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爸爸妈妈们注意了：熊孩子微信支付玩游戏花掉10万元
来源：钱江晚报　|　作者：　|　时间：　|　 标签：
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拿爸爸的手机玩微信游戏11岁男孩3个月花掉10万元
钱拿去买游戏币了，他爸联系微信支付平台，希望能退钱律师：家长如能证明钱是小孩花的，那么钱应该能退。
▲游戏照片(花费掉的银行账单，郑先生足足打印了11页）
一个六年级的男孩，用他爸爸的手机玩游戏，背着家人用微信支付的方式，买游戏装备。短短三个月时间，他居然花掉了10万多元。
男孩的爸爸郑先生得知真相后，差点没晕过去。他说，现在只有跟微信支付平台联系，看看能不能挽回一些损失。
律师说，如能证明钱是孩子支付的，平台应该返还这些钱。
对着银行清单
老爸几乎崩溃
男孩阿拓（化名）在温州一所不错的小学读书，成绩中上。
父亲郑先生记得，一年多前，阿拓跟他提出想要一部手机，因为“很多同学都有了”。但郑先生认为孩子还小，拒绝了。
今年暑假，阿拓再次跟父亲商量：能不能趁假期，借他的手机打会游戏。这次郑先生同意了。
郑先生说，他是开店的，有两部手机，一部给儿子玩玩，还有另一部拿来联系生意。
今年10月3日，郑先生见手机上有条买137元游戏币的交易记录，当时也没怎么在意。
10月7日，儿子小郑的QQ号码被盗。郑先生用手机申请拿回儿子的QQ号码，这才发现儿子有多次购买QQ游戏币的记录。
他去银行一查，崩溃了，卡里十万元左右存款基本没了。拉出银行清单后，他发现，从今年7月13日至10月7日，儿子共花了101517元购买游戏币。其中，7月消费12693元，8月64697元。
阿拓承认了买游戏币的事，他哭着说自己错了。郑先生只能让孩子写下保证书，保证以后不再玩手机游戏，在学校好好读书。
第一次买游戏币花了78元
到后来每次都花4700多元
三个月花10万元，孩子是怎么做到的？
郑先生告诉钱江晚报记者，他和儿子有个共用的微信号。平时，儿子跟同学之间网上联系，也会用这个微信号。
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好特网发布此文仅为传递信息，不代表好特网认同期限观点或证实其描述。最高人民法院研究室关于利用计算机窃取他人游戏币非法销售获利如何定性问题的研究意见__法律顾问网/裴敏律师工作室
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最高人民法院研究室关于利用计算机窃取他人游戏币非法销售获利如何定性问题的研究意见
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作者:最高院研究室 &来源:中国法院网&
&有关部门就利用计算机窃取他人游戏币非法销售获利如何定性问题征求最高人民法院研究室意见。我室经研究认为：利用计算机窃取他人游戏币非法销售获利行为目前宜以非法获取计算机信息系统数据罪定罪处罚。【解读】一、问题由来被告人周某于年从网上购买了软件（一种木马软件，其作用是用于远程操纵他人的计算机信息系统，获取该计算机信息系统中存储、处理或者传输的数据），通过向聊天对象的计算机发送该软件，对他人的计算机进行远程操纵，获取对方游戏账号和密码，然后采取直接窃取或者修改密码的方式，盗窃他人“面对面”网络游戏的游戏币，将对方的游戏币转移到其注册的账号中。之后，周某按照游戏币兑换人民币的比率，将盗窃的游戏币放到以其父亲的名字在淘宝网注册的网店销售牟利。自年月起至月，周某作案余次。案发后，周某退回赃款元，公安机关追回赃款元。对本案的定罪存在两种意见：多数意见认为被告人周某的行为构成盗窃罪；少数意见认为被告人周某的行为构成非法获取计算机信息系统罪。年月，有关部门就利用计算机窃取他人游戏币非法销售获利如何定罪问题征求最高人民法院研究室意见。二、主要问题及争议周某利用计算机窃取他人游戏币非法销售获利如何定罪，涉及刑法理论和实务界长期争论的一个热门问题，即网络盗窃，特别是网络盗窃虚拟财产行为的定性之争。近年来，随着计算机信息技术和互联网业的快速发展，网络犯罪呈上升趋势，盗窃虚拟财产作为一种常见的网络犯罪，增长迅速。盗窃号码、游戏装备等现象日益猖獗，甚至形成了产业链条。随着网络盗窃虚拟财产案件的不断增多，我国刑法实务界作出了相应判决，而理论界针对这些判决也进行了诸多评议。关于网络盗窃、网络盗窃虚拟财产，刑法学界和实务界尚未形成统一的界定。结合司法实践的具体案件，我们认为，网络盗窃主要涉及如下几类对象：与计算机信息系统安全相关的数据中最为重要的是用于认证用户身份的身份认证信息（如口令、证书等），此类数据通常是网络安全的第一道防线，也是网络盗窃的最主要对象，特别是非法获取电子银行、证券交易、期货交易等网络金融服务的账号、口令等身份认证信息的活劫非常猖獗。网络金融服务以外的身份认证信息。对于网络金融服务以外的其他网络服务，如网络即时通讯、网络邮箱等，网络盗窃者非法获取这些身份认证信息的案件也较为多发。游戏装备等网络虚拟财产。由于网络游戏装备在游戏玩家眼中具有较高价值，并存在一定的交易市场，针对此类数据的盗窃现象也十分突出。我们认为，无论针对何种对象，只要通过侵入计算机信息系统或者采用其他技术手段，非法获取他人计算机信息系统数据的行为，都可以称之为“网络盗窃”。因此，包括盗窃网络虚拟财产在内的行为都可以为“网络盗窃”的概念所涵括。概况而言，对于网络盗窃、特别是网络盗窃虚拟财产的行为，理论界和实务界大多认为应以犯罪论处，但在具体罪名的选择上存在不同观点：．盗窃罪说。年，广东省广州市天河区人民法院对于某某盗窃网游虚拟财产案作出判决，以盗窃罪判处于某某有期徒刑三年三个月，并处罚研究与交流金人民币万元。法院认为，被告人于某某以非法占有为目的，利用骗取的被害人游戏账号密码，非法进入被害人账号，窃取多名被害人的虚拟财产，数额巨大，其行为已构成盗窃罪。一审宣判后，被告人于某某不服判决提出上诉，广州市中级人民法院依法驳回上诉，维持原判。．侵犯通信自由罪说。年月日，广东省深圳市南山区人民法院对全国首例盗卖号码案作出宣判，以侵犯通信自由罪分别判处曾某、杨某两名被告人拘役个月，并追缴两名被告人违法所得人民币元，上缴国库。本案中，两被告人篡改了多个号码密码，使原注册的用户无法使用本人的号与他人联系，造成侵犯他人通信自由的后果，情节严重，构成侵犯通信自由罪。．非法获取计算机信息系统数据罪说。年月日，江苏省徐州市鼓楼区人民法院对“温柔”系列木马程序案作出判决，以非法获取计算机信息系统数据罪判处张某、张某某、龚某某、陈某某有期徒刑一年。本案基本案情如下：年初，于某某在互联网论坛上以签订电子合同购买“大话西游”网络游戏人物账号为名，诱骗游戏玩家向其提供真实身份资料、电子邮箱等，并以猜测邮箱密码等万式，进入玩家邮箱获取大话西游账号资料，其后再冒充玩家将伪造或者变造的身份资料发送至网易公司修改账号安全码。于某某在获得游戏账号安全码后，在互联网上公开售卖游戏账号及虚拟物品牟利。年至年间，于某某利用上述方法，共窃取大话西游游戏账号个，并将其中个账号内的召唤兽、宝石等虚拟财产出售，获利万余元。年月，曾某受聘于腾讯公司，后被安排到该公司安全中心负责系统监控工作。年月至月期间，曾某伙同杨某，合谋通过窃取他人号出售获利。杨某将随机选定的他人的号（主要为、位数的号）通过互联网发给曾某，曾某通过私下破解腾讯公司离职员工柳某使用过但尚未注销的账号的密码（该账号拥有查看用户原始注册信息，包括证件号码、邮箱等信息的权限）。曾某利用该账号进入腾讯公司的计算机后台系统，根据杨某提供的号查询该号码的密码保护资料，即证件号码和邮箱，然后特查询到的资料再发给杨某，由杨某将号秘密保护问题答案破解，再将号的原始秘密更改后出售给他人，造成该号码原始用户无法使用原注册的号。年月至月期间，曾某、杨某两人修改密码并卖出的号约个，从中获利人民币元。其中，曾某分得人民币元，杨某分得人民币元。参见杨洪涛、徐强：《全国首例盗卖号码案》，载《中国审判》年第期。月至二年六个月不等。法院经审理认为：被告人张某、张某某明知是盗号木马程序而通过购买取得使用权后，借助他人技术手段加以传播，窃取网络游戏账号、密码数量巨大，情节严重；被告人龚某某、陈某某明知张某某通过非法手段获取游戏账号、密码而为其提供技术服务，情节严重，上述被告人的行为均已构成非法获取计算机信息系统数据罪。三、研究意见及其理由由于网络的互联性以及由之带来的无国界性，网络犯罪已成为世界各国所面临的共同问题。因此，对于盗窃网络虚拟财产的定性问题，宜通过比较法的视角，考察境外的解决方案，以更好地思考我国当下相关争议，提出解决办法。境外关于盗窃网络虚拟财产的刑事对策上世纪年代以来，随着计算机网络技术的快速发展，特别是网络空间的虚拟性、开放性和流动性，网络犯罪的跨国性日益突出，加强国际协调与合作、共同打击网络犯罪成为了国际社会的共识。在此背景下，欧洲委员会于年设立委员会起草打击网络犯罪的国际公约，美国、日本、加拿大等欧洲以外的国家也参与其中。经过年谈判，前后历经稿，《网络犯罪公约》最终于年月日在欧洲委员会第次部长委员会会议上通过，并子月日在布达佩斯开放签署。开放签署当日，包括德国在内的欧洲委员会中的个成员国和美国、日本、加拿大、南非即签署公约。年月日，在签署和批准成员国达到规定的条件后，《网络犯罪公约》正式生效。作为当前国际社会唯一生效的打击网络犯罪的专门法律文书，《网络犯罪公约》对包括网络盗窃在内的网络犯罪提出了刑事对策。《网络犯罪公约》第二章要求各国在实体刑法中针对妨害计算机数据和系统的机密性、完整性与可利用性的犯罪作出规定。其中，第条要求将非法拦截数据行为人罪，即对通过技术手段，未经授权对非公开传输的数据进行拦截的，或者入侵计算机信息系统直接获取数据的行为，每一个缔约国应当采取本国法律下认定犯罪行为的必要立法和其他手段。从该条规定不难看出，《网络犯罪公约》对于非法获取计算机信息系统数据的行为，无论是在传输过程中获取数据，抑或直接侵入计算机信息系统获取数据，都没有要求缔约国认定为盗窃罪，而只是要求规定为相应的计算机犯罪，以维护电子数据传输的私密性。年月日，德国联邦议会批准《网络犯罪公约》，该公约于年月日起在德国生效。为了履行作为《网络犯罪公约》缔约国的国内立法义务，德国联邦议会于年月日通过了《关于打击网络犯罪的第部刑法修正案》，于月日正式施行，德国网络犯罪立法也达到了相当完备的程度。《关于打击网络犯罪的第部刑法修正案》的一个主要内容就是针对非法获取计算机信息系统数据的行为增设了刑法第获取数据，规定通过运用技术手段，无权为自己或者他人从非公开的数据传输或者数据处理装置中获取不属于行为人的数据（同第款的界定），如果其他条款没有规定更重的刑罚的，则处二年以下自由刑或者罚金刑。从这一规定不难看出，对于盗窃网络虚拟财产的行为，德国刑法没有将其作为诸如盗窃等财产犯罪处理，而是单独规定为获取数据，以更为有效地打击此类犯罪。我国台湾地区年修正“刑法”时，在第条将“电磁记录”增设为动产的范围，使电磁记录成为窃盗罪的行为客体。根据这一修正案，盗窃网络虚拟财产的行为应当以盗窃罪论处。但是，年修正“刑法”时，台湾地区“刑法”将“电磁记录”又从动产的范围内删除，将窃取电磁记录的行为用专门的获取数据等计算机犯罪来处理，在第条增设变更他人电脑或其相关设备之电磁记录罪，规定无故取得、删除或变更他人电脑或其相关设备之电磁记录，致生损害于公众或他人者，处五年以下有期徒刑、拘役或科成并科二十万元以下罚金。这一修改的主要考虑在于：“刑法”上所称之窃盗，须符合破坏他人持有，建立自己持有之要件，而电磁记录具有可复制性，此与电能、热能或其他能量经使用后即消耗殆尽之特性不同；且行司法研究与指导为人于建立自己之持有时，未必会同时破坏他人对该电磁记录之持有。因此，将电磁记录窃盗纳入窃盗罪章规范，与“刑法”传统之窃盗罪构成要件有所扦格。为因应电磁记录之可复制性，并期使电脑及网络犯罪规范体系更为完整，将年修正刑法所作的有关电磁记录部分删除，将窃取电磁记录之行为改纳入新增之妨害电脑使用罪章中规范。通过考察《网络犯罪公约》、德国和我国台湾地区关于非法获取数据犯罪的规定，可以看出，虚拟财产应受刑法保护，对于盗窃网络虚拟的财产的行为应当予以刑事制裁。但是，“虚拟财产应受刑法保护”并不意味着虚拟财产可以成为盗窃罪的犯罪对象，通行的做法是规定单独的计算机犯罪规制此类行为。（二）我国关于盗窃网络虚拟财产刑事对策的形成我国现行刑法是年月日第八届全国人民代表大会第五次会议修订的，而当时互联网的发达程度远不如今天，特别是网络游戏尚未在国内兴起，与之相伴随的网络盗窃虚拟财产现象几乎没有，刑法自然未对此类行为作出明确规定。进入世纪以来，互联网在我国迅速发展普及，网民人数不断增长，互联网已成为民众生活的重要组成部分。在此背景之下，网络游戏在中国也获得了前所未有的发晨，从年境外游戏进入中国，到国产游戏开始占据主导地位，目前中国拥有了家上市网游公司和家网游研发公司，研发网游数量达到数百款，每年网游市场营业额达到数百亿元。互联网的快速发展及网络游戏的兴起，引发了网络盗窃虚拟财产案件的逐渐多发，关于此类案件的定性问题也引起了刑法理论界的关注和争议：有观点主张对于网络盗窃虚拟财产案件的行为，由于刑法盗窃罪的犯罪对象限于公私财物，而虚拟财产不属于公私财物的范畴，对于此类行为不宜以盗窃罪论处；而不少刑法学者主张或通过扩大解释刑法第九十二条第（四）项规定的“其他财产”的范围，或通过立法、司法解释的方式，将虚拟财产纳入盗窃罪的犯罪对象。尽管存在着种种争议，刑事司法实务界必须解决业已出现并日趋增多的网络盗窃虚拟财产案件，如前所述，法院分别以盗窃罪、侵犯通信自由罪等罪名作出过相关有罪判决。在刑法修正案（七）研究过程中，公安部网络安全保卫部门提出，近些年来，信息网络违法犯罪呈持续大幅上升趋势，特别是非法获取他人账号、身份认证信息、窃取计算机信息系统数据犯罪凸显，其中网上银行的信息又是窃取的重点，包括个人在网上银行的账户、密码等。但有相当一部分窃取网上银行账号者往往并不亲自实施盗窃资金的行为，而是将窃取的信息在网上提供给他人。这些行为严重威胁公民金融财产的安全，对这些窃取和提供信息的人员很难以盗窃罪的共犯追究。基于此，建议在对非法获取计算机信息系统中存储、处理或者传输的数据的行为规定为犯罪。虽然用刑法保护网络虚拟财产的呼声愈来愈高，有的人建议刑法应当增加盗窃虚拟财产罪，但立法机关没有通过立法规定将此类行为以盗窃罪论处，而是基于刑事立法者应有的睿智和审慎，充分借鉴境外成熟立法例，在刑法第二百八十五条增设了第二款，规定违反国家规定，侵入国家事务、国防建设、尖端科学技术领域以外的计算机信息系统或者采用其他技术手段，获取该计算机信息系统中存储、处理或者传输的数据，情节严重的，以非法获取计算机信息系统数据罪论处。这一规定对于严厉打击网络盗窃虚拟财产，保护计算机信息系统安全，打击计算机网络犯罪发挥了重要作用。在办理危害计算机信息系统案件的过程中，适用刑法相关规定遇到了一些问题，如非法获取计算杌信息系统数据行为的定罪量刑标准等，办案部门认识不一，难以操作。为依法惩治危害计算机信息系统安全犯罪活动，维护正常的计算机网络运行秩序，最高人民法院会同最高人民检察院，联合发布了《关于办理危害计算机信息系统安全刑事案件应用法律若干问题的解释》（法释号），自年月日起施行。该司法解释对非法获取计算机信息系统数据的行为规定了明确的定罪量刑标准：非法获取支付结算、证券交易、期货交易等网络金融服务的身份认证信息十组以上或者其他身份认证信息五百组以上，或者违法所得元以上或者造成经济损失万元以上的，构成非法获取计算机信息系统数据罪；而数量或者数额达到前述标准倍以上的，应当认定为“情节特别严重”，以非法获取计算机信息系统数据罪在三年以上七年以下有期徒刑的幅度内裁量刑罚。（三）当前关于盗窃网络虚拟财产的定罪意见基于前文的分析，当前关于盗窃网络虚拟财产的刑事对策已经十分清晰，即采用技术手段非法获取包括虚拟财产在内的计算机信息系统数据的行为。应当以非法获取计算机信息系统数据罪论处。以被告人周某盗窃网络虚拟财产案为例，最高人民法院研究室认为，利用计算机窃取他人游戏币非法销售获利行为目前宜以非法获取计算机信息系统数据罪定罪处罚。主要考虑如下：．虚拟财产不是财产。我国台湾地区“地方法院”的部分法官认为，玩家盗窃虚拟的“天币”或“宝物”的行为，充其量只能被评为“干扰他人游戏之游戏违规行为”罢了，而且“天币”、“宝物”在现实社会中并无客观上的价值，就像玩大富翁盖房子游戏，这些房子在现实社会并无客观价值。因此盗窃此类物品并未侵害实际的“财产法益”。而在我国大陆，根据国家相关规定，虚拟财产只能用于获取虚拟服务，不能用于交易，不符合财产所具有的交易这一基本特征。以网络游戏虚拟货币为例说明这个问题：年月，文化部就网络游戏下发了一个部门规章，也就是《网络游戏管理暂行办法》。该规章第二条对网络游戏虚拟货币作出界定：网络游戏虚拟货币是指由网络游戏经营单位发行，网络游戏用户使用法定货币按一定比例直接或者间接购买，存在于游戏程序之外，以电磁记录方式存储于服务器内，并以特定数字单位表现的虚拟兑换工具。这个定义实际上道出了虔拟货币的本质，本质上就是虚拟兑换工具，就是电磁记录。根据该规章的规定，网络游戏虚拟货币发行种类、价格、总量等情况按规定报送注册地省级文化行政部门备案后就生效，也就是说虚拟货币的价格是发行单位自行定下来的，不是市场交易所决定的。因此，该规章明确规定：网络游戏虚拟货币的使用范围仅限于兑换自身提供的网络游戏产品和服务，不得用于支付、购买实物或者兑换其他单位的产品和服务。而在之前，年月，文化部、商务部联合下发《关于加强网络游戏虚拟货币管理工作的通知》（文市发号也有这方面的规定。其中规定：网络游戏虚拟货币的使用范围仅限于兑换发行企业自身所提供的虚拟服务（不包括发行企业以外的企业的虚拟服务），不得用以支付、购买实物产品或兑换其他企业的任何产品和服务。这实际上很好理解，因为虚拟货币的价格本身是发行商自行确定的，不是根据市场规定交易形成的，所以是不能用于自由流通交易的，也就不具有财物的交换属性，不属于财物的范畴。可见，包括虚拟货币在内的虚拟财产不是财物，而刑法第二百六十四条明确规定“盗窃公私财物的”才构成盗窃罪，因此盗窃虚拟财产的行为不构成盗窃罪。．虚拟财产的法律属性是计算机信息系统数据。虚拟财产不是财物，本质上是电磁记录，是电子数据，这是虚拟财产的物理属性。但是，这个电磁记录、电子数据在法律上、在刑法上应当有特定的法律属性。举一个例子，企业的商业秘密可能就是一组数据，这组数据的物理属性是数据，但是法律属性却是知识产权，非法获取这组数据可能构成侵犯知识产权罪中的侵犯商业秘密罪。回到虚拟财产的概念上来，这种电磁记录、电子数据在刑法上的法律属性是计算机信息系统数据，故而，盗窃虚拟财产的行为应当适用非法获取计算机信息系统数据罪。．对盗窃网络虚拟财产的行为适用盗窃罪会带来一系列棘手问题。如果承认了非法获取虚拟财产的行为构成盗窃罪，等于承认了虚拟财产的价值，最为困难的一个问题就是价格鉴定问题。正如有论者所指出的：“游戏用户花了元人民币买游戏币，玩到一定级别，可以拥有游戏商赠送的虚拟财产――价值元的屠龙刀，如果屠龙刀被窃，被盗窃虚拟财产的价值如何计算？是价值元，还是元？对整天沉湎于游戏的玩家来说，头盔、战甲、屠龙刀等虚拟财产价值千金，但对局外人来说可觥一文不值。对于虚拟财产能否有一个能够被普遍接受的价值计算方式？”①我们认为，虚拟财产没有、也不可能有一个能够被普遍接受的价值计算方式。一个五位数的号到底值多少钱？游戏装备值多少钱？这些问题恐难有统一答案。．不适用盗窃罪同样能够解决、而且能够更好地解决问题。我们如果换一个思路，不要往盗窃罪方面靠，往非法获取计算机信息系统数据罪方面靠，则问题好解决得多。盗窃一个五位数的号，卖了之后获利万元，这个时候要认定为盗窃罪，则必须认定这个号的价值是多少，谁来作这个认定都会有争议，都不合适。而如果按照非法获取计算机信息系统数据罪办理，根据前述司法解释的规定，违法所得元以上的就可以人罪了，适用非法获取计算机信息系统数据罪一点问题也没有。．对盗窃网络游戏虚拟货币的行为适用非法获取计算机信息系统数据罪，符合罪责刑相适应原则。非法获取计算机信息系统数据，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。可见，适用非法获取计算机信息系统数据罪，并不会放纵盗窃网络游戏虚拟货币的行为，仍然能够对其罚当其罪。．不承认虚拟财产的财产属性符合世界惯例。从境外刑事立法和司法来看，鲜有将盗窃网络虚拟财产的行为以盗窃罪论处的。如前所述，从目前掌握的资料来看，国外关于网络盗窃虚拟财产的认定也处于探索尝试阶段，很少有直接按照盗窃罪定罪处罚的。而我国台湾地区年修改“刑法”时，在第三百二十三条将“电磁记录”纳入动产的范围，对窃取电磁记录的行为适用盗窃罪，但是年修正“刑法”时，又将“电磁记录”从动产的范围内删除，实际上是否定了年的“刑法”修正，对窃取电磁记录的行为规定适用专门的获取计算机信息系统数据等计算机犯罪来处理。这种否定之否定的探索历程值得我们深思。综上所述，对盗窃网络游戏虚拟货币的行为应以非法获取计算机信息系统数据罪定罪量刑。本案中，被告人周某通过控制他人计算机信息系统，进而非法获取他人网络游戏虚拟货币，对其应以非法获取计算机信息系统数据罪定罪量刑。&
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如果可以帮忙提供下游戏币值换算的元宝加5分（根据本人记忆好像1元宝接近1W游戏币，1RMB=100元宝）
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data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-33bae8bd5a4dc6_r.jpg&&&/figure&&p&非常好的问题，可惜关注的人不是很多，试着来回答下，请高手指正。&/p&&p&&b&一、要员&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个县的利益关系，最有影响力的，莫过于政治关系。而且这个关系不仅有历史的传承形成，而且是动态变化。&b&从要员、到圈子、到生态&/b&，是我们分析利益格局的手法。&/p&&p&如果看历史的，就看历任4-3届以来的主管简历，尤其看升迁之后的领导和现在领导之间简历的重合部分，比如一起搭过班子，谁提携过谁，&b&恩恩怨怨，都在里面。&/b&&/p&&p&如果看现在的，&b&首先看几大员&/b&：县委书记，县长，副书记，常务副县长，人大政协二老，组织部部长，公安局长，法院检察院二老，财政局长，最近几年，有几个岗位稳居前面，一是国土局长，一是教育局长，还有就是县政府所在的乡镇书记。有些人虽然暂时不是高位，但反映了其所属的派系和圈子。&/p&&p&现在由于有几个岗位，是不让本地人当的，所以，一个县的江湖，更多的要看放大来看，才能看清楚，起码要&b&放到市-县-乡镇这个视野下，甚至更广，&/b&比如，某人亲戚在中央或省里（还记的有人姓令的老爷子么，还有其其他子女的分布）。&/p&&p&接下来具体说几个重要的岗位：&/p&&p&&b&1、本地出去的县长或书记，当了市一级&/b&组织部长或市长书记的。这个对县里的干部影响最大，不仅其熟悉本县人，而且不少供过事，工作和生活都有极大的关联。一旦提拔到市级组织部长乃至市长书记，旧部不可避免地要提拔重用，有的被打压或雪藏。其中也未必都是个人原因。&/p&&p&&b&2、现任主官群体，&/b&最能说明当下的利益格局，县里的蛛丝马迹，其实就是市甚至省级的局部表现。&/p&&p&&b&3、书记：&/b&肯定自成一派，有相当大的权力磁场，确实是一个县的核心，新任的书记会形成新的格局。&/p&&p&&b&4、县长：&/b&未来可能接书记，而且政府是实权，也会形成新的权力结构，和书记一起交融，同时有区别。&br&&br&&b&5、现任人大、政协二老：&/b&由于是正县级，而且大都是常务副县长或者副书记转岗过来，而且常常是本地乡镇起来的，这两位虽然权限变小，但真实的影响力和人脉，任然是不可小看的交接点，一般外地初任的县长书记，大都当这二位为&b&现阶段政治生态中的“地头蛇”&/b&，关系熟悉了，有交情了，才会慢慢变化，这个就涉及到具体领导之间的手腕和风格。有的书记县长，把二老统战过来，但也不重用；有的给与超出其岗位职责的重活好活，为我所用；有的事实上成为外地和本地干部的代表，相互小动作不断。&/p&&p&&b&6、副书记：&/b&从现时来讲，鉴于目前只有一个专职副书记，副书记的权限更多体现在县委书记的个人风格上，即给副书记授权多大。有的合作愉快，授权可能更大；有的合作一般，变成了县委书记的大秘，甚至空的，或者难题甩给他，美名其曰重用。当然，按照阶梯式的进步，副书记也是县长的人选，所以也是潜力股。有的接本县的，有的到其他县。县里的人像明镜似的，都很清楚。潜力股是一般不惹的。也有不长眼的，容易出现在某副书记挂职下来，转眼留任，转眼接了县长。现在，还有一个变数，即副书记之前优于常务副县长接县长的职位，现在基本是平分秋色了。此时的副书记也在暗中招兵买马，但是按兵不动，更多是观察，一是未必自己肯定本地接，二是别惹的书记县长有想法。但是隐形的磁场已经形成，有人会主动靠拢。so：一个小圈子形成了。&/p&&p&继续更新&br&————————————————————————————————————&/p&&p&&b&7、常务副县长：&/b&如果说找个词，来概括常务副县长的角色，那最贴切的，应该是“大管家”。此话不是随便说的，县里的财政和各种钱，谁最清楚？书记是肯定不是了，县长也不是最清楚，有人说是财政局长么？no，也不是，除了财政资金，其他的都不清楚。只有常务副县长对各种各样的钱、地、人，乃至融资、贷款、国债、各种小金库、各种下拨专项、转移支付、招商引资、拆迁建设、整体税收结构、使用流向清楚。&/p&&p&因为财政人员需要发工资，单位要各种资金，包括购置或建设办公大楼，这样，人财物，都了然于心。有的县一旦动作太大，没有按照常规速度发展，一旦常务调走，短时间都是一笔别人眼中的糊涂账。俗话说，县官不如现管，在很多时候，县长是县官，常务是现管。大额资金的调动，吃财政的人入局，肯定要县长签字的，但常务有个特性，那就是成事能足，败事也有余。得罪了常务，他口中的2个字，就足以合理合法的搁置你的所有事：没钱。&/p&&p&由此，书记肯定要把握常务这个角色，当然常务也会主动靠拢书记，如果两人面和心不和，那么书记也很难受；县长也得把握好常务，常务直接联系书记，就会把县长直接架空；当书记和县长有争执的时候，常务就成了争取对象，常务同时也很难做。&/p&&p&其他的包括副书记之类的，还有政协二老，都会和常务搞好平衡，甚至遇到个人的事或者分管的部门，都会适当示好；乡镇的书记镇长，部委局的一把手，都得乖乖听话。上面说过，常务副县长转为县长的比例近十年在稳定上升，和副书记平分秋色，常务副县长到副书记的隐形台阶，正在逐步消失。&/p&&p&所以说，常务是实力派、大管家、潜力股，一点都不过分。&/p&&p&当然，做常务的能力要求实在太高了，白的黑的，都得搞定，人际关系更是如此，资金有限的情况下，即使很牛A的常务，被匿名信的情况也很多很多。常务也不容易啊&/p&&p&&br&&/p&&p&继续更新&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&8、组织部长：&/b&首先说个误区，如果认为组织部长很有权，想提拔谁就提拔谁，那就错了，因为其实没有那么大。县里谁是一把手？县委书记，尤其是用人权方面，虽然也有各种圈子（见下面圈子部分）的影响和运作，尤其是乡镇直接联系市领导一级的情况，但都得通过县委书记这一关。&/p&&p&&br&&/p&&p&在用人方面，组织部长更多的是落实书记的意思，平衡各个领导的意思，同时夹带自己的意图，最终通过提名权和合法化途径，实现最终的认识安排。所以，组织部是个落实部门。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，以上讲的，大多是正科级，对于县里100多个副科级，组织部长作为常委，还是可以办到的。有些副科，组织部长也完全定不了，比如重点岗位的人选，书记连副科也要把握，根据各地不同的重点岗位，如公检法司的某一个、财政、县委办等。对于政府办，尤其是副科级的秘书岗位，一般尊重所用领导的意图。&/p&&p&组织部长还有一个权力，即否定权。如果候选人物有毛病，如学历、年龄、档案等有些小问题，想偷偷放一马，之前也是可以的；想小题大做，也是能拿到桌面上去说的，而且一般到这个地步，基本上领导也不会太为了某人，授人以柄。目前，这方面是越来越完善了。当然，如果组织部长确实是小题大做、故意为之，那就会和领导结仇了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8a88acc42bccdd1a2789b33_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8a88acc42bccdd1a2789b33_r.jpg&&&/figure&&p&继续更新（9月29）&/p&&p&&b&9、纪检书记和二常务&/b&&/p&&p&纪检书记现在大家都知道了，以前和现在绝对不同，但是讨论他们的，很少很少，为嘛呐？其实，大家心里都很清楚，但表达的角度可能千差万别。&/p&&p&现在纪检最大的变化，有两个：一个是18以来的大形势，二是半垂直的管理。其实现在还说不通到底是不是垂直，这不是从概念上能说清楚的，而是从实际运行过程中，看当地市委书记、市纪检书记、县委书记几个人的风格，决定了有千差万别的各种不同组合。不管怎么说，纪委书记不是生活在真空中，而且提拔重用的事，还是有各种岗位的可能，起码纪检书记不是专属一辈子干到底的。这个就决定了一种微妙的心理。知乎的火候不好把握，就说道这里吧……&/p&&p&&br&&/p&&p&——————————————————————————&/p&&p&日更新&/p&&p&&b&10、乡镇诸侯：&/b&&/p&&p&&b&镇的主要领导，分为几种&/b&&/p&&p&&b&1，重点镇：&/b&一般又分为几种：一个是城关镇，因为市县政府所在地，部门多，教育资源、交通资源、地产资源、行政资源等等，都在城关镇，所以，这个镇的书记一般都很有地位，这个不用多解释。有的城关镇还给个副县级。二是经济大镇，如机场所在地，开发区所在地，重点风景区，码头港口区，涉外贸易区等等，也有副县级领导兼职，甚至书记县市长兼。这些年主要是开发区增加的多，尤其是开发区本身有级别，如省级国家开发，国家级开发区，为了对外联络方便，级别解决了不少，增加了不少安排人的方便，也增加了隐形台阶。&/p&&p&&br&&/p&&p&日更新————————&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2，穷镇：&/b&顾名思义，这些乡镇主官，不是什么肥差。但从来不缺人去，为毛，锻炼！有几种情况，会有人去这些乡镇：一是尽快解决级别的，如领导秘书、团干、年轻干部等，先到位，再调动，时间短，而且还能有2个乡镇的工作经历，变劣势为优势，非议也小一些；二是混个政治资本，这些和省领导一样，没功劳还有苦劳；三是起点低，容易出成绩，想有所作为，也是不错的选择，同时也正因为穷，化缘方便的同时，也少有权力部门干扰；四是救火队员，尤其是现在扶贫作为第一政治任务，在倒计时的要求下，派个硬汉去，于公于私，也是工作方式。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3，标志镇&/b&&/p&&p&&b&4，一般镇&/b&&/p&&p&&b&11、局委诸侯：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、圈子&/b&&br&&br&&b&三、生态&/b&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、政治关系&/b&&/p&&p&&b&2、经济关系&/b& &br&&br&&b&3、家族关系&/b& &br&&br&&br&&b&4、黑道关系&/b& &br&&br&&br&&b&5、阶层关系&/b& &br&&br&&br&&b&6、&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&想更详细了解，建议看：中县干部&/b& &b&这些格局形成的规则之一：&/b&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/InXLEyqRvm_P2mAC1JWuEg& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&当“私人关系”进入党政——县委书记的关系运营（7）&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/iOjzL97C55PlfKSxAh5nWw& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&5个成败案例——县委书记的关系运营（1）&/a&&/p&
先写个纲要，不定期完善。图为著名漫画家老品子大作，授权使用。非常好的问题，可惜关注的人不是很多，试着来回答下，请高手指正。一、要员 一个县的利益关系，最有影响力的，莫过于政治关系。而且这个关系不仅有历史的传承形成，而且是动态变化。从要员、…
&p&空巢老人”、“留守儿童”、“北漂”这些词语所代表的社会现象早已被社会熟知和重视。以我对公务员群体特别是基层公务员的了解，其实我们这个社会还存在着一类“空巢公务员”。一提到公务员，大家马上联系到的是铁饭碗、体制内、高大上，其实不然，和任何行业一样，这个行业有太多的酸甜苦辣，其中“空巢公务员”尤为突出，他们真的很孤寂！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空巢公务员的身影&/b&&/p&&p&工资2千块、离家2千里&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我举一个例子。&/p&&p&C是个大学毕业的小伙子，毕业后本来是在上学的省城找了一份做市场销售的工作，他出身农村，很能吃苦，干了不到三年，一年能收入十万多了，这在他所在的省份即使放在省城也是一份相当不错的收入。当然，这份工作很辛苦，需要起早贪黑，没有节假日，越是到节假日又需要到商场甚至城市的广场上去开展一些销售活动。&/p&&p&或许是他自己有个当官的念头，并且他的父母一直希望他能够有个稳定、体面的工作，在二老的眼中，做个销售简直对不起他读了一个大学，要知道本来就比较拮据的家庭供他上大学，可不是盼望他成为一个销售的。&/p&&p&就这样，他开始加入了公考大军，连续考了两年，第二年考上了，因为第一年输得太惨，第二年他不再报考家乡的地级市和省会公务员，而是报考了和他们省临界的一个县下属乡镇的公务员，离家大概近800公里，这个地方经济发展程度比他家乡还要有一段距离。&/p&&p&当上了公务员，他没有背景，没有根基，甚至也没认识的当地人。他住宿在镇子上，单位食堂有一顿中午饭，刚开始，他在镇子的馆子里解决晚饭，时间长了，现在是自己做饭，一来是节约开支，同时他所在镇子的饭店的卫生条件，也是他这个在省城上过班的人不能苟同和忍受的。&/p&&p&父母很高兴，他终于成为公务员了。他现在一个月回家一次，每次回家都是那种比较慢的绿皮火车，还要倒一次长途汽车。&/p&&p&在他工作的镇子上，工业和商业都不发达，像他这样一个年轻人独居的情况很少，相反，镇子上的年轻人也不多了，都去了县城或者城市。&/p&&p&他几乎没有业余生活，生活可以说枯燥到极点。有的时候他宁愿加班，但连他自己也承认，那滋味真的很难受，他当销售的时候几乎天天加班，但比起这种周围空旷无人的滋味，他宁愿选择当初的通宵达旦。没有父母在身边，没有女朋友，或者老婆孩子在异地，下班后没有家的生活，周围没有同龄的年轻人的社交，这大抵这就是空巢公务员的生活。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不怕工资低&/b&&/p&&p&怕的是孤独和没有成长&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在一个陌生的接近农村的环境里，没有亲人、没有朋友、没有本地生活圈、没有同龄人之间的相互促进，这种感觉不是所有人都经历过的。&/p&&p&不管多晚回家，都要由他自己打开灯。&/p&&p&他过两天就要打电话给父母一次，有的时候是他一个人太孤独了，他在电话里会告诉爸妈，自己这边工作很好很顺利，并和他们约定下次回家的时间。&/p&&p&不是体制内的人、不是基层人，难以想象我们光鲜的公务员队伍中还有这么一类群体，其实他并不是个别的，这个群体据我所知，不是一个人两个人，不只他一个人和我交流倾诉过。基层公务员队伍，其实充满了伤心、离别的故事。&/p&&p&但是，真正煎熬他们的最主要的并不是一些地区工资低，是那种缺乏家的孤独，是那种没有一个年轻群体共同成长的失落感。这样的空巢公务员更像是一座座孤岛。&/p&&p&眺望外边的城市世界，他们充满了等待、期待。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&在微信上感受家的温暖&/b&&/p&&p&把爱传递给孩子&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&C并不是最令人心疼的。他毕竟是个大小伙子。&/p&&p&Z是个年轻的妈妈，自己在县里，孩子和老公以及父母都在市里。&/p&&p&每天，她都要加班到很晚，因为她从事文字类的工作，所谓时间紧、任务重、加班多、要求高、领导骂。&/p&&p&无论多晚，她回到住处的第一件事是再次打开老公发来的微信，看看孩子的照片，其实这些照片她在工作间隙一整天下来已经多次看过了。她的老公是比较支持她的工作的，从来没有抱怨过，有的时候还和她连接视频，让她看下睡觉的孩子。&/p&&p&她每个周末回家都是很累，因为她要利用周末好好的陪孩子玩，仿佛也是为了把错过的5天时间补偿给自己的孩子。每个周末，她和先生都要照上百张一家人一起玩耍的照片。&/p&&p&她是我的学员，有一次同我微信交流的时候，她流泪了，她感觉亏欠孩子太多，也感觉亏欠老公的。将心比心，大家都是平凡的人，为了一份工作，这算不算付出和奉献不小？&/p&&p&那些远离父母的，他们惦记日益年迈的父母；那些依然单身的，他们渴望爱情和温暖；那些两地分居的，他们含着泪水思念自己的孩子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&生活的真相是什么？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&仓央嘉措有一句诗：世间安得双全法，不负如来不负卿？&/p&&p&岁月的年轮会告诉你：人生的一切都是冷暖自知，此外，你只要有欲望去达成任何一个目标，你都无法做到没有任何损失和成本。&/p&&p&我建议我们的基层公务员朋友要交那些忘年交，有智慧、愿分享的长者会告诉你一些朴素的道理，其实也是生活的真谛。&/p&&p&生活的真相是什么？就是你一旦做出选择，就要承受选择所带来的代价。你说，我不选择，其实在本质上你也是做出了选择，就是选择不选择，同样有代价。没有人能逃脱这个铁定无情的规律。&/p&&p&这就需要理性和因势利导。所谓两害相权取其轻、两利相权取其重。&/p&&p&当你进行权衡的时候，有必要提醒你，就是随着中国社会的发展，人们理念的进化，越来越多的人对成功的定义正在发生变化，人们越来越追求自己的本心，越来越追求工作与生活的平衡。&/p&&p&看到年轻的伴侣深情相依、看到一家三口走进书店、看到下了班的人探望父母……你是不是很有触动？&/p&&p&说到中国人的生活真相，那就绕不开房子。&/p&&p&从去年开始，这轮房价上涨可谓惊心动魄。尤以北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个城市为烈。&/p&&p&许多人困惑和呐喊，为什么去库存成了大涨价？&/p&&p&深入研究，一线城市和有潜力的二线城市大幅涨价，三线四线城市库存依然去不动。理由很简单，年轻人和有钱人都在疯狂涌入一线城市和有价值的二线城市，三线城市四线城市人口净流入难以支撑房价上涨。&/p&&p&这就是所谓的马太效应，这就是市场给出的趋势和选择。&/p&&p&城市越发达，资源和机会就越多，人口就会大量聚集，而人口红利又会反过来推动城市更快地发展。&/p&&p&天地广袤、人海茫茫，把你的梦想安放在何处？&/p&&p&年轻人，请永远不要与趋势为敌。&/p&&p&在一个有潜力和价值的城市，把家放在生活中更加重要的位置，你不用担心成为一个loser，终有一天岁月的时光离你而去，你不会后悔和痛心。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&互联网助力空巢公务员踏上回家之路&/b&&/p&&p&罗曼·罗兰说过：世界上只有一种真正的英雄主义，就是认清了生活的真相后还依然热爱它。&/p&&p&面对眼前暂时的困难，关键是寻找解决问题的路径，放弃和回避都不是办法。&/p&&p&感谢网络科技，使得我们空巢公务员没有同城市真正断裂，他们通过每天获得资讯感受着城市社会的飞快变化。&/p&&p&事实上，作为空巢公务员，你更可以借力互联网展开有力的城市回归之旅，而不仅仅是用信息感知城市。&/p&&p&回归城市，就如同C君回到他当初读大学和第一份工作的省城。但这一次回归，对于C君来说，不再是回到市场销售的起点，而是通过遴选晋升到更高的政府机关平台。&/p&&p&&b&更多内容请关注：基层政库&/b&&/p&
空巢老人”、“留守儿童”、“北漂”这些词语所代表的社会现象早已被社会熟知和重视。以我对公务员群体特别是基层公务员的了解，其实我们这个社会还存在着一类“空巢公务员”。一提到公务员，大家马上联系到的是铁饭碗、体制内、高大上，其实不然，和任何行…
我是乡镇团委书记出身，在基层曾经工作过两年，才疏学浅见识浅薄，没办法预测未来&b&几十年&/b&乡镇公务员的发展情况。&br&如果你是中西部偏远及不发达地区的乡镇公务员，想在仕途上有所发展，那么先想办法当上组织委员，最起码进入党委，是你当下的目标。&br&前一段时间乡镇提拔干部，提及了一个概念叫“三类人”，即：连续两届以上的村支部书记，工作时间满五年的优秀站所长，和服务期满考核合格的大学生村官，可以提拔成副乡镇长。&br&这是一个机会，也是一个开始，很多乡镇都增加了领导指数，乡镇正科级别多增设一名人大主席，副科级别多增设一名党委副书记，同时纪委书记由原来的兼职改为专职，部分大型乡镇可以多增设一名副乡镇长。&br&即乡镇的领导班子成员改为正科级：党委书记，党委副书记、乡镇长，人大主席。副科级：党委副书记2名，纪委书记，副乡镇长2-3名。&br&领导指数的增加意味着在乡镇提拔上升的空间有所拓宽，但是也让仕途路径变得稍显漫长。如果你是从组织委员提拔成副乡镇长，即排名最末的副手，那么需要熬到第一副乡镇长的时间也相应的变长。&br&一些地方曾经的副乡镇长在此次提拔变动中提职成党委副书记，也有一些直接成为正科的人大主席，工业园区的主任等，后续还会有县委办、政府办、组织部、纪委下派的干部到地方乡镇任职履职，这是一年内的变化，也是5年一届“换届之年”的变化。&br&你看，短短一年，只要政令变化机会巧合就会发生这样大的事，你要预测未来几十年的事，谁能做到？
我是乡镇团委书记出身，在基层曾经工作过两年，才疏学浅见识浅薄，没办法预测未来几十年乡镇公务员的发展情况。 如果你是中西部偏远及不发达地区的乡镇公务员，想在仕途上有所发展，那么先想办法当上组织委员，最起码进入党委，是你当下的目标。 前一段时间…
&p&&b&一定要考虑清楚，我应该去买新区，还是买在老区。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都有一个误区，觉得老市中心就是最好的地方，有人气，一定最值得入手，最保值，升值潜力最高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以上全错。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&只有极个别的城市，老区会越来越贵。&/p&&p&&br&&/p&&p&而对于大多数城市，同样价格买入新区和老区，3-5年之后，新区价格可能是老区的2倍甚至3倍！&/p&&p&&br&&/p&&p&这样的案例比比皆是，尤其是在16年-17年这个时间段，每天都有很多人咨询我，后悔买了老城区，眼看着新区疯涨，能不能卖了重新买新区。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&买错区位，不但损失时间，错过的更是实打实的金钱和升值机遇！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&而这一点，只需要花十分钟，看完这篇文章，就能全部了解清晰，未来完全可以规避类似的失误。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以切记，选择老区还是新区这一点，远比什么开发商，户型，采光，楼层，绿化等等都重要的多！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这篇文章，会说清楚以下内容：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.什么样的老区有升值潜力，能买&/p&&p&2.什么样的老区没有潜力，最终会沦为贫民窟，不能买&/p&&p&3.什么样的新区是未来城市的新核心，买到就赚&/p&&p&4.什么样的新区是打着幌子骗钱的，买到就套牢&/p&&p&5.真正值得购买的新区，全都符合这5个基本标准&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：收藏是点赞的两倍是个什么情况，觉得有用别忘了点赞啊(ㄒoㄒ）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&下面进入正文：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对于老城区的问题&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&1.什么样的老区有升值潜力，能买&br&2.什么样的老区没有潜力，最终会沦为贫民窟，不能买&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&请阅读下面这个回答，解释的非常全面，话题排名第一，评论也都比较客观正面。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&市中心老房子老小区最后的结局会是什么？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&看完老区的解释回答后，我们再来深度剖析，新区的选择问题。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.为什么要搞新区？ &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&归根结底，新区可以卖地，卖很多地&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&建设新区，确实有非常多的好处。&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，是表面上的好处，比如： &/p&&p&&br&&/p&&p&弥补产业空白，拉动地方经济；&/p&&p&&br&&/p&&p&改善居住环境，升级交通配套，优化基础设施；&/p&&p&&br&&/p&&p&吸引老城区经济转移，减轻老城区压力等等；&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但实际上，隐藏着一些内在因素，比如土地财政：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&老城区渐渐没有土地卖了，没地卖财政收入就少了一半。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没钱，就没办法搞建设拉动GDP，经济发展不好看，一是影响大家的生活质量，二是排名下去了，面子上都挂不住。&/p&&p&&br&&/p&&p&那怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&搞新区，新区全都是地，可以拿来卖钱。有地卖，就有钱搞建设，可以修地铁，可以建高架，建设搞好了，GDP自然就上去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，开发新区绝对是一举多得的好棋。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&如何吸引人去买新区的房子？&/b&&/p&&p&&b&让新区房价猛涨&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&本来，大家都在老城区生活的好好的，你突然出来一个新区的规划，什么都没有，不是荒地就是村，谁愿意过去？&br&&/p&&p&ZF也知道这个情况，现在不是旧社会了，不能逼着老百姓去开荒，怎么办，只能自己先上。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&于是，新区的雏形一般都是这样形成的：&/b&&/p&&p&&b&（&/b&理解新区成型的规律，就相当于看清了新区的本质&b&）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.一个看起来挺牛X的规划。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.拆迁，在新区的边缘建安置房。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.修大路，做绿化。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.省市直机关，先搬，以身作则，并配上低价格高品质的公务员小区。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如市政府，市第一医院，市第一中学，能搬的尽量搬，不能搬的建分校。&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于ZF再为新区未来发展做担保）&/p&&p&&br&&/p&&p&5.以各种税收减免的利好，进行招商引资，吸引大型企业入驻。企业来了，员工要来，于是要建设公租房，人才公寓，企业宿舍。&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于提高人气）&/p&&p&&br&&/p&&p&6.新区领导给各个中大型房企开会，通过各种优惠政策，吸引他们来新区开发住宅和商场，并描绘出一个巨大的需求市场，和非常美好的前景。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如，告诉开发商们，现在有很多大企业都过来新区了，但是他们的员工们都没地方住，只能住宿舍。这些人有钱，而且以后肯定都是要买房子的，这可是天量的市场需求，你们开发商赶紧来抢占市场！&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于借鸡生蛋）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&等这6步走完，一个新区的雏形基本就算完成了。&/b& &/p&&p&同样，这也是新区房价最便宜的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&之后的问题，就是如何吸引更多的人来买房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&怎么吸引？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&学会这一招就够了：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&ZF做保，宣传XX新区是城市未来的核心，是高端金融商务中心。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商紧跟而上，宣传XX新区的房子，是集团最高端的住宅，打造高端人群的聚集地。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&总之就是一句话，不断的给人们灌输一个理念：&/b& &/p&&p&以后新区的房子最高端，最值钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&投资新区的房子，最赚钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&各种媒体，各种平台不要钱的上广告，各种官方文件表明发展预期良好。&/p&&p&&br&&/p&&p&最好再通过某些小手段，营造出一种现象：新区的房价会比老区涨的快，价格要更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说：老城区限价1万5，新区限价1万8，从侧面表明官方态度。&/p&&p&&br&&/p&&p&然后媒体再一发文章，“XX新区房价远超老区，半年涨幅XXX%，潜力巨大”，人们基本就要疯狂了，这个新区也就不用发愁销路的问题了。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟趋利避害，是生物先天的本能。&br&&/p&&p&&b&去更赚钱的地方买房子，亦是人们投资的本能。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&等到将来买房子的人多了，很多本来看不上这里的开发商就眼红了，ZF再控制一下供地的数量，地价自然就上去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&地价不断上涨，房价自然也就水涨船高，也就不需要再用行政手段来操作，不再需要跪求企业开发商来搞建设，顺气自然的发展就好。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房价越涨，造富的噱头就越真实，就有越多的人来买，希望自己能一夜暴富。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这是一个良性循环。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&（同样的道理，也被用在三四线去库存上：三四线房价越涨，买的人越多；三四线房价跌的时候，反而是库存的巅峰）&/p&&p&&br&&/p&&p&这个时候，你再回头来看，反而是第一批买新区房子，和公务员小区的人，赚的最多。毕竟，这些人都属于雪中送炭，后来的都叫做锦上添花，收益自然不会相同。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&看到这里，不知道大家发现了一个共性没有&/b&，其实新区建设的每一步，都是为了吸引来更多的人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&吸引人口，才是新区最首要的目的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&人口，才是新区建设最核心的指标。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&没人愿意去的新区，注定会成为鬼城&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一座城市，有多少人，每年新增多少人，基本都是固定的。&/p&&p&&br&&/p&&p&不可能说因为你建了个新区，国家就变出来100万人，塞给你用。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，说白了，&b&新区的人口来源只有两个渠道，要么吸老城区的血，要么吸外来人口的血。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一二线城市，可以大胆的玩新区，因为人多。老城区人多，外来人口也多，需求旺盛。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是三四线城市通常玩不起，都是硬撑，尤其是那些基本没有人口净流入的城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&就像一个漏斗里的沙子一样，总量是固定的。当一头的沙子越来越多，另一头就注定越变越少。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以，三四线城市注定只能二选一，要么拼命保住老城区，让新区变鬼城；要么赶紧卖了老城区，买新区防贬值，见证老区变贫民窟。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&请牢记，人口，就是城市的一切，不论是新区还是老区，都要建立在人口之上。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后，说一下结论。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4&/b&&/p&&p&&b&真正值得投资的新区&/b&&/p&&p&&b&都符合以下5个标准&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.&/b&新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.&/b&人们在老城居住，去新区上班，或者在新区住，在老城上班，通勤时间都不能过长。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市1.5小时，2线城市1小时基本上是极限，再远人气就极度下降。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在我国，这样的通勤距离也有一个大概的标准。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市30KM左右就是人气的极限。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&二线城市新区与市中心距离，不能超过15KM，三线城市不能超过10KM。&/p&&p&&br&&/p&&p&不然新区房价就很难被带动，因为人气用尽了。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如北京，30KM正好是燕郊到国贸的距离。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-24cd352f7bf0654fba9a4_b.jpg& data-rawwidth=&1687& data-rawheight=&751& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1687& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-24cd352f7bf0654fba9a4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&总的来说，与老城区市中心距离不超过30，15，10公里的一二三线新区，可以考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.&/b&政府带头去的新区，并且将市第一医院，市第一中学迁移过去的新区， 可以考虑入手。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4.&/b&有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。&/p&&p&&br&&/p&&p&有的城市，搞个新区距离市区40-50公里，就一条地铁线路，这种基本不靠谱，刚需谁去受这罪，没有全国性的上涨行情，根本带不动。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5.&/b&规划刚刚出炉，就有大批顶级开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最后，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是对于二线及以下城市，只有主要发展方向上的新区，可以放心买入，其它方向上的新区，大概率成为炮灰般的存在。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟，新区的建设可以速成，但是人口却只能慢慢的吸引。&/p&&p&&br&&/p&&p&最近，各大城市都感受到了人口不足所带来的问题，为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。&/p&&p&&br&&/p&&p&人口，才是搞新区最大的问题所在，想要同时搞好2个新区，齐头并进？&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市以外，根本不存在的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，如果买新区，一定要买ZF最重视的那一个。&/p&&p&&br&&/p&&p&------------------------&/p&&p&更多楼市分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&欢迎关注，欢迎来公号交流。&/p&
一定要考虑清楚，我应该去买新区，还是买在老区。 很多人都有一个误区，觉得老市中心就是最好的地方，有人气，一定最值得入手，最保值，升值潜力最高。 以上全错。 只有极个别的城市，老区会越来越贵。 而对于大多数城市，同样价格买入新区和老区，3-5年之…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-79fe63a1e23d64ba655b7_b.jpg& data-rawwidth=&525& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&525& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-79fe63a1e23d64ba655b7_r.jpg&&&/figure&&p&&b&1......Blinkist&/b&&/p&&p&&b&（适合人群：喜欢用手机或平板的英语阅读，每天有阅读习惯的朋友）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-2ff52a3e5aff9dcaa1449_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&608& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-2ff52a3e5aff9dcaa1449_r.jpg&&&/figure&&p&&b&可以让你15分钟读完一本书&/b&，不管是用听还是看都可以很好的让你短时间内了解书籍内容。&/p&&p&不仅可以看，你还可以听&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ccb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&628& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ccb_r.jpg&&&/figure&&p&世界上优秀的非小说类作品都搬到了手机上，你可以从这里免费获取值得阅读的书籍，主要包括、短文、科普、职场、政治、历史、健康等多种值得阅读的英文书籍。&/p&&p&&b&2......open street map&/b&&/p&&p&完全免费地理数据且能让所有人编辑的全民地图。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-55cffe1f587c183e0ac4eb4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&1334& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-55cffe1f587c183e0ac4eb4_r.jpg&&&/figure&&p&OpenStreetMap由用户根据手持GPS装置、航空摄影照片、卫星影像、其他自由内容甚至单靠用户由于对目标区域的熟悉而具有的空间知识绘制.&/p&&p&&b&3........ChinaDaily&/b&&/p&&p&&b&（适合人群：英语基础爱好者，关心国家新闻时事动态）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-73e3ca3cdf005a7c5ea91d4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&551& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-73e3ca3cdf005a7c5ea91d4_r.jpg&&&/figure&&p&这是中国最大的英文报纸，基本上都是国内人自己写的新闻，比较容易懂，对于基础英语的人群非常适合。&/p&&p&&b&4......爱洋葱阅读&/b&&/p&&p&&b&（适合人群：阅读爱好者、英语学习者）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-99de66be8bd7f4ff669d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&748& data-rawheight=&386& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&748& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-99de66be8bd7f4ff669d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&爱洋葱可以支持双语阅读，实现外语与汉语的无障碍阅读&/b&，只需轻轻向下一划，中英切换立刻展现。&/p&&p&为阅读爱好者、英语学习者提供了很大的帮助。&/p&&p&&b&5....网易蜗牛读书&/b&&/p&&p&适合人群：想读书，但是懒的人&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-250db6c6cb946adef57ce_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1236& data-rawheight=&466& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1236& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-250db6c6cb946adef57ce_r.jpg&&&/figure&&p&最近非常喜欢这个阅读app，界面很简洁。你每天只能领取一小时免费时长，这就会形成一种迫切的阅读感，迫使你每天阅读，养成阅读习惯。&/p&&p&&b&6......英语趣配音&/b&&/p&&p&&b&适合人群：英语没有基础的，想通过口语学英语的&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-69ae986da33efb34c16ad5e1dcf76de6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&579& data-rawheight=&486& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&579& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-69ae986da33efb34c16ad5e1dcf76de6_r.jpg&&&/figure&&p&这个APP是通过模仿别人的配音，不断练习，不断模仿，即使你完全英语没有基础，在这种仿佛模仿基础下，也会慢慢培养出语感。我个人认为，对于零基础的，语感练习才是第一步，望勿喷&/p&&p&&b&7.....英语流利说&/b&&/p&&p&&b&适合人群：有一定英语基础但发音不准的&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c44bcffc0fec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&427& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&427& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c44bcffc0fec_r.jpg&&&/figure&&p&可以练听力，可以练口语流利度，还可以纠正你的发音。&/p&&p&我个人觉得，这个app的主要作用是帮我们矫正发音。&/p&&p&最后，你可以搜公众号：&b&李云景&/b&，后台回复：&b&学习&/b&，即可获取一套学习技能。&/p&&p&回复：&b&Python ，&/b&可以学习Python入门教程&/p&&p&回复：&b&英语，&/b&获取四六级资料&/p&&p&回复：&b&日语&/b&，获取日语学习资料&/p&&p&发现更多的实用干货！希望对你有用啦~&/p&
1......Blinkist（适合人群：喜欢用手机或平板的英语阅读，每天有阅读习惯的朋友）可以让你15分钟读完一本书，不管是用听还是看都可以很好的让你短时间内了解书籍内容。不仅可以看，你还可以听世界上优秀的非小说类作品都搬到了手机上，你可以从这里免费获…
&p&房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。
我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。&/p&&p&首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。
再回答是否有经济危机征兆，呵呵，这个很难回答。见仁见智吧。当然，所处的行业不同，感知亦不一样。对于实体经济而言，特别是传统型中小型生产型企业，感觉也许一直处在经济危机之中几年了。&/p&&p&&b&工业企业不好过。&/b&
小型生产型企业倒闭量还是比较大的，不去现场看不知道，我参与过的某些工业区的调研，以前90年度红红火火的生产型企业，大多数已经倒闭了，墙壁上到处贴着“厂房招租”。90年代那里很多打工仔，下班时候热热闹闹的，现在冷冷清清。所以，对于他们来说，肯定是经济危机了。小厂所在的厂房，如果是村的土地，基本上现在是闲置，招租也没几个人去租。如果是内资企业自己的土地，基本上想方设法搞“城市更新”，也就是把工业用地改为商业用地，再建设所谓的40年使用年限的“公寓”卖掉。如果是外资企业的土地，他们一般把土地由政府的土地开发中心收储。我所在的区域，有几家知名的外企走了，土地由土地中心有偿收回。
当然，有人说“转型升级”。的确，高科技企业目前还不错的，所在区域的科技园还是有增长的，目前还不错，特别是那些能上创业板或者上新三板的，领导也很重视。当然，可能是运营成本的原因，很多工业型企业已经转移到内地或者国外，也说不定。我只说我看到的。&/p&&p&&b&房地产企业也不轻松。&/b&
房价长时间的较快上涨，民怨好像比较大，好像把责任都归咎于房地产开发商。其实，他们也不轻松。当然，开发商早期拿的地是很便宜的，2003年之前都可以协议出让，我见过很多90年代拿的地块都是10元/平方的出让金（注意，不是楼面地价），开发出来卖几万，当然利润可观。不过，这样地已经不多了，基本上开发完毕了。现在拿的地多数都是通过拍卖，成本高了很多。不过，谨慎的开发商已经很少公开市场拿地了，都是想方设法与早期拿地的企业合作开发。特别是外资和港资的房地产企业，更是谨慎了。目前比较激进的，大多数是央企，因为银行借给他的钱多，即使经济崩盘了，也不是自己的钱嘛。所以，近些年玩地王基本上都是央企干的。08年的时候，房企资金非常、非常紧张，有些差点破产。所以，别看人家房地产企业好像很牛逼，其实，如果真的经济崩了，他们也会死的很惨。房地产是个高资产、高投入的行业，现在利润率已经不像那么高了。其实，近几年公开市场拿地的企业，如果在2016年前开发完毕卖出的，他们的利润率还不如2016年炒房的投资客赚的比例高。我跟很多中小房地产企业主或者大型房地产企业的高层管理人员聊过经济和房地产的话题，其实他们也看不准未来一定涨还是会暴跌，他们自己也如履薄冰。但是，不管房地产未来怎样，公司总是要运作的，有那么多员工需要养，资金需要周转。至于大家认为的房地产企业的暴利，现在已经不存在了。&/p&&p&&b&房子真的很稀缺吗？&/b&
房地产已经不仅仅是个产业的问题，其实是个金融的问题。高层说房子是用来住的，不是用来炒的。呵呵，如果不解决金融的问题，房地产永远都解不了被炒的怪圈。至于住，其实中国现有房屋存量，足够20亿人居住都绰绰有余。也许有人说我这个数据是瞎编的，的确，我是管中窥豹瞎猜的，呵呵，随便看看就好。其实，猜得很保守。那随便举一个某城市的一个区的农村房屋为例吧（城市人口变动大，农村人口相对固定），这个数据绝对是准确而且真实的。某区现有农户15万户（其实每户都很小，为了能分配宅基地和多获取征地补偿款，基本上满18岁就分出一户，真实的家庭还没有这么多），农村人口40万人，目前已登记的宅基地房屋是24万幢，未登记的违建宅基地还有22万幢。这个数据不包含农村人口买的商品房或者购买国有土地上建设的房屋，仅仅是集体土地上的宅基地房屋，是幢，不是套！你自己算算，40万人是不是可以每人一幢绰绰有余？（以上所有数据其实详尽到个位，为不暴露，故只说大数）这是东部某一线城市某个近郊区的数据，还不是人口输出地区的农村宅基地数据。在人口输出地区，大量的宅基地房屋，整幢就是住两个老人，或者空置。房屋的空置率，其实大大的超出你们的想象。城市稍好，农村尤甚。别信什么农村宅基地一户一宅，一户八宅我都见过，只是人家不办证。土著城市居民的房屋拥有量，也是一家有几套房。当然，近些年才进入该城市的年轻人不得不面对已经被超高的房价，压力很大。但是，他们的父母在老家基本上也是有房的嘛。不要轻信“一线房子永远不够”，那句话是建立在中国经济永远持续高速增长的前提下的。如果发生战争或者经济危机了，还有那么多人进入所谓的一线城市吗？&/p&&p&&b&地方政府对房地产持什么态度？&/b&
对于地方政府而言，其实不是房价上涨的推手，他们也没那个能力。注意，是说的是地方！再上面的我不敢说了啦，也别问我。有人说国土部门坐庄，囤地等拉高再卖。呵呵，他们既没坐庄的能力，也没有坐庄的动力。土地拿不拿出来拍卖，都是市长一句话。市长想的是我只能干几年，有地赶紧卖，挂掉的钱才是我的政绩，难道去留给下一任？土地出让金是收支两条线，出让金多少与国土部门没关系，都是直接进入财政账户。卖多卖少反正都不是我的，也没有提成，关键是要完成市长交代的卖地任务。当然，底价设定不能低于成本也要考虑市场热度。最关键的是省以下没有农用地转建设用地的审批权，想多卖也没货。有人也许理解不来这种思维，好吧，那换位思考一下:假如你是现任某市市长，你能保证在这个位置呆多少年？你还想不想再上台阶？你想不想做点让人看得见的政绩？巨量地方债利息每年要不要还？假如现在有块地符合出让条件，也有有实力的开发商有意向，你会不会捂地不卖？当然，地方政府乐见房价永远上涨。第一，GDP数据好看。2016年经济很差，但是GDP增长率不能太丢人嘛，于是，某区长亲自督阵，要求负责房地产预售的部门给开发企业挨个打电话，多报成交量。这是真人真事。第二，地价高了，财政也水涨船高。领导都是炒短线的，我的任上城市基础设施建设和民生服务，都是要花钱的。08年地不好卖，开发商没钱拿地。某宗地出让，收储成本是8亿，国土部门建议10亿为底价出让。市长发飙了，必须成本价赶紧卖了。说，我现在卖了能修路建广场，难道还留给下一任吗？第三，地方政府不负责房价的涨跌，也没能力负责房价的涨跌。你随便去查看一下你当地城市的所有政府部门的三定方案，有哪一个部门三定方案里写着要负责房价涨跌的？没有！房价涨跌是市场的行为。没有市长想囤地不卖，也没有市长想地卖不出去，没有市长能预测房价的涨跌。其实，房地产管理部门没人炒房，因为自己无法预测，而且他们普遍认为现在泡沫已经比较大，因为他们知道他们的成本有多低。现在对于房价最乐观的，往往是那些不怎么懂经济的普通市民。&/p&&p&&b&房价暴涨的根源是什么？&/b&
就目前中国而言，影响房地产价格的根源在于金融！这个不多说，涉及整个国家的金融运作的问题。敢于高溢价拍地是因为货币宽松，敢于炒房是因为货币宽松，疯狂买房是因为对于货币贬值的恐慌。房价因为金融而疯狂，也最终因为金融而一地鸡毛。一切不以金融的角度下手的“调控”，都是忽悠！房价暴涨是不是金融问题，就用一个简单的例子说吧：你随便用你现在居住的房子的租金与房屋估价做一个对比，你自己算算，如果按照目前市价出租，你需要多少年才能达到目前房屋估值的金额？有很多房子，你的土地出让年限到期，建筑物寿命到期，按照目前的房租水平，仍然赚不回目前房子的估价，更别说银行利息和装修成本了。呵呵，这个时候你会说“要考虑人民币贬值”“未来租金会涨”，那么，你是不是又绕回到金融的问题上了？对于货币贬值的忧虑是不是金融问题呢？房价的问题，目前就是个金融问题。房子已经远远超出了居住功能，而是资金炒作标的物。假如最终一地鸡毛，虽然房地产会首当其冲，但是根源不是房地产这个产业。这个世界最能预测房价涨跌的，是前机械工业部部长的儿子，印钞印的头发都白了，辛苦了。&/p&&p&——————————————————————————————————————————-
非常感谢这么多的赞，出乎我的意料，竟然没被骂得狗血淋头。但是，我仍然不敢取消匿名。
鉴于网络评论与行业实情也许存在一定的偏差，感恩厚爱，那我趁空隙继续分享一下个人见解。&/p&&p&&b&1.房价与地价，地方政府更关心哪一个？&/b&
很多人以为房价是地方政府预谋性炒高的。先说观点，免得有人说我“洗地”。地方政府没有这个预谋，也没这个能力，上面我不知道，也不敢瞎说。政府也许没有预谋性的炒高，也没有这个主观意愿，但是多重政策事实上造成了房价的上涨。主观意愿与实际效果是两码事。有多少想减肥的人，却又整天吃喝无度，效果如何呢？从业十几年，参加的会议无数，看到的文件也无法计数，但是我从来没有听到过要求把房价拉高的指示，也从来没有看到过这样的文件。甚至，饭桌上或者私下闲聊都没有这样的意向！当然，我这个层面最多接触到省市区级的领导，国家层面的也只是在电视上看过，我指的是地方政府。如果说政府有什么意愿的话，当然是永远平缓温和上涨最好，暴涨暴跌都头疼。不说别的，就是信访也够人烦。08年房价跌幅比较大，信访的怪事层出不穷。有个老太婆与开发商交了定金看中了某套房，当时房价是8K，但是眼看房价在跌，老太婆不去签约，开发商多次催促都不去，后来开发商把房子卖给了其他人，也办证了。09年在四万亿的刺激下，房价暴涨，那套房市价2.8W。于是老太婆多次信访，扬言跳楼，还拉来电视台。2013年房价微跌，某个楼盘业主集体拉横幅，说开发商违约和欺诈，说旁边宣称的省一级学校原来只是市一级，要求退房。现在经历2016年的暴涨，房价翻倍了，也就没人拉横幅了。说句实话，地方政府根本就不关心房价，领导层甚至不知道现在市场的疯狂，也不知道具体的市场价格走势。房价不像股市，有个分时图和K线图，一目了然。当然，领导要知道房价，很容易，但是他们都很忙，有很多事情需要关注，自己又不炒房，哪里会去关注房价的实时走势呢？再说了，即使他们关注房价，最多那个自己管辖范围的成交均价，那个有什么意义？郊区与市区差别大了。所以，某位600帝的笑话为什么会出来，不少他傻，而是因为他真的不知道市价如何。房价对于老百姓来说影响生计，但是领导与其说关注房价，还不如说他们关注房地产这个产业。政府关心地价，这是真的，因为土地财政，那是他的钱袋子。 在土地的开发利用上，国家层面与地方层面是存在不同想法的。地方为了政绩，恨不得所有的土地都批为建设用地，拿来出让。但是国家为了保住耕地和维护生态，那样是不允许的。所以，利用土地利用总体规划和建设用地指标两个来卡。如果建设用地量已经超出了上一轮的土地利用总体规划，那么下一轮你就得减量规划。所以我说，土地供给的总开关在上面，反而地方政府没那么大的能耐 。&/p&&p&&b&2.政府能操纵房价涨跌吗？&/b&
呵呵，政府不希望暴涨，但是暴涨了；你说他能控制暴跌么？真正暴跌起来，一定是多方面因素的集中结果。当然，不是说政府的措施对房地产没有任何影响。影响一定有，但是不是决定性影响。比如，放开限购，比如增减土地供应。土地出让，是根据土地收储成本结合目前市场的反映。一般一块地出让前，都是会邀请多个开发商做个推介预热，了解他们的兴趣度，然后根据市场情况决定推出拍卖。这个对于市场肯定有影响。但是，世道不好的时候，虽然市长很想变现拿钱搞政绩，但是开发商没兴趣，也只能作罢，拍卖流拍也是蛮丢人的。当然，中央有这个能力，关键在水龙头的收放。不过，几次的刺激都是因为经济太差了。但是，水不是无止境可以乱放的，火玩多了也不一定控制得住。这个世界上没有任何一个政府希望房地产暴涨暴跌，市场表现形式都不是他们故意操控的结果。市场上没有神，政府也不例外。如果有一天暴跌，一定是多个因素的结合，而不是某个神一手遮天。理想与现实，往往是有差距的。如果神那么厉害，那么我们建国时的豪言壮语与伟大理想早就实现了，何至于今日仍在追梦？&/p&&p&&b&3.关于房产税。&/b&
呵呵，本不想说这个，但是看到媒体又在预热了。作为普通市民，你根本无需关心这个。房产税会不会收？以后一定会收。我在2013就看到过几套方案，也征求过意见，其实一直在研究。什么时候拿出来？随时都可以拿出来，只是不想拿出来，也没必要拿出来。根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，我个人认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。房产税以后应该不是全国一刀切，应该是中央放权各地各省自行开征。某人搞得分税制，地方如果不给土地财政，那还让它活不？目前有土地财政，卖地收出让金比收房产税来的简单、来的快、来得多，在没有改革土地财政之前，房产税地方政府积极性没那么大。哪天改革土地财政了，房产税必须祭出，也许不需要那么久，在那之前就要搞。其实，不动产统一登记就是为了开征铺路嘛……全国一个汇总的数据库，别想蒙我少报。从目前来看，不管那套方案，对于仅仅是自住房屋的普通市民，都跟你没关系，你帮着利益集团叫嚷啥呢？人家房多多们还没出声呢。房产税能不能降房价？这个不一定，都说了房地产的根源在于金融。但是，房产税对于炒作和过量持有房产一定有恐吓作用。房产税会不会转嫁租客？转嫁肯定是会的，但是前提是你的房子能租出去且能转嫁到。租赁市场不一定由根据取得成本决定，更多是根据供需量或者需求方的承受能力而定。不然，就不会出现如此低的租售比。现在持有房产除融资成本外没有太多成本，租不租无所谓。但是当有了房产税，过量房屋持有者都希望能出租以抵扣持有成本，那时候租赁市场供货量巨大，你还想加租转嫁？这个想法很美好。&/p&&p&&b&4.关于炒房团和中介从业人员。&/b&
炒房一直存在，这个无需隐晦。纵观近十来年的炒房人群，其实变化还是比较大的。2008年之前是一波，与2011年前的是一波，与现在的是一波，好像主体发生了一定的变化。记得08年之前，大炒家手上握着上百套房源的大有人在。山西的煤老板去北京都是论单元或者论幢谈价钱的，他们有比较大的议价能力。后来08年之后发现房价下行的时候根本好出手，就逐渐没那么疯狂了。2011年星空发现四万亿真的流毒无穷，于是搞出限购限贷打补丁，自此之后就没有大炒家了，但是那时候中小炒家崛起了。至于现在，是全民炒房了，连路边的老太太都知道炒房是个包赚不陪的好买卖。早期的大炒家早就全身而退了，有很多转向其他资本运作，有些转向国外炒。现在的炒家，其实是普通老百姓，不用去翻查房产档案，这个从交易中心门口的车与交易双方的气质就可以看出来。所以，不要憎恨现在的炒房人，其实他们跟你我一样，是普通的老百姓。他们最多是个中产，只是他们也想通过这个赚点钱。当然，行情好的时候，利润率真的很高，轻资产、高杠杠、高收益，他们的利润率甚至比开发商建楼的还高。不过，不要光看到贼吃肉，没看到贼挨打，不好卖的时候，交易量急剧下降，脱手非常艰难，比股市跌停板还难卖出，哪个时候就是拼买入成本的时候了。呵呵，真正的大老板是不炒房的，别说这几年投资移民较多，就是在十年前，我见到很多大老板都是外国公民了，这个完全不影响他在中国赚钱。当然，他们手上握有不少物业是真的，但是不是以炒房为目的。现在炒房的多数是这几年工厂做不下去了来炒房的小老板，还有就是普通工薪阶层，搞多一套以待日后大发。2016年的交易量还有个因素就是换房。A新白领全家攒了几年钱，于是在郊区买个小房子了；原来在郊区买了小房子的B把房子卖给了A，去C手里买了一套大一点的；C以上的资金流向就不一定清楚了，有些不排除流向国外异市场投资去了。所以说，其实国家现在不怎么害怕房地产问题，因为无论的自住还是投资现在都是刚需接盘为主了。高层一直强调防范系统性金融风险，其实刚需接盘最稳定，降低金融风险。只要还有一口气在，按照中华民族吃苦耐劳的优良品质，哪怕是负资产还是会咬着牙继续供的嘛。至于中国现阶段的中介人员，基本上都是只起到一个交易撮合的作用，距离专业水平和专业服务仍有很大差距。别以为中介群体有多高的专业见解，其实他们跟你差不多，鼓吹交易，他才能获取交易佣金，至于其他的，他回答不了，也没有那个想回答的意思。当然，他们的短线市场敏锐度不错，但是中长线他们自己也看不清楚。整体上而言，中介不是房地产也的正面力量，更不是促进房地产业健康发展的力量。房地产炒作，是一个系统性的多元一体运作，背后的主要推手的金融利益集团。这个不多说，了解不深也不敢多说。那家打个比方吧，经历了13年和14年的房市萧条，交易量急速下降，持房各方都很痛苦。15年底降息降转，金融集团就开始蠢蠢欲动了，怎么办？那家拿一个重点一线城市点火！中介、媒体、学者三位一体上，舆论最关键，预期是核心。媒体报道的上海“购房者”星期五就区交易中心拿着被子排队，为了等星期一能办理手续。我们看到这些新闻哑然失笑。呵呵，周末政府机关都不上班啊，再说了，你买了合同签了，非着急连夜排队办证？我相信买过房的都知道，你网签合同了，基本上已经是你的了，无需赶夜办证。真相如何无所谓，但是会带来恐慌。随着媒体的扩散，急速产生羊群效应，于是房市又热了，金融集团又赚了，也解套了，美哉！其实，真正的市场与媒体报道的市场是有差距的。中介除了怂恿交易，鼓动闹事，左右忽悠之外，其实没有太多技术含量。 当然不是说不需要中介，而是这个行业太需要真正的中介了，需要具有真正专业技能的中介，需要具有专业服务意识的中介。目前，中介行业从事得太low，进入门槛也很低，除了撮合交易好像就没啥服务了，其实还需要法律知识、财会税务知识和城建知识的服务，其实这个行业专业化之后有前景。其实，目前中介还有一个重要的特征，就是炒房，他们是房价炒作的重要力量之一。 房地产公司的人才储备那就高很多了。房地业是一个普通的行业，没太多技术含量，也不一定推动科技发展和人类进步，但是关联多个行业。所有在这个行业的从业人员和关联人员，大家都是打份工而已。&/p&&p&房地产市场的乱象，是一个特定区域特定历史发展时期的产物。如果从长远来看，都会回归常态。也许，等过几十年再来回首今日，你会唏嘘不已，无论是关于市场还是人心。&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&p&再次更新一下，删除掉一些敏感信息，顺便贴出对某些知友的问题发表个人意见，因为字数太多，不能在评论里贴出。已经歪楼了，完全偏离了题主的答案，请见谅。&/p&&p&&b&关于土地所有权、土地使用权、土地出让期限、房屋所有权、土地出让金、房产税等问题的个人理解&/b&&/p&&p&1.国体不同造成的土地所有制差异。按照《宪法》宪法第一条的规定,“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。”你且不要去考虑羊头还是狗肉的问题，这就是中国大陆的国体，所以，土地作为最重要的生产资料之一，必须实行土地所有权公有制。土地所有权分国家所有和集体所有两种公有制所有权。这个，与国外的土地所有权私有制是不同的。所有权是绝对权，是最完全的物权，具有永久性。&/p&&p&2.为什么有个土地使用权？按照法律规定，国家所有的财产，属于国家所有即全民所有，由国务院代表国家行使所有权。但是，国务院不可能去开发嘛，既与职责不符也没那实力。呵呵，《宪法》还说了“我国将长期处于社会主义初级阶段”嘛。那么问题来了，土地咱不能自己下地，又不能卖，那就得找佃农。这需要解决法律上的障碍，于是土地使用权就学着香港设计出来了。香港回归前有“官地”、“民地”之分，所以我们也有国家土地所有权和集体土地所有权。香港的批租制源于它是殖民地且新界是租借的。我们就搞土地使用权出让，根据土地用途给予一定期限的使用权，所有权仍然是公有，使用权可以私有。使用权就是一种用益物权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是用益物权。用益物权，就是你可以依法享有占有、使用和收益的权利。所以，从法理的意义上来说，所有在中国大陆的土地使用权人其实都是租客，你交的出让金不是土地所有权的购买对价，是长期性的租金一次性缴纳。&/p&&p&3.土地使用年限怎么规定？住宅为什么是70年？70年后怎么办？土地出让年限的相关规定是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 国务院令第55号）第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。70年后怎么办呢？按照《物权法》第一百四十九条的规}