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在美国的您了解合作公寓（co-op）投资吗？
所属区域：纽约州NY / 纽约市New York City / 布朗克斯Bronx
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安家纽约对于很多新移民来说绝对是人生梦想之一。对于很多华人来说，如果找到合适的房子，出手买下后再转租，绝对是一笔稳定中增长的经济来源。但在纽约房产高居不下的情形下，购置多家庭的房产动辄百万，实在令很多华人也只能摸摸口袋“望房兴叹”。不过，对于预算有限的购房一族来说，如果没有大笔资金购置房子，投资一手房合作公寓（co-op)绝对是个不错的选择。本期《安家纽约》主持人陈东和嘉宾陈颖就向大家共同介绍关于co-op的各种知识。
同为公寓，为什么合作公寓（co-op）不被华人青睐？
一般来说，在同一地区，房子的价格高于康斗，康斗的价格高于co-op。以皇后区为例， 康斗售价在离曼哈顿近的区域一般要35万 -60万，而coop 十几、二十万左右都可以找得到。作为公寓的一种，Co-op和康斗的区别就是康斗是有产权的，co-op是不拥有产权但是有股份的。对于华人移民来说，大部分人由于传统思想，仍然愿意购买康斗，认为一定要自己拥有产权才叫房子。除此之外，购买co-op比较麻烦，要有面试等环节。co-op基本上不能申请投资房贷款，对出租有很多约束。这些原因都令华人对co-op选择敬而远之。
购买方式和康斗一样简单的一手房合作公寓（sponsor co-op）
事实上，有一种co-op购买起来和condo一样简单，但是价格却仍然比condo便宜了一倍甚至更多，叫做sponsor co-op。 sponsor co-op就是指和co-op大楼直接购买，而不是从屋主的手中购买，像购买这种类型的co-op 90%就不需要那么复杂的面试了，和购买其他类型的房屋一样简单。
不受业主管理委员会约束的一手房合作公寓优势盘点
1. 随意出租
2. 不受大楼管理约束
因此，像这种不受约束的sponsor co-op，价格一般只比普通的co-op贵出1万左右。对于地产经纪和投资者来说，如果遇到了这样的一手房合作公寓，事实上是非常好的投资机会。
如何找到这样的合作公寓?
1. 求助地产经纪，找对的经纪 ，可以雇佣他们为你的买家经纪人 。 帮你找，如果找对经纪人他们会帮你找到很多的好的房源。&
2. 在网站上找到这样的房源信息: 投资者可以上网看房源，然后看描述内有没有写sponsor unit, 打电话去问出租的规定 。
由于这种一手房合作公寓也分为受大楼约束和不受大楼约束，因此如果希望找到不受大楼约束的，还需要找到有正在出售的sponsor co-op unit 的经纪人的电话 ，然后自己打电话询问经纪人或者直接去大楼了解。
想买抢手一手房合作公寓 这些问题必须了解！
1.这个一手房合作公寓是否需要业主委员会的面试。（通常都没有，但是个别会有要求）
2.对出租的要求
3.这个合作公寓的出租和买卖是否要受到业主管理委员会约束
4.这个一手房合作公寓有哪些其它的费用和隐藏的费用。（转让税、转手税以及管理费，水电煤气等费用等）。 很多价格非常便宜的合作公寓通常管理费都比较贵，提前了解这些问题，可以估算一下养这个公寓的成本。
房产经纪经验谈：一手房合作公寓非常稀有，遇到了不要错过。建议买家准备充足资金
在节目中，房产经纪陈颖谈到，一手房合作公寓很少，比例大概只在1%左右。因此，陈颖建议称，如果买家遇到这样既不受业主委员会约束，费用也在合理的范畴内的合作公寓，应该及时出手。另外，陈颖也谈到，通常这样的合作公寓都比较抢手，所以很有可能大楼会要求要全现金，所以买家在资金上一定要准备的更充分一些。
投资合作公寓注意事项
1.合作公寓不能申请投资房贷款，而且像这样的不受约束的一手房合作公寓非常抢手，所以想要投资这种类型的合作公寓一定要准备充足的现金。
2.另外一个重点就是如果确定购买这个合作公寓。那么在签合同的时候，一定要多做一步。就是一定要把大楼的一些承诺都写进合同里，比如这个房子是不收业主委员会约束的，还有下一任屋主可以享受和你一样的这种一手房待遇，建议买家尽量写的详细，如果已经签了合同，以后再发生问题就不用担心了。
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美国买房知识：如何区分Condo、Apartment和house
在大多数人的印象里，国外住宅有别墅跟公寓的不同。然而美国的住宅分类却不止这两类，有独栋别墅（Single Family Home）、联排别墅（Townhouse）、公寓（Condo/Apartment/Coop Unit）、多户住宅（Multi-Family Home）等等。下面我们来一起看看同样都是公寓，Condo跟Apartment又有什么区别呢？&&1.康斗
康斗（Condo）是美国一种集合式的住宅的名称，最早出现在加勒比海地区的波多黎各，1960年以后开始在美国本土大规模推广，现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。康斗在众多外国人心目中，“康斗”就是产权所有，而不太集中在建筑类型这个定义上。
康斗可以只有一个居住单位，也可以是多个住宅单位的居住建筑。一个居住单位，就是一个公寓了，多个住宅单位，就是一个住宅区了。在康斗社区里面，每个具体的住宅单位是一个家庭拥有的，而社区内部的公共空间，如走道、车路、娱乐休闲设施等等，则是这个社区内所有的住户共同拥有的。一般来说，康斗分两个大类型，一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元，不拥有任何外部的公共设施，这种康斗因为间隔清晰，公私分明，因此被成为“detachedcondominiums”，建筑内部的住宅单位完全属于一个家庭，但是外部走道、车路、公园、设施、会所、游泳池等等就不是仅仅这个家庭拥有的，而是整个康斗社区的居民共同拥有的。还有一种康斗社区，居民不但拥有住宅内部的所有权，并且也拥有部分的外部的空间，比较讲究，好像前面有自己的草地和花园，这种类型的比较多，在美国叫做“地段康斗”（site condominiums）。在美国，这种康斗比例相对比较高级，比较流行。比较适合美国大多数的中产阶级的要求。
除了这种住宅型的康斗之外，还有一种叫做“非住宅型康斗”（Non-residential condominiums），主要是指那些在住宅开发中用康斗的形式开发的写字楼、旅店客房、零售商店、或者集团公寓居楼，特别是退休老人公寓，学术宿舍之内。其实，这些康斗的所有权情况和前面的康斗所有权是一样的，不同的仅仅是康斗的具体使用功能不同而已。不过，如果这些康斗属于非赢利性机构拥有，比如教会、慈善机构、教学机构等等，康斗的地产税要低得多，甚至是免税的待遇。这类非住宅性的康斗，如果是商业性的，不断的转手往往造成许多复杂的问题。这里非住宅性的康斗，往往是企业拥有，出租以赢利的。美国法律上称之为“company share”，或者简单叫“co-op”。这类企业出租居住单位，作为生意来做，因此要交纳地产商之外的营运税等等商业税收。
2.Condo&Apartment区别在哪里？
Apartment是公寓的总称，即不是单独的一幢楼房，而是一个大楼，内中有几个至几百套公寓。
Condo是指一幢大楼中的一套公寓。其区别在于，这幢大楼的产权是这样的：楼主以每套公寓的公寓主的形式共同拥有大楼。拥有权相关独立，但屋主要向管理委员会交一定的费用。大楼的水电和其他维修等由大楼管理委员会统一进行。所以condo主要是指公寓的拥有形式了。一般译成康斗，与condo相对的另一种形式叫co-cop。这样公寓的屋主以股权的形式共同拥有这大楼，每套公寓按其在整幢大楼中的比例算成股份。这样的主权远较condo屋主小，新屋主买入公寓时，其资格还要通过大楼委员会的审查。不像condo主，基本上是想卖给谁就卖给谁。美国的自有住宅房子种类主要有：1．House / Single Family Detached&(独立屋/国内的别墅)2．Town House （联排屋/国内联排别墅）3．Condo （公寓）美国的House 有两种情况，在市内（不是Downtown-市中心，而是 In city- 市内）的老社区大多数是比较老的，屋主自己盖的房子(很多是买了别人的二手房-叫Existing House)，或者小开发商（Builder）和私人买了别人的老房子或者空地来盖的新的房子。在郊区的独立屋除了一般占地比较大，其它的情况也类似。这种独立屋是家家户户独立自主，自己管自己的房子草地，所以不用缴管理费给任何人。另外一种是房地产商成片开发，然后卖给个人的小社区独立屋，这种小社区新的在市内也比较少-市内大片空地较少，绝大部分在市外。这种房子一般要交管理费给屋主协会(HOA=Home Owner’s Association), 用于维护社区的公用设施和花草树木。当一座房子有两套差不多一样的住宅时（上下或左右连在一起），它不叫House,而是Duplex,三套时叫 Triplex, 四套时叫Four-plex. 这样的房子比较少。Townhouse 的情况与House 类似，除了共用墙壁和花园比较小。Condo 就是国内的公寓。开发商成片建设然后卖给个人。Downtown-市中心有很多高层的建筑很多楼上是公寓，市内的公寓楼比较低。大中城市的市中心有很多高楼大厦，上面的公寓一般都挺贵的，有一些是比很多独立屋贵的，城市越大就越贵。小一些的城市的市中心并没有高楼大厦，只是商业比较集中的多层建筑。Apartment 也是公寓楼群，只不过这些一般属于同一个人或公司拥有，专门用来出租的。有一些人也租住独立屋和私人公寓。美国人拥有自己的房子（包括所有种类）和租房子住的比例各个地方不同，不过根据美国人口普查总署2007年普查的结果是全美平均比例是68.3%拥有住宅，31.7%的人租房子住。2000年是66.2%和33.8%。别墅在美国指的是度假屋-Vacation home，是除了屋主的主要居住场所-Primary Home 以外的用来度假的房子。它可以是任何形式的房子。山上的圆木屋-Log Cabin, 森林里大房子或水边的公寓等
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