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看世界各国如何解决住房难(3)
来源：互联网
　　二是实行住房公积金保障制度。新加坡从1950年开始推行中央公积金制度。住房公积金制度是一种强制性的社会保障制度，通过强制缴纳、限制使用方向来实行。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。
　　三是因地制宜。根据其人多地少的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转；同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。
　　新加坡政府严格控制土地供应。建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。
　　为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，发展建屋局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定，以防有人投机；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩；新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。
　　瑞典：优先为退休人员和有子女家庭提供住房补贴
　　瑞典实行公共住房补贴政策。该政策的特点可概括为坚持普遍受益原则，经历了从“砖头”向“人头”转变以及补贴费用由国家和地方团体共同负担三个方面。
　　瑞典一直采用税收优惠政策支持住房建设，解决公共住房问题。与公共住房问题有关的税种有不动产税、印花税、遗产税和所得税等。另外规定，住房所有者在出售其住房时应缴纳资本所得税，但是这种税常常因所售住房的维修和改造补贴而收不到，这实际上也相当于税收优惠。房屋造价的70%可申请抵押贷款，归还这部分贷款不交所得税。1991年的税制改革，也使边际税率从47%减至30%。
　　瑞典除了制定有公共住房建造的金融政策外，瑞典还推出了有关公共住房消费的金融政策，鼓励居民购买公共住房，付款方式可以是一次性付清，也可以分期支付。而在住房金融机构方面，瑞典主要有三大类――瑞典抵押贷款机构、国家退休基金和瑞典全国住房合作社联盟。
　　长期以来，瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高，限制少，覆盖面广。补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。
　　1.给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不至由于退休收入减少而使居住条件受到影响。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。
　　2、有子女家庭的住房补贴。它以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。
　　瑞典政府宣称，其住宅政策的目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。基本原则一是居住质量力求达到现代化标准；二是社会性，即把获得符合标准的住宅看作人们的社会权利。
　　瑞典的住房建设，大致可以分为三方面：一是政府直接投资；二是合作社投资；三是私人投资。一般来说，公寓等多户住宅由政府房地产公司建造，合作社建造的多户住宅占1/4，独户住宅绝大多数由私人或私营营造公司建造。对于中低入家庭来说，获得住房主要体现在政府投资建房和合作社建房上。
　　地方政府所有的公房公司组成的协会在瑞典称为SABO，它管理全国的公有住房，所建住房16%左右归协作团体所有，其余归地方基层自治体所有。公司不以营利为目的，地方政府以无息或低息贷款方式提供全部资金，政府不收税利，公司只计建房成本，所以售价较低。公司每年大约承担全国住宅建设1/4的任务，为解决市民住房发挥了重要作用。
　　从上述国家的住房政策可以看出，住房问题是一个民生问题，需要依靠政府和市场双重力量支撑。不管一个国家的经济市场化程度如何，都在住房问题上采取了政府干预的政策，实施了一系列的住房政策和措施，促使和保障公民的基本居住权，从而最大程度地满足了人们的住房需求。
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破解住房、医疗、教育三大民生难题
　　[摘要]住房､医疗､教育已成为当前最突出的三大民生难题，被称为“新三座大山”。解决这些民生难题，必须作出具有广泛覆盖性和相应济弱性的制度安排。解决百姓住房问题，必须建立以租为主的住房保障制度;解决看病难､看病贵问题，必须建立人人享有基本医疗保健的制度;为了让所有的孩子都上得起学上好学，必须建立公平的教育制度。不仅需要制度安排，同时还必须明确责任，而责任又只有可以被监督和问责，才能真正落实。 中国论文网 /1/view-324601.htm　　[关键词]民生;制度;住房;医疗;教育 　　[中图分类号]C913[文献标识码]A[文章编号]07)11-0039-03 　　 　　据有关部门的调查，住房､医疗､教育已成为当前最突出的三大民生难题，被称之为“新三座大山”。民生问题不仅仅是社会管理问题也是制度问题，与一个国家和政府在一定时期的制度安排直接相关。要解决好住房､医疗､教育这些关涉民生的重大问题，单靠政府或社会作出几件善举，不能说于事无补，却只能是一种局部效应和短期行为，难从根本上解决问题不说，而且往往是高成本低成效。只有加强以民生为取向的制度建设，作出合理的制度安排，才是解决这三大民生难题的治本之策。 　　 　　一､建立以租为主的住房保障制度，实现居者有其屋 　　 　　我国在1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，就曾明确要求各级政府应尽快建立起租售并举的住房供应体系，而且这种租售并举的供应体系不仅是针对低收入家庭的，也适用于高收入家庭。但许多城市这些年来所推行的却是“只售不租”的改革取向，直到2006年末全国仍有145个城市尚未建立廉租房制度。不但新盖的楼房只出售不出租，就是老百姓以往承租的旧房屋也得花钱买下，以至于目前我国城市居民拥有产权房的比例已经超过80%。即使是在发达国家，城市居民拥有私有房屋的也不过在60%左右，而我国城市居民的收入水平与发达国家相比相去甚远，在这种状况下推行只售不租的改革，迫使居民都去购买住房，势必会导致房价的过快上涨，并使那些低收入群体愈加买不起房。 　　和谐社会应是和而不同､多元并存的社会，“居者有其屋”也并非都要拥有“产权屋”，“不为所有但为所居”同样是“居者有其屋”的实现方式。无论是从国际经验出发，还是从中国的现实出发，像我们这样一个人口众多的大国都不能只走售房一条路。解决困难群体的住房问题，不仅可以采取限价商品房､经济适用房的方式让他们买到房，更需要采取廉租房甚至是贴租房的方式让他们住上房。社会主义初级阶段的小康社会不是大同社会，那种企望让所有的城市居民都买上归自己所有的产权房的政策取向，既不现实也没有必要。现在一些大城市里的“租赁族”为了生活得宽裕和潇洒，也为了工作上能够随时跳槽和迁居，他们宁愿租房也不愿意背着债务包袱拥有一套归自己所有的产权房，干嘛一定要让人们都去买房住呢?而对于那些最低收入家庭来说，就连限价商品房､经济适用房也未必买得起，即使能够买到手，也未必是尽善尽美的事情，因为这会加重他们日后还贷的经济负担，从而降低原本就较低的生活水平。这显然不该是我们制度设计和政策制定的初衷。 　　只售不租的住房改革取向和以售为主的住房保障制度，不仅难以保证社会公平，人为地扩大房地产市场上的购房需求助推房价上涨，还势必会进一步加大区域性金融风险。因为面对当前居高不下的房价，对于绝大多数城市居民来讲，即使是限价商品房､经济适用房掏空腰包也买不起，只有选择贷款，这样购房风险就会转嫁到银行。目前31.8%的购房者月供占到月收入的50%以上，已超过国际上公认的住房消费风险警戒线。不仅居民买房需要银行贷款，开发商建房更离不开银行贷款，这其中隐含的金融风险便可想而知了。相反，如果在一个租售并举的住房供应体系之中，出租房尤其是廉租房的增加本身就可以对房屋的售价起到抑制作用。所以，无论是从稳定房价防范金融风险，还是从解决困难群体的住房考虑，都不能只走售房一条路，必须建立起租售并举的住房供应体系和以租为主的住房保障制度。 　　建立以租为主的住房保障制度，关键是要解决廉租房建设的资金来源。目前我国廉租房建设资金主要来自三部分:一是财政预算;二是住房公积金增值收益按规定提取部分;三是土地出让净收益提取部分。这三部分资金无论从资金性质还是从情理上来讲，最应该用作廉租房建设的要算土地出让净收益部分了，而且其潜力也是最大的。但各地却普遍将这部分资金用于廉租房建设的比例确定在5%以下，这种比例的设定缺乏根据。要解决廉租房建设资金来源，必须进一步提高土地出让净收益用于廉租房建设的比例。不仅要提高比例，而且还应当改变收缴和拨付方式，统一上缴中央政府，再由中央政府向下拨付。这样不仅能够有效保证廉租房建设资金来源，也可以在相当程度上抑制地方政府热衷于地产开发的内在冲动。 　　在解决好资金来源的同时，为了加快以租为主的住房保障制度建设，还需要做好四个方面的工作:一是强化政府的住房保障职能，明确政府在住房保障体系中的主体地位，确立由有关部门负责的住房保障的责任制度和廉租房建设的目标管理，并建立统一的住房保障领导机构，专司保障性住房的建设和分配管理。二是合理确定廉租房保障标准，以满足最低收入家庭基本居住需求为目标，一方面依据统计部门公布的收入线标准，另一方面结合各地市场的租金水平，确定和适时调整相应标准。三是完善廉租房管理，在建立严格的申请､审批和退出制度的同时，要建立健全住房保障对象档案，对廉租房和贴租房保障对象进行动态管理。四是逐步扩大廉租房覆盖面，创造条件逐步将那些既无力购买限价商品房､经济适用住房，又不符合目前廉租房制度保障条件的“夹心阶层”家庭，以及进城务工的农民工纳入廉租房保障范围，让以租为主的住房保障制度惠及更多困难群体。 　　 　　二､建立人人享有的基本医疗保健制度，让看病不再是普通百姓的奢望 　　 　　建国以后，我国的卫生事业曾取得过令世人叹服的辉煌，被世界卫生组织誉为发展中国家的典范，赞誉中国只用了世界1%的卫生资源，解决了22%世界人口的卫生保健问题。可是在经历了近十年的医疗改革后，看病却成了许多百姓的奢望，就连卫生部的官员也坦言，农村约有一半农民看不起病，中西部地区更有60%-80%的人看不起病。2005年9月国研中心的葛延风就曾提出“医改基本不成功”，此后哈尔滨的天价医药费让人们对看病难､看病贵的感受达到了极点，“欣佛”事件又让人们对医药失去了起码的安全感，某些城市医务工作者戴钢盔上岗更让人们对医患关系的紧张感到震惊。面对医疗领域这些从未有过的混乱现象，需要决策层尽快拿出解决问题的思路和办法，否则不仅伤害民生､破坏和谐，医疗自身也不会有健康发展。 　　2006年，党的十六届六中全会通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》明确提出，“建设覆盖城乡居民的基本卫生保健制度，为群众提供安全､有效､方便､价廉的公共卫生和基本医疗服务。”从而为解决看病难､看病贵以及医疗卫生领域的种种问题指明了方向，也再一次明确了医疗体制改革的目标是建立“人人享有基本医疗保健”的基本制度，说到底还是要从制度建设上来解决老百姓看病这一民生难题。《决定》同时还强调“强化政府责任，严格监督管理”，说明这一制度的组织实施者应当是各级政府，是由各级政府组织向全体居民提供公共卫生服务和提供基本医疗服务的健康保障制度。
　　但是这一制度的实现路径却面临着两种选择:是采取政府直接负责提供医疗服务的“国家卫生服务体系”，还是借鉴第三方购买服务的“社会医疗保险制”?所谓“国家卫生服务体系”，是指加大政府投入，健全公立医院补偿机制，使公立医院充分体现公益性质。简而言之，就是看病治病花费的大头由财政出，并由政府的公立医院提供医疗服务。其实，我国医改前的卫生医疗体制就属于这种模式，其服务质量之差､医疗效率之低下，我们早有领教，也正因为如此，才有了1997年《中共中央､国务院关于卫生改革与发展的决定》的出台。面对今天出现的看病难､看病贵，再倒退回旧体制上去，那么原有的弊端无疑又会重现，这显然不是出路。 　　所谓“社会医疗保险制”，则是指政府在筹资和服务购买上发挥主导作用，但在服务的提供上则应更多地发挥市场的灵活性和主动性。从理论上说，这种制度模式既可以解决医疗费用的筹资问题，又因其以第三方购买医疗服务还可以解决效率问题。实际上，1998年底出台的《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度的决定》，就已经表明我国当时医疗改革的路径就是社会医疗保险制，而且随后还出台了一系列文件，确定要同步推进城镇职工基本医疗保险制度､医疗机构和药品生产流通体制三项改革，即通过“三改并举”来构建医疗保障体系。但为什么这一路径的改革却被认为是“基本不成功”呢?这其中固然有许多原因，而政府放弃了应当承担的责任则是首要原因。 　　当今世界上无论采取哪种医疗保障制度模式，政府都是投资和筹资的主体，世界各国都把卫生投入列为国家财政支出的重要科目。发达国家用于医药卫生的开支占GDP的10%以上，发展中国家的巴西为7.9%，印度为6.1%，赞比亚为5.9%，而我国仅为2.7%。而且我国政府的卫生投入在整个卫生医药支出中所占比例还呈逐年减少态势，1985年政府预算卫生支出占卫生总费用的38.5%，1995年为17.97%，2000年医改以后只有15%。由于政府投入的不足，医疗机构又不能一味地去做赔钱的服务，医疗改革必然走向过度市场化的道路，医疗服务也就同收费画等号了。1985年老百姓自掏腰包的医药费支出为28.46%，1995年上升为46.40%，2000年以后竟接近60%。这也就难怪会有越来越多的人看不起病，甚至有人对这种社会医疗保险制度的改革不认可。 　　实践证明，像我国这样的发展中国家而且收入差距又呈扩大趋势，没有政府的投入作为支撑是很难建立起社会医疗保险制度的，更不可能实现“人人享有基本医疗保健”的目标。不错，在一个由政府作为主要责任人的社会医疗保险制度中，政府可以通过社会保险的途径来筹集资金，即凡是有支付能力的人都必须交纳医保费，这不仅仅是因为单凭政府目前的财力还不足以承担起国人的全部医疗费用，同时也是为的克服旧的“国家卫生服务体系”的弊端。但是必须看到，目前仍有相当部分的农民以及城市贫困人口，他们根本就交不起保费，或者只能交付部分保费。只有通过政府来为其投入，才可能让这些因为没有支付能力而长期徘徊在社会医疗保险大门之外的人也能参保，而且也只有人人都能参保，才能做到人人享有基本医疗保健。 　　由于我国城市化水平低､居民收入差距大､农业人口和非正规就业人口多，决定了在现阶段还难以建立起全国统一的､城乡一体化的人人享有基本医疗保健制度，只能根据城乡实际情况和不同人群的收入情况，建立不同形式的混合型医疗保险制度。目前已经启动的以大病统筹为主的城镇居民医疗保险制度，以及新型农村合作医疗制度，应视为我国建立人人享有基本医疗保健制度的阶段性制度安排。与之相配套的还需要进一步整合好城乡医疗卫生资源，完善相应的医药购销制度､医疗机构管理制度，为最终搭建起全国统一和更趋完善的人人享有基本医疗保健制度，建立外部环境和管理基础。 　　 　　三､建立公平的教育制度，让所有的孩子都上得起学上好学 　　 　　教育公平的意义在于赋予社会中每个人以起点的公平､机会的公平，具体到每个人来说，则意味着通过接受教育来成就其未来事业，甚至是改变其人生命运。保证教育公平必须增加政府对教育的投入，实践证明政府对于教育的投入越多，就越是有利于实现教育公平。目前世界各国的平均教育支出占GDP的比例已在7%左右，发达国家甚至高达9%左右，而我国年，国家财政性教育经费占GDP的比例分别是3.41%&#%&#%&#%&#%，始终没能取得根本性突破。由于国家财政对教育的投资严重不足，所以长期以来包括义务教育的费用许多还是由家庭来承担的，从而导致那些贫困家庭的子女因无力承担这笔费用而失去受教育的机会。 　　实现教育公平需要制度作保证，而在所有的制度建设中财政投入制度又是一项最根本的制度。从中央到省､市､县各级政府都必须完善以政府投入为主的义务教育经费保障制度，按照标准足额落实义务教育生公用经费，确保农村中小学教职工工资按时足额发放，并将中小学校舍维护､改造和建设纳入事业发展的财政预算。为保证教育投入逐年增加，各级财政一般预算收入超收所形成的可用财力，应当按年初预算同比例用于教育，从而实现一般预算教育经费拨款的增长高于财政经常性收入的增长。为了确保“十一五”期间财政性教育经费占GDP的比例达到4%的计划目标，不仅要将教育投入占GDP以及地方财政收入的比重纳入各级政府工作的约束性指标，同时还必须使其成为考核政府政绩的重要依据，对于那些公然“分解”和“漠视”教育政策的政府和个人，除了要用制度来强制履行外，还应采取引咎辞职或者免职的措施。 　　为了推进教育公平，目前世界各国普遍推行了义务教育制度。义务教育制度之所以受到推崇，就在于它最能体现现代教育的公平性，这种公平性不仅体现在它的强制性上，更在于它的无偿性和无差别性，即国家不仅强制每个适龄儿童必须接受教育，同时又要无偿地为他们提供免费的和均衡化的教育，这才是真正意义上的义务教育。为了实现义务教育的无偿性，义务教育投入应由政府负全责，这也是目前世界各国的普遍做法，只有这样才能使那些贫困家庭的孩子不至于因为拿不起学费而失学。2000年我国已经基本普及了九年义务教育，年又建立了农村义务教育公用经费的保障制度，实现了从“人民教育人民办”到“义务教育政府办”的转变。但是，基本建设经费的供给和保障机制的完善仍然是有待探索的课题。为了充分体现义务教育的无差别性，还需要建立教育资源的均衡配置制度。均衡教育资源配置是政府的主要责任，政府在进行教育资源分配时，必须做到客观公正，在同一级政府管理的公立学校中，应当让每个学生获得相同的教育资源。为保证财政投资的公平分配，应建立从中央到省､市､县的四级公共教育经费拨款委员会，负责审核､批准､监督由财政拨付的教育经费的使用。 　　在义务教育阶段需要建立教育资源的均衡配置制度，而在非义务教育阶段则必须建立优质教育资源的公平配置制度。我国教育资源分布原本就不合理，高等教育资源分布尤其不合理，重点高校多数集中在沿海发达省市。而目前实行的高考招生分省定额､划线录取和重点大学的录取名额向所在地倾斜的制度，又大大加剧了发达地区与欠发达地区之间原已存在的教育不公平。实现非义务教育尤其是高等教育的优质资源公平配置，必须革除这种不公平的招生名额分配制度，建立按照各地考生比例和适度向欠发达地区倾斜的招生名额分配制度。为了保证那些贫困学生能够接受职业教育､上得起大学，完成非义务教育阶段的学业，国家还必须建立健全教育资助制度，不仅要加大助学投入，还必须明确助学政策导向，设计和构建好助学制度体系。 　　制度是社会和谐的根本保证，也是民生和谐的重要基础。要从全局上解决好民生问题，尤其是解决好住房､医疗､教育这些关涉民生的重大问题，并形成民生和谐的长效机制，必须加快制度的建设与创新。由于关涉民生的制度安排要解决的是广大民众的生存问题，这就决定了它在设计上不但要具有广泛的覆盖性，同时还要具有相应的济弱性，即对于那些弱势群体应由政府和社会给予必要的帮助，从而保证他们能够得以体面地生存。按照这样一种思路建立和完善相关制度的同时，还要建立起相应的责任制度和监督机制。如果没有问责制度和监督机制加以约束，即使再好的制度安排也会流于形式。所以，解决民生问题不仅需要以民生为取向的制度安排，同时又需要明确责任，而责任又只有可以被监督和问责，才能真正落实。 　　责任编辑侯琦
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随着我国社会发展速度加快，生活水平逐渐提高，人们对住房要求也越来越高。住房问题不仅关系到国民的生存，也关系到一个国家经济发展和社会的稳定。中国城镇住房制度经历了20多年的发展历程后不断的完善，逐渐走向市场化。但是目前还是有很多中低收入的家庭存在“住房难”的问题，那么什么样的住房政策才能满足大多数人民的需要，切实解决“住房难”，这是中国目前面临的问题。
世界各国的住房制度千差万别，但其宗旨都是为了提高本国人民的居住水平，解决住房的供给与需求问题，使住房市场达到供求基本平衡，并带动国民经济的发展。为此，我们选取六国住房政策进行分析，以找出中国可借鉴之处。
美国：提供住房补贴和租金优惠券 减免购房税
美国是一个市场经济高度发达的国家，国家对于经济的直接干预通常很少，但为了解决低收入家庭住房问题，美国政府在立法、金融、税收等方面都大力干预，同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划，帮助低收入家庭解决住房问题。
美国住房制度的突出特点：注重法制，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性。
美国重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了法律上的保证。同时，美国注重法律与实际发展的适应性，注意根据不同时期的住房要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律，目前在住房立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。
美国住房政策主要包括两个方面的内容：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的房子；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。
美国政府还实施财政补贴政策，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补助。补助的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房(一般低于市场价的20%-50%)；另一种是向低收入家庭发放住房券，享受这种补助的家庭必须拿出本户总收入的25%支付房租，租金超过部分用住房券来补充。而美国政府对地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收入住房，也进行补贴。在公共住房消费上，政府也实行补贴。
美国的住房补贴政策是一种直接补贴形式，即直接用于增加低收入家庭住房消费的财政补贴。其政策目的是减轻低收入阶层的住房消费负担，以达到政府提出的保证最低住房消费水平的要求。这种房租补贴政策实施的前提是先确定一个低收入家庭的标准，然后再规定达到这一标准所需付出的房租占家庭总开支的比例，政府对超出该比例的部分给予补助。由此可以看出，家庭收入越低者，所获得的补贴也就越多，低收入家庭是补贴政策的最大受益者。
为让低收入者拥有住房，美国政府还采取了税收减免政策，这是为了推行住房私有化而实行的一种优惠政策。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房。主要体现在：一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税；三，对出租屋的家庭实行税收减免政策。
美国政府利用信贷杠杆，鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房。另一方面，通过住房抵押贷款一级市场和二级市场为住房需求者提供信用。前者常见形式为固定偿还抵押贷款，累进偿还抵押贷款，固定利率住房抵押贷款及可调整利率抵押贷款等。后者即为住房抵押贷款的证券化。上述两级市场都建立了相应的保险机制，保证了市场运作的稳定性。
美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系。该体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。美国政府正是利用这种完善的市场体系来帮助中、低收入家庭购房，以实现其政府目标——“要为所有美国人提供体面和合适的居住环境”。
英国：鼓励“住房协会”购房出租 保险公司可帮助还贷款
英国是世界上最早建立现代市场经济制度的国家，也是经济发展较早和经济发达的国家。1979年保守党上台后，充分重视市场机制配置资源的主导作用，对公共出租住宅按住户的承受力，采取不同的价格政策出售给原承租住户，把提高住宅自有率作为主要的住宅政策目标；英国政府为了鼓励居民购房，实施减免税政策；推行“住房补助”，“住房补助”分为租房补助和买房补助两大类，由地方政府自行组织，不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动，住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑，同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。
目前，英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房；其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。这种住房消费格局，是长期以来英国住房政策特别是公有住房政策实施的结果。
英国的住房政策大致分为两个部分：市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。市场交易政策的主要宗旨是保持一个畅通、方便的住房交易市场，并满足居民购房之需求。政府管理住房交易市场的主要手段是住房法律，并通过规划和住房信贷等进行调控。此政策影响广泛，施政对象涵盖了80%的英国居民(即70%的自有住房者和10%的租住私人住房者)。
住房保障政策是英国福利制度的重要组成部分，与英国的社会和经济发展密切相关。在英国的住宅体系中，经济适用住宅分为三类，一是廉租房，二十世纪80年代以前，英国住房保障政策主要以提供廉租房为主，即向低收入居民提供低租金住房，政府对一些建房活动给予资助。二是折价房，即由政府资助建设或开发商建设的，为满足中低收入阶层需要，以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅；三是共享产权(shared ownership)住宅。此外，英国政府鼓励现行的、隶属于地方政府的管房机构改造成私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购买现在管理的公房，成为社会性房产主，并依靠租金收入，对所拥有公房进行维修和管理。
在英国，住宅金融扮演着很重要的角色。抵押贷款目前成为在英国购买住房时的重要资金来源，约有四分之三的住房是通过抵押贷款购买的。购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。
英国的住房供给方式主要有四种：租赁私房、自由住房、租赁建筑协会住房和租赁地方政府住房。
英国政府调整房屋供应量和对象的主要手段是住房补贴，住房补贴政策是针对大量住房供应和贫民窟改造为主要内容的住房建设补贴和以解决贫困住户房租承受能力为主的房租补贴。
英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，3年多时间里连续以每年超过20%的速度增长。为了抑制房地产市场的过分火爆，政府和中央银行从供需两方面入手，采取“双管齐下”的政策和措施为房地产降温：一是发挥利率的杠杆调节作用，通过提息对购房热进行“釜底抽薪”；二是为增加房源提供政策扶持和引导，以缓解供求矛盾。并取得初步成效。到去年8月，房地产市场开始降温，多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10%左右。
德国：成立住房合作社 买房必须先储蓄后贷款
德国及其他欧洲福利主义国家实行的是市场社会保障性住房制度。其特点是以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的社会保障。
在德国，普遍成立了住宅互助储金信贷社。凡加入该社的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%一50%时，才有资格得到贷款。社内的储蓄和贷款利率不受外界资本市场利率的影响，采用长期稳定的低存低贷固定利率制度，而且国家对中低收入的住房贷款者根据储蓄额进行奖励。由于合作社的目的是解决社员的住房问题，因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。由于合作社资金来源直接，减少了中间环节，可以降低住房成本，因而能够向社会提供价格低廉的住房。同时，德国政府也向住房合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%一70%，有的甚至高达90%。贷款期限一般在20年左右。
德国的住房合作社，实现了德国人的“居屋计划”。不仅在德国，住房合作社在世界上许多国家都获得巨大发展，现已成为解决居民住房问题的一支重要力量。目前，全世界已有50多个国家建立了住房合作社。
德国的住房政策主要有以下几个方面：
1.房租指导政策
德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
2.公共住宅政策
战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。
3.房租补贴政策
房租补贴是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。
4.住宅储蓄政策
德国的住宅储蓄起源于英国的住房信贷合作社制度。政府希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。德国住宅储蓄制度的两大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。②政府的储蓄奖励。对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14%的贷款补助。此外，政府对住宅价格的有效调控，以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
5.住房税收政策
为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠：①建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%，从而降低房主应纳税的收入；②申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；③免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。
日本：实行“公司内贷款制度” 利率不足3%
日本是一个典型的人多地少国家，住房历来紧张，尤其是二战后，由于出现了全国性的严重房荒，城市中涌现出大量的无家可归者，单凭个人力量无法解决住宅问题。为了避免出现种种社会问题，日本政府开始实施住房保障制度。
日本政府主要是依靠政府建立的住宅金融公库影响和支持住房建设。住宅金融公库是直接隶属于政府的法定机构。其资金来源主要是国家投入的资金，财政低息贷款，发行住房债券以及民间资金的介入。其职责是制定和实施国家的住宅金融方针政策，实现国家的住房计划；协调各金融机构的住房信贷业务；为盈利性专营与兼营性住房信贷业务提供资金和其他便利；吸收个人住房存款和为居民提供长期低息住房贷款；向住房建设提供充足必要的资金支持及一般金融机构所不能提供的融资服务。公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构，利息比市场利息低1~2个百分点，自1950年成立到1992年公库累计支持住房建设1307万套，占同期累计开工总套数的28.1%。
日本政府成立了专门的决策协调机构——建设省住宅局，代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。具体实施公房建设的机构为住房公团，还有政策性的住房金融机构——住房金融公库，为住房建设和购买住房提供长期低息资金。
日本的住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题，而政府的支持主要体现在向中低收入家庭提供融资方面。为此，在建设省住宅局的统管之下，日本政府构造了以日本住宅金融公库、日本住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体的社会保障性住房供应体系。其中住宅金融公库承担住宅资金融通职能，公团和公社则直接建造和提供住宅。
日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社，分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定，一般占各收入层家庭收入的18~20%，平均为市场租金的55%。
日本政府的财政补贴分为两种，一种是政府财政拨款：一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴，另一方面用于资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅都市整合公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。
日本对公营住宅实行财政补贴。公营住宅是指由地方政府在国家的补助下建造的、由地方住宅供给公社经营并专门出租给住房困难的低收入者的一种住宅。
除了建立有效的社会保障性住宅供给体系外，日本政府还运用税收手段鼓励住宅建设。《住宅取得促进税制》中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。另外，日本政府对财产登记税、不动产所得税、城市建设税实行了减免，并且规定，住房资金中的赠款部分可以免交赠与税。这些税收规定在刺激住宅建设、鼓励个人拥有住宅方面功不可没。
与其他国家不同，日本还存在着一种独特的“公司内贷款制度”，其目的是充实员工的福利保障制度，防止人才流失，形成在业人员的资产群。对员工以较低的利率贷出，实际利率不足3%，借款手续也比较简单，对解决员工住房一直发挥着重要的作用。
新加坡：推行中央公积金制度 征收高额房产税杜绝“炒房”
新加坡是新兴的工业化国家、著名的国际金融中心和世界航运的枢纽。如今的新加坡已经是举世公认的花园城市，居民的居住条件无论从质还是量都大为改善。
新加坡政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。
它的住房保障制度有许多特色：一是制定长远规划，政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。
二是实行住房公积金保障制度。新加坡从1950年开始推行中央公积金制度。住房公积金制度是一种强制性的社会保障制度，通过强制缴纳、限制使用方向来实行。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。
三是因地制宜。根据其人多地少的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转；同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。
新加坡政府严格控制土地供应。建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。
为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，发展建屋局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定，以防有人投机；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩；新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。
瑞典：优先为退休人员和有子女家庭提供住房补贴
瑞典实行公共住房补贴政策。该政策的特点可概括为坚持普遍受益原则，经历了从“砖头”向“人头”转变以及补贴费用由国家和地方团体共同负担三个方面。
瑞典一直采用税收优惠政策支持住房建设，解决公共住房问题。与公共住房问题有关的税种有不动产税、印花税、遗产税和所得税等。另外规定，住房所有者在出售其住房时应缴纳资本所得税，但是这种税常常因所售住房的维修和改造补贴而收不到，这实际上也相当于税收优惠。房屋造价的70%可申请抵押贷款，归还这部分贷款不交所得税。1991年的税制改革，也使边际税率从47%减至30%。
瑞典除了制定有公共住房建造的金融政策外，瑞典还推出了有关公共住房消费的金融政策，鼓励居民购买公共住房，付款方式可以是一次性付清，也可以分期支付。而在住房金融机构方面，瑞典主要有三大类——瑞典抵押贷款机构、国家退休基金和瑞典全国住房合作社联盟。
长期以来，瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高，限制少，覆盖面广。补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。
1.给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不至由于退休收入减少而使居住条件受到影响。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。
2、有子女家庭的住房补贴。它以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。
瑞典政府宣称，其住宅政策的目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。基本原则一是居住质量力求达到现代化标准；二是社会性，即把获得符合标准的住宅看作人们的社会权利。
瑞典的住房建设，大致可以分为三方面：一是政府直接投资；二是合作社投资；三是私人投资。一般来说，公寓等多户住宅由政府房地产公司建造，合作社建造的多户住宅占1/4，独户住宅绝大多数由私人或私营营造公司建造。对于中低入家庭来说，获得住房主要体现在政府投资建房和合作社建房上。
地方政府所有的公房公司组成的协会在瑞典称为SABO，它管理全国的公有住房，所建住房16%左右归协作团体所有，其余归地方基层自治体所有。公司不以营利为目的，地方政府以无息或低息贷款方式提供全部资金，政府不收税利，公司只计建房成本，所以售价较低。公司每年大约承担全国住宅建设1/4的任务，为解决市民住房发挥了重要作用。
从上述国家的住房政策可以看出，住房问题是一个民生问题，需要依靠政府和市场双重力量支撑。不管一个国家的经济市场化程度如何，都在住房问题上采取了政府干预的政策，实施了一系列的住房政策和措施，促使和保障公民的基本居住权，从而最大程度地满足了人们的住房需求。
(本文来源：网易房产
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