跌越没有人买！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&三. 人口结构&/b&&/h2&&p&网上随便搜一下我国历年新出生人口数据就会发现，60-70年代，80-90年代是两个人口高峰。随后逐年减少，90后只有80后的80%，00后更少（出生率很轻易就能查到）。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-30b502944bcf7db717e993_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&299& data-rawheight=&320& class=&content_image& width=&299&&&figcaption&2017年，中国各年龄层次的人口数量&/figcaption&&/figure&&p&这一波房价的上涨，因为很多是恐慌性买盘（害怕上不了车）已经消耗了绝大部分的需求，80-90一代的城镇居民住房拥有率是70%，而多方常对标的日本和美国是30-40%（&b&数据是知乎上来的，也不知道靠不靠谱&/b&），这个数据即使不精准，但推导出购房需求被大部分消耗也是没问题的，这时候还炒房，你指望谁来接盘？90后，00后新生人口以肉眼可见的速度大量减少。而且真要00后来接盘的话，他们的父辈是房产市场化的第一波受益者，家家都有房产，有的还不止一套，你让他去接你的盘？除非你的房子真的好到不行，比如在花果山脚下的超级智能化住宅。&/p&&p&下面贴上一张我在讲人口问题时的图片，图中红线是日本东京房价变化曲线，蓝线是新生人口变化的曲线。吓不吓人？&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5c5b11122f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&975& data-rawheight=&541& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&975& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5c5b11122f_r.jpg&&&/figure&&p&以上，&b&现阶段需求被大量消耗，未来需求以肉眼可见的速度减少&/b&，那投资还投什么？&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&四. 技术发展&/b&&/h2&&p&投资投的是什么？是未来！既然投的是未来，那就不能不考虑未来的情况及趋势。&/p&&p&随着互联网技术及高速交通技术的发展，CBD就会变得越来越不重要。我就问，现在你还会买商铺吗？天天接到什么市中心商铺的推销电话你有想买的冲动吗？这点马云爸爸是牛逼的，记得第一年双十一大火的时候，他说他的目标是要消灭我国的高房价，还被好多人耻笑，现在再往后几年看看，随着互联网技术的进步，homeoffice、个体及自由职业者越来越多。分散化办公会越来越流行。&b&CBD的功能，以后就不会那么明显了。&/b&&/p&&p&而且技术是爆炸式密集发展的，第四次技术革命很明显就是人工智能技术的发展（谷歌已经可以让计算机自学了），紧接着各种无人驾驶技术、智能交互技术会密集出现，那时候，还用得着挤地铁到市中心的CBD，打卡进办公室，对着电脑听老板瞎BB么？别觉得这是超级未来的事，技术进步的速度是指数级的，你看手机的变化，才几年功夫？&/p&&p&那个时候房产有两个地方比较值钱&b&，一个是自然条件特别好的，比如花果山脚下、瑶池边上，因为要居住品质，而且开发有限。还有一个就是上层阶级集中的富人社区。&/b&CBD最终可能会演化成富人社区么？who knows，都是写字楼居住品质谈不上，很可能富人就会集中到自然环境好的地方，毕竟他们有资源优势。（拭目以待吧！）&/p&&p&CBD都不重要了，那一环二环三环还有意义么？圆心都没了……市中心的老破小还想卖个高价，别做梦了，都是高价，改善型刚需买房总会考虑下居住品质吧！等着拆迁？也是妄想，人民广场那边的平房如果近几年不拆的话，也许以后就要作为古董来让人瞻仰了，永远也不会拆，不是因为拆迁成本高，而是因为没必要。（拭目以待吧！）&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&五. 消费观念的变化&/b&&/h2&&p&我们这代人都是储蓄型的，我爸妈包括我自己都很典型，喜欢存钱。但你看看95后那一代，试想校园贷要是出现在我们读书时候的校园会不会有市场？可能会有，但绝不像现在这么大行其道，我们那时候有100块钱，想的是花80块，存20块。现在的小朋友有1000块，想的是再借1000块，花2000块。这个虽然短期内说明不了什么问题，长期看等他们成长为购房主力的时候还会不会像我们这样牺牲掉青春时光，拼命工作存钱为高房价买单？肯定不会！他们的生活重心绝对不会再是房子和车子，而是人生体验与自我生活价值，这是消费观念与生活观念的整体变化。&/p&&p&每一次技术变革带来的物质丰富都会紧随着文化哲学的发展和变化，你可以说我看的太长远了，但是我觉得这就是可预期的将来，而投资投什么？不就是未来么！房地产又是流动周期特别长的资产，现在还限售，别觉得纸面上的富贵就是你的。&/p&&p&&b&每个时代总有属于每个时代年轻人的压力&/b&，我们父辈那时候结婚，缝纫机、自行车、手表也挺让他们焦虑的，我们这代人就是房子、车子。未来的孩子们绝不会为了房子耗尽青春的，炒房时代已经终结。他们的时代可能是为了购买一个智能的电子管家而殚精竭虑，有钱的买谷歌的，钱少的买科大讯飞的，买不了的，丈母娘就不让你结婚……&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&综上所述，从投资角度上讲，炒房时代结束了！&/b&&/h2&&ol&&li&经济发展是逃不开周期规律的，即使是特色社会zhuyi市场经济。而政府政策制定都是围绕周期规律来展开的，政权的稳定，社会秩序的稳定才是第一需求，而不是简单的“房价跌了，大家会闹事”。这个周期也许时间尺度上比较长，但是肯定是有的！我觉得周期拐点就在17-18年（我就图个嘴炮）。&/li&&li&我国目前应该是滞胀期（投资和增发货币失效），这时候再增发货币已经起不到刺激经济的作用而且会造成资本大量外流，美联储还在加息，央行也会跟着加息的（贷款利率上浮只是开始）。接下来就进入通缩周期，现金为王，以后谁还跟你讲钱会变废纸，就呵呵他！（其实我现在认为已经进入通缩了，逻辑见我那篇讲M2的文章）&/li&&li&跟着Party的步伐走准没错，让你买你就买，让你别炒就不炒。跟Party对着干会有什么好下场？&/li&&li&投资的投的是未来，多想想未来会是什么样子。科技、文化……&/li&&/ol&&p&&b&那么接下来关于房价会发生什么？&/b&&/p&&ol&&li&每次限购会压制短期需求，导致政策松绑之后的下一波上涨。这个这次也可能会发生，但是肯定是回光返照，随之而来的就是洪水滔天（因为后续需求不足啦）。手上多套房的，可以趁这时候出手。优先层级还是新房＞优质二手房＞一般二手房，老破小注定要砸手上的，存钱好好装修吧！
&b&后记：&/b&这里我现在持相反观点！这次政策松绑不会迎来房价的报复性反弹，因为这次的有效需求确实已经被消耗得差不多了，比如计划生育控制了那么多年，如果在90年代放开二胎确实会有报复性反弹的，但是现在年轻人生育意愿已经转变了，再放开二胎，卫计委预测的报复性反弹有发生么？&/li&&li&调控期期内横盘或连续阴跌，只要不涨，开发商和炒房客捂盘的现金流就是负的（因为租金是补不了贷款的，好多连租金都没有大量空置），开发商和炒房客的资金现在还扛得住，等时间一长流动资金枯竭，就得破产、跑路、哭！（后记：有银行信贷的朋友说2018年上半年已经有好多坏账出来了，10%的人月供有问题，炒房客以贷养贷，都睡不着觉了）然后拍卖抵押资产，那时候政策还不松绑，就会有明显的跌幅。&/li&&/ol&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5a9b27d4ce3a9cd3e27ad6b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&714& data-rawheight=&542& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&714& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5a9b27d4ce3a9cd3e27ad6b_r.jpg&&&/figure&&p&……………………………………………………………………………………………………………………………………&/p&&p&&b&2017年10月更新：&/b&&/p&&p&很多朋友在评论区询问三四线房价暴涨的情况，让我做一个解释。知乎上有篇文章（我忘记名字了）描述过三四线上涨的情况，我这里大致总结一下：&/p&&ul&&li&&b&三四线库存巨大&/b&，我曾经在知乎上看到一篇文章，中国各大小城市的所有已售土地的商品房开发量足够34亿人居住。三四线的财政更加单一，对土地出让金的依赖更大，去库存的意志更强。不是说了越涨越买么。那就涨涨涨！&/li&&li&&b&农村棚户改造&/b&，ZF直接补钱给农民让他们加上自己的储蓄到城里买房，而不是直接在城里补一套房给他们。这就是“货币化补偿”。这个政策的好处是，首先去了库存（三四线库存巨大），其次是把那些老农民棺材本给赚出来了。&/li&&li&&b&一二线限购，对资金有挤出效应&/b&。我就经常听到中介给我强推苏州吴江、杭州湾、嘉兴、昆山等地的房子，说什么价值洼地。我都笑死了！事实上，上海确实有很多当地土著会去买面积小的楼放骨灰盒，这个只是听说，没有数据统计的基础的。&/li&&li&&b&中国上代农民的进城情结&/b&，导致在拿到补偿货币的时候对zf感恩戴德。&/li&&li&&b&这一波房价上涨有房的人人受益，没房的人人眼红&/b&，三四线去库存的口号一喊，有些脑袋笨的炒房客就会杀到三四线，想挣个快钱就走，结果呢？限售了！三四线这一轮的涨价与限售是整个2015年-2017年去库存，转移债务风险，限制资金外流的缩影，阴谋的味道太浓了。&/li&&/ul&&p&对方辩友总说空军老扒以前的故事来讲，连日本、香港、美国的金融危机都拿出来说，能为未来的事情做参考么？那时候的经济结构和全球融合度和现在能比么？我想说的是，我研究以前的事情，并非是拿以前的数据来指示未来，而是在研究人性，&b&而人性。。。是相通的&/b&！&/p&&p&后记：泡沫状态中的人性，还真尼玛一个造型。日本人在70年代屯过卫生纸，台湾人上个月也出了囤卫生纸的新闻，中国大陆前几年也有人疯狂屯盐。在泡沫面前啊，不管什么经济体制，什么文化传统，其实都是一个吃相！&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&第二节——楼市崩盘会怎么样？刚需买房，什么时候才是上车良机？&/b&&/h2&&p&上面确定了，房子不能涨了，但是有没有泡沫呢？好多炒房的梗着脖子说没有。你就是梗断了脖子，泡沫就是泡沫。他们把上海房价对标美国纽约、日本东京、中国香港……其实我国在发展层次，收入水平上，更应该对标的是墨西哥城、巴西的圣保罗、里约热内卢、马来西亚、莫斯科。你说上海是国际化大都市，难道他们国家的人就不认为这些城市是国际大都市了？&/p&&p&好！就算咱对标日本东京，来看看东京的房价好吧？&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2ec8fe714a1fa19da925_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1166& data-rawheight=&437& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1166& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2ec8fe714a1fa19da925_r.jpg&&&/figure&&p&200w 能在上海买个什么房？别说市区老破小了，郊区老破小还差不多。更重要的是，&b&日本人均收入是中国的近5倍！东京房价连上海的一半都不到！你麻痹啊！！！&/b&&/p&&p&昨天和公司的老外聊天，那哥们儿从美国芝加哥大学哲学毕业，说：“你们上海人都疯了么？房子真是fucking 贵！&b&我在芝加哥50万刀都可以买个带200平yard的house了！&/b&在上海只能买个老破小！”我：“Stop！I am not a Shanghainese, I am going to 扑钙!”&/p&&p&资本主义真是纸老虎，尼玛发展了这么多年，房价竟然是这么个德行。要么说社会主义有优越性了，这优越感~~感动地我泪流满面！你们在网上再找找新加坡房价的资料，不气个七窍流血，算我输！&/p&&p&所以你说上海房产有没有泡沫？中国的房地产市场有没有泡沫？&/p&&p&哎？我似乎听到一个声音：“你咋不说香港？香港那房价，所谓千尺豪宅也就100平小三居好么？”好！我这里就说一下&b&香港的番外：&/b&&/p&&p&侬帮帮忙好吧，好的不学，你学香港！香港的房价贵，好多年轻人一家挤在30平的小房子里，翻不了身，原因是什么？就是李嘉诚为代表的地产土豪为了稳固家族利益而把持着香港的大量土地不让开发（这个逻辑网上有好多人讲的比我好，你们自己去搜）。前天李嘉诚退休的时候，一个个的都跟李嘉诚亲戚似的，在朋友圈刷屏，至于去捧一个资本家的臭脚吗？还李超人，超人正忙着拯救世界呢，这老爷们儿一家子在敲骨吸髓，搜刮着香港年轻人的未来。现在中央政府不能忍了，他们就把财富转移，继续去吃香的喝辣的。&/p&&p&再看看香港的年轻人，现在都在干嘛？占终（zhong）、港赌（du）。也是佩服这些人的脑回路，他们在以李嘉诚为首的资本家的压迫下生存艰难，却把矛头对向中央政府。其实香港人传统中就对大佬天然有一种崇拜，曾志伟xx蓝洁瑛的事情，这么多年还是大陆的狗仔爆出来，大陆的网友在diss，HK那边的年轻人没有一点血性，不敢怼这些大佬，还特么整天YY大陆政府导致香港生存艰难的，什么狗屎逻辑？&/p&&p&不要以为中央政府什么都没做！自从新的班子上台之后，李嘉诚们就开始出清资产，不仅是大陆的，香港的也都在出，为啥？因为中央政府不想背这个锅，不想被香港的年轻人怨恨，所以要主动提醒一下那些大地主们了，这些人鼻子比狗还灵，当然就转移资产到欧洲去买电信、水利、路桥这些稳赚的资产了喽，想着永远当贵族！在地产圈的朋友应该能体会到，以前上海的那些港资地产商有多么威风，现在日子还好不好过？&/p&&p&有香港这个逼x了年轻人的例子在前面，你们还认为政府会给高房价兜底？上海买不起房的可都是知识分子啊，这些人成了无产阶级，搞起事情来…………&/p&&p&我就猜到有人肯定会讲自己的奋斗史，然后批评现在的年轻人不够努力，都是loser！狗屁，你们就是赶上了一好时候而已，就跟大牛市的时候，瞎子也能赚钱的道理是一样的，还真以为自己是股神了？要是我们早生个10来年，玩得比你溜多了！&/p&&p&&b&总结：楼市有泡沫！泡沫会破灭！政府不会兜底！&/b&&/p&&p&哇，楼市崩盘哎！只有价格过了腰斩，才叫崩盘啊。举例，东京市区1980年高峰时期随随便便一套房20亿日元，泡沫破裂之后，1992年，只卖3亿日元了。这才叫“楼市崩盘”！中国环京地区跌了40%，那不叫崩盘，只能叫价值回归！&/p&&p&关于楼市泡沫破灭，大家肯定经常听到两种说法：&/p&&ol&&li&&b&楼市崩盘，你肯定连饭都吃不上了，更买不起房了。别指望它跌！&/b&&/li&&li&&b&楼市是货币蓄水池，房价下跌会导致货币大量流入一般性消费产品，导致大米贵、油盐酱醋茶贵！&/b&&/li&&/ol&&p&靠，能说出这两种观点的人，给他们发个洋葱版诺贝尔经济学奖得了！&/p&&h2&&b&一、楼市崩盘后，两种人的生存状态！&/b&&/h2&&p&首先要看楼市泡沫破灭，房价崩盘之前，你的资金处在什么状态。（富豪和贫困的人不在讨论之列，楼市崩盘最受伤的还是合全家之力供房的工薪阶层）&/p&&h2&&b&A. 第一种，背着重杠杆的人，将命比纸薄&/b&&/h2&&p&&b&如果背负高额房贷&/b&，抗风险能力又弱的话（有失业风险、家人并无充足积蓄），状况是最凄惨的。&/p&&p&举例：S君2017年上半年在上海买了一套房，总价600w，首付200w，贷款400w，月供2w/月。后来房价腰斩，只值300w。由于抵押物（房子）价值下降，这个时候银行会让他补充抵押资产，一般是要求补充现金200w，仍欠款200w。&/p&&p&这时候S君会如何选择？第一是把房子扔给银行，但是银行拍卖之后，S君仍需偿还银行100w。第二就是乖乖交200w，而这时候再买一套新的，也就首付100w的事了。是不是很蛋疼？&/p&&p&&b&所以有人说刚需什么时候都可以买，反正又不是投资，跌了也没关系。&/b&这是最不负责任且混账的说法，中国的绝大部分刚需都是合全家之力凑首付还贷款，抗风险能力极低，一旦泡沫破灭，上哪儿去找那200w？最后多半都是直接将房子扔给银行，银行拍卖，进一步造成房价下跌。对于S君来说不仅没了房子，没了积蓄，还要仍然扛着那100w的贷款。&/p&&p&一旦房价预期向下，想脱手都没那么容易，因为买了就跌，你还会买么？连丈母娘都会让你再等等。而且实体经济遭受信贷收缩和高房价的双重挤压，收入减少，抗风险能力差的“刚需”断供，就会形成雪崩效应。&b&加杠杆买房其实就跟加杠杆炒股是一回事，涨的时候杠杆会放大你的收益比例，跌的时候杠杆同样也会放大损失比例。&/b&&/p&&p&至于那些贷款买房，用房子抵押贷款再买房。将“空手套白狼”这一技能修炼到炉火纯青的炒房客们。等待他们的将是深陷一辈子都还不清的巨额债务当中，将是彻底的破产，将是绝路！他们是这个时代罪恶，无良，恶心的代名词……所以一点都不值得同情，出来混，总是要还的伐？&/p&&p&这里存不存在大量失业以及吃不上饭饿死人的情况呢？刚开始部分失业是有的，但根本不存在吃不上饭的程度。日子该怎样，还是怎样！&/p&&p&而且随着泡沫破灭，国家会开始新一轮的财政扩张，新的增长周期会立刻启动！实体经济的发展将更健康，老百姓会转变投机心态，进而勤恳工作，企业也能获得更好的发展机会，参与国际竞争。年轻人的生存压力降低，消费能力增强，生育意愿会逐渐增强……国家的会迎来真正的生机。用罪恶的炒房客的人生与少量高峰期赶着上车的“刚需”的利益换取国家经济重新走上上升轨道的机会，如果你是国家领导人的话，你怎么决定？&/p&&p&为什么房价泡沫不破，财政扩张开展不了呢？&/p&&p&首先，房价泡沫不破，就财政扩张的话，只会进一步吹大泡沫——&b&气球吹得越大，炸得越响&/b&！其次财政扩张是想用就能用的吗？这一招需要大量货币，而且一个周期里只能用一次，还会有后遗症！&/p&&p&楼市泡沫破裂之前就用了这招的话，增发的巨额货币，肯定会使楼市泡沫炸得更响，然后巨额资本流出……这时候财政扩张的招数已经用完了，就只能束手待毙。而货币扩张就会扩大债务，资本还在流出，形成的剪刀差足以让政府破产。所以这次跟以往几次的玩法是真不一样！具体逻辑请参考我的文章：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&中国经济进入通缩周期后的困局与机会，两会经济政策的真实意图，未来的理财方向……&/a&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&B. 第二种， 无杠杆且有充足现金的人，有机会收割大量廉价资产，成为人生赢家！&/b&&/h2&&p&楼市泡沫破裂之后，如果你&b&有充足现金在手&/b&，又没有负债的话，那么你就可以扫到大量的廉价资产，一举逆袭，成为真正笑到最后的人。&/p&&p&当然要把握好时机。因为房价泡沫破灭，会造成M2收缩（为啥？&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&中国经济进入通缩周期后的困局与机会，两会经济政策的真实意图，未来的理财方向……&/a&这里也说了），进一步造成通货紧缩，这个时候全民都会消费紧缩，会进一步造成资产价格的下跌。所以为啥人们都是买涨不买跌。&/p&&p&所以不要看到房价跌了就去买，而是稍微等一下，等国家的财政扩张开始，银行信贷开始宽松的时候杀进去！当然那时候房地产商会有各种促销政策，你不会买不上的！&/p&&p&不过这种状况下，心态很难控制的。就好比2015年股市大牛的时候，个个都是股神，千股跌停几次之后，一个个都：“哎呀呀，股市不能碰，不能碰~~”所以你别看这会儿，连出租车司机们都能吹个牛逼：“我们家那个二姑父，15年的时候在静安寺买了个房，什么都没做，就赚到了移···民美国的钱！（作流口水状）”，等泡沫破裂之后，他们一听到买房，肯定又会是：“哎呀呀呀，这个房子是真是不能买啊”然后继续给你讲他其他的亲戚的故事。那时候，你只需要邪魅一笑：“前面售楼处停一下，我去买一整条街！”&/p&&p&&b&肯定有人在说我YY。YY犯法么？&/b&&/p&&p&巴菲特说“众人惊喜的时候，我恐慌，众人恐慌的时候，我惊喜”就是这意思噻。李嘉诚是不是就是这样接了各种英国地产的盘，发起来的？&/p&&p&&b&综上所述，房市泡沫破灭后，高位接盘的刚需很可怜，空手套白狼的炒房客是活该，手持大量现金无负债的人士有机会！&/b&而国家经济将会走上一条更加健康的道路，&b&不会吃不上饭的&/b&，放心吧！资产价格泡沫破灭，本来就是经济周期中财富重新分配的有效方式，对经济的周期发展来说是良性的，甚至可以说没有经历过泡沫破灭的经济都不是健康的市场经济！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&关于楼市是货币蓄水池的说法&/b&。其实很简单，资产价格下跌，货币其实是挥发掉了，不存在流出的问题。举例：乐视年前市值2000亿，年后开盘市值150亿。你说这1850亿货币流到哪里了？答，天上！同样的，一个小区100套房，每套售价500万，价值5亿。只要有一套房卖了600万，那么小区的总值就会变成6亿。这多出来的1亿是哪里流进来的？答，天上！如果大家为了比邻居先卖出去，价格越挂越低，但市场很冷漠没有成交，他们都挂出了300w，那么小区价值3亿，少掉的2亿流向哪儿了？答，天上！&/p&&p&实际上，楼市崩盘还会造成M2一定程度的收缩（因为债务违约而使M2增速进一步下降）！如果要说楼市崩盘后，居民消费品会通胀的话，那么真实原因也是由于国家财政扩张，降息降准的结果！&b&不存在什么房市货币流出的问题&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&关于楼市泡沫破裂，会造成系统性金融危机的问题。&/b&这个是真的，楼市泡沫破裂，大量抗风险能力差的“刚需”断供，炒房客跳楼，开发商破产，与房产开发相关的一系列信托基金破产，银行紧跟着会形成巨额坏账，甚至有可能会破产，从而对整个银行系统发出挑战！但是……但是……银监会郭主席说“银行系统测试显示，房地产信贷压力可控”，意思是你爱破不破，反正不怕你破！而且日本、香港、美国楼市泡沫破裂后，银行系统虽然紧张了一把，但随着信贷宽松的到来，很快就稳定下来了。所以请别在说什么房地产绑架国家的屁话了，房地产只是国家经济的尿壶而已，为了推高M2，偶尔使用一下，现在M2不论怎么推都推不高（逻辑见那篇长文），只有把尿壶给倒干净重来了。你还能被你家尿壶绑架？这不是笑话嘛……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-36f22b4001daecabbdcfb198d1403891_b.jpg& data-caption=&& data-size=&small& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&1334& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-36f22b4001daecabbdcfb198d1403891_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&二、什么时机买房最合适？&/b&&/h2&&p&在经济状况良好，持续通胀的时候加杠杆买房，债务会随着通胀逐渐减小。&/p&&p&比如：2000年的时候，房子一般就30w，房贷每月1000元，那时候也挺有压力的，不是吗？那时候制造业的收入每月才600-1200元。可是现在你看，1000元的月供根本算不上压力！&/p&&p&还有S君的那个例子，他在2017年上半年买房的时候，预期是房子仍然会涨的，通胀还会继续下去的，所以他每个月26000的商贷他觉得还是能咬牙坚持的，一旦哪天还不上了，就把房子卖了，还能有的赚。&/p&&p&与之相反的是，经济下行，通缩状态下，债务压力就会加大。（哪有只让你吃肉不让你挨揍的市场呢？）一旦房价下跌预期达成，将会进入一个长期的下行通道，“刚需”也就不是真的刚需了。&/p&&p&其实“刚需”这个词，很吊诡的。是不是年龄25-30岁了，要结婚生孩子的就是刚需？必然不是，拥有适量存款买得起房的才是刚需（没有钱的人压根不关心房价涨跌，根本不算刚需，算无需）。与其说刚需是丈母娘逼的、社会价值观逼的、孩子上学必须要房、户口必须要房、城市立足必须要房、教育医疗必须要房……不如说&b&“刚需”是资产保值的需要&/b&！当房价明显在跌时，刚需所有买房的理由都将不成立，因为买了就会跌，你不会再等等么？&/p&&p&所以等！&b&等房价下跌到政府又开始降低首付比率，降低银行贷款利率的时候买&/b&！别听开发商这个打折，那个促销，都不如政府宽松的政策来得可靠！&/p&&h2&&b&写在最后：&/b&&/h2&&p&其实，我不是一个合格的空头！如果现在做空房价，最好的方式应该是全力唱多，继续催高楼市。任何一个产品，价格越高，能买的人就越少，这是亘古不变的道理！始终逃不过哗啦啦跌跌，而且泡沫越大，炸得越响，跌得越惨！&/p&&p&那为啥我不唱多，催高房价呢？首先是我想提醒一下像我一样存钱不容易的刚需，别被什么“刚需什么时候都可以买的鬼话给骗了”，当然你非要买，你就觉得你真的很刚，我不拦你，it depends on you!。其次是中国没有做空机制，做空也赚不到钱。而相比于赚钱，我更在意逻辑正确！我特么逼逼叨这么多，其实我要的是“朝闻道，夕死可矣”的快感！最后，我的梦想是当个小文青（请大家多多支持），而不是什么大V。&/p&&p&当然，我也知道评论里有很多说将来等着打我脸的朋友，还有什么说房价会继续涨，我们这些上不了车的人就会哭。我沧海一声笑：“哭个毛线，&b&老子都佛系了&/b&，你爱涨不涨！当我们都接不起盘的时候，最后就剩炒房客之间互相传球玩，有意思的很呐！”&/p&&p&感谢各位给我打赏的知友，祝你们大吉大利！也请各位多关注一下我那些比较骚柔的文章。其实提升自己的文学审美与思维深度，比口袋里多点钱有意思得多！&/p&&p&———&/p&&p&希望喜欢读书、喜欢分享朋友关注微信公众号——&b&凤麟诗社&/b&，大家一起学习，一起丰富生活，走出苟且。有机会的话，或许就可以线下一起活动了……&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-36dd2e0ad87dba2708d2af_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&21& data-rawheight=&39& class=&content_image& width=&21&&&/figure&&p&……………………………………………………………………………………………………………………………………&/p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& data-image=&https://pic2.zhimg.com/v2-ca16ebef60aadd42ba6fd_180x120.jpg& data-image-width=&550& data-image-height=&317& class=&internal&&野烽：中国经济进入通缩周期后的困局与机会，两会的经济政策的真实意图，未来的理财方向……&/a&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& data-image=&https://pic2.zhimg.com/assets/zhihu/editor/zhihu-card-default.jpg& class=&internal&&请问中国的房价涨到什么时候是个头，有可能下降吗？&/a&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& data-image=&https://pic4.zhimg.com/v2-811f6db7f6ae631cx120.jpg& data-image-width=&640& data-image-height=&363& class=&internal&&野烽：当新生人口减少时会发生什么？日本人并非像小片片里那么开放&/a&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& data-image=&https://pic2.zhimg.com/v2-0d17f24227e38bcead789c1_180x120.jpg& data-image-width=&551& data-image-height=&300& class=&internal&&野烽：日本战后发展到泡沫经济的破灭对当代中国经济的警示意义&/a&&p&&/p&
日更：台湾、藏南、南海、钓鱼岛……全是中国的！不容置疑。是逼乎的弱智系统让我换不了图的。┓( ??` )┏评论里有炒房的哥们儿跟我撕逼，吐槽我不该diss 炒房客。其实那位仁兄还是很绅士的，毕竟我骂得挺狠的，他还能忍住不爆脏口，给他…
&p&日更新：&/p&&p&不知道大家有没有关注最近台湾疯抢卫生纸的新闻。日本在上世纪70年代也因为石油危机而发生过相同的事情。这进一步验证了我在文中提到的“人性是相通的”这个论调。不管你发展到什么文明阶段、拥有什么样的文化背景，在泡沫面前显得既蠢又疯。在我们旁观者看来，疯抢卫生纸蠢不蠢？台湾的超市里好多纸巾都还没上货就被抢光，许多人家买的纸巾堆满了仓库够用好几年的，仍然在抢。但是随便一个普通的台湾人能说出无数卫生纸会持续涨价的理由。&/p&&p&……………………………………………………………………………………………………………………………………&/p&&p&更新：&br&1. 本文不是“中国崩溃论”，只是通过描述日本战后经济史，探讨经济周期的客观规律来为我国的经济发展寻找可能的方向。研究经济史的最大价值是因为&b&人性是相通的&/b&，人类在贪欲和恐惧的支配下所做出的行动一毛一样，不管你什么国家什么民族。&/p&&p&2. 我旗帜鲜明地反对“房价崩溃会导致经济危机的说法”，反倒是资产价格（房价）继续高升，助长泡沫才会导致经济危机从而使社会崩溃，至于逻辑，正文中很清晰。&/p&&p&3. 本文核心观点：&b&只有求实创新才是民族和国家的未来&/b&，投机泡沫只能使中国改革开放探索出的大好局面毁于一旦。这时候的中国正处在“人工智能+大数据+智能互联”等高新技术创新突破与资产泡沫投机最后万劫不复的十字路口上，国家的政策也非常明确——“万众创新+房住不炒”。&b&这时候还有害己害人的家伙出来鼓吹房产繁荣，刺激投机心理，这样的人如果不是毫无经济学常识的笨蛋，就是自私自利找人接盘的坏蛋！&/b&大家一起鄙视他们。如果大家真的盼望这个国家越来越好，就应该抵制房产炒作，打击投机。&/p&&h2&…………………………………………………………………………………………………&/h2&&p&本文从日本战后经济恢复、发展直到进入泡沫时代的介绍，重点描述了日本泡沫经济产生的原因，经济表现及泡沫破裂的原因，以及对中国当前经济走向的警示意义。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e1a40ca8cda5ff71a5309_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&527& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e1a40ca8cda5ff71a5309_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&一、日本经济的复苏阶段&/b&&/h2&&p&&b&战后&/b&的日本满目疮痍，百废待兴。&/p&&p&1945年底开始美国占领时期的非军事化和民主化的经济恢复阶段，日本逐渐开始从战争的阴影中走出来，随后在1947年出现了第一波&b&战后婴儿潮&/b&，新生婴儿260万。这些孩子作为“团块世代”，支撑了20年后日本的飞速成长。&/p&&p&1950年朝鲜战争爆发，日本因而开启了&b&“特殊景气”时代&/b&，恢复了繁荣的军工生产，美军的大量订单及投资使得这种繁荣惠及了各个行业，轻重工业迅速恢复，日本从此走上复兴之路。&/p&&p&&b&标志事件：&/b&&/p&&p&1. 东京塔只用了1年半的时间完工，即成为当时世界上的最高塔，也成为日本战后信心恢复的重要标志。&/p&&p&2. 1959年平民出身的美智子与当时的皇太子（现在的明仁天皇）大婚，美智子成为日本民众的精神偶像，开启了&b&“日本梦”&/b&的新时 代。&/p&&p&3. 1960年日本国会通过了日美安保同盟条约，日本正式“独立”（他们国内的说法是这样的），民众的目光聚焦到了经济发展上，经济 飞速发展，大量年轻人从农村涌入城市，从各地涌入东京。由于经 济异常繁荣，人手不足，青年人称为“金蛋”。&/p&&p&4. 1964年的东京奥运会，让日本国内民众的力量空前团结，没日没夜地进行基础建设，超速度的“新干线”成为日本高效率的标志。&/p&&h2&&b&二、日本经济飞速发展阶段&/b&&/h2&&p&通过&b&成功举办奥运会&/b&，日本人真正找回了自信！上班的人越来越多，就有了上下班“高峰期”，直至衍生出一种职业叫&b&“推屋”&/b&就是我们能在各种视频上看到的专门负责把人给硬塞进地铁的工作。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b8ac02a61822cafe802bffba2719497f_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1247& data-rawheight=&972& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1247& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b8ac02a61822cafe802bffba2719497f_r.jpg&&&figcaption&日本地铁的“推屋”&/figcaption&&/figure&&p&日本的经济增速越来越快，战后仅仅23年的时间，&b&1968年，日本成为了国民生产总值仅次于美国的第二经济大国。&/b&是的，没错，这个时候我国正在进行轰轰烈烈的&b&Culture Revolution！&/b&日本生产的汽车、电器、电子消费品行销全球，并且在与美国的贸易中长期保持顺差。日本急速前进！&/p&&p&&b&1970年，日本大阪举办了世博会&/b&，（中国是2008年北京奥运会，2010年上海世博会）向全世界展示日本的工业科技。当时人气最高的是“自动洗人机”（见下图），不得不说当时的人类真的很愚蠢。当然，经济飞速的发展也伴随着严重的工业污染和资源消耗的问题，&b&1973年的石油危机使得日本人疯狂囤积卫生纸&/b&（中国人前几年屯盐的吃相是不是很熟悉？），不过瑕不掩瑜，日本经济仍然在80年代走向高潮。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6cfeadd08b820a9fa5fbfe56aeeca9c9_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&396& data-rawheight=&255& class=&content_image& width=&396&&&figcaption&三洋集团发明的“自动洗人机”&/figcaption&&/figure&&h2&&b&三、日本经济的泡沫时代&/b&&/h2&&p&美国为了扭转对日贸易的逆差地位，强硬要求日本签订&b&广场协定&/b&（伏笔哈），之后日本便进入了泡沫时代。大量资金进入房地产和股市，数以千万记的日本人一夜暴富。钱来得太容易了，生活就变得奢靡，当时日本流行吃金，什么金箔乌冬面，金箔寿司卷充斥着各种高档餐厅（跟现在的中国茅台涨上天一样样儿的）全世界到处是抢购海外奢侈品与不动产的日本人的身影。类比当今，有一部分中国人是不是也全世界买买买？只不过他们忘掉了伟人“先富带后富”的教导。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-70bad450b220d5ca940ae_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&771& data-rawheight=&538& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&771& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-70bad450b220d5ca940ae_r.jpg&&&/figure&&p&这时日本国内正是歌舞升平，灯红酒绿的美好生活时代。在东京的街头，相邻仅500m的舞厅和拉面店，竟然没有人愿意步行前往，都在路口急切地等出租。高尔夫迅速平民化，各种豪车在街上成群结队。毕业生没毕业就有企业来招聘，甚至打出了预付半年工资的条件......时至今日，仍然有很多中老年人，想起“泡沫时代”，一脸的美好。&/p&&p&&b&日经指数涨到历史最高点的38885.47。所有人&/b&都认为这份繁荣会持续下去，&b&所有人&/b&都认为日本已经超越美国成为全世界最富裕的国家。但是随之而来的是严重的经济不景气，之后的事情大家都知道了——股市、房市暴跌！作家司马辽太郎先生去世之前曾向日本人如此说道“我们曾相信是正确而去做的事，很明显那全是谎言”，于是&b&日本开始了失去的20年。&/b&至于这20年是什么样子，在这里就不展开来说（留着后面写日本新生人口锐减的话题），我要告诉你的是——在日本失去的20年里，日本基本无增长，而韩国增长了4倍，中国增长了16倍。&/p&&p&接下来进入整篇文章的重点部分——泡沫的产生及破灭的原因！&/p&&h2&&b&四、日本经济的进入泡沫时代的原因&/b&&/h2&&p&&b&1. 导火索——广场协定&/b&&/p&&p&前面我们提到，霓虹国在飞速发展时期经济政策以扩大出口为中心，长期对美保持贸易顺差，这让美爹很无奈。老子这几年打了朝鲜打越南，还要操着和苏联硬刚（冷战）的心，结果让你小子捡了洋落。越想越生气，不行不行，美元必须要贬值来扭转逆差的局面，&b&对日元则进行升值的诱导&/b&。那你问日本人是不是傻呀，怎么就愿意这么干呢？日本人是不傻，但是日本是美国的儿子，拥有绝地权利的家长的话能不听么？同时美爹要求&b&日本在国内实行宽松的货币政策（俗称大量印钱）&/b&，操作方式用现在的话讲就是降低央行准备金利率，降息降准，大白话就是问银行借钱利率很低！&/p&&p&这事儿开头一想还挺美的，为啥呢？因为日元升值，国内还在多发钱，日本人不就有了越来越多的挺值钱的钱么？就可以随意到外国买买买啊，所以就有了日本人出现在全世界，无所不买的事情。对比当年国民政府超发金圆券结果把自己送到了台湾的往事，看来发钱这事得和美爹商量着来。&/p&&p&随着日元升值，日本出口业开始受到冲击（这个逻辑，随便找本经济学的书翻翻就能明白），&b&制造业开始萧条。&/b&这个时候即使想上调利率也无法实现了，原因是制造业是日本国民经济的命脉，上调利率加大制造业的融资成本只会让他们雪上加霜，所以&b&只能继续降息&/b&。&/p&&p&&b&2. 金融机构的资金缺乏有效出口&/b&&/p&&p&这里的金融机构其实就是以银行为主的投放信托的机构，制造业增长乏力（日元升值，出口下降），需要有地方安放“超发的货币”，&b&不动产成为最容易入手的投资对象。&/b&于是地价开始攀升。企业家开始发现经营主业的利润不如“金融自由化”后的“理财收益”，于是开始将投资放在资本市场上（股市、房市）而非技术创新。&/p&&p&当尝到甜头后，由于购买不动产更容易获得银行的低息贷款，于是大量举债（加杠杆）购入各种类型的资产。银行给房地产业的贷款不断增加，随之而来的就是土地价格的不断攀升，进一步助推资产价格。&/p&&p&&b&3. 人口在战后形成高峰&/b&&/p&&p&日本的“金蛋”（青年人）&b&人口总数在70-80年代到达巅峰&/b&。这些人经历了日本战后积累的整个时期，拥有资金及强烈意愿大量购置房产。为什么我国房市最高潮是年？同样是因为80-90是一个新生人口的高峰，在年刚好进入适婚年龄。&/p&&p&&b&4. 社会导向——手里总得有点资产才算成功&/b&&/p&&p&这跟改革开放之后的中国人心态完全一样，我管这叫“世俗意义上的成功”。说多了都是泪，中国人把这个心态演绎得更加出神入化，还添加了“丈母娘”的戏份，没房就不把女儿嫁你，房子越贵越有面子。其实我觉得这都是开发商加的戏，因为我及周围的朋友都没遇上这么“凶恶”的丈母娘，反倒是这些年轻人很争气。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-40a16eb92_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&397& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-40a16eb92_r.jpg&&&/figure&&p&&b&5. 日本世界第一的“莫名其妙的优越感”&/b&&/p&&p&伴随着二战后日本制造业迅速扩张的是美国制造业的衰退，日本的工业品在多个领域超过美国成为世界第一，而此时的美国陷在越战和冷战的泥潭里难以自拔，国内人民开始激烈反对进口商品，因为进口商品严重冲击了美国的国内制造业，造成大量失业，游行不断。当时的苏联在阿富汗战争中也表现得太难看，一副行将就木的造型。而隔海相望的中国也因为不可描述的原因有政局不稳的趋向。当时的日本人只看到了美国的衰退和别国的混乱，没有看到他们的转型、雷霆手段和世界形势的新变化，所以&b&在“日本世界第一”，土地资源又贫乏的心态下，土地价格昂贵也觉得是理所当然的了。&/b&&/p&&p&于是，日本人产生了能取代美国成为世界第一发达国家的误判。在1979年，美国不知道谁出版了一本书《Japan as NO.1》，可把日本人高兴坏了。日本这个民族有个优点，就是你比我牛逼，那我对你服得五体投地，这从日本人一点都不恨把自己打败还扔了原子弹的美国人，反而匍匐在地上玩命赶超就能看出来。这下终于得到宗主国的亲口封赏，日本人的自信心前所未有的高涨、膨胀、高潮、炸裂！&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8f2cc52d74bd8cf403a1696e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&573& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8f2cc52d74bd8cf403a1696e_r.jpg&&&/figure&&p&&b&6. 预期形成，即使上调利率也无法改变这一趋势&/b&&/p&&p&&b&泡沫改变了日本人的心理&/b&。60年代的日本很流行的一种打鸡血式的现在看起来很难理解的工作方式，有些公司为了实现销售额翻番的目标，天天在天台上唱歌，还有些公司喊的口号是什么“不许发呆”“不许发牢骚”等让人忍俊不禁的话，疯狂加班的毛病也是那时候攒下的，那时候日本年人均工作时间为2300小时，比现在的日本人还要多500小时。而泡沫经济时代，这些“职业狂人”发现疯狂工作获取的收益反倒不如资产升值的一半，那还上什么班啊。&/p&&p&没有人会觉得泡沫经济会破灭，即使聪明的人也会觉得这种繁荣还会维持一段时间，地产商和银行到处收买经济学家进一步鼓吹繁荣和泡沫。银行通过各种方式推销楼盘，欺骗普通人“房子永远上涨”。即使现在价格你负担不起，但银行给你足够低的首付和相当长期的还款期限，不要担心这期间你还不上贷款，因为你完全可以把房子卖了，保本还有得赚！&b&在货币永远贬值（日本国内），房子永远上涨的预期中，日本民众根本不把债务当回事。&/b&&/p&&p&1987年2月，日本银行利率达到历史最低水平2.5%，经济学家们商讨是否到了上调利率的时候，可是同年10月纽约股市的突然暴跌波及了日本，这时候上调利率显然不太合适，直到1989年5月才上调至3.25%。可是资产泡沫仍在进一步扩大，因为当时的日本社会已经形成了资产价格的预期，任何调整政策都改变不了日本人疯狂的投机心态。就好比现在的中国，尽管中央三令五申“房住不炒”，仍然有房地产商和投资客认为当前的限制政策跟过往一样，一旦放开会促使进一步的暴涨。&/p&&p&日，日本泡沫经济的高潮以股市飚到历史最高点为标志，也意味着日本的飞速发展到达了极限。&/p&&p&然而这一年国际上发生了太多的大事：&/p&&ol&&li&美苏冷战结束。&/li&&li&柏林墙被推倒，德国实现了统一。&/li&&li&资本主义在东欧及其他地区迅速扩张。&/li&&li&韩国、台湾迅速崛起。&/li&&li&中国的市场经济获得巨大成功开始成为世界工厂。&/li&&/ol&&p&即使世界形势变化巨大，日本人仍然一厢情愿地认为他们的繁华能够继续，日本有实力买下全世界。除此之外，美国是直接金融，出现问题的企业能迅速在资本市场表现出来。而&b&日本是间接金融，只要银行继续提供融资，企业就能存活，问题就得以推迟出现&/b&。我就猜到你肯定要问中国是啥子金融，你想啊，东北那么多僵尸企业都烂成那个样子还在苟延残喘，靠全国人民输血养活着，就会明白中国是“间+间接金融”了，连经济数据都接连造假，问题暴露地只会更晚。&/p&&p&&b&7. 泡沫破裂时期的表现&/b&&/p&&p&&b&首先是股市的暴跌，&/b&当初从实业转型做“理财”的激进企业纷纷破产倒闭，一些投放“非法信托”的金融机构开始暴露问题与犯罪证据，或破产或被清查。类似于中国的&b&钱宝&/b&这种货色，杠杆奇高，但是只要一直在涨，这种公司就能运转，一旦止涨下跌，这个局就做不下去了。&/p&&p&然后就是企业倒闭，公司裁员，非正式雇佣扩大。&/p&&p&&b&房地产市场并非迅疾暴跌&/b&，而是以在峰值上横盘的姿态度过了88、89、90年。直到日本央行进一步上调利率，加上大藏省（日本当时的财政机关）制定了不动产融资总额，银行的活跃度降低，开始收缩贷款，严控资金流入不动产市场，房地产终于在91年后开始急剧下跌。&/p&&p&此情此景是不是相当熟悉啊，目前中国的房贷利率基本上浮了20%，中央三令五申严控消费贷流入房市。银行针对房贷的发放效率越来越慢，因为额度有限。有人说中国国情与当时的日本及08年的美国不一样，是不一样，但是&b&人性——都是相通的，在面对利益诱惑和和危机的时候，表现都是一样样儿的，甭管你是日本人中国人还是美国人。&/b&&/p&&p&紧接着，进入了长期的通货紧缩时代。&/p&&h2&&b&五、日本经济泡沫破裂的原因&/b&&/h2&&p&上面论述了日本经济在1985年后开始催生泡沫，可是泡沫为什么会破裂呢？&/p&&p&&b&1.日本央行亲手刺破&/b&&/p&&p&日本（中央）银行对促成泡沫经济负有最大的责任。至少，当泡沫在20世纪80年代中期开始形成时，日本银行应该去执行稳健的货币政策，提防泡沫的扩大。央行不但没有抑制泡沫，反而通过向日本经济增加更多的货币供应从而加重了这一形势，是日本银行怂恿了这个时代最大规模的投机。&/p&&p&不久之后，普通日本民众变成了股票市场玩家和房地产市场的操纵者。&b&所有的“所有权”的价格都在上涨，&/b&甚至像高尔夫俱乐部成员资格一样小的事情，也可能使某些人发财致富。&/p&&p&当泡沫扩大到极限时，亲手刺破泡沫的也是日本银行。泡沫经济的维持需要银行不停地注入货币维持各种炒作资产的盘转流动，当&b&银行突然关闭水龙头（提升利率，设置融资限额）&/b&的时候，泡沫经济戛然而止，迅速反应在资产价格的下跌上。&/p&&p&&b&2.资金严重脱实入虚&/b&&/p&&p&随着经济发展，人工成本越来越高，日本制造企业的成本迅速上升，需要大量资金贷款来弥补现金漏洞。但由于&b&大量的社会资本和银行资本套在房地产和其他投资品上&/b&，供应的贷款远远无法满足制造企业的需求。&/p&&p&同时由于日元的上涨，使得日本制造型企业的产品在海外销量骤减。早已饱和的国内消费市场也没有能力容纳逆输入的产品（在中国这叫内需不振，应对方式就是消费升级）。制造业进一步萎缩，导致&b&金融机构的资金愈加失去了投入的目标，&/b&不得不流向资本市场，进一步加速恶性循环。&/p&&p&当日本制造企业开始成批倒闭，由此造成了大量失业，失业民众失去了收入，中断还贷。制造企业和其雇工的贷款成为大量不良负债。&b&房地产价格由于背后的不良债务的压力，开始跳水。&/b&（所以大家不希望房价崩溃的话，先保护好实体企业）&/p&&p&&b&3.美国以硅谷为代表的高新企业空前成功&/b&&/p&&p&美国制造业衰退以后，迅速进}