《丹阳考察札记（三）--五洲梦想城》豆瓣把这篇删掉了，很莫名奇妙，发到知乎来不知不觉考察行来到了第三站。得知五洲梦想城是因为父亲的原因。父亲在当地工作，在1月上旬的周末，独自来到了这个距丹阳市中心30公里的五洲梦想城，详细了解及走访了这个新建的商业综合体。1. 丹北镇2014年3月，丹北镇由被新桥、后巷、埤城三镇合并，并后将计划合并界牌镇，建设成为现代商贸综合体，打造丹阳城市副中心。截止2014年，丹北人口20余万人，预计2020年人口达25万人，2030年人口达35万人。2014年，丹北GDP高达256亿元，凭借仅占丹阳总数18%的人口，贡献了30%的GDP，人均GDP高达14.6万元，是丹阳的1.6倍。丹北将作为丹阳的城市副中心，未来丹阳将形成一主一副两个中心。丹北的民营经济十分发达，但消费场所匮乏，而且丹北的地理位置属于三不靠，距丹阳市区30公里，距南京、常州40-50公里，所以这三地的商业均难以充分辐射丹北。而虽然距离扬中市仅20公里左右，但扬中并没有大型的商业综合体。基于此，很多丹北的老板娘或者小老板娘多驱车至南京、常州消费，这也是当初金鹰在南京发现大量丹阳地区的银行卡刷卡记录，并在丹阳这个地级市开设的原因。总而言之，就是丹北土豪有钱没地方花。在这样的背景下，丹北镇政府拉来了五洲集团，并据销售介绍，五洲与当地签署了十年排他协议，承诺十年内镇上不会有第二家商业综合体。并将三镇合并前新桥镇政府的位置交给五洲集团。（乡镇土地属性能随意变更性质？）2. 五洲集团五洲集团是一家总部在无锡的商业开发企业，多在三四线城市开发各类综合体并进行运营。3. 五洲梦想城记忆中上一次来丹北还是高三暑假到界牌、埤城、后巷的高中同学家做客，一转眼物是人非，可是丹北的城市基础设施建设似乎没有明显改观。镇内工厂与宅基地交互坐落，土地的用地性质似乎没有经过整体协调与规划。整体依然保留了改革开放之处的传统乡镇的面貌。3.1 区位及基本情况项目位于丹北镇丹界线与东环路交汇处，路口北临丹界线，西靠原新桥镇新兴路商圈。属丹北镇区核心。项目总建筑面积6万方（南京江宁的景枫Kingmo为37万方），由A区3万购物中心，B区3万商业街区构成，目前已建设完成。A街区共5层：地下1层涵盖了超市，各类服装、小饰品、小吃、奶茶等。地上1层为服装，但仅有Nike, 李宁等少数几家，没有其他大牌的服装店。此外还有肯德基等地上2层全部为母婴用品，爱婴岛等品牌已入驻地上3层为影院+KTV地上4层全部为足浴店3层4层为自持商业，1层2层已全部售罄，负一楼有少量剩余铺位。B街区共3层，外圈全部为餐饮，入驻的品牌最高端的为蓝象，有很大一部分是五洲集团通过无锡的根基引进的无锡本土的餐饮品牌。在前往考察的周六当天，一楼的生意整体火爆，但二楼三楼很多店面门可罗雀，当时晚饭去了2楼的宽巷子，吃饭的40分钟内前后只有4桌人。B街区的1楼目前剩余一间退铺，2楼3楼有多家剩余商铺。B街区的中间7栋为独立的3层商业楼，售价都在800万以上，目前剩余2栋，销售介绍说买家基本都是丹北镇当地数一数二的老板，甚至包括鱼跃集团的吴氏父子。这些独立的商业楼都做成了健身房，瑜伽工作室，咖啡厅等。3.2 商管政策非常明显，五洲梦想城的商管政策经过了非常精巧的设计，可以看出五洲集团对于四五线的商业综合体有着丰富的操盘经验。首先，AB街区的商铺都经过了分割，可以说现场的商铺和销售的铺子基本没有关系，在建设时就没有按照分割的铺子建，而是按照招商的情况建设的。通常一家店面会被分割成2-10家不等的小铺子，这些商铺单独销售，相互独立，仅有极少数位置较偏，面积较小的铺位是整卖的。其次，在前10年，五洲集团负责所有铺位的招商引资，即这些铺位怎么合并，租给谁，租金多少，全部是五洲集团说了算，业主在前10年没有任何话语权。在这10年中，五洲集团保证每年的租金在总价的6%以上，这道红线在1-10年都不便。超过6%的部分，90%归业主，10%归五洲集团，这部分收入用于商业运营、班车开设、活动举办等。另外，销售说与入驻的商家签订的合同是每2-3年递增10%-30%，但具体的数字现在查不到，要等到今年3月正式开业以后才能看到。对于租金的分成，比如一家大商铺包含了五家小商铺，那这家大商铺的租金会按照五家小商铺的价格占五家之和的比例分配，如果总价打了折，那分到的租金也少了。第三，10年以后，销售说会继续负责招租，但要与业主重新签订合同，业主也可以自行招租，但要经过五洲集团的审核，五洲集团具有一票否定权。第四，如果业主想出售商铺，五洲集团会代理销售，但需要将纯收益的10%交给五洲集团作为佣金。3.3 风险与收益分析收益很清楚，五洲集团做了担保，仅分析风险点。一言以蔽之，五洲的策略是，用未来换现在，那对于业主的风险就在未来。五洲的定位并不能满足丹北的老板娘及小老板娘，极为有限的服装品牌毫无吸引力，商业及餐饮的目前客群主要是丹北及周边乡镇的居民与外来务工人员，官方宣传为30万，实际应该不足一半，且整体消费能力有限。五洲集团分割商铺出售，大家买得起，将未来合同上涨的幅度减少，商家租得起，每年涨多少，销售并没有告知消费者，即使未来10年一分不涨，消费者也诉苦无门。尽管眼前的6%看上去很美，但对于依靠租金发家的商铺，未来有限的涨幅是致命伤。何况6%之约仅有10年，10年以后，单个业主完全没有溢价的能力，丹北镇对外来人口的吸引力有限，届时，持有人会处于非常背动的地位。总体而言，五洲梦想城的商铺投资没有安全垫，进退维谷，评级勉强算的上一般。丹阳考察之行暂时告一段落，没有看到明显得投资机会，但我依然会持续保持关注。0添加评论分享收藏全国|百姓网公众号微信扫码关注百姓网小程序微信扫扫立即体验扫码下载手机客户端免费抢油卡、红包、电影票五洲梦想城系统提示:系统判断您来自, 推荐您可以跳转到频道看看所属类目分类五洲梦想城　　　15年4月1日　　丹阳15年4月1日　丹阳五洲国际梦想城 丹阳15年4月9日　五洲国际控股有限公司 丹阳15年4月1日元海丰县龙城房地产中介有限...海丰4月20日海丰县龙城房地产中介有限...　4月20日海丰县龙城房地产中介有限...　4月20日海丰县龙城房地产中介有限...　4月20日元海丰县龙城房地产中介有限...海丰4月20日海丰县龙城房地产中介有限...　4月20日元海丰县龙城房地产中介有限...海丰4月20日元海丰县龙城房地产中介有限...海丰4月20日面议海丰县龙城房地产中介有限...陆河4月20日元海丰县龙城房地产中介有限...海丰4月20日面议海丰县龙城房地产中介有限...海丰4月20日||||||||||沪公网安备16号1&G:64&GM:66
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