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一、会所的发展趋势 　　 可能说起桑拿会所业态，大部分人们的观念还停留在多年前的状态。 97年以前的北京桑拿行业，谈不上什么规模和特色，“黄”、“小”是其主要特点。黄，就是色情。行业刚刚兴起之时，根本谈不上规范可言。桑拿是舶来品，当时在消费者心中还没有形成这样的消费习惯，所以，经营桑拿的老板不得不利用色情服务这些东西来吸引消费者。其次是“小”。这个产自西方国家，在消费者看来是高档奢侈生活象征的东西，在当时确实不是普通百姓能消费的。商家也是探路，试试这趟水的深浅，当然不敢大肆铺张来做。所以，“小”在当时来说，也是在所难免的。 随着行业的发展，小的桑拿行业迅速扩张壮大，大的桑拿行业则向多样化、个性化、规模化发展。也就是这个时期，桑拿行业开始了一场规模浩大的竞争和角逐。现在的桑拿洗浴行业已到了一个登堂入室的时候，一些拥有实力已经相当完善的桑那休闲企业也得到了社会的认同，如汉拿山、金佰翰、艺海、权金城等等，都已成为每年营业额近10亿元的大型集团。随着国内桑拿业的稳步发展，市场规模迅速扩大，相关的服务种类也随之增加，由以前纯粹的浴场转变成集综合消费于一体的会所。大型会所除主营桑拿外，还广泛融合餐饮、KTV、美容、健身、客房等多种元素，经营的业务也越来越规范，这是桑拿休闲行业发展的一次历史性跃进和必然的发展趋势，吸引了大量的商务人员前去休闲、娱乐、洽谈商务。由于桑拿的服务范围越来越广、经营越来越健康和正规，家庭消费逐步增长，会所正成为一些家庭集体周末出游休闲的场所。此外会所正在与酒店业融合，一些商务客人也会选择桑那会所客房，因为这里环境和服务都够星级，但消费要相对低于星级酒店。所以我们看到北京的会所越来越正规，面积也越来越大，其客群也从最早的纯粹买乐一族走向商务人群、商旅人群，甚至走向了家庭消费。
2、会所经营现状调查 ?        根据本项目的整体定位，结合北京市大型休闲娱乐场所市场情况，我司选择了以下几家具有代表性的商家进行了调研：金佰瀚国际商务会馆、东方凯德华国际俱乐部、北京碧中海国际商务会馆、时代俱乐部、金日良缘俱乐部。 2.1金佰瀚国际商务会馆 ?        位置：北京市海淀区闵庄路3号，近临颐和园西门，遥望香山，周边环境幽雅，空气清新，交通便利。 ?        业态：北京金佰瀚国际商务会馆集客房、会议、餐饮、KTV、洗浴、休闲、娱乐健身多功能为一体。 ?        规模：金佰瀚国际商务会馆建筑面积58000平方米包括主楼、贵宾楼和会议楼。其中金佰瀚洗浴女宾部最大容客量为462人左右，男宾部最大容客量为912人左右；金佰瀚KTV有包间19个；金佰瀚红叶海鲜酒楼，6000多平米营业面积，42个风格各异的豪华单间，可同时容纳千人就餐；客房部有客房382间；会议中心有会见厅、会议厅、多功能厅等大小会议室6个，其中大会议室可容纳200人。 ?        经营状况：北京金佰瀚国际商务会馆经营状况非常好，周一至周四入住率在80%以上，周五至周日经常客满。 ?        档次：金佰瀚国际商务会馆档次比较高，可达到五星级酒店的装满和服务。 ?        特色：金佰瀚国际商务会馆定位于成功人士的家，为各行各业内的成功人士提供一个舒适的休闲娱乐及商务洽谈场所。金佰瀚洗浴中心的建筑面积堪称国内之最，其中阳光洗浴是洗浴中心的特色服务品牌。金佰瀚洗浴中心拥有最先进的洗浴设备，服务集众之所长。金佰瀚南韩黄泥房、芙蓉房、水晶房、金片房、玛瑙粒房和盐浴房等桑拿房都是从南韩引进的天然矿石制成，能产生保健医疗的功效。 ?        经营分析：金佰瀚国际商务会馆定位于成功人士的家，装潢、服务高档，同时价格比较合理。是商务宴请和个人休闲的理想场所，既是档次、身份的象征又比较经济合理。客户以成功人士举家、朋友聚会，商务旅行及宴请为主。 2.2东方凯德华国际俱乐部 ?        位置：北京市海淀区海淀南路（海淀医院西200米） ?        业态：东方凯德华是集洗浴、餐饮、娱乐、休闲、健身于一体的超五星级豪华休闲娱乐航母。内设男女豪华沐浴区，贵宾休息大厅，豪华总统套房、粤菜餐厅、演艺大舞台、健身中心、英式及美式桌球室、乒乓球室、美体护理中心、休闲阅览室、浪漫钢琴咖啡厅等。 ?        规模：东方凯德华营业面积18000平米左右。 ?        经营状况：东方凯德华经营状况非常好，周一至周四入住率在85%以上，周末经常客满。 ?        档次：东方凯德华装修投资近亿元，硬件设施非常好，五星级标准装修及服务。 ?        特色：东方凯德华位于中关村高科技企业聚居区，地理位置优越，周边国内外知名企业云集，同时紧邻几大名校，区域文化底蕴深厚。 ?        经营分析：东方凯德华装修豪华，服务优良，集洗浴、休闲娱乐、餐饮等多种功能于一体，价位合理，所在区域文化底蕴深厚，是区域内众多的追求生活质量的行业精英和成功人士的理想休闲娱乐场所。 2.3北京碧中海国际商务会馆 ?        位置：北京市丰台区右安门东滨河路68号，毗邻南二环路 ?        业态：北京碧中海国际商务会馆是一家集洗浴、健身、餐饮、客房、KTV、演艺为一体的综合性商务会所。 ?        规模：碧中海国际商务会馆营业面积18000平米左右，最大容客量为1800人，停车位300个。 ?        档次：碧中海以五星级国际酒店的标准设施装修，高档休闲娱乐场所。 ?        经营状况：碧中海国际商务会馆是专为各界精英，社会名流、CBD广大商务人士、高层管理人员提供商务活动、休闲养生的顶级商务会所，经营状况非常好。 ?        特色：碧中海国际商务会馆紧临南二环，交通便利，地理位置优越，从建筑外观、内部装修及服务质量处处显示出尊崇、高贵典雅的气质，彰显碧中海国妹商务会馆“站在时代前沿，服务时代精英”的至渝理念。在为广大消费者提供奢华、私密、至尊享受的同时，更为尊贵的会员宾客创造一个商机无限的高层次交际平台。 2.4北京时代俱乐部 ?        位置：北京市海淀区远大路1号金源时代购物广场5层东， ?        业态：北京时代俱乐部是一家集桑拿、KTV、演艺、健身、餐饮、休闲娱乐等多功能为一体的大型综合性娱乐机构。 ?        规模：北京时代俱乐部营业面积20000多平方米，最大容客量2000人左右，停车位充足。 ?        档次：金源时代俱乐部装修高档，消费层次中高档。 ?        经营状况：时代俱乐部位于亚洲最大的购物中心金源时代购物中心内，内部装修豪华、高档，服务优良，交通非常便利，同时充分发挥与其它餐饮、购物、休闲、娱乐等业态的协同效应，经营状况非常好。营业一年时间就收回全部投资，现年利润2000万左右。 2.5今日良缘休闲娱乐俱乐部 ?        位置：北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心二期 ?        规模：营业面积2.8万平方米，同时可供6000人休闲娱乐，总投资额1亿元人民币左右。 ?        业态：今日良缘休闲娱乐俱乐部包括今日良缘夜总会、含金量KTV、百度迪厅、酒吧、九洲湾畔休闲会所和金品轩海鲜酒楼，集餐饮、娱乐、康体等多功能于一体。 ?        档次：今日良缘俱乐部内部装修豪华、高档，五星级服务水平。 ?        经营状况：今日良缘俱乐部于2005年8月开业，开业初期由于今日良缘是外地品牌，在北京的认知度不够高，经营状况不太理想。目前今日良缘俱乐部已经度过了市场培育期，在海淀区和北京市建立了一定的品牌知名度，形成了一批相对稳定的客户群，经营状况非常好，周末KTV需提前预定。
小结：以上休闲娱乐业态的调研对象规模都比较大，20000平米以上，基本上都是集休闲、娱乐、洗浴、KTV、餐饮、客房等多功能于一体，而且都是中高档以上档次，服务优良，营业状况都非常好。
三、会所对本项目购物中心的作用 通过对金源mall的研究，mall中最容易存活的业态是休闲娱乐，只需要3个月时间基本就能盈利，其次是餐饮业态，大约需要1年时间就能持平和盈利，养商期最长的是零售业态，需要3-4年的时间来培育养商。这里面有两个原因：其一是中国的改革开放已极大地丰富了物质生活，消费者的物质需求得到了良好的满足，而同时精神压力与日俱增，精神消费需求却没有得到很好的满足，休闲娱乐业态在北京这样的城市的需求空间相对较大。其二是由于消费者的消费习惯决定的，消费者的购物消费习惯是惯性消费、货比三家，其购物场所也基本是固定的，不容易去新开的购物场所购物；而餐饮和休闲娱乐是冲动型消费，追求的就是新奇，所以新的餐饮以及休闲娱乐商业容易存活，其养商期较短。 另外，在一个大型购物中心中，各个业态的定位也是不一样的，对一个大型商业而言，最容易带来人流的是休闲娱乐业态，其次是餐饮，再次才是零售业态，所以，休闲娱乐和餐饮的租金是最低的，我们主要靠休闲娱乐和餐饮业态来带人流，而主要依赖零售业态来拉租金。 我们把本项目五层全部做成休闲娱乐业态，主要目的就是利用高楼层、低租金的商业面积来发挥其最大的带动人流作用，本项目的租金效益的实现主要是依靠本项目1-3层的零售业态来实现。 本购物中心五层的层高为11米左右，这样的层高，如果做其它的娱乐业态，将只能做出两层面积，但如果做会所，可以做出3层经营面积（桑拿客房的层高可以只做到3米左右），而且会所部分不需要内部分割（统一划分给会所，经营者租赁并做出内部分割），使得租赁面积大增，有利于提升租赁收入，另外会所需要面积较大，能够解决五层娱乐业态较大一部分面积，有利于减小招商难度，同时相对其它的业态来讲，会所的租金并不低。 另外，本项目周边有一定规模的会所业态聚集，已经形成一定的氛围，但大都档次较低、规模较小、业态功能不全面的小型会所。本项目周边有超过80万的写字楼体量和约8万商务办公人员，这将是本项目一个重要的客群组成，如果设置高档次的会所将会使得本项目的商务餐饮业态和会所业态得到较好的互动，形成对商务客群的吸引力。 本项目一个主要的客群是家庭消费，区域内现有的会所没有针对家庭消费的，本项目如果要作会所，将会以商务会所为主，兼顾家庭消费客群的需求（这种需要在我们的调查过程中已经得到证实），从而增加对家庭消费的吸引力。 从上述三个原因，我们认为本项目设置较大面积的会所业态是适合市场需要以及本项目的定位、投资回报要求的。
四、合作模式 可以参考金源地下不夜城和时代会所的合作模式，金源出资装修，时代负责租赁和经营，并将装修费用分五年折入租金，五年后，租金保持原来的租金水平，并在此基础上稳定增长。 这样的合作模式使得业主和经营者获得双赢，即解决了大型会所的初始大额装修投入（而对于扩张期的会所经营者来说，现金流都会比较紧张），减少招商难度，也保证了业主能够获得较高的租金收入（会所的装修投入对开发商来讲是个不大的数目，而且能够从租金里加倍赚回来），金源地下不夜城的时代会所自开业经营业绩良好，而业主方在5年内将装修投入回收，并一直能够保持较高租金水平。 考虑到本项目的会所业态面积较大、会所档次较高，前期装修投资较高，为加快招商进度，提高租金收入从而增加物业价值，建议本项目采取由开发商出资装修的方式（装修款分5年折入租金）与会所经营者合作。
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第1 ：投放网络广告投放广告是最普通的方式，也是最常见的方式，不过价格比较高，企业可根据自身实力进行投放。当然，也可以采取资源整合的方式进行投放：如广告位互换、文字链接互换、频道入口互换等等。第2 ：b2b网站推广目前比较流行的b2b网站是阿里巴巴和文笔天天网（
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目前产能过剩是困扰各行各业的最大问题，炼焦行业也不例外。据统计，国内焦炭产能在3.9-4亿吨，而市场需求量在2.8-2.9亿吨，产能过剩1亿吨左右。这种产能过剩问题，既有国家宏观调控导致的结构性过剩问题，也有经济下滑导致的总需求萎缩的问题，而经济下滑影响消费需求是目前的主导问题。炼焦业从业者应该认清形势，把握方向，积极采取应对措施，以顺利渡过全球经济的寒冬。一、钢铁业不振卡住炼焦业咽喉去年10月份以来，受全球金融危机波及实体经济，导致全球性经济下滑的影响，钢铁行业遭受重创，产量和出口量急剧下滑，价格急转直下，各大钢铁公司被迫大面积减产，损失惨重。进入2009年1季度，随着国家扩大内需宏观调控政策的出台，以及钢铁等十大行业振兴规划出炉，举国经济为之一振，钢铁企业产能发挥有所恢复。由于国内钢铁产能严重过剩，全球经济形势难见起色，加之钢铁行业自身的无序竞争，钢铁产业的前景仍然不容乐观。据工信部预测，2009年国内粗钢表观消费4.62亿吨，比去年增加约1000万吨；净出口按今年1-2月平均数据测算，则减少4000万吨。按此计算，2009年产量只需保持4.7亿吨就能保持供需平衡，而实际产能在6亿吨以上，与国内消费和出口的实际需求相比过剩约25-30％。二、炼焦煤紧缺牵绊炼焦业脚步煤炭是国内主导能源品种，在目前也属于产能过剩行业，受经济危机影响较大，行业整体景气度较低。但是由于全行业限产、小煤矿清理整顿以及国内强势的煤炭价格联盟等因素影响，煤炭价格虽有下行，但下行速度远低于焦炭价格，一定程度上挤压了炼焦业利润空间，影响焦炭产能发挥，绊住炼焦业前行的脚步。随着国内经济逐步复苏，以及夏季用电高峰即将到来，社会对电煤需求将有所增加，由于电煤与炼焦煤替代性强，将导致炼焦煤供应进一步收缩，预期价格将进一步趋稳甚至攀升。届时，寻求国外炼焦煤供应将是炼焦企业的重要课题之一。当然，也不排除目前电力联盟与煤炭行业联盟的供应价格谈判失败的可能，电力公司将寻求更多的海外原料，国内电煤产能将转向焦煤，或者焦煤将有下降可能。三、体质偏弱难抗前后夹击炼焦业相对于上游的煤矿和下游的钢铁企业，规模小，门槛低，议价能力较弱，处于产业链的相对劣势，尤其一些规模不大的独立炼焦企业，处于前后夹击的困境，日子更加难过。据行业协会统计，炼焦行业集中度低，中小独立企业占8成，以三大炼焦基地的山西省为例，山西总计有270家炼焦企业，产能约1.6亿吨，户均产能仅59万吨。由于国家出于培育钢铁行业竞争优势的考虑，一直鼓励、扶持钢企配套焦炉，加之煤企也有进一步向下延伸的意愿，导致炼焦业结构性产能过剩严重，体虚火旺，难抗市场冲击。前日国家对此问题予以高度关注，颁布文件提高炼焦业准入条件（新建焦炉必须高5.5米以上，资本金40%以上），并淘汰4.3米以下机焦炉，预期未来的一段时间将会有效缓解产能过剩问题。目前我们面临着全球经济持续下滑，国内经济发展压力进一步增大的不利局面，国家调控政策能否生效，经济发展将走向何方，谁都难以把握。但是我们应该看到，危机是一时的，短暂的，而发展是永恒的主题。作为身处其时其地的企业，只有加强锻炼，增强体格，培育内力，才会在新一轮行业调整和洗牌中把握良机，脱颖而出，为此，我们要做到：一是加紧技术研发，提升企业技术水平，在开发新产品新技术新工艺，节能减排，降低成本等方面积极开拓，以创新争市场，向创新求效益，凭创新谋发展。二是加快结构调整，加速产品升级，果断淘汰落后的、质量差的产品产能，开发一批新的，符合市场发展方向的高质、高价产品，争取在未来新一轮竞争中抢占先机，赢取胜利。三是加强技术改造，更新设备，以资源能源节约为目标，提升产业化水平，并在技术研发的成果基础上，转化一批新技术新工艺，以增强企业规模实力和市场竞争力。四是拓宽产品边界，创造有效需求，通过分析行业发展趋势和产品市场特点，把产品推广到除炼铁外的更广阔的应用空间，如有色金属冶炼、铸造、化工、电石和铁合金等。五是整合产业体系，寻求广泛合作，一方面可以与同行加强联合，提升规模实力，提高上下游议价能力，另一方面可以与上下游企业联合，形成坚固的产业链联合体，可有效抵抗市场不确定所带来的风险。
机关事业单位物业费管理规定
为加强机关事业单位物业费管理，建立规范、透明、高效的财政支出管理制度，提高其办公环境质量，促进物业管理社会化，结合开发区实际，制定本规定。一、本规定适用于机关事业单位为加强资产管理，提高机关事业单位办公环境质量，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和安全秩序而发生的支出。二、物业费预算管理原则：1．社会化管理原则。提高机关事业单位物业管理质量，提高财政资金使用效率，规范机关事业单位物业费支出，推动物业管理事务社会化。2．公开、透明采购原则。机关事业单位选择物业管理企业对所属物业实施管理时，要按照公开、公正、公平、透明的原则，按照政府采购程序，选择物业管理企业和劳务供应者。3．勤俭节约原则。厉行节约，勤俭办事，对物业管理支出要精打细算，讲求效益，严禁铺张浪费。4．预算约束原则。物业管理费预算一经批复，要严格执行，未经财政部门批准，不得随意调整。5．专项管理原则。对物业管理费实行“专项管理、包干使用”的管理办法，细化各项物业支出标准，保证专款专用，严禁挪用资金和改变资金用途。6．定额管理原则。物业管理费按照定额核定，并在实施过程中逐步细化、完善。三、物业管理范围及项目：1．房屋日常养护维修。房屋日常养护维修是指物业管理单位为保持办公楼（区）房屋的完好和正常使用，进行日常养护和临时小修等房屋维修养护工作。对房屋进行改扩建、整体装饰装修等改变固定资产价值和大修项目不包含在内。2．给排水、供暖电设备及消防设施维护。对办公楼（区）室内外给排水、供暖、供电及消防系统设备、设施及其附属构筑物等正常运行使用进行的日常养护维修，保证正常供水、排水、供暖、供电及消防设施正常运行。3．环境卫生管理。环境卫生管理是指对办公楼（区）公共部位及道路等公共场所进行的日常清洁保养。4．绿化管理。绿化管理是指对办公区内的花坛、绿地及绿篱等进行的日常养护管理。5．保安管理。保安管理是指为保证办公楼（区）、校舍安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，防止盗窃、破坏及意外事故； 对办公区车辆、道路及环境秩序实施管理。                                                        6．空调系统运行维护。集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、热交换器、管道系统、自动控制系统等设备的日常养护维修、保证空调系统的安全运行和正常使用。7．塑胶操场维护定额。对塑胶操场底垫、塑胶表面等进行防老化维护、维修，保证塑胶操场的正常使用。此定额只适用于铺设塑胶操场的学校、幼儿园。8．电梯设备管理维护。电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行检测、日常养护维修管理。四、物业费管理定额标准：物业费管理定额按照物业管理质量要求分办公区域实行差别定额管理，并在实施过程中逐步细化、完善。办公楼（区）分为三类：第一类：对外开放、涉外接待及重要的智能化办公区。主要包括管委会办公楼主楼、展示中心、国际会议中心、电子政务中心等。第二类：各机关事业单位的单独办公区。主要包括：公安局及其所属各派出所、检察院、法院、财政局、交警大队、交通局、综合执法局等办公楼（区）；管委会附属1号楼、2号楼、社管局事业楼、规划局事业楼、劳人社保局事业楼（人才广场）、房产管理中心、妇女儿童活动中心（童丽宫）、老年活动中心（夕阳红会馆）、卫生预防中心等机关事业单位办公楼（区）。第三类：教育单位及学校办公区、校舍。主要包括：各职业学校、高中、初中、小学、幼儿园及素质教育活动中心。根据不同的办公区制定物业费管理定额，实行年定额制，具体定额标准如下：
五、物业费支出预算管理程序：1．各机关事业单位根据财政部门规定的年度预算编制要求，在规定的时间内报送办公楼（区）建筑面积及绿化作业业务量、本年物业作业业务量变动说明以及年度物业费管理预算；2．财政部门核实确定各单位物业作业业务量；3．财政部门根据核定的物业作业业务量及定额标准编制各单位年度物业费预算；4．财政部门根据物业费定额标准执行情况及相关因素变化情况定期修订物业管理费定额标准；5．预算执行过程中，因房屋新建、改扩建及拆迁等变动或其他不可预见因素致使物业作业量变化需调整预算的，按预算调整程序办理；6．预算执行时，各单位根据批准的年度物业费预算，结合实际支出需要向财政部门报送月度资金使用计划，财政按月度计划核拨资金。六、各机关事业单位应根据规定的物业基本养护标准结合实际情况提出的具体养护标准，与物业管理企业签订协议并按标准进行物业管理。物业管理工作范围是为达到规定质量标准所要求的全部养护工作；具体工作内容由各单位结合本单位物业管理的实际情况具体制定并监督执行。七、物业费在单位“公用经费—物业管理费”或“公用经费—劳务费”支出科目中列支。八、各镇街办事处、纳入预算管理的社会团体和其它单位参照本规定执行。九、本规定由开发区财政局负责解释。十、本规定自二○○五年一月一日执行。
第一章 总 则    第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。    第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。    第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。    第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。    第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。    设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。    城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。    第六条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。    社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。    第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。    鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章 新建物业与前期物业管理第一节 物业管理区域    第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。    分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。    第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。    物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。    第十条 物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。第二节 配套建筑与设施设备    第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。    物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。    第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：    （一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；    （二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。    业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。    物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。    第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。    住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。    第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。    第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
   占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。    第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。    住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。    专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。    第十七条　本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。    第十八条　专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。    各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。    第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。    第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。第三节 前期物业管理与物业交付    第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。    招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。    第二十二条　鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。    建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。    第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。    前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
   第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：    （一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；    （二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;    （三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；    （四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；    （五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；    （六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；    （七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；    （八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；    （九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；    （十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；    （十一）法律、法规规定的其他条件。    建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。    第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。    第二十六条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。    前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。    第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：    （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；    （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；    （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；    （四）业主名册；    （五）物业管理必需的其他资料。    前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。    鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。第三章 业主大会与业主委员会第一节 业主大会筹备组    第二十八条 房屋的所有权人为业主。    建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。    符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：    （一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；    （二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；    （三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。    第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。    筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。    筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。    第三十条 筹备组履行下列职责：    （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；    （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；    （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；    （四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；    （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。    对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。    筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。第二节 业主大会    第三十一条　一个物业管理区域成立一个业主大会。    物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。    第三十二条　业主大会履行下列职责：    （一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；    （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；    （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;    （四）选聘、解聘物业服务企业;    （五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；    （六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；    （七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。    第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：    （一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；    （二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。    业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。    第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。    不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。    第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。    第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。    有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
   （一）有百分之二十以上业主提议的；    （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；    （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。    业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会。第三节 业主委员会    第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。    业主委员会履行下列职责：    （一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；    （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；    （三）执行业主大会的决议、决定；    （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；    （五）监督管理规约的实施；    （六）业主大会赋予的其他职责。    第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。    业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。    执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。    第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：    （一）业主大会会议决议；
   （二）业主大会议事规则；
   （三）管理规约；
   （四）业主委员会委员名单和基本情况；    （五）法律、法规规定的其他资料。
   物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。    业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。    第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。    业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。    业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。    业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。    业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。    第四十一条　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。    业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。    第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：    （一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；    （二）拒不履行委员职责的；    （三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；    （四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；    （五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。    第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。第四章 物业的使用与业主自治管理第一节 一般规定    第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：    （一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；    （二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；    （三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；    （四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；    （五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；    （六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；    （七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；    （八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；    （九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。    物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。    第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。    业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。    业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。    第四十六条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。    业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。第二节 住宅物业的装饰装修    第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。    业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。    第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。    住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：    （一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；    （二）允许施工的时间；    （三）废弃物的清运与处置；    （四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；    （五）禁止行为和注意事项；    （六）装修保证金的收取和退还；    （七）违约责任；    （八）其他需要约定的事项。    第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。    物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。第三节 车库与车位的使用    第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。    物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。    第五十一条   占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。    第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。    利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。    第五十三条　业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。    业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。第四节 业主自治管理    第五十四条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：    （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；    （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；    （三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；    （四）参加业主大会会议，行使投票权；    （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；    （六）监督业主委员会的工作；    （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；    （八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；    （九）监督专项维修资金的管理和使用；    （十）法律、法规规定的其他权利。    第五十五条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：    （一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；    （二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
:最新山东省城市住宅小区物业管理办法 日 星期日 20:06 第一章 总则     第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。     第二条 本办法适用住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。     第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设、设备及公共场地。     本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。     本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。     本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。     第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。     第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的活动环境。     第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。     其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。     第七条 物业管理主管部门应加强对牧业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。     第二章 业主大会及其委员会     第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。     第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。     第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：     （一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；     （二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；     （三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；     （四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；     （五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；     （六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；     （七）业主大会赋予的其他职责。     第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。     业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。     第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。     第十三条 住宅小区应制定业主公约。     业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。     第三章 物业管理移交     第十四条 住宅小区竣工后，开发`建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。     第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。     第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：     （一）住宅小区建设各项批准文件；     （二）住宅小区规划图、竣工总平面图；     （三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；     （四）地下管网图；     （五）质量验收资料；     （六）其他必要资料。     上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。     第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。     开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。     第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。     物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。     第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。     商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。     商业用房的比例，由城市人民政府确定。     第四章 物业管理企业     第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。     第二十一条 物业管理企业根据与企业委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。     物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。     第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。     第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。     第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。     第五章 物业维护     第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：     （一）践踏、占用绿化地；     （二）损毁园地；     （三）占用通道、停车场等公用设施和场地；     （四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；     （五）制造超标准噪音；     （六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；     （七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；     （八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。     第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。     单位建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。     出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。     第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。     非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。     第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。     第二十九条 住宅小区的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。     第六章 法律责任     第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万以下罚款。     第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。     第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。     第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。     第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提出诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。     附则     第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。     第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。     第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。     第三十八条 本办法自日起施行。山东省人民政府日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发[号）同时废止。
物业管理招标投标管理暂行办法　　前期物业管理招标投标管理暂行办法　　（日建设部建住房[号发布）　　第一章 总 则　　第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。　　第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。　　建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。　　第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。　　国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。　　第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。　　第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。　　第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。　　第二章 招　标　　第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。　　第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。　　招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。　　第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。　　第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。　　招标文件应包括以下内容：　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；　　（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；　　（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；　　（四）评标标准和评标方法；　　（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；　　（六）物业服务合同的签订说明；　　（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。　　第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：　　（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；　　（二）招标公告或者招标邀请书；　　（三）招标文件；　　（四）法律、法规规定的其他材料。　　房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。　　第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。　　第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。　　第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。　　第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。　　第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。　　第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。　　招标人设有标底的，标底必须保密。　　第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。　　第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。　　第三章 投　标　　第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。　　第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。　　第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。　　投标文件应当包括以下内容：　　（一）投标函；　　（二）投标报价；　　（三）物业管理方案；　　　（四）招标文件要求提供的其他材料。　　第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。　　第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。　　第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。　　第四章 开标、评标和中标　　第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。　　第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。　　第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。　　第二十九条 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。　　房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。　　第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。　　第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。　　第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。　　第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。　　第三十四条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。　　第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。　　第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。　　第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。　　第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。　　第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。　　第五章 附　则　　第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。　　第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。　　第四十二条 本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。　　第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。　　第四十四条 本办法自日起施行
监督机制概述 　　在激烈的市场竞争中，企业执行力将决定企业的兴衰成败。科学完善的规章制度是企业高效运行的基础，加强监督管理是保证企业执行力有效推行的重要手段。因此，企业要强化监督，健全规章制度，提升企业执行力。 [编辑]监督机制的内容 　　一、建立执行督查制度 　　督查制度的建设是对督查事项的跟踪监督，明确各部门工作职责，增强全体干部职工对规章制度的执行力。党办室、组织部负责党务方面执行力建设的监督、考核和信息反馈工作；办公室、监察处负责政务方面执行力建设的监督、考核和信息反馈工作；安监处、调度室、企管处分别负责安全方面、经营管理方面、生产方面执行力建设的监督、考核和信息反馈工作：纪委负责执行力建设综合监督、考核工作。 　　二、实行无为问责制度 　　“无为行为” 是指不履行或不正确、及时、有效地履行规定职责，导致工作延误、效率低下的行为；或因主观努力不够，工作能力与所负责任不相适应，导致工作效率低、工作质量差、任务完不成的一种工作状况，无为就是过 对于部门和单位出现的无正当理由，未完成局党委下达的工作任务或不履行或未认真履行职责，影响全局工作安排的，应采取取消当年评优评先资格、诫勉谈话、通报批评、书面检查、公开道歉、劝其引咎辞职等方式，对部门或单位领导予以问责，以达到惩戒的目的，提高执行力。 　　三、执行过错追究制度 　　要建立环环相扣的责任追究制，对不同层次、各个岗位的员工．制定出精细的责罚条例，让执行力弱或有过错者为其行为“买单”。对各单位、各部门及其工作人员在安全质量管理、生产管理、技术管理、机电管理、经营管理、物业管理、政治工作、民主管理、精神文明建设等方面的过错行为，实行严格的责任追究。对过错较轻的，给予训诫、责令检查、通报批评或调离岗位处理： 对犯严重或者特别严重过错的，给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等行政处分或党纪处分：对直接关系职工群众生命财产安全和利益的重大责任事故的有关责任人，要严厉追查，依法依纪严惩。 　　四、实行工作复命制度 　　对主管领导所安排的任何工作，不管完成与否，被安排人都要在规定时间内向安排人复命，保证事事有落实、件件有回音。当执行人在执行开始后发现有困难或阻力，无法按时完成，必须在规定的时间内通过公开、正当的程序向主管领导反映，否则就没有任何理由不完成工作和任务。同时完成任务，也应即时复命。这是保障执行指令、加强执行力、提高工作效率的重要手段。 　　五、强化绩效考核体系建设 　　绩效考核是提高执行力的有效途径。绩效考核体系建设应该围绕企业的整体经营规划而建立，要设计一套关键绩效指标(KPI)，既有明确的目标导向，又有对关键业务的考核；既营造一种机会上人人平等的氛围，又体现个人与团队之间的平衡关系，可以最大限度地调动人力资源，体现出简洁、实效、操作性强的特点。同时，还可以实施薪酬激励、培训激励和合理的授权激励，充分调动员工的积极性，提高执行力。
物业管理公司对小区提供物业管理服务的同时也还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量烦琐棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。围绕着防火安全、治安防范、交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及邻里纠纷调解等一系列过去本应由多个部门共同完成的工作。除了配合公安机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还要做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为产生。由于这一类工作极易引发居用者之间矛盾的产生，故还应积极做好宣传教育工作，使小区安全保障系数提升到最高点。物业管理公司能够提供优秀的管理和服务，居住者能够享有高品质的居住生活，首先应明确二者之间的关系。这既有一般意义上的“管理与被管理，服务与被服务”的常规概念，而更重要的是以平等为前提保障的法律关系。物业管理公司与居住者及所成立的业主委员会通过法律协定枣委托管理协议和管理公约枣而形成的契约关系，依据国家及政府相关部门所界定的权限及合约中的各项条款明晰双方的各项行为，保障双方的权益。不管是法人机构（管理公司）与自然人（居用者），还是法人机构（管理公司）与非独立法人社团（业主委员会）之间所形成的各项契约的前提均是平等的，是具备法律效益的。居住者与物业管理公司的另一层关系是政策法规及合同所约定的经济关系。物业管理公司收取相应标准的管理费，获得一定的权益，向居住者提供管理与服务，居用者支付一定的费用并出让一定的权益，获得相应的服务。物业管理公司所提供的管理服务作为企业行为有别于过去政府部门提供的公益行为，是有偿的，作为开放改革新形势下的市场经济的产物正逐渐被社会所接纳，企业成为其重要表征，也为国家所大力提倡。从目前我国的物业管理法律、法规而言，主要有以下三个层次：第一层是宪法的有关条款。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，是制定物业管理法律、法规的根本依据；第二层是全国人大常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》等，及其相配套的法规、规章，如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》等；第三层是各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁布的物业管理方面的地方法规，同级地方人民政府颁发的物业管理行业规章。如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《北京市居住小区物业管理办法》等。以上便是物业管理人员应关注了解的法律知识。通过对这些法律法规、规章及办法的学习，可以使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。市场经济是法制经济，不断完善物业管理法规和法律，是规范物业管理使之健康快速发展的保证。要根据目前在物业管理中存在的主要问题和在实践中的成功经验及其规律，制定并完善诸如开发商与物业管理企业在有关房屋质量、配套设施、产权、前期资金投入、物业管理前期委托合同期限更换物业管理企业后各种资源的交接、各地有区别的经常性服务合格的上下限、优质优价、房屋维修基金的归集、使用和管理、业主委员会的法律地位和责权利、物业管理的宏观管理、政府主管部门职能、行业协作职能等方面的法规和法律问题。此外，对物业管理人员的素质还有一些要求。首先，物业管理公司所管理的住宅小区不仅仅是一个家的概念而是一个社区一个社会。在这个社区和小社会里，管理和服务的总管家就是物业管理公司，物业管理公司的人员要懂得常规的法规知识，处理一些简单的民事纠纷，要懂得一些保险和其他方面的知识为用户排忧解难。这是物业管理人员素质中的重要方面。第四章 物业管理人员应具备房地产知识及相关工程知识作为物业的兄弟行业，房地产知识也成为物业人必不可少的知识。新千年上半叶将是我国房地产业发展的黄金时期，房地产业的支柱产业地位将得以体现，其增加值将大大提高。房地产业包括房地产的生产、流通和服务，物业管理是房地产服务的重要环节，其好坏直接关系到房地产业的发展快慢。物业管理消除了房地产消费者和投资者的后顾之忧，必将进一步促进房地产开发和销售，促进房地产业的健康和快速发展。房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，并十分关注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展，这和物业管理的发展极不适应。
物业管理公司对小区提供物业管理服务的同时也还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量烦琐棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。围绕着防火安全、治安防范、交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及邻里纠纷调解等一系列过去本应由多个部门共同完成的工作。除了配合公安机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还要做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为产生。由于这一类工作极易引发居用者之间矛盾的产生，故还应积极做好宣传教育工作，使小区安全保障系数提升到最高点。物业管理公司能够提供优秀的管理和服务，居住者能够享有高品质的居住生活，首先应明确二者之间的关系。这既有一般意义上的“管理与被管理，服务与被服务”的常规概念，而更重要的是以平等为前提保障的法律关系。物业管理公司与居住者及所成立的业主委员会通过法律协定枣委托管理协议和管理公约枣而形成的契约关系，依据国家及政府相关部门所界定的权限及合约中的各项条款明晰双方的各项行为，保障双方的权益。不管是法人机构（管理公司）与自然人（居用者），还是法人机构（管理公司）与非独立法人社团（业主委员会）之间所形成的各项契约的前提均是平等的，是具备法律效益的。居住者与物业管理公司的另一层关系是政策法规及合同所约定的经济关系。物业管理公司收取相应标准的管理费，获得一定的权益，向居住者提供管理与服务，居用者支付一定的费用并出让一定的权益，获得相应的服务。物业管理公司所提供的管理服务作为企业行为有别于过去政府部门提供的公益行为，是有偿的，作为开放改革新形势下的市场经济的产物正逐渐被社会所接纳，企业成为其重要表征，也为国家所大力提倡。 从目前我国的物业管理法律、法规而言，主要有以下三个层次：第一层是宪法的有}