问问 买把琢磨武器还是升无形合适武器10段 有什么用
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时间：2016-09-23 08:12
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&span&&figure&&img data-rawwidth=&198& data-rawheight=&156& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-70d6d42d5b38c935f62c818fbfd15704_b.jpg& class=&content_image& width=&198&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&130& data-rawheight=&83& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c43f4b9ffff3ae263aa25_b.jpg& class=&content_image& width=&130&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&354& data-rawheight=&354& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-400cbe64f2be543f1cca2e834c25a121_b.jpg& class=&content_image& width=&354&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&450& data-rawheight=&600& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-6a279d6bbd92a4db2eb0d4e8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-6a279d6bbd92a4db2eb0d4e8_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&640& data-rawheight=&807& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-08b8d0cfe33db1bc2f808_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-08b8d0cfe33db1bc2f808_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&635& data-rawheight=&491& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1adb50a901a1d24c9a9c9b7a0b11f7ed_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&635& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1adb50a901a1d24c9a9c9b7a0b11f7ed_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&126& data-rawheight=&146& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-950beeae36d5c71a87bccaee3002d49d_b.jpg& class=&content_image& width=&126&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&198& data-rawheight=&191& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3f58f75b06c08f4bbcc142_b.jpg& class=&content_image& width=&198&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&301& data-rawheight=&397& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-a25def30_b.jpg& class=&content_image& width=&301&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&180& data-rawheight=&117& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cb520eeebdbbeffa803fa31d_b.jpg& class=&content_image& width=&180&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&960& data-rawheight=&3184& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ebe28eb332f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ebe28eb332f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&440& data-rawheight=&286& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-664e86aff35f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-664e86aff35f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&559& data-rawheight=&309& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dbbf9fb49a03f69aeaea44d_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&559& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dbbf9fb49a03f69aeaea44d_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&283& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d592a661b6fd8fed40d58ae_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d592a661b6fd8fed40d58ae_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&440& data-rawheight=&286& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-664e86aff35f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-664e86aff35f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&560& data-rawheight=&103& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c5865366ebf172722bfb3ef0b5cf0305_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c5865366ebf172722bfb3ef0b5cf0305_r.jpg&&&/figure&&/span&
&b&酒店式公寓VS普通住宅，购房前你应当知道的那些事｜半月法谈&/b&&br&&br&&div class=&highlight&&&pre&&code class=&language-text&&温馨提示：本文共7000字，阅读需5-15分钟。
&/code&&/pre&&/div&&br&作为一名地产从业人员，时常有朋友咨询我酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型，相信这也是广大购房者在下定决心购房之后面临的首个难题，尤其是不少年轻朋友，当参观完琳琅满目的各种楼盘后发现价格奇高，苦于预算限制正犹豫不决时，看到各种装修奢华、地段好且价格又极其便宜的酒店式公寓的时候，多会几经纠结。当然，如果你老爸是马云或者老公是思聪，那另当别论。因此，今天特地系统地梳理一下二者的区别，供各位朋友参考。&br&&br&&br&&b&一、什么是酒店式公寓？&/b&&br&&br&酒店式公寓，区别于普通住宅，是一种提供酒店式管理服务的公寓型物业，多集住宅、酒店、会所、餐饮等功能于一体，一般配置包括厨卫在内的综合套间，拥有独立产权，具有“自住”和“投资”两大功能，业内也有说法称其为“类住宅”，但其本质仍是公寓。&br&&br&酒店式公寓，也被认为是起源于欧洲的服务式公寓的升级版本，作为酒店式公寓的雏形，服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住，而酒店式公寓，从本质上来看其实是将其概念重新包装，对服务内容进行发展演绎，提供“酒店式的服务，公寓式的管理”。（为便于行文，70年产权住宅之外的40、50年产权的其他物业类型，常见有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、单身公寓、养老公寓等，本文中统称为“酒店式公寓”。）&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c7e88fbfbc0e5c6b863aa1d3da7c210b_b.jpg& data-rawwidth=&1178& data-rawheight=&456& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1178& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c7e88fbfbc0e5c6b863aa1d3da7c210b_r.jpg&&&/figure&&i&图1
杭州金地广场A1户型43㎡立体图&/i&&br&&br&&br&&b&二、酒店式公寓的优点&/b&&br&&br&相较于普通住宅而言，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供各类商务服务。&br&具体说来，其优势大概有如下几个方面：&br&&br&&b&1、总价低&/b&&br&一般而言，酒店式公寓单价会比同板块住宅要低不少，加之酒店式公寓普遍做法是小户型，主力户型面积较小，两相叠乘，总价极低。以杭州最近比较火热的未来科技城板块为例，目前在售住宅项目合景天峻近20天成交均价2.5w，而同板块酒店式公寓项目欧美金融城（EFC）则为1.7w，每平方单价便宜了近1w，单价是天峻的66％。按照天峻主力户型90方，欧美金融城主力45方来算，单套总价天峻230w，欧美金融城为76w，总价比天峻整整便宜了154w，仅为天峻的33％。另外，部分酒店式公寓项目，如loft公寓，往往通过户内改造，形成复式叠层效果，使得实际使用空间大大增加，一定程度上又降低了房屋单价。&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-51dceab6f5bee7d3e30794_b.jpg& data-rawwidth=&758& data-rawheight=&655& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&758& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-51dceab6f5bee7d3e30794_r.jpg&&&/figure&&i&图2
未来科技城两物业类型价格对比&/i&&br&&br&&b&2、装修好&/b&&br&普通住宅的装修标准，分为毛坯和精装修两种。精装修，也称为“全装修”，按照住建部的官方定义，是“所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。一般而言，市面上的精装修也只是简装，交付状态在实践中也仅仅是满足基本生活需求，而酒店式公寓则不然，除了上述设施以外，一般还配备齐全的家电设备和生活设施，做到了真正的“拎包入住”，且装修标准也明显高于普通住宅，门厅等公共设施装修上档次，富丽奢华。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d337730fee6ffdc642fd45_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d337730fee6ffdc642fd45_r.jpg&&&/figure&&i&图3
中大银泰城效果图及样板房&/i&&br&&br&&b&3、地段好，租金高&/b&&br&通常而言，酒店式公寓的选址一般都在地铁沿线或CBD等地段和交通较好的区域，距离各类写字楼办公区较近，因此，酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障，加之装修不错，服务较好，配套齐备，软硬件设施齐全，娱乐自住两不误，租金通常也远高于普通住宅，投资回报合理可期。比如上海的酒店式公寓就主要分布在内环以内，南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，月租金也在7-10k左右。如浦东君誉江畔月租8K，徐汇巴黎时韵7.5k、金巢铂锐阁9-13k。&br&&br&&b&4、通常不受限购政策的影响&/b&&br&2016年国庆期间，北京、天津、成都、杭州等20个重点城市相继出台限购政策，仔细研究不难发现，楼市调控一般都是为抑制住宅投资需求，而酒店式公寓往往不在限购之列。&b&尤其是像上海这种购房还有户口或社保要求的城市，不论你已婚还是未婚，上海宁还是外地人，无论社保有没有缴纳满5年，都可以买酒店式公寓，门槛之低，简直是给外来人口和单身贵族的一份礼物。&/b&如此种种，自然使得其成为投资客们的理想之选。&br&&br&&br&&b&三、酒店式公寓与普通住宅的区别&/b&&br&&br&看完上面的分析，你是不是已经迫不及待想要入手一套了？别急，别急，按照套路，讲完了优点，自然就要分析弊端了。尽管具备上述优势，然而酒店式公寓在房地产市场上却是一番不愠不火之景，其原因为何？下面就从其与普通住宅的差异上讲起。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ab5e5db9598d_b.jpg& data-rawwidth=&1198& data-rawheight=&535& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1198& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ab5e5db9598d_r.jpg&&&/figure&&i&图4
杭州十区酒店式公寓存量及存销比走势&/i&&br&&br&&b&1、土地性质不同&/b&&br&土地性质不同，这是酒店式公寓与普通住宅的本质区别。下文要说到的几项差异，根本上也都是因为土地性质的差异所致。首先我们应明确，每块土地的性质用途，在规划部门的控制性详细规划和国土出让合同上都会有明确约定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商业、综合用地上。一般而言，普通住宅就是平常所说的商品房，土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分，而酒店式公寓则是商业或综合用地。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-15f0eeeacedc8a90e604f0b66efc8fae_b.jpg& data-rawwidth=&5736& data-rawheight=&4002& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5736& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-15f0eeeacedc8a90e604f0b66efc8fae_r.jpg&&&/figure&&i&图5
杭州未来科技城控制性详细规划&/i&&br&&br&&b&2、产权年限较短&/b&&br&基于上述土地性质的差异，酒店式公寓与普通住宅的土地使用年限自然也不相同。普通住宅的土地使用年限一般在70年，而酒店式公寓一般为40年或者50年。有人说，我不在乎产权年限长短，反正自己也住不了那么久。非也！非也！二者年限的不同除了在数值上的差异，时间的长短之外，还有一个关联的差异就是土地使用年限到期后续费问题（关于此问题，我在《&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/?refer=realestatelaw& class=&internal&&如何看待「温州20 年产权住宅土地使用权到期，续期须按房价三分之一缴费」？ - 陈顺的文章 - 知乎专栏&/a&》一文中有详细说明）。具体说来，普通住宅70年届满后如何续期以及是否收费问题目前来看争议较大且尚无定论，但是酒店式公寓作为商业用地，其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的，且假使两者均需付费续期，酒店式公寓收费标准高于普通住宅也是题中应有之义。&br&&blockquote&《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。&/blockquote&&br&&b&3、落户政策不同&/b&&br&购房落户政策，作为我国这个人口大国户籍政策的一项内容，尽管历来一直遭受非议，但是客观上确已存在并且实施已久。作为一篇实务分析文章，本文无意于对政策本身过多评价，只谈具体规定。&br&&br&按照各个城市的有关规定，往往只有购买满足一定面积或者总价要求的住宅类产品才能落户，因此通常只有普通住宅和基于住宅用地的公寓才能落户，而商住和综合用地的酒店式公寓由于不属住宅性质，就不能落户。同时因为无法落户，也就没有学区。没了学区教育这一优势，在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。&br&&br&另外，从杭州来看，尽管今年9月因为房地产行情持续升温高烧不退因此政府紧急暂停了购房落户政策，但显然这是短期内应对房价暴涨的治标之策，且地产行业本身也是周期性波动，有冷有热，因此，长期来看还是会重启。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a28ebb2fd9b8a66eee38b1_b.jpg& data-rawwidth=&906& data-rawheight=&549& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&906& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a28ebb2fd9b8a66eee38b1_r.jpg&&&/figure&&i&表1
杭州市普通住宅“购房落户”政策&/i&&br&&br&需要说明的是，有部分楼盘名称虽叫做酒店式公寓、青年公寓等，但其实质是在住宅用地上建的物业，只不过开发商为了营销包装等种种原因将其打造为各种符合本文字面称呼的物业类型。这类楼盘本质还是普通住宅，因此并不适用本文所描述的酒店式公寓的种种限制。但是，由于其总价通常较低，面积较小，在落户问题上仍有可能面临因不符合当地关于总价或面积的限制而无法落户的问题，因此，在选购前务必谨慎，对当地相关政策打探了解清楚之后再做抉择。&br&&br&&b&4、水电费等生活成本高&/b&&br&酒店式公寓的水电费参照商业标准缴纳，因此其水电费也要比普通住宅的居民水电贵一些，一般是民用的1.5-2倍左右。至于物业费，则要看物业公司制定的收费政策，不过由于其往往参照商业项目，且提供的服务更多，收费标准高于普通住宅也是大概率事件。另外大部分的酒店式公寓都不通煤气、不通燃气管道，不能使用明火，部分管理严格的连煤气罐也不能进楼，所以日常生活只能一切电器化，居家做饭只能使用电磁炉，用电量自然也就居高不下。此外，一般来说，酒店式公寓的电费也不分时段，不像居民用电一样有峰谷电之分，夏天一个月电费轻轻松松上7、8百，经年累月，也是一笔不小的开支。可见，酒店式公寓生活成本也明显高于普通住宅。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c77a848a4c8_b.jpg& data-rawwidth=&1098& data-rawheight=&516& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1098& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c77a848a4c8_r.jpg&&&/figure&&i&表2
浙江省电网销售电价表&/i&&br&&br&&b&5、税费标准较高&/b&&br&由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异，导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。目前我国房地产市场上，与购房者密切相关的税种主要为契税、印花税，二手房交易中还会涉及个人所得税、增值税（“营改增”之前为营业税）、土地增值税等。以契税为例，普通住宅在首次购买时有契税优惠，根据面积、是否家庭唯一等情况不同，享受税收优惠后费率为1-3％不等，而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠，统一为3％。因此，整体来看酒店式公寓税费成本明显高于普通住宅。&br&&blockquote&日，为减轻购房者税费压力，继2015年“330新政”后，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），自日起进一步下调契税和营业税。&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e6fb4bbdda050_b.jpg& data-rawwidth=&997& data-rawheight=&531& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&997& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e6fb4bbdda050_r.jpg&&&/figure&&i&表3
“222新政”前后契税、营业税对照&/i&&br&&br&&b&6、公摊面积差异&/b&&br&公摊面积，即公用分摊建筑面积，指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，一般也简称公摊。公摊面积与建筑面积的关系，用下面的公示即能直观说明：建筑面积＝套内面积＋公摊面积而我们都知道，开发商在向购房者出售房屋的时候，基本都是以建筑面积作为计费依据的，也就是说，我们日常新闻上看到的某个楼盘单价3万一平，并非是套内房屋的单价，而是包含公摊在内的单价。一套建筑面积90方的房屋，得房率按75％计算，其实际套内面积为67.5平方。因此，在建筑面积恒定的情况下，公摊面积的多寡对室内空间及居住舒适度的影响是至关重要的。而酒店式公寓之类的商住物业的规划设计标准要比普通住宅高，如公共门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定设置两处、过道占用空间大等，这无疑增加了公摊面积比例。而普通住宅在这方面也略占优势，普通住宅的主流做法为一梯两户或两梯四户，少部分开发商更加激进，如卓越蔚蓝领秀为一梯一户，阳光城翡丽湾为两梯两户通过隔断事实上也成了一梯一户，导致这类物业真正意义上的公摊面积比例相对较小。另外，即使酒店式公寓与普通住宅的公摊面积在数值上相等的情况下，由于住宅总面积较大，折算下来其公摊比例也相对较小。&br&&br&&b&7、居住舒适度较差&/b&&br&上面谈到了那么多的差异，可能有人会说：“没事，我是小年轻，户口和学区之类的无所谓，生活成本高一点也可以承受，我不在乎，我只在乎高大上，看中酒店式公寓的总价低，装修好、居住舒适，买！买！买！”果真如此么？两者在舒适度上孰优孰劣？&br&酒店式公寓相较于普通住宅而言，在居住舒适度这方面也是基本不占优的。酒店式公寓产品众多，关于房屋居住舒适度，一般去项目踩盘之后无需专业知识即能有初步认识和判断，再运用部分专业评价指标，即能形成相对全面的了解。具体说来，影响居住舒适度的因素，主要包括公摊面积、容积率、楼间距、绿地面积及绿地率、层高、红线内外不利因素等指标，下面我们就挑几个因素逐一简单分析。&br&&b&（1）公摊面积&/b&。关于这个维度，上文已有介绍，不予赘述。&br&&b&（2）容积率&/b&。容积率又称建筑面积毛密度，简单理解，可以认为是总建筑面积与总用地面积之比。容积率是衡量建设用地使用强度和居住舒适度的一项重要指标，容积率越高，居住舒适度越低。容积率的值是无量纲的比值，一般而言，一个居住舒适的小区，高层容积率应不超过5，多层应不超过3，但由于土地成本和开发利润的限制，并不是所有项目都能做得到。而在容积率上的妥协，尤以酒店式公寓等商业物业最为严重，而在规划及政府土地出让环节，对商业用地的容积率的限制往往没有普通住宅严格。一般而言，普通住宅容积率多在1.0-3.0之间，少数别墅项目会低于1.0，少数高层项目会高于3.0，而一般酒店式公寓的容积率则在3.0以上。例如，杭州金地广场、蓝钻天成容积率均为4.0，复地壹中心容积率为5.0。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-99b86bf58f6a2b2d7a1d9b26c5ef4cb6_b.jpg& data-rawwidth=&1654& data-rawheight=&1105& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1654& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-99b86bf58f6a2b2d7a1d9b26c5ef4cb6_r.jpg&&&/figure&&i&图6
山东杨柳国际新城项目&/i&&br&&b&（3）楼间距&/b&。楼间距对居住舒适度的影响很好理解，楼间距越短，舒适度越低，这不仅仅表现为居住私密性较差，同时也体现在日照不足采光受限，以及通风不畅等影响。酒店式公寓因为容积率通常较高，在城市核心地段，用地面积较小，因此楼间距一般也较短，实际体验来看较为压抑。另外，楼间距与容积率通常也密切相关，一般容积率越高也就意味着楼间距越短，类似指标还有建筑密度、绿地率、建筑面积百分比等。在中央商务区内，公寓的建筑面积百分比（建筑面积占项目总住宅面积的比例）不受限制，而普通住宅的建筑面积百分比是有限制要求的。&br&&b&（4）日照通风&/b&。酒店式公寓的日照条件一般也比普通住宅差。按照《住宅建筑设计规范》等相关规定，居住产品中住宅必须满足日照、采光等相关条件，酒店式公寓的日照条件通常比住宅差。不过这项短板有的开发商通过增大采光面、大面积玻璃幕墙等方式来弥补，因此还是要具体项目具体分析。此外，由于酒店式公寓户型限制，无法进行功能分区，且户型通透的少，极少有阳台，又大量使用暗卫，通风不畅，较为潮湿，影响居住生活的舒适度。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/4aab6cde3a7f44db556f8_b.jpg& data-rawwidth=&1707& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1707& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/4aab6cde3a7f44db556f8_r.jpg&&&/figure&&i&图7
某酒店式公寓户内业主实拍&/i&&br&&blockquote&《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（杭政办函〔2012〕2号）：商业办公等非住宅类项目禁止设置外挑式阳台、飘窗。除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。&/blockquote&&b&（5）层高&/b&。层高这个很好理解，市场上的酒店式公寓项目，大概可以分为两种，一种是层高在3-3.4米左右的平层式公寓，一种是层高在4-5米可分割为两层的loft式公寓，这种loft公寓装修时分成二层使用，购房者感觉很划算，买一层送一层，但分隔之后上下两层的层高都不超过2.5米，有压迫感，居住舒适度差。&br&根据《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，商业建筑当层高大于等于5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算；大于等于6米小于8.2米时，建筑面积按该层面积乘2倍计算。其他城市规定虽有不同但基本也相差无几，因此，酒店式公寓层高一般都不会超过5米。&br&&br&除此之外，还有一些其他大大小小的差异，诸如交易转让不够灵活方便、走道采光不足户型不够敞亮容易引发安全隐患等。&br&&br&从技术指标上对居住舒适度进行了分类解析，下面我们再从一手用户体验角度看看知乎上部分酒店式公寓业主的吐槽： &br&&i&&b&Marska：&/b&面积小，极少有阳台，没见过南北通透的。夏天极其崩溃，不开空调闷热死，开的话轻松一月七八百电费。霉雨季节也是崩溃，干不了的衣服只能挂房里，烘干机？怎么可能放得下。基本不通煤气，做饭要用电磁炉，而且通风不好，做一次饭的油烟味难受好久。&/i&&br&&i&&b&匿名用户：&/b&不像居民区，隔壁可能是办公室，可能是轰趴馆，进出人员很乱。&/i&&br&&i&&b&小T：&/b&就是个正方形！层高这么点！还Loft！房子里还有梁！睡在上层你只能弯着腰，床上都坐不直！怎么住人啊？！&/i&&br&&i&&b&Eric zhu：&/b&生活成本高。水电费基本是民用的2-3倍，物业费是同地段住宅的2-3倍。水电基本一个月500左右。宽带费用也是向商用看齐，每年少则几千，多则上万，速率服务很一般，除非物业撸平了运营商。&/i&&br&&br&由此可见，在居住舒适度角度上看，酒店式公寓往往也是体验不如普通住宅，舒适度相对较差。&br&&br&&b&8、首付及按揭政策不同&/b&&br&个人住房通常作为标的额最大的不动产，除了居住需求外还兼有理财投资需求，同时由于往往总价较高，运用资金杠杆也就成为常态。截至目前，关于普通住宅首付比例执行的是中国人民银行、银监会日颁布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定，原则上最低首付比例为25％，各地可下浮至20％。但是该文件仅适用于普通住宅，至于酒店式公寓，目前执行的政策仍是首付最低五成，尽管其总价较低，却也在无形中增加了购房者的经济压力。另外，酒店式公寓按揭贷款利率通常在基准利率基础上还需上浮10％左右，而首套普通住宅通常可以下浮10％，贷款期限最长也只能10年，并且不能使用公积金贷款。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3a80d8a5f90eaed354ea24_b.jpg& data-rawwidth=&2004& data-rawheight=&1323& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2004& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3a80d8a5f90eaed354ea24_r.jpg&&&/figure&&i&图8
杭州50-70w酒店式公寓分布图&/i&&br&&br&&br&综上所述，酒店式公寓相较于普通住宅而言，既有其便宜、便利等优点，也存在着土地性质、落户政策、居住舒适度等方面的缺陷。至于各位看官如何决策，宜结合自身情况及本文提到的各项影响因子，权衡利弊，进行取舍后再作抉择。而我的使命，则是将酒店式公寓的方方面面进行呈现和还原，帮助你不致在信息不对称的情形下，在各种售后包租、投资回报等宣传攻势下草率决策。&br&&br&总体来看，酒店式公寓适合哪类购房者？在我看来，如果你&u&预算有限，又比较看重房屋地段与交通，且对自身而言落户与学区问题不是硬性指标&/u&。或者你&u&已经完成刚需置业甚至改善换房任务，只是想通过购房投资对抗通货膨胀&/u&，对于这两类群体而言，那么毫无疑问，酒店式公寓应该是你的一个不错的选择。&br&&br&&br&&b&最后，祝愿大家都能挑选到满意的房子！&/b&&br&&br&---------------------&br&&b&申明：&/b&&br&?
本文由微信公众号&b&@半月法谈&/b& 原创，著作权归本人所有，未经授权许可，禁止转载。咨询授权事宜可在公众号后台留言或联系。&br&?
&b&@半月法谈&/b& 所登文章内容仅供参考，且不作为任何针对个案之法律意见。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e0ecafafd4fea9_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&380& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e0ecafafd4fea9_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/Skx0bCTEv3nArWAP9xlY& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/Skx0bCT&/span&&span class=&invisible&&Ev3nArWAP9xlY&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&
酒店式公寓VS普通住宅，购房前你应当知道的那些事｜半月法谈 温馨提示：本文共7000字，阅读需5-15分钟。 作为一名地产从业人员，时常有朋友咨询我酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型，相信这也是广大购房者在下定决心购房之…
&p&2017年2月最后更新：&/p&&p&2016年10月开始答题，陆续更新了答案，但目前回答的内容和问题已经有所偏差，只能算是一点经验总结了。这个答案能回答的题目应该是：&/p&&p&&b&2016年在长沙如何选购二手房及办理相关手续?&/b&&/p&&p&&b&正文：&/b&&/p&&p&&b&注：应当说明的是，事物总是在变化中发展的，每个人对问题的见解也不尽相同。以下只代表答主当时对当时几个盘的看法。实际情况还需要各位亲自走走看看，实践出真知。&/b&&/p&&p&
踏着房价飙涨的节奏，这个国庆终于入手了一套二手房，谈谈我这大半年在长沙看房的经历，从刚需购房者角度谈谈我对当前长沙楼市（主要是二手房）的看法，供大家参考。&/p&&br&&p&
因为打算结婚用，3月份开始回长沙看了几次房，预算80W，单价7K左右，以二手毛坯为主。考虑地段、学区、交通、生活配套、停车位和女友意见，划定了万家丽高架以西，湘府路以北，三一大道以南，西二环以东围起来的核心区域（过了这块女友觉得偏了，事实是确实偏了点）。&/p&&p&本科在长沙读的大学，经常在长沙各地晃荡，没事就研究地图，所以对市区主要板块比较熟，圈定了上述大致范围。&/p&&p&------------------------------------这是分割线---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&b&3月&/b&&/p&&p&&b&1、中城丽景香山&/b&（3月，7K）。&/p&&p&
之前在这个小区住过一段时间，算是万家丽中路这段&b&环境最好&/b&的小区吧。但是早期楼栋施工质量比较差，房子内部水泥砂浆补缝较多。其次就我看的&b&户型130以下的基本不南北通透&/b&，户型也不好，得房率不高。但是&b&低层大户型不错&/b&，当时看了一套136平95万，准备议价被别人抢先了。现在房价（10月8K3），连毛坯都基本扫光了。此小区建议&b&不要买靠学校的那几栋&/b&，托管公司太多。这也是我放弃的原因之一。&/p&&p&
评价：&/p&&p&&b&地段&/b&：很好，万家丽主路，进韶山路、芙蓉路走劳动路快，适合在河东中心城区上班族。&/p&&p&&b&学区&/b&：尚可，砂子塘吉联小学，小区有自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通&/b&：非常好（最满意）。&b&4、5号线换乘口，万家丽BRT，1公里内2号线沙湾公园站和城铁树木岭站，长沙大道上京珠高速快&/b&，高铁站开车10分钟，火车站30分钟。&/p&&p&&b&物业&/b&：较好，绿城物业，小区&b&维护还不错&/b&。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：&b&较差&/b&。有便利店和小区门口蔬菜店，不适合出门在小区周边逛逛（步行）。南门去沙湾公园近。待旭辉国际广场的商业配套起来后再观察。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较紧张，10W左右。&/p&&br&&p&&b&2、
嘉盛华庭&/b&（3月，6K5）&/p&&p&
没看上中城丽景香山合适的，又花了一个周末看了劳动路对面的三个盘。嘉盛华庭五矿早期开发的，&b&户型不错&/b&，小区绿化尚可。但是这个小区夹在2号沙湾公园和45号劳动东路口站中间，小区是狭长型的，&b&出来还是要走一段&/b&。当时就PASS了，考虑价格的话目前仍是该地段&b&可以考虑&/b&的小区之一。&/p&&p&
评价：&/p&&p&&b&地段&/b&：较好，有进城公交，两个地铁口中间位置，劳动东路主路旁。&/p&&p&&b&学区&/b&：尚可，砂子塘吉联小学，&b&无&/b&自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通&/b&：很好。&b&走500米，&/b&4、5号线换乘口2号线沙湾公园站、万家丽BRT。城铁树木岭站不远，长沙大道上京珠高速快，高铁站开车10分钟，火车站30分钟。&/p&&p&&b&物业&/b&：较好，小区维护还不错。&/p&&p&&b&生活配套：较差&/b&。有便利店和小区门口蔬菜店，不适合出门在小区周边逛逛（步行）。待旭辉国际广场的商业配套起来后再观察。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较紧张，价格未知。&/p&&br&&p&&b&3、
美林景园（3月，5K5）&/b&&/p&&p&
嘉盛华庭旁边。房子维护差，&b&单价便宜户型好且得房率&/b&高。不足：&b&物业太太太差了&/b&，小区内有餐馆，无地下停车场，楼梯房为安置户。除了便宜想不出买的理由。&br&&/p&&p&
评价：&/p&&p&&b&地段&/b&：较好，有进城公交，两个地铁口中间位置，劳动东路主路旁。&/p&&p&&b&学区&/b&：尚可，砂子塘吉联小学，无自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通&/b&：很好。走500米，4、5号线换乘口2号线沙湾公园站、万家丽BRT。城铁树木岭站不远，
长沙大道上京珠高速快，高铁站开车10分钟，火车站30分钟。&/p&&p&&b&物业：&/b&差，外墙开裂，一楼有餐馆，电梯和入户缺维护，6毛每平。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差。有便利店和小区门口蔬菜店，不适合出门在小区周边逛逛（步行）。待旭辉国际广场的商业配套起来后再观察。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较紧张，先到先停。&/p&&br&&p&4、
&b&华雅花园&/b&（3月，7K，10月8K-8K5）&/p&&p&
非常满意，但是无缘。总共只有8栋，但&b&楼栋质量很好，户型不错，和华雅酒店共享公园和物业&/b&。谈了一套，准备交钱了房东资金原因没成，现在心里仍然不爽。这套还挂在房天下这段时间从88万（3月）涨到了110万，但是说实话这套房采光确实差了，考虑这个地段的话尚可推荐。&b&如果自住接受装修的话，这个小区非常不错&/b&。&b&注&/b&：小区旁边公园有华雅老板父亲墓地一座但不起眼，&b&公园环境非常好&/b&。&br&&/p&&p&&b&地段&/b&：很好，万家丽、劳动路主路，进韶山路、芙蓉路走劳动路快，适合在河东中心城区上班族。&/p&&p&&b&学区：&/b&尚可，砂子塘吉联小学，小区无自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通：非常好，比中城丽景香山更靠地铁。&/b&4、5号线换乘口，万家丽BRT，1公里内2号线和城铁树木岭站，长沙大道上京珠高速快，高铁站开车10分钟，火车站20分钟。&/p&&p&&b&物业：非常好，华雅酒店物业&/b&，小区维护不错。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差。有便利店和小区门口蔬菜店，不适合出门在小区周边逛逛（步行）。待旭辉国际广场的商业配套起来后再观察。&/p&&p&&b&停车位：非常紧张&/b&，12W左右。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e087edb44af55d7af6730a_b.jpg& data-rawwidth=&1243& data-rawheight=&585& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1243& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e087edb44af55d7af6730a_r.jpg&&&/figure&
图一：中城丽景香山及周边楼盘示意图&/p&&br&&p&&b&5、
保利西海岸&/b&（3月8K，现在已经买不起）&br&&/p&&p&
新房，开车去兜了一圈。&b&4.75&/b&&b&的容积率&/b&，&b&号称4号线地铁口&/b&。呵呵离六沟垅站700多米，&b&45层2梯?或3梯6户&/b&，想想上班等电梯...果断不考虑。现在涨到1W多仍然不后悔。&/p&&p&&b&地段&/b&：很好，滨江新城板块，离湘雅医院近，部分江景房。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，&b&考虑这个小区最重要的因素就是地段和学区了&/b&。岳麓区滨江小学，小区无自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通&/b&：较好，近4号线六沟垅地铁口，银盆南路多趟公交，过河银盆岭大桥。&/p&&p&&b&物业&/b&：新盘待观察。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：很好。旁边奥克斯广场+一堆居民区商店，去湘雅开车五分钟。&/p&&p&&b&停车位&/b&：待观察。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-fb983b800401aab8e9b2088_b.jpg& data-rawwidth=&814& data-rawheight=&488& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&814& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-fb983b800401aab8e9b2088_r.jpg&&&/figure&
图二：保利西海岸及周边楼盘示意图&/p&&br&&p&&b&6、中铁建梅溪青秀&/b&（3月，7K）&/p&&p&
亮点：&b&2&/b&&b&号线终点站地铁口&/b&，梅溪湖，岳麓区实验小学。&b&临龙王港侧将来有垃圾中转站&/b&。&b&一期楼层房屋设计不合理，有维权&/b&。&/p&&p&&b&地段&/b&：尚可，梅溪湖板块，未来晟通的楼盘起来后这个小区看不到湖，商圈还不成熟。&/p&&p&&b&学区：&/b&好，但前景有待观察。&/p&&p&&b&交通：&/b&一般。如果没有地铁口果断评价为差。原因都懂的。&/p&&p&&b&物业：&/b&待观察，进去一期看了，地上停车位，绿化少，故对未来物业持悲观态度。&/p&&p&&b&生活配套：&/b&差，未来有待观察，持悲观态度。3公里外步步高梅溪新天地已经开业，国庆去人山人海。附近有第一师范和涉外，中建梅溪湖中心。&/p&&p&&b&停车位：&/b&目前充足。&/p&&br&&p&&b&7、
卓越浅水湾&/b&&/p&&p&
三月看7K5，考虑到现在快1W5的价格，说不后悔是假的。当时准备投资一套，但是还没决定未来是否留在长沙作罢。&b&卓越在长沙几个盘中这个盘应该算质量最好，一直都是中天在施工，进度抓的也不错&/b&，未来售楼部所在地块有湖景房和铺面，目前在售的大部分未来都看不到湖。&/p&&p&&b&
地段：&/b&尚可，梅溪湖板块，商圈还不成熟。&/p&&p&&b& 学区：&/b&尚可，&b&对口博才实验小学&/b&，教学质量待观察。&/p&&p&&b&交通：差。&/b&没有地铁口走过去太远，开车？窝在梅溪湖最里边，南北只有一条路。原因都懂的。&/p&&p&&b&物业&/b&：待观察。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差，未来有待观察，持悲观态度。离梅溪湖湖边近，附近有中建梅溪湖中心。&/p&&p&&b&停车位：&/b&目前充足。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2b774b11f3fea_b.jpg& data-rawwidth=&1249& data-rawheight=&570& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1249& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2b774b11f3fea_r.jpg&&&/figure&
图三：梅溪青秀、浅水湾及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&------------------------------------这是分割线----------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&b&7月&/b&&/p&&p&&b&1、青园小区-及青园周边&/b&&/p&&p&
冲着青园小学的名头去的，然而&b&并不是青园小学的学区&/b&。&b&离友谊路地铁站近，省国资委的房子，绿化不错，号称100米楼间距&/b&，单价在这片不低（7月，8K），质量户型都不错，物业费低，南城可以推荐的盘。&b&这一片对口青园小学的盘基本离小学较远&/b&，主要集中在湘府路以北友谊路以南国资委的单位房，送小孩上学较麻烦。总体来说&b&十月长沙房价上涨后不考虑地铁出行的话这块价格比绕城高速以南还要7K的新房好&/b&多了。&/p&&p&&b&地段&/b&：较好，省府板块，从芙蓉路和韶山路进市区都方便，木莲路拉通后现在去东边、高铁站都挺方便。&/p&&p&&b&学区：&/b&差，对口&b&非&/b&青园小学。小区无自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通：&/b&较好，离友谊路地铁口600米。&/p&&p&&b&物业：&/b&很好，价格便宜，小区维护好，安保不错。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：好。&b&韶山路上有大润发，离德思勤不算远&/b&，小区周边商店满足日常需求，靠林科大西校区。。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较紧张，10W。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-afea97c41a6fb04421cfc_b.jpg& data-rawwidth=&1269& data-rawheight=&582& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1269& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-afea97c41a6fb04421cfc_r.jpg&&&/figure&
图四：青园小区及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&2、卓越蔚蓝海岸&/b&（7月，7K）&/p&&p&
这个楼盘分三期，一期主要是洋房，但是外墙施工质量相对较差（大多数楼盘都有这个毛病），二三期靠近西二环，以洋房和高层为主。&b&洋房无电梯，户型大同小异，不南北通透，实际利用率尚可，房间都是落地窗采光不错。房屋内部质量不错&/b&，很心水带的花园房。总价80-130万都有，便宜的基本靠近二环，略有噪音，100W以上一般还带有几十平方的地下室，然而并不好用。没有选择主要因为地段原因。&/p&&p&&b& 地段&/b&：一般，市府板块，商圈还不成熟。&/p&&p&&b& 学区&/b&：好，如果不是考虑学区不会关注这个地方。&b&对口博才卓越小学，长郡双语边&/b&。小区&b&自带幼儿园&/b&。&/p&&p&&b&交通&/b&：差。出门两趟公交？去稍微远点的市中心基本要转车。无地铁口，上环线方便，一期离城铁市政府站850米，二三期更远。&/p&&p&&b& 物业&/b&：一般，卓越自带物业。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差，小区外有便利店，麦德龙算是在附近，商业未来有待观察。&/p&&p&&b& 停车位&/b&：充足，目前在售车位约6W。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-86e2b026cdddd3da754cf8_b.jpg& data-rawwidth=&1347& data-rawheight=&594& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1347& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-86e2b026cdddd3da754cf8_r.jpg&&&/figure&&p&
图五：蔚蓝海岸及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&3、
保利麓谷林语&/b&（7月5K5-6K，10月7K-7K5）&br&&/p&&p&
这个盘太大了，&b&100&/b&&b&栋&/b&，南临桐梓坡路北靠岳麓大道，查了施工招标文件6号线桐梓坡路上东西&b&规划了两个地铁口&/b&，据说年底动工。&b&在河西尤其在麓谷这片上班的，选这儿比梅溪湖更合适&/b&。国庆节后房源不多了，看中了一套四房从75万涨到90万，考虑后作罢。小区&b&绿化不错&/b&，几条主路联通各个区域，开车出门也挺方便，但如果在河东上班，这个地段可能不太合适，河西的地形导致麓谷去往东边的路太拥挤了。&b&户型高层基本没有南北通透的，但是景观都还行&/b&，大户型都能看到小区内部的小山，&b&东边的十几栋会看到新奥燃气的两个球，观感差&/b&。国庆后也还算是麓谷板块还能推荐的盘，前提是还有好房源。&/p&&p&&b&地段：&/b&尚可，麓谷板块，&b&商圈还不成熟&/b&。从宁乡走金洲大道回来看到的第一个高楼。。。&/p&&p&&b&学区：&/b&好，&b&幼儿园到中学齐全，小区边上&/b&。&/p&&p&&b&交通：&/b&较差，待观察。&b&开车在麓谷不算堵，工厂多人口密度小，要是往东进中心城区困难&/b&，枫林路桐梓坡路红灯多车流不小，走岳麓大道尚可。&/p&&p&&b&物业：&/b&较好，保利自有物业，小区干净，电梯内外整洁，物业费便宜。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差，除门口便利店外购物要去人人乐，没有车的话不方便，离梅溪湖步步高新天地4公里，开车5分钟。。&/p&&p&&b&停车位：&/b&较紧张，低层车位较多，6W无产权，高层车位稀少，二手出售带产权12W左右。部分楼栋电梯不通地下车库。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-add42a6c94bd0e3d47e092fa_b.jpg& data-rawwidth=&1348& data-rawheight=&610& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1348& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-add42a6c94bd0e3d47e092fa_r.jpg&&&/figure&
图六：麓谷林语及周边楼盘示意图&br&&br&&p&&b&4、
北辰三角洲（7月，8K ）&/b&&/p&&p&&b& 教育盘&/b&，两馆一厅，地铁站。去了两馆一厅，图书馆5点关门使我感觉这个地方就是用来圈钱的。&b&容积率过大，担心成为下一个湘江世纪城&/b&，完。&/p&&p&&b&地段&/b&：好，北辰-湘江世纪城板块，商圈还不成熟。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，名头响但未来有待观察。&/p&&p&&b&交通：&/b&较好，往东南西北均方便，问题均是交通要道，出门即堵。1号线地铁口。大部分楼盘需要走一段才到地铁口&/p&&p&&b&物业&/b&：待观察。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差，没有人气，特意晚上路过，入住率还很低。商场要过浏阳河隧道，因为隧道设计原因，从部分楼栋开车去都要绕一圈，&b&未来同梅溪湖一样有严重拥堵可能&/b&。&/p&&p&&b&停车位&/b&：目前充足。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d55f9cc18b41b461b189_b.jpg& data-rawwidth=&1303& data-rawheight=&589& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1303& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d55f9cc18b41b461b189_r.jpg&&&/figure&
图七：北辰，顺天黄金海岸及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&-------------------------------------又是分割线-----------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&b&10月&/b&&/p&&p&终于到10月了，经历抢房潮，预算提高到100W，5天时间看了一大片，但合适的不多。&br&&/p&&br&&p&&b&1、茂华国际湘&/b&（10月7K-7K5）&/p&&p&
3月份看房就排除了这个盘，&b&靠近物流园，商圈没有，地段不好&/b&。唯一亮点&b&对口枫树山大桥小学&/b&和广益中学学区。这次看还是老样子，除了涨了500。离长沙大道地铁口要走500-800米，一路灰尘飞扬，&b&大货车隆隆而过，安全感较差&/b&。&b&不推荐&/b&。&/p&&p&&b&地段：&/b&较差，公交车不多，&b&周边有物流园和安置小区，人员组成比较复杂，商圈还不成熟。&/b&&/p&&p&&b&学区：&/b&较好，对口枫树山小学大桥校区。小学离小区稍远要过马路且有物流卡车经过。&/p&&p&&b&交通：&/b&较好，&b&北边长沙大道上高速方便，石坝路万家丽路段拉通后进城通道有一定改善&/b&，公交车较少，离长沙大道地铁口要稍走一段，因为长沙大道辅路设计原因，送人去地铁口后想快速进城不太方便。&/p&&p&&b&物业：差，小区路面地砖开裂，高低不平，垃圾没人及时清理，房子看起来已经显破旧和房龄不和。&/b&&/p&&p&&b&生活配套：&/b&较差，没有人气，3年前什么样现在还是什么样。想不起周边有什么大型超市，未来可能还要等旭辉国际的商业起来后观察。&/p&&p&&b&停车位：&/b&较紧张，价格未知。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-4e53fcea4d57176d2eaf9f_b.jpg& data-rawwidth=&1296& data-rawheight=&564& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1296& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-4e53fcea4d57176d2eaf9f_r.jpg&&&/figure&
图八：茂华国际湘及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&2、顺天黄金海岸&/b&（10月，7K）&/p&&p&
北边看的唯一一个盘，&b&靠着&/b&&b&1&/b&&b&号线马场站和芙蓉北路&/b&，不会像湘江世纪城几个盘一样出不来。&b&北边高层有江景&/b&，由于规划的原因，小区北边和东边都没有高楼，未来也不太可能建高楼。如果考虑湘江世纪城的话不如考虑这个盘，但&b&户型要好好挑&/b&，别看到江景就激动。。。对了，虽然京广线还有一段距离，但是还是有&b&火车轻微的鸣笛声&/b&。&/p&&p&&b&地段&/b&：较好，湘江世纪城板块，商业已经起来了，比湘江世纪城进城要更快，更靠近一号线。&/p&&p&&b&学区&/b&：较好，&b&对口清水塘二小，但是上学不方便&/b&，路途较远要过福元路地下通道，因为福元路大桥引桥设计的原因开车送也不太方便。&b&小学对口的小区太多&/b&，也包括湘江世纪城和周边的安置小区和单位小区，组成比较复杂。&/p&&p&&b&交通&/b&：较好，芙蓉路、福元路/大桥进城方便，去地铁口5分钟，地铁进城速度快。&/p&&p&&b&物业&/b&：较差，但可以接受。小区干净，楼道涂涂画画较多，电梯老旧，物业费便宜。&/p&&p&&b& 生活配套&/b&：较好，离湘江世纪城近，共享部分商业。小区门口商铺多，满足日常需求。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较多，5-6W无产权。&/p&&br&&p&&b&3、万科西街&/b&（10月11K）&/p&&p&
打算看这个和长房星城世家，最终只看到了万科西街的洋房。&b&位置没得说，环境没得说，商圈没得说，户型没得说，只是钱包在抗议还无房可卖。&/b&&/p&&p&&b&地段：&/b&很好，人民东路+浏阳河板块，商业已经起来了，&b&交通便利，六号线通车后真双地铁口&/b&。&/p&&p&&b&学区：&/b&较好，&b&对口育才小学分校&/b&，学校较近。&/p&&p&&b&交通&/b&：非常好，靠万家丽高架进城较快，未来6号线修通后去长沙各地都方便。（能买得起这里的还坐地铁？）&/p&&p&&b&物业：非常好，&/b&保安巡逻，门禁不是虚的，内部干净整洁，草木修剪齐整。&/p&&p&&b&生活配套：&/b&很好，小区外有大量商铺，满足生活需求。周边大润发超市、旺旺医院。&/p&&p&&b&停车位：&/b&较紧张，&b&洋房无电梯，地下车位需走上一楼&/b&。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cf2c4b4bcfc_b.jpg& data-rawwidth=&1351& data-rawheight=&579& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1351& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cf2c4b4bcfc_r.jpg&&&/figure&
图九：万科西街花园及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&4、王府花园&/b&（10K,10月，带装修）&/p&&p&
位置没得说，环境没得说，商圈没得说，户型没…看到，只是钱包还能承受但无房可卖。&/p&&p&&b& 地段：&/b&很好，&b&3号线烈士公园站再走100米，烈士公园东门口，部分栋可以看到湖景&/b&。车站北路+营盘路+东二环，进出城方便，居家不错。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，&b&对口大同二小&/b&，稍微要走一段。&/p&&p&&b& 交通：&/b&很好，&b&3号线地铁口&/b&，门口多趟公交，开车进城出城都方便。&/p&&p&&b&物业&/b&：未知，没能进小区看。&/p&&p&&b& 生活配套&/b&：很好，小区外有大量商铺，满足生活需求。周边有步步高超市，稍远一点晚报大道上有香江百货。&/p&&p&&b&停车位&/b&：极紧张，二手出售号称15-20W。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-86e7a828c6b739ac643bc7e_b.jpg& data-rawwidth=&1279& data-rawheight=&593& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1279& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-86e7a828c6b739ac643bc7e_r.jpg&&&/figure&
图十：王府花园及周边楼盘示意图&br&&br&&p&&b&5、沁园春御院&/b&（10月，11K）&/p&&p&
位置没得说，河西市区商区集中的也就桐梓坡和金星路这块了。这个盘算&b&周边综合起来最合适的盘了。地段，商圈，交通，医疗，学区都没得挑&/b&，户型未知，看的那一套挺一般。同样是有钱买不到房。&/p&&p&&b&地段&/b&：很好，&b&河西核心位置&/b&，主干道，靠里面楼栋不吵。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，&b&对口岳麓区第一小学&/b&，稍微要走一段。&/p&&p&&b&交通&/b&：很好，&b&6号线地铁口，在六沟垅可与4号线换乘。门口多趟公交&/b&，开车进城出城都方便。&/p&&p&&b&物业&/b&：一般，小区还是很新的，楼道也干净，唯独那天看房这个小区都是床单飘飘，空地上，窗户上都外搭了晾衣杆，不像个高档小区样。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：很好，&b&王府井、步步高尽在咫尺。湘雅和肿瘤医院不远&/b&，商圈成熟。&/p&&p&&b&停车位&/b&：紧张，价格未知。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6df507ac2f4_b.jpg& data-rawwidth=&1353& data-rawheight=&613& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1353& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6df507ac2f4_r.jpg&&&/figure&&br&图十一：沁园春御院及周边楼盘示意图&br&&br&&p&&b&6、蓝光雍景阁&/b&（9K5-10K，10月）&/p&&p&&b& 除了市区靠山+湖景的稀缺和对口博才小学，其他优势不大。&/b&&/p&&p&&b&地段：较好，背靠王陵公园，面朝西湖公园&/b&，未来也没有高楼遮挡，临街的几排算河西&b&稀缺的景观房&/b&，价格不算贵。咸嘉湖路上，走营盘路隧道去河东方便，公交也较多，离大型商场相对远。&/p&&p&&b&学区：&/b&好，&b&对口博才&/b&，也稍微要走一段。&/p&&p&&b&交通&/b&：一般，&b&无地铁口，但门口多趟公交，坐1站到望月湖可以转4号线&/b&。开车进城出城都方便，但&b&早晚咸嘉湖路车流量大&/b&，可能有些吵。&/p&&p&&b&物业&/b&：待观察。&/p&&p&&b&生活配套：&/b&一般，有小区便利店。&/p&&p&&b&
停车位：&/b&小区容积率大，未来车位可能紧张。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ca06fdcf5c7abb8e73453f_b.jpg& data-rawwidth=&1282& data-rawheight=&586& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1282& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ca06fdcf5c7abb8e73453f_r.jpg&&&/figure&&p&
图十二：蓝光雍景阁及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&7、五矿万境水岸&/b&&/p&&p&
个人把它叫做南城的湘江世纪城。从湘府路拐进去，看着一栋栋似碑林样的高楼，想想上涨的房价摸摸钱包还是走进售楼部。然并X，已经在推湘府路的万境园，预计9K5的洋房，号称植物园后万家丽高架旁…研究了地图，我只能说骗鬼呢。&/p&&p&&b&地段&/b&：较差，待以后发展。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，&b&待观察&/b&，所谓双学位，未来教学质量怎么样有待观察。&/p&&p&&b&交通&/b&：一般目前公交少，走到5号线也不太方便，没车出行是问题，这片都建了房子，去商场只有近一点的德思勤和喜盈门。&/p&&p&&b&物业&/b&：待观察，就五矿下的其他小区来看物业不会太差。&/p&&p&&b& 生活配套：&/b&较差，有小区便利店，对未来商圈成熟度持负面态度。&/p&&p&&b&停车位&/b&：小区容积率偏大，未来车位可能紧张。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-775a212e286eecd12ccdb_b.jpg& data-rawwidth=&1303& data-rawheight=&565& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1303& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-775a212e286eecd12ccdb_r.jpg&&&/figure&
图十三：万境水岸及周边楼盘示意图&br&&br&&p&-------------------------------------------最后的分割线---------------------------------------------------------------&/p&&br&&p&房子看完了。&/p&&p&看房半年。&/p&&p&三个月的疯涨。&/p&&p&国庆新盘和二手的秒无。&/p&&p&预算的限制和变态的多样要求。&/p&&p&害怕还不买再涨的心态。&/p&&p&只感叹自己图样图森破，于是我选择了：&/p&&br&&p&&b&科教新村。&/b&&/p&&br&&p&04年楼梯房；安保基本为零；小区有不少商贩租住一楼杂物间；对口只有7个班的科教小学。。。。。。&/p&&br&&p&&b&BUT &/b&&/p&&br&&p&&b& 1、零公摊&/b&，傻大的3/4房2厅…享受住豪宅的感觉。6K出头还普遍&b&再送一个一楼10-14+平米杂物间&/b&。&b&物业6毛5，露天车位停车35一个月&/b&，未来两个车位的钱也省了，生活成本不要太低。&/p&&br&&p&&b& 2、3 4号线双地铁口&/b&，到市区东南西北1个小时的事。&/p&&p&
4号线：望城，滨江新城，岳麓山风景区、黄土岭、树木岭、沙湾公园、南站不要太方便；&/p&&p&
3号线：洋湖、侯家塘、东塘、火车站、烈士公园、月湖、星沙不要太方便，18年通车！&/p&&p&&b&门口南湖路隧道过江&/b&，走麓山路2公里上西二环，走潇湘路上南二环或湘府路大桥。&b&旅1起点站&/b&，一路有位子坐到五一广场，&b&潇湘中路15趟公交&/b&，交通也算马马虎虎…&/p&&br&&p&&b&3、&/b&靠着湖大和师大学生宿舍，&b&可以吃的店不要太多&/b&，食堂还可以蹭饭。走600米家润多加电影院，再走走可以去&b&湖大和师大校园&/b&散散步，要求不高的话也行了。&/p&&br&&p&&b&4、&/b&小区中心位置&b&自带幼儿园&/b&，小学也在小区内，晚上可以蹭场打篮球（虽然我不会）。&/p&&p&未来希望能找点门路让小孩进湖大附小吧，基本满足未来十年的需求了。还不行？准备再在东塘买套对口砂子塘小学的小户型备着呗！坐地铁3站就到。&/p&&br&&p&&b&看了半年，最后一天决定下来，生活就是这么戏剧化！&/b&&/p&&br&&p&10月31日更新，科教这个小区房子产权比较复杂，有的土地性质有划拨的，有的是经济适用房需要房东办理相关手续后才能过户，答主这段时间一直在等待消息，后续会继续补充相关信息。&/p&&p&&b&2017年2月最后一更。房子已经完成过户啦，顺利到手。历时三个月，中间银行贷款、过户都是自己跑的。所幸房东给力，基本按流程来没有卡壳。&/b&&/p&&p&&b&三个月来，楼市又有一些新的变化，长沙二手房价基本都涨上来了，很多地段不特别好的盘价格都8K往上了（西二环边莱茵城、盛世耀凯）。新盘倒是一直在震荡调整，总体有跌，前景不太明朗。&/b&&/p&&p&&b&因为时间和精力关系，没有再关心长沙楼市变化，另者我也认为我能够总结的 “方法论” 基本涵盖在回答当中了，回答的内容虽然逐渐过时，但主要思想还是基本能指导实践。所以很多私信给我的知友都不一一回复了，抱歉！&/b&&/p&&br&&p&&b&总结：&/b&&/p&&p&&b&1、虽然这一波猛炒，长沙房价均价涨了1K多，合适的房子还是有的。二环内还有挺多没开发的土地呢。&/b&&/p&&p&&b&2、别追着梅溪湖、洋湖、望城这样的炒作热点还什么都没成型的板块跑，很多开发商承诺都是虚的，这也是我选择二手房的主要原因。8K-12K/平左右的预算，市中心还有好多房子可以选呢，且物业，商圈、学区一目了然！&/b&&/p&&p&&b&3、买地铁口，买还没被盯上的地铁口，尽量买靠市区的地铁口。省府板块湘府路以南一片片的房子，13年有楼盘最便宜的卖到过2K多，奥特莱斯周边3 4K的一把，地铁一通加上这波炒作现在居然也要7K+。没有商圈，远离中心城区，长沙城区的扩张还能保持前面几年的速度吗？个人持怀疑态度，买之前请好考虑。&/b&&/p&&p&&b&4、你预算不多还要地铁口？打开地图，看看1号北沿伸线，5、6号线的规划图找心仪的盘吧，相对来说未来还是有一定升值潜力的。&/b&&/p&&p&&b&5、对于绝大部分人来说，低于1W+每平的预算，在长沙已很难买到各方面都满意的房子，做好妥协吧。&/b&&/p&&br&&p&新增其他Tips：&/p&&p&1、关于找中介看房。目前长沙二手房主要是新环境独大，房源最多（新门户，应该是一家）。其他还有中环，我爱我家，链家，房天下及其他中介。要考虑的费用包括：中介佣金2%（合同成交价）+银行手续费（贷款额3%，有资源的话可以自己找银行做，不难），如果房东没有还贷完毕的话还有垫资担保费等等。以上费用都可以砍的，具体砍价方法可以看看知乎关于二手房的相关回答。剩下的费用就是税费（满二唯一合计税点2.5%）和过户杂费，以上默认都是购房一方出。根据我的经验，同一地段哪怕同一公司手上的房源也有不同，（也可能是看你意愿中介不愿意带你多看几套）所以如果中意某地段，不妨多找几家中介带看。&/p&&p&2、二手房还是实地看比较好，网上看的往往时效落后，价格偏低，图片和房源对应不上。链家、房天下自营规范很多，但房源少。&/p&&p&3、关于地铁规划可以上&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.csjszbb.com/zbbmh/zbbmh/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长沙市建设工程招标投标监管网&/a&；&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.hncsmtr.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&首页-长沙市轨道交通集团有限公司&/a&；查询相关线路招投标信息，这里放上我查的6号线工程勘察设计招标文件，里面有地铁口规划。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.csjszbb.com/zbbmh/bbxt/zbggfb/11c1f840-b656-4c19-96e7-49ffc672833f.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长沙市建设工程招标投标监管网&/a&&/p&&p&&b&（2017年2月再更）&/b&&/p&&p&4、亲身实践，自己跑二手房过户能够跑通（仅以&b&房东已还完房贷，买方需要商贷为例&/b&）：&/p&&p&第一、先确认房东手续齐全，能够顺利过户。（包括但不限于是否解除抵押、产权是否明晰）。&/p&&p&第二、和房东一同带好相关资料找银行办理贷款手续，中间等银行审核资料并委托评估公司前往住所评估价格，等待银行审核通过并拿到回执。&/p&&p&第三、早上五点起床去房产局（我是在市政府旁市政办事大厅处一楼）排队领号，这时候你需要和一大波中介抢号，然后等待上班开始过户，房东的房产证进窗后缴纳相关税费。&b&（缴税时系统里有最低楼面价格，所以你们的合同价格可以，你懂的。&/b&），之后可以将首付打给房东。&/p&&p&第四：等待过户手续完毕，买方领到新的不动产证。&/p&&p&第五：通知银行已经领到新证并去银行拿委托书，再五点起床带上委托书、房产证继续和大波中介抢号，进抵押窗口。完成抵押后买方拿到回执，银行会领取他项权证，之后银行放款给房东。&/p&&p&第六：和房东理清物业费、水电费等过户手续、迁户口等，交易完成，准备还贷咯。&/p&&p&&b&具体细节和相关文件名有所遗漏&/b&，但是基本过程是这样的，以上答主历时2个多月。&/p&&p&可以看出时间成本实在太大，如果没有资源的话，还是通过中介吧。但银行贷款这一步自己跑一跑，3个点的手续费完全可以省下来。如果你愿意等，自己跑过户也未尝不可。&/p&
2017年2月最后更新：2016年10月开始答题，陆续更新了答案，但目前回答的内容和问题已经有所偏差，只能算是一点经验总结了。这个答案能回答的题目应该是：2016年在长沙如何选购二手房及办理相关手续?正文：注：应当说明的是，事物总是在变化中发展的，每个人…
&p&-------------------------------------------5.12更新--------------------------------------------&/p&&p&收到很多朋友的私信问我托福是怎么复习的，我干脆新开一个答案八了八我在考托福时候用得顺手的考试技巧（不是学习技巧啊喂）：&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/?group_id=579968#comment-& class=&internal&&怎么才能托福快速达到 110+？ - 进击的仓鼠球的回答&/a&&/p&&br&&p&然后本答的正文稍微更新了一点资源。&/p&&p&--------------------------------------------正文的分割线--------------------------------------------------&br&&/p&&br&&p&作为一个从英语学渣逆袭成为伪学霸的半吊子应用语言学学生，我也来结合自己的经验稍微补充一个小tip&/p&&p&——&b&Be specific&/b&，说得大白话一点就是：&b&给自己定下一连串短&/b&&b&-&/b&&b&中期内可能实现，非常具体的目标，然后逐个击破&/b&。&/p&&p&【我就是通过这样的方法实现了从大一时候看托福像看天书，到大三结束托福116的逆袭。】&/p&&p&（之后还会时不时地回来更新新的学习资料，并分享我觉得好用的语言学习工具，所以欢迎点赞哈哈哈哈哈）&br&&/p&&p&很多英语渣都会有这样的想法：英语好烂好丢脸，我要【全方位】地提高我的英语——四六级妥妥满分，无字幕听懂美剧无压力，还要能和高到不知道哪里去的美国记者谈笑风生。然后就开始了一场&b&完全没有头绪&/b&的英语学习之旅，听说看美剧有用就去看看大爆炸，听说大声朗读才能提高口语就去晨读……&/p&&p&&figure&&img data-rawheight=&224& data-rawwidth=&224& src=&https://pic2.zhimg.com/50/201ab87aeda805634bcecedd01cafbbb_b.jpg& class=&content_image& width=&224&&&/figure&&i&你究竟掌握了几门外语？&/i&&/p&&br&&p&有个长远的目标是好事，但是你很快就会发现，在看了一部小说，背了几个list的单词，听写了几十篇新闻，甚至放下偶像包袱，操着浓浓的口音，大声晨读了几个星期英语后，完全看不到自己的提高，唯一的收获可能就是你晨读时候在一旁打太极的退休大爷问你有没有男朋友，表示可以给你介绍他麻友的儿子。&/p&&br&&p&记得以前看过这样一个研究：英语学习者看完一部小说，只能掌握个位数的新单词。事实上，也许长期看很多小说的确会有词汇、语法、结构、文化学习方面的帮助，但是对于做啥事都希望尽快看到成效的当代人来说，这种方法在短期内非常低效。&br&&/p&&br&&p&这种情况下，绝大多数人都会直接放弃，那么这个问题的【破解方法】就在于：&b&就像跑马拉松的选手要给自己设立一个个&/b&&b&milestone一样，你要给自己定下一连串短-中期内可能实现，非常具体非常specific的目标，然后逐个击破。&/b&&/p&&p&Be specific的【第一步】：&/p&&p&问问自己，你为什么这么想提高英语？一个强烈的动机能够支持你在枯燥的学习路上坚持更久。&/p&&p&其次，不同职能的英语，对于词汇、语法或者背景知识的要求真的差别太大了，如果不&b&【根据目标找准入口&/b&】，那结果可能就是南辕北辙。&/p&&p&打个极端点的比方，如果你想写出得体的英文邮件，那看Game of
Thrones是没有用的。对，把台词背下来也没用，把老板/老师称作M’ Lord也没用，还可能会被送去精神病院。还有，也别打着提高学术英语的旗号去看《五十度灰》了，都是借口，别骗自己了。&/p&&figure&&img data-rawheight=&350& data-rawwidth=&616& src=&https://pic4.zhimg.com/50/9fa7da067da60ac8889f73bbee0ea116_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/9fa7da067da60ac8889f73bbee0ea116_r.jpg&&&/figure&&br&&p&如果你想和外国帅哥/美女谈笑风生：那么你的前几个目标就应该是
&b&口音矫正+日常情景会话+&/b&&b&英美文化&/b&，进阶目标则可以是
用英语聊社会问题/文学/电影
等等，以此类推。&/p&&br&&p&如果你论文苦手，想要参考英语学术论文或者自己用英语发论文：那么你应该有计划地去背一些&b&学术文献中的常用高级词汇&/b&，学习怎样使用&b&hedging phrases&/b&, &b&学术英语的语法和风格，结构&/b&，这些应该是你的重点。&/p&&br&&p&如果你想找工作面试外企时候能够力压群芳，那么除了&b&口音矫正，商务英语、英语辩论的&/b&&b&style&/b&&b&和常用表达和词汇&/b&也都很值得学习。此外，你还需要把自己简历上都翻译成地道的英语，背得滚瓜烂熟，并结合&b&behavioral questions&/b&题库（美国企业或是国内外企非技术性岗位的绝大多数面试题可以从这里面找到），把自己简历的每一条entry都用英语问翻一遍。&/p&&br&&p&如果你是一个码农，但是苦于代码里乱七八糟什么鬼单词都看不懂，那你可以搜集一下专门针对代码的vocabulary list,比如下面这个python词汇大全：&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.shanbay.com/wordbook/104899/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&单词书： Python词汇 &/a&&/p&&p&&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.shanbay.com/wordbook/104899/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&https://quizlet.com/624483/python-vocabulary-flash-cards/&/a&&/p&&br&&p&如果你是要应对考试，那么各大考试都有一堆线下线上的辅导材料。而且不同侧重的考试也是有不同的入口的，如托福偏重生活和学术，托业则很商务。（&b&托福这块好多人问我要怎么考，请拉到最顶上看我最新的答案有详细写到&/b&）&/p&&br&&p&如果你想留学，那么不好意思，英语的听说读写，以上的所有，从撩菜英语到学术英语你一个都不能放过。&/p&&br&&p&（&b&如果你不知道自己想达成的目标该从哪里开始击破可以在回答下面留言，我打算以后把上面这块再补充补充做成一个list&/b&，5.12已更新小小一块）&/p&&br&&br&&p&Be specific的【第二步】&/p&&p&有了目标，第二步也是老生常谈的【资料】。&/p&&p&说到口音矫正，大家一般都会把它归为【提高口语】的一部分。只能想到找个老外唠唠嗑，或者看美剧，学学他们的发音啥的。&/p&&p&但实际上，这种方式【效率非常低下】。英语口语教学不是一门很新的学科，现在已经有不少针对non-native speakers的专攻口语矫正的教程。&/p&&br&&p&几年前因为“闹太套”而被全中国人民耻笑的黄教主，如果你看过《中国合伙人》的话，应该会惊叹于这短短时间里他英语口音的提高。还有那些勇闯好莱坞的中国女星们，基本没有人是学英语科班出身的，她们中的不少甚至早早地就结束了学业。可是在好莱坞大片里，她们的口音比很多英语系的学生还地道。&/p&&figure&&img data-rawheight=&286& data-rawwidth=&456& src=&https://pic4.zhimg.com/50/57d41d91a43ee153f7aafee9e295aa6e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&456& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/57d41d91a43ee153f7aafee9e295aa6e_r.jpg&&&/figure&&br&&p&他们凭什么能逆袭？难道赚了大钱之后就自动变洋气了吗？答案就是——很多明星都请了受过专门训练的口音矫正师。&/p&&p&但是我穷啊，我哪有钱请专人给我矫正口音，那怎么办？&/p&&p&其实不用担心，网上能够找到各种英语口音的口音矫正视频，只要你能坚持每天挤出一点时间来练习，一定会有效果，如果没有效果我赔你一颗瓜子。&/p&&br&&p&【能够番羽墙或生活在墙外的小伙伴们】，可以看看以下这些&b&youtube资源&/b&：&/p&&p&&b&Elemental English&/b&:&a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.youtube.com/user/eLeMentalEnglish& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&youtube.com/user/eLeMen&/span&&span class=&invisible&&talEnglish&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&/p&&p&我喜欢这个频道的一大原因是，她不仅教你每个音要怎么发（包括元音、辅音、单词整体发音），更关键的是，把上面这个网页拉到最下，会发现她还有Connected Speech, Intonation, Stress&Rhythm这几项分类训练——就是那些当你完整地念出一个句子时，需要注意的内容，比如&b&怎么把单词和单词顺滑地衔接起来&/b&，&b&疑问句等特殊句式的语调&/b&，以及&b&重音和节奏&/b&等等等。&/p&&br&&p&&b&Rachel's English:&/b&&a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.youtube.com/user/rachelsenglish/videos& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&youtube.com/user/rachel&/span&&span class=&invisible&&senglish/videos&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&如果你发某些单个音发不好的话，Rachel绝对能帮到你。她对如何发出英语中所有的元音和辅音都有非常非常详细的教程，从你的嘴型，舌头牙齿的位置以及气流来纠正，保证你在这方面不再受母语的干扰。&/p&&p&我原来有个北方同学，发V这个音总是爱说&微&，后来也是通过调整牙齿的位置一下子就纠正过来了。&br&&/p&&br&&p&&b&Learn English with Jennifer&/b&: &a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.youtube.com/channel/UCtz_RVHDGCb4qFjTsnKzFlg& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&youtube.com/channel/UCt&/span&&span class=&invisible&&z_RVHDGCb4qFjTsnKzFlg&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&Jennifer姐姐语速很慢声音很好听，而且有很多视频会教你一些常用的表达和Phrases&/p&&br&&p&（未完待续，大家也可以留言我来补充哈哈哈）&br&&/p&&br&&p&【如果实在不能翻】，那国内网站上其实也有一些资源的，但是比较少，而且很多都不成体系，就是几个零散的视频，所以强烈建议翻翻翻：&/p&&br&&p&比如当你在某国内视频网站上搜索&br&&/p&&p&&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.soku.com/search_video/q_american%2Benglish_orderby_1_limitdate_0%3Fsite%3D14%26page%3D2& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&american english 搜库&/a& 会发现咦？好眼熟？这不是刚刚youtube那里的rachel吗？的确是的，基本上国内的教学视频都是从youtube上扒下来的，还有人（不知道是不是rachel本人）帮&b&Rachel's English&/b&创建了一个账号：&/p&&p&&a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//i.youku.com/u/UMjc1NTE3NzMy& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&i.youku.com/u/UMjc1NTE3&/span&&span class=&invisible&&NzMy&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&br&&p&&b&专门给明星纠正发音，在中国挺红的Andy Krieger。&/b&也能找到他的一个发音教程&b&：&/b&&br&&/p&&p&&a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.tudou.com/listplay/x7mHOPh6MOg/CTcmjE6_IB4.html& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&tudou.com/listplay/x7mH&/span&&span class=&invisible&&OPh6MOg/CTcmjE6_IB4.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&/p&&br&&p&还有一些国内教师的，大家可以&b&多多搜索&American Accent&或是&British Accent& &English Intonation& 等等关键词&/b&，发现一下新大陆。如果有发现好的也请推荐给我！！&br&&/p&&br&&p&还有，楼上的高票答案说的找老外磕啊，看一些合适的美剧啊，对于获取【口语内容】也都是挺有用的，我就不再赘述了。&/p&&br&&br&&br&&p&其余的资料，一言以蔽之，就是一句话——学会Google，其实还是要番羽墙啊哈哈哈哈。&/p&&p&你可以看new york times作为阅读材料，也可以在google上搜索how to use hedging words/phrases，或者是academic English vocabulary/grammar，找到很多很多资料。值得一提的是，Purdue Online Writing Lab真的是学术写作者的福音！从style structure到vocabulary全部都应有尽有，而且讲得都特别细致特别好！&/p&&p&&figure&&img data-rawheight=&600& data-rawwidth=&930& src=&https://pic4.zhimg.com/50/c3e9f26d88b18a72e6d8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&930& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c3e9f26d88b18a72e6d8_r.jpg&&&/figure&&i&从左边的目录可以看到，从写email的技巧等general writing 到学术写作，所有体裁都有很详细很可靠的说明和例子，几乎把一个英语二语者所可能碰到的所有需要写作的情形都囊括了。&/i&&br&&/p&&br&&p&想要ace面试的也可以搜索sample job interview questions & answers或是behavioral questions类似的条目。&/p&&figure&&img data-rawheight=&407& data-rawwidth=&600& src=&https://pic4.zhimg.com/50/a6a5a6e28d0c77fbc29a7b2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a6a5a6e28d0c77fbc29a7b2_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&但是这个方法的一个大bug在于，虽然外网的资料又多又好，但是都是英文资料。如果你英语真的很渣的话，看这些资料不仅会看不懂，还会很慢。我的建议是，把研究这些资料的过程本身也当成锻炼阅读能力的一部分，安装一个英汉词典的浏览器插件，不停地查不懂的单词，研究句子的意思，顺便提高自己的阅读速度。&/p&&br&&p&关于插件：用火狐的可以在 &a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//addons.mozilla.org/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Add-ons for Firefox&/a& 搜索词典或者 dictionary啥的&/p&&p&Chrome的webstore不太稳定，大家可以访问 &a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.google.cn/chrome/webstore/features.html& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Chrome 网上应用店功能&/a& 但有时候会打不开 同样是在里面搜索英汉词典或英英词典的插件&/p&&br&&p&&b&千万不要把微博上的英语美句当成学习材料&/b&！很多都是错的都是错的都是错的！！！&/p&&p&&figure&&img data-rawheight=&378& data-rawwidth=&577& src=&https://pic3.zhimg.com/50/46a93d2f80f08d8e09fc36ea_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&577& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/46a93d2f80f08d8e09fc36ea_r.jpg&&&/figure&&i&这神一般的句子，excuse me?&/i&&br&&/p&&br&&p&Step 3工具，坚持和努力练习&/p&&p&关于这点，高票答案已经介绍了方法，比如如何挤出时间，或者量化学习成果，用工具等等，我也就不再赘述了。&/p&&br&&p&关于“工具”再最后补充一些我自己用得比较顺手的&/p&&p&&b&1. google: &a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.google.com& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&google.com&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a& （需翻，或使用镜像）&/b&&/p&&p&【关于如何使用镜像】&b&：&/b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.itechzero.com/google-mirror-sites-collect.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Google 镜像站搜集&/a&&/p&&br&&p&其实&b&google的搜索功能本身就是一个学英语的最佳工具，以及巨大的英语语料库&/b&。&/p&&p&&b&如何用好google：&a class=&internal& href=&https://www.zhihu.com/question/&&如何用好 Google 等搜索引擎？ - Google 搜索&/a&&/b&&/p&&br&&p&再来讲讲实例：&/p&&br&
比如当你在听写的时候听到了 “drawing up on their experiences”这句话的时候 不确定 drawing upon one's experiences 和drawing up on one‘s experiences哪个更地道，哪个才是正确的时候，你就可以使用google的双引号完全匹配功能，分别搜索“drawing up on their experiences”和&br&“drawing upon their experiences” 。然后发现：&br&&figure&&img data-rawheight=&371& data-rawwidth=&692& src=&https://pic3.zhimg.com/50/81bff04a6c2c0a342fde2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&692& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/81bff04a6c2c0a342fde2_r.jpg&&&/figure&&br&哇四万多个！&br&&figure&&img data-rawheight=&337& data-rawwidth=&596& src=&https://pic1.zhimg.com/50/d91ef105dc3a_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&596& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/d91ef105dc3a_r.jpg&&&/figure&。。。。可怜的两个。这时候你就知道该用哪个啦！&br&&br&同时，如果你想看看除了upon之外还可以用什么介词表达同样的意思，可以使用google的*星号代表任何文字功能，搜索：”drawing * their experiences” &br&&figure&&img data-rawheight=&441& data-rawwidth=&463& src=&https://pic1.zhimg.com/50/90a4cb82c9a91f862a2b5d7a23bc25da_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&463& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/90a4cb82c9a91f862a2b5d7a23bc25da_r.jpg&&&/figure&&br&&p&你发现drawing on/from也很常用！恭喜你！又学会了两个新的表达！！&br&&/p&&br&&p&&b&2. linggle: &a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.linggle.com& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Linggle 10^12- Language Reference Search Engines&/a&&/b&&/p&&br&&p&Linggle真的是一个神奇的网站，简直为我打开了新世界的大门。简单地说，它就是一个英语语言的专用搜索引擎，能够根据&b&词性&/b&来推测短句和句子，对于完整英文句子如何撰写能够给出非常靠谱的建议。&/p&&br&&p&如何用好linggle：&a class=&internal& href=&https://www.zhihu.com/question/&&http://www.egouz.com/topics/12563.html &/a&&/p&&p&&a class=&internal& href=&https://www.zhihu.com/question/&&你写论文时发现了哪些神网站？ - 毕业论文&/a& 的高票回复也有比较详细的教程&/p&&br&&p&也举一个实例吧：&br&&/p&&p&英语写作的时候常常会碰到这种情况：比如你想说 某某事情是在XX的大背景下完成的，你也知道（或者查到）大背景可以用backdrop表示。但是你不知道backdrop前面用的介词是什么。是under吗？还是in？听上去都怪怪的。这时候你打开linggles，输入：prep. the backdrop （prep.是preposition介词的缩写）&/p&&figure&&img data-rawheight=&293& data-rawwidth=&868& src=&https://pic3.zhimg.com/50/37b030e2aa947ce95cff9_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&868& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/37b030e2aa947ce95cff9_r.jpg&&&/figure&&br&
哇你发现against遥遥领先！那就是它了！你又学会了一个新的搭配！&br&&p&&b&3. thesaurus: &a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.thesaurus.com/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Thesaurus.com
&/a&&/b&&/p&&p&这是一个可以告诉你一个词的近义词和反义词，写作时候如果挠破头想不出新词可以用用&/p&&br&&p&&b&4. urbandictionary：&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.urbandictionary.com/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Urban Dictionary, May 1: coolin&/a&&/b&&/p&&p&这是一个重口味词和流行语词典。那种字典上找不到的网络语言，比如finna yack或者morning wood（大家可以猜猜看什么意思哈哈哈）都可以在上面找到。阅读网帖时候很有用。&/p&&br&&p&如果你对英语流行语啥的感兴趣的话，可以收藏此网站每天去看看，因为每天都会推荐一个流行语给你~&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&310& data-rawwidth=&553& src=&https://pic1.zhimg.com/50/bf94f993eebe_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&553& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/bf94f993eebe_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&br&&p&不过最后重复一点，提高英语，光看帖子没有实践等于0等于0等于0！&/p&&p&还是祝大家早日去到西方国家，和记者们谈笑风生！&/p&
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终于出了无形魔链，想问问大佬们这武器厉害吗
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洪武大帝哦
来自娱乐休闲类芝麻团
洪武大帝哦
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宇宙真理在90ss里排倒数非常渣，无形魔链技能攻击力+15％并且无视25％敌人防御简直不是宇宙真理可以比的当然前提是你职业是魔道或缔造
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色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。如果我是那个男生我宁可让异性朋友自己住一间房我自己去网吧包夜。非亲非情，男女共室，我不做什么，我女朋友不想什么，我也得为朋友的名声着想……话说我有了女朋友之后单独和别的异性出去旅游这种事就再有什么想法了……&br&
那种愿意置身男女共室又不发生什么的自以为自己是柳下惠男女关系特纯洁的人多半心思不成熟，他们喜欢甚至享受这种刻意的站在禁区边缘而又没有越界的感觉，沉浸在一种自我认可的优越感之中而完全不去在乎事件本身可能产生的不良影响以及对自己伴侣的隐性伤害，说白了也是种自私行为，人说到底也是社会性动物，不能不去思考自己的所作所为的社会性影响。&br&
我从来都相信异性存在纯洁的友谊，但是纯洁的代价是距离，保持合理的距离和存在合理的原则是拥有优质异性友谊的黄金法则，只是那些有男闺蜜的妹子大多不懂。&br&?_?对于那些说朋友是gay的……你们觉得都无所谓的话……那就随你们吧……重点根本不在是不是gay上边……算了解释到累了……
如果我是那个男生我宁可让异性朋友自己住一间房我自己去网吧包夜。非亲非情，男女共室，我不做什么，我女朋友不想什么，我也得为朋友的名声着想……话说我有了女朋友之后单独和别的异性出去旅游这种事就再有什么想法了…… 那种愿意置身男女共室又不发生什…
&span&&figure&&img data-rawwidth=&198& data-rawheight=&156& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-70d6d42d5b38c935f62c818fbfd15704_b.jpg& class=&content_image& width=&198&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&130& data-rawheight=&83& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c43f4b9ffff3ae263aa25_b.jpg& class=&content_image& width=&130&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&354& data-rawheight=&354& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-400cbe64f2be543f1cca2e834c25a121_b.jpg& class=&content_image& width=&354&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&450& data-rawheight=&600& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-6a279d6bbd92a4db2eb0d4e8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-6a279d6bbd92a4db2eb0d4e8_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&640& data-rawheight=&807& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-08b8d0cfe33db1bc2f808_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-08b8d0cfe33db1bc2f808_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&635& data-rawheight=&491& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1adb50a901a1d24c9a9c9b7a0b11f7ed_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&635& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1adb50a901a1d24c9a9c9b7a0b11f7ed_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&126& data-rawheight=&146& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-950beeae36d5c71a87bccaee3002d49d_b.jpg& class=&content_image& width=&126&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&198& data-rawheight=&191& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3f58f75b06c08f4bbcc142_b.jpg& class=&content_image& width=&198&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&301& data-rawheight=&397& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-a25def30_b.jpg& class=&content_image& width=&301&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&180& data-rawheight=&117& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cb520eeebdbbeffa803fa31d_b.jpg& class=&content_image& width=&180&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&960& data-rawheight=&3184& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ebe28eb332f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ebe28eb332f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&440& data-rawheight=&286& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-664e86aff35f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-664e86aff35f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&559& data-rawheight=&309& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dbbf9fb49a03f69aeaea44d_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&559& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dbbf9fb49a03f69aeaea44d_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&283& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d592a661b6fd8fed40d58ae_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d592a661b6fd8fed40d58ae_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&440& data-rawheight=&286& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-664e86aff35f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-664e86aff35f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawwidth=&560& data-rawheight=&103& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c5865366ebf172722bfb3ef0b5cf0305_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c5865366ebf172722bfb3ef0b5cf0305_r.jpg&&&/figure&&/span&
&b&酒店式公寓VS普通住宅，购房前你应当知道的那些事｜半月法谈&/b&&br&&br&&div class=&highlight&&&pre&&code class=&language-text&&温馨提示：本文共7000字，阅读需5-15分钟。
&/code&&/pre&&/div&&br&作为一名地产从业人员，时常有朋友咨询我酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型，相信这也是广大购房者在下定决心购房之后面临的首个难题，尤其是不少年轻朋友，当参观完琳琅满目的各种楼盘后发现价格奇高，苦于预算限制正犹豫不决时，看到各种装修奢华、地段好且价格又极其便宜的酒店式公寓的时候，多会几经纠结。当然，如果你老爸是马云或者老公是思聪，那另当别论。因此，今天特地系统地梳理一下二者的区别，供各位朋友参考。&br&&br&&br&&b&一、什么是酒店式公寓？&/b&&br&&br&酒店式公寓，区别于普通住宅，是一种提供酒店式管理服务的公寓型物业，多集住宅、酒店、会所、餐饮等功能于一体，一般配置包括厨卫在内的综合套间，拥有独立产权，具有“自住”和“投资”两大功能，业内也有说法称其为“类住宅”，但其本质仍是公寓。&br&&br&酒店式公寓，也被认为是起源于欧洲的服务式公寓的升级版本，作为酒店式公寓的雏形，服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住，而酒店式公寓，从本质上来看其实是将其概念重新包装，对服务内容进行发展演绎，提供“酒店式的服务，公寓式的管理”。（为便于行文，70年产权住宅之外的40、50年产权的其他物业类型，常见有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、单身公寓、养老公寓等，本文中统称为“酒店式公寓”。）&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c7e88fbfbc0e5c6b863aa1d3da7c210b_b.jpg& data-rawwidth=&1178& data-rawheight=&456& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1178& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c7e88fbfbc0e5c6b863aa1d3da7c210b_r.jpg&&&/figure&&i&图1
杭州金地广场A1户型43㎡立体图&/i&&br&&br&&br&&b&二、酒店式公寓的优点&/b&&br&&br&相较于普通住宅而言，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供各类商务服务。&br&具体说来，其优势大概有如下几个方面：&br&&br&&b&1、总价低&/b&&br&一般而言，酒店式公寓单价会比同板块住宅要低不少，加之酒店式公寓普遍做法是小户型，主力户型面积较小，两相叠乘，总价极低。以杭州最近比较火热的未来科技城板块为例，目前在售住宅项目合景天峻近20天成交均价2.5w，而同板块酒店式公寓项目欧美金融城（EFC）则为1.7w，每平方单价便宜了近1w，单价是天峻的66％。按照天峻主力户型90方，欧美金融城主力45方来算，单套总价天峻230w，欧美金融城为76w，总价比天峻整整便宜了154w，仅为天峻的33％。另外，部分酒店式公寓项目，如loft公寓，往往通过户内改造，形成复式叠层效果，使得实际使用空间大大增加，一定程度上又降低了房屋单价。&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-51dceab6f5bee7d3e30794_b.jpg& data-rawwidth=&758& data-rawheight=&655& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&758& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-51dceab6f5bee7d3e30794_r.jpg&&&/figure&&i&图2
未来科技城两物业类型价格对比&/i&&br&&br&&b&2、装修好&/b&&br&普通住宅的装修标准，分为毛坯和精装修两种。精装修，也称为“全装修”，按照住建部的官方定义，是“所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。一般而言，市面上的精装修也只是简装，交付状态在实践中也仅仅是满足基本生活需求，而酒店式公寓则不然，除了上述设施以外，一般还配备齐全的家电设备和生活设施，做到了真正的“拎包入住”，且装修标准也明显高于普通住宅，门厅等公共设施装修上档次，富丽奢华。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d337730fee6ffdc642fd45_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d337730fee6ffdc642fd45_r.jpg&&&/figure&&i&图3
中大银泰城效果图及样板房&/i&&br&&br&&b&3、地段好，租金高&/b&&br&通常而言，酒店式公寓的选址一般都在地铁沿线或CBD等地段和交通较好的区域，距离各类写字楼办公区较近，因此，酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障，加之装修不错，服务较好，配套齐备，软硬件设施齐全，娱乐自住两不误，租金通常也远高于普通住宅，投资回报合理可期。比如上海的酒店式公寓就主要分布在内环以内，南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，月租金也在7-10k左右。如浦东君誉江畔月租8K，徐汇巴黎时韵7.5k、金巢铂锐阁9-13k。&br&&br&&b&4、通常不受限购政策的影响&/b&&br&2016年国庆期间，北京、天津、成都、杭州等20个重点城市相继出台限购政策，仔细研究不难发现，楼市调控一般都是为抑制住宅投资需求，而酒店式公寓往往不在限购之列。&b&尤其是像上海这种购房还有户口或社保要求的城市，不论你已婚还是未婚，上海宁还是外地人，无论社保有没有缴纳满5年，都可以买酒店式公寓，门槛之低，简直是给外来人口和单身贵族的一份礼物。&/b&如此种种，自然使得其成为投资客们的理想之选。&br&&br&&br&&b&三、酒店式公寓与普通住宅的区别&/b&&br&&br&看完上面的分析，你是不是已经迫不及待想要入手一套了？别急，别急，按照套路，讲完了优点，自然就要分析弊端了。尽管具备上述优势，然而酒店式公寓在房地产市场上却是一番不愠不火之景，其原因为何？下面就从其与普通住宅的差异上讲起。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ab5e5db9598d_b.jpg& data-rawwidth=&1198& data-rawheight=&535& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1198& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ab5e5db9598d_r.jpg&&&/figure&&i&图4
杭州十区酒店式公寓存量及存销比走势&/i&&br&&br&&b&1、土地性质不同&/b&&br&土地性质不同，这是酒店式公寓与普通住宅的本质区别。下文要说到的几项差异，根本上也都是因为土地性质的差异所致。首先我们应明确，每块土地的性质用途，在规划部门的控制性详细规划和国土出让合同上都会有明确约定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商业、综合用地上。一般而言，普通住宅就是平常所说的商品房，土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分，而酒店式公寓则是商业或综合用地。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-15f0eeeacedc8a90e604f0b66efc8fae_b.jpg& data-rawwidth=&5736& data-rawheight=&4002& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5736& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-15f0eeeacedc8a90e604f0b66efc8fae_r.jpg&&&/figure&&i&图5
杭州未来科技城控制性详细规划&/i&&br&&br&&b&2、产权年限较短&/b&&br&基于上述土地性质的差异，酒店式公寓与普通住宅的土地使用年限自然也不相同。普通住宅的土地使用年限一般在70年，而酒店式公寓一般为40年或者50年。有人说，我不在乎产权年限长短，反正自己也住不了那么久。非也！非也！二者年限的不同除了在数值上的差异，时间的长短之外，还有一个关联的差异就是土地使用年限到期后续费问题（关于此问题，我在《&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/?refer=realestatelaw& class=&internal&&如何看待「温州20 年产权住宅土地使用权到期，续期须按房价三分之一缴费」？ - 陈顺的文章 - 知乎专栏&/a&》一文中有详细说明）。具体说来，普通住宅70年届满后如何续期以及是否收费问题目前来看争议较大且尚无定论，但是酒店式公寓作为商业用地，其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的，且假使两者均需付费续期，酒店式公寓收费标准高于普通住宅也是题中应有之义。&br&&blockquote&《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。&/blockquote&&br&&b&3、落户政策不同&/b&&br&购房落户政策，作为我国这个人口大国户籍政策的一项内容，尽管历来一直遭受非议，但是客观上确已存在并且实施已久。作为一篇实务分析文章，本文无意于对政策本身过多评价，只谈具体规定。&br&&br&按照各个城市的有关规定，往往只有购买满足一定面积或者总价要求的住宅类产品才能落户，因此通常只有普通住宅和基于住宅用地的公寓才能落户，而商住和综合用地的酒店式公寓由于不属住宅性质，就不能落户。同时因为无法落户，也就没有学区。没了学区教育这一优势，在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。&br&&br&另外，从杭州来看，尽管今年9月因为房地产行情持续升温高烧不退因此政府紧急暂停了购房落户政策，但显然这是短期内应对房价暴涨的治标之策，且地产行业本身也是周期性波动，有冷有热，因此，长期来看还是会重启。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a28ebb2fd9b8a66eee38b1_b.jpg& data-rawwidth=&906& data-rawheight=&549& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&906& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a28ebb2fd9b8a66eee38b1_r.jpg&&&/figure&&i&表1
杭州市普通住宅“购房落户”政策&/i&&br&&br&需要说明的是，有部分楼盘名称虽叫做酒店式公寓、青年公寓等，但其实质是在住宅用地上建的物业，只不过开发商为了营销包装等种种原因将其打造为各种符合本文字面称呼的物业类型。这类楼盘本质还是普通住宅，因此并不适用本文所描述的酒店式公寓的种种限制。但是，由于其总价通常较低，面积较小，在落户问题上仍有可能面临因不符合当地关于总价或面积的限制而无法落户的问题，因此，在选购前务必谨慎，对当地相关政策打探了解清楚之后再做抉择。&br&&br&&b&4、水电费等生活成本高&/b&&br&酒店式公寓的水电费参照商业标准缴纳，因此其水电费也要比普通住宅的居民水电贵一些，一般是民用的1.5-2倍左右。至于物业费，则要看物业公司制定的收费政策，不过由于其往往参照商业项目，且提供的服务更多，收费标准高于普通住宅也是大概率事件。另外大部分的酒店式公寓都不通煤气、不通燃气管道，不能使用明火，部分管理严格的连煤气罐也不能进楼，所以日常生活只能一切电器化，居家做饭只能使用电磁炉，用电量自然也就居高不下。此外，一般来说，酒店式公寓的电费也不分时段，不像居民用电一样有峰谷电之分，夏天一个月电费轻轻松松上7、8百，经年累月，也是一笔不小的开支。可见，酒店式公寓生活成本也明显高于普通住宅。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c77a848a4c8_b.jpg& data-rawwidth=&1098& data-rawheight=&516& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1098& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c77a848a4c8_r.jpg&&&/figure&&i&表2
浙江省电网销售电价表&/i&&br&&br&&b&5、税费标准较高&/b&&br&由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异，导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。目前我国房地产市场上，与购房者密切相关的税种主要为契税、印花税，二手房交易中还会涉及个人所得税、增值税（“营改增”之前为营业税）、土地增值税等。以契税为例，普通住宅在首次购买时有契税优惠，根据面积、是否家庭唯一等情况不同，享受税收优惠后费率为1-3％不等，而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠，统一为3％。因此，整体来看酒店式公寓税费成本明显高于普通住宅。&br&&blockquote&日，为减轻购房者税费压力，继2015年“330新政”后，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），自日起进一步下调契税和营业税。&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e6fb4bbdda050_b.jpg& data-rawwidth=&997& data-rawheight=&531& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&997& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e6fb4bbdda050_r.jpg&&&/figure&&i&表3
“222新政”前后契税、营业税对照&/i&&br&&br&&b&6、公摊面积差异&/b&&br&公摊面积，即公用分摊建筑面积，指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，一般也简称公摊。公摊面积与建筑面积的关系，用下面的公示即能直观说明：建筑面积＝套内面积＋公摊面积而我们都知道，开发商在向购房者出售房屋的时候，基本都是以建筑面积作为计费依据的，也就是说，我们日常新闻上看到的某个楼盘单价3万一平，并非是套内房屋的单价，而是包含公摊在内的单价。一套建筑面积90方的房屋，得房率按75％计算，其实际套内面积为67.5平方。因此，在建筑面积恒定的情况下，公摊面积的多寡对室内空间及居住舒适度的影响是至关重要的。而酒店式公寓之类的商住物业的规划设计标准要比普通住宅高，如公共门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定设置两处、过道占用空间大等，这无疑增加了公摊面积比例。而普通住宅在这方面也略占优势，普通住宅的主流做法为一梯两户或两梯四户，少部分开发商更加激进，如卓越蔚蓝领秀为一梯一户，阳光城翡丽湾为两梯两户通过隔断事实上也成了一梯一户，导致这类物业真正意义上的公摊面积比例相对较小。另外，即使酒店式公寓与普通住宅的公摊面积在数值上相等的情况下，由于住宅总面积较大，折算下来其公摊比例也相对较小。&br&&br&&b&7、居住舒适度较差&/b&&br&上面谈到了那么多的差异，可能有人会说：“没事，我是小年轻，户口和学区之类的无所谓，生活成本高一点也可以承受，我不在乎，我只在乎高大上，看中酒店式公寓的总价低，装修好、居住舒适，买！买！买！”果真如此么？两者在舒适度上孰优孰劣？&br&酒店式公寓相较于普通住宅而言，在居住舒适度这方面也是基本不占优的。酒店式公寓产品众多，关于房屋居住舒适度，一般去项目踩盘之后无需专业知识即能有初步认识和判断，再运用部分专业评价指标，即能形成相对全面的了解。具体说来，影响居住舒适度的因素，主要包括公摊面积、容积率、楼间距、绿地面积及绿地率、层高、红线内外不利因素等指标，下面我们就挑几个因素逐一简单分析。&br&&b&（1）公摊面积&/b&。关于这个维度，上文已有介绍，不予赘述。&br&&b&（2）容积率&/b&。容积率又称建筑面积毛密度，简单理解，可以认为是总建筑面积与总用地面积之比。容积率是衡量建设用地使用强度和居住舒适度的一项重要指标，容积率越高，居住舒适度越低。容积率的值是无量纲的比值，一般而言，一个居住舒适的小区，高层容积率应不超过5，多层应不超过3，但由于土地成本和开发利润的限制，并不是所有项目都能做得到。而在容积率上的妥协，尤以酒店式公寓等商业物业最为严重，而在规划及政府土地出让环节，对商业用地的容积率的限制往往没有普通住宅严格。一般而言，普通住宅容积率多在1.0-3.0之间，少数别墅项目会低于1.0，少数高层项目会高于3.0，而一般酒店式公寓的容积率则在3.0以上。例如，杭州金地广场、蓝钻天成容积率均为4.0，复地壹中心容积率为5.0。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-99b86bf58f6a2b2d7a1d9b26c5ef4cb6_b.jpg& data-rawwidth=&1654& data-rawheight=&1105& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1654& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-99b86bf58f6a2b2d7a1d9b26c5ef4cb6_r.jpg&&&/figure&&i&图6
山东杨柳国际新城项目&/i&&br&&b&（3）楼间距&/b&。楼间距对居住舒适度的影响很好理解，楼间距越短，舒适度越低，这不仅仅表现为居住私密性较差，同时也体现在日照不足采光受限，以及通风不畅等影响。酒店式公寓因为容积率通常较高，在城市核心地段，用地面积较小，因此楼间距一般也较短，实际体验来看较为压抑。另外，楼间距与容积率通常也密切相关，一般容积率越高也就意味着楼间距越短，类似指标还有建筑密度、绿地率、建筑面积百分比等。在中央商务区内，公寓的建筑面积百分比（建筑面积占项目总住宅面积的比例）不受限制，而普通住宅的建筑面积百分比是有限制要求的。&br&&b&（4）日照通风&/b&。酒店式公寓的日照条件一般也比普通住宅差。按照《住宅建筑设计规范》等相关规定，居住产品中住宅必须满足日照、采光等相关条件，酒店式公寓的日照条件通常比住宅差。不过这项短板有的开发商通过增大采光面、大面积玻璃幕墙等方式来弥补，因此还是要具体项目具体分析。此外，由于酒店式公寓户型限制，无法进行功能分区，且户型通透的少，极少有阳台，又大量使用暗卫，通风不畅，较为潮湿，影响居住生活的舒适度。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/4aab6cde3a7f44db556f8_b.jpg& data-rawwidth=&1707& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1707& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/4aab6cde3a7f44db556f8_r.jpg&&&/figure&&i&图7
某酒店式公寓户内业主实拍&/i&&br&&blockquote&《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（杭政办函〔2012〕2号）：商业办公等非住宅类项目禁止设置外挑式阳台、飘窗。除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。&/blockquote&&b&（5）层高&/b&。层高这个很好理解，市场上的酒店式公寓项目，大概可以分为两种，一种是层高在3-3.4米左右的平层式公寓，一种是层高在4-5米可分割为两层的loft式公寓，这种loft公寓装修时分成二层使用，购房者感觉很划算，买一层送一层，但分隔之后上下两层的层高都不超过2.5米，有压迫感，居住舒适度差。&br&根据《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，商业建筑当层高大于等于5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算；大于等于6米小于8.2米时，建筑面积按该层面积乘2倍计算。其他城市规定虽有不同但基本也相差无几，因此，酒店式公寓层高一般都不会超过5米。&br&&br&除此之外，还有一些其他大大小小的差异，诸如交易转让不够灵活方便、走道采光不足户型不够敞亮容易引发安全隐患等。&br&&br&从技术指标上对居住舒适度进行了分类解析，下面我们再从一手用户体验角度看看知乎上部分酒店式公寓业主的吐槽： &br&&i&&b&Marska：&/b&面积小，极少有阳台，没见过南北通透的。夏天极其崩溃，不开空调闷热死，开的话轻松一月七八百电费。霉雨季节也是崩溃，干不了的衣服只能挂房里，烘干机？怎么可能放得下。基本不通煤气，做饭要用电磁炉，而且通风不好，做一次饭的油烟味难受好久。&/i&&br&&i&&b&匿名用户：&/b&不像居民区，隔壁可能是办公室，可能是轰趴馆，进出人员很乱。&/i&&br&&i&&b&小T：&/b&就是个正方形！层高这么点！还Loft！房子里还有梁！睡在上层你只能弯着腰，床上都坐不直！怎么住人啊？！&/i&&br&&i&&b&Eric zhu：&/b&生活成本高。水电费基本是民用的2-3倍，物业费是同地段住宅的2-3倍。水电基本一个月500左右。宽带费用也是向商用看齐，每年少则几千，多则上万，速率服务很一般，除非物业撸平了运营商。&/i&&br&&br&由此可见，在居住舒适度角度上看，酒店式公寓往往也是体验不如普通住宅，舒适度相对较差。&br&&br&&b&8、首付及按揭政策不同&/b&&br&个人住房通常作为标的额最大的不动产，除了居住需求外还兼有理财投资需求，同时由于往往总价较高，运用资金杠杆也就成为常态。截至目前，关于普通住宅首付比例执行的是中国人民银行、银监会日颁布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定，原则上最低首付比例为25％，各地可下浮至20％。但是该文件仅适用于普通住宅，至于酒店式公寓，目前执行的政策仍是首付最低五成，尽管其总价较低，却也在无形中增加了购房者的经济压力。另外，酒店式公寓按揭贷款利率通常在基准利率基础上还需上浮10％左右，而首套普通住宅通常可以下浮10％，贷款期限最长也只能10年，并且不能使用公积金贷款。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3a80d8a5f90eaed354ea24_b.jpg& data-rawwidth=&2004& data-rawheight=&1323& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2004& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3a80d8a5f90eaed354ea24_r.jpg&&&/figure&&i&图8
杭州50-70w酒店式公寓分布图&/i&&br&&br&&br&综上所述，酒店式公寓相较于普通住宅而言，既有其便宜、便利等优点，也存在着土地性质、落户政策、居住舒适度等方面的缺陷。至于各位看官如何决策，宜结合自身情况及本文提到的各项影响因子，权衡利弊，进行取舍后再作抉择。而我的使命，则是将酒店式公寓的方方面面进行呈现和还原，帮助你不致在信息不对称的情形下，在各种售后包租、投资回报等宣传攻势下草率决策。&br&&br&总体来看，酒店式公寓适合哪类购房者？在我看来，如果你&u&预算有限，又比较看重房屋地段与交通，且对自身而言落户与学区问题不是硬性指标&/u&。或者你&u&已经完成刚需置业甚至改善换房任务，只是想通过购房投资对抗通货膨胀&/u&，对于这两类群体而言，那么毫无疑问，酒店式公寓应该是你的一个不错的选择。&br&&br&&br&&b&最后，祝愿大家都能挑选到满意的房子！&/b&&br&&br&---------------------&br&&b&申明：&/b&&br&?
本文由微信公众号&b&@半月法谈&/b& 原创，著作权归本人所有，未经授权许可，禁止转载。咨询授权事宜可在公众号后台留言或联系。&br&?
&b&@半月法谈&/b& 所登文章内容仅供参考，且不作为任何针对个案之法律意见。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e0ecafafd4fea9_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&380& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e0ecafafd4fea9_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/Skx0bCTEv3nArWAP9xlY& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/Skx0bCT&/span&&span class=&invisible&&Ev3nArWAP9xlY&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&
酒店式公寓VS普通住宅，购房前你应当知道的那些事｜半月法谈 温馨提示：本文共7000字，阅读需5-15分钟。 作为一名地产从业人员，时常有朋友咨询我酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型，相信这也是广大购房者在下定决心购房之…
&p&2017年2月最后更新：&/p&&p&2016年10月开始答题，陆续更新了答案，但目前回答的内容和问题已经有所偏差，只能算是一点经验总结了。这个答案能回答的题目应该是：&/p&&p&&b&2016年在长沙如何选购二手房及办理相关手续?&/b&&/p&&p&&b&正文：&/b&&/p&&p&&b&注：应当说明的是，事物总是在变化中发展的，每个人对问题的见解也不尽相同。以下只代表答主当时对当时几个盘的看法。实际情况还需要各位亲自走走看看，实践出真知。&/b&&/p&&p&
踏着房价飙涨的节奏，这个国庆终于入手了一套二手房，谈谈我这大半年在长沙看房的经历，从刚需购房者角度谈谈我对当前长沙楼市（主要是二手房）的看法，供大家参考。&/p&&br&&p&
因为打算结婚用，3月份开始回长沙看了几次房，预算80W，单价7K左右，以二手毛坯为主。考虑地段、学区、交通、生活配套、停车位和女友意见，划定了万家丽高架以西，湘府路以北，三一大道以南，西二环以东围起来的核心区域（过了这块女友觉得偏了，事实是确实偏了点）。&/p&&p&本科在长沙读的大学，经常在长沙各地晃荡，没事就研究地图，所以对市区主要板块比较熟，圈定了上述大致范围。&/p&&p&------------------------------------这是分割线---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&b&3月&/b&&/p&&p&&b&1、中城丽景香山&/b&（3月，7K）。&/p&&p&
之前在这个小区住过一段时间，算是万家丽中路这段&b&环境最好&/b&的小区吧。但是早期楼栋施工质量比较差，房子内部水泥砂浆补缝较多。其次就我看的&b&户型130以下的基本不南北通透&/b&，户型也不好，得房率不高。但是&b&低层大户型不错&/b&，当时看了一套136平95万，准备议价被别人抢先了。现在房价（10月8K3），连毛坯都基本扫光了。此小区建议&b&不要买靠学校的那几栋&/b&，托管公司太多。这也是我放弃的原因之一。&/p&&p&
评价：&/p&&p&&b&地段&/b&：很好，万家丽主路，进韶山路、芙蓉路走劳动路快，适合在河东中心城区上班族。&/p&&p&&b&学区&/b&：尚可，砂子塘吉联小学，小区有自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通&/b&：非常好（最满意）。&b&4、5号线换乘口，万家丽BRT，1公里内2号线沙湾公园站和城铁树木岭站，长沙大道上京珠高速快&/b&，高铁站开车10分钟，火车站30分钟。&/p&&p&&b&物业&/b&：较好，绿城物业，小区&b&维护还不错&/b&。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：&b&较差&/b&。有便利店和小区门口蔬菜店，不适合出门在小区周边逛逛（步行）。南门去沙湾公园近。待旭辉国际广场的商业配套起来后再观察。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较紧张，10W左右。&/p&&br&&p&&b&2、
嘉盛华庭&/b&（3月，6K5）&/p&&p&
没看上中城丽景香山合适的，又花了一个周末看了劳动路对面的三个盘。嘉盛华庭五矿早期开发的，&b&户型不错&/b&，小区绿化尚可。但是这个小区夹在2号沙湾公园和45号劳动东路口站中间，小区是狭长型的，&b&出来还是要走一段&/b&。当时就PASS了，考虑价格的话目前仍是该地段&b&可以考虑&/b&的小区之一。&/p&&p&
评价：&/p&&p&&b&地段&/b&：较好，有进城公交，两个地铁口中间位置，劳动东路主路旁。&/p&&p&&b&学区&/b&：尚可，砂子塘吉联小学，&b&无&/b&自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通&/b&：很好。&b&走500米，&/b&4、5号线换乘口2号线沙湾公园站、万家丽BRT。城铁树木岭站不远，长沙大道上京珠高速快，高铁站开车10分钟，火车站30分钟。&/p&&p&&b&物业&/b&：较好，小区维护还不错。&/p&&p&&b&生活配套：较差&/b&。有便利店和小区门口蔬菜店，不适合出门在小区周边逛逛（步行）。待旭辉国际广场的商业配套起来后再观察。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较紧张，价格未知。&/p&&br&&p&&b&3、
美林景园（3月，5K5）&/b&&/p&&p&
嘉盛华庭旁边。房子维护差，&b&单价便宜户型好且得房率&/b&高。不足：&b&物业太太太差了&/b&，小区内有餐馆，无地下停车场，楼梯房为安置户。除了便宜想不出买的理由。&br&&/p&&p&
评价：&/p&&p&&b&地段&/b&：较好，有进城公交，两个地铁口中间位置，劳动东路主路旁。&/p&&p&&b&学区&/b&：尚可，砂子塘吉联小学，无自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通&/b&：很好。走500米，4、5号线换乘口2号线沙湾公园站、万家丽BRT。城铁树木岭站不远，
长沙大道上京珠高速快，高铁站开车10分钟，火车站30分钟。&/p&&p&&b&物业：&/b&差，外墙开裂，一楼有餐馆，电梯和入户缺维护，6毛每平。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差。有便利店和小区门口蔬菜店，不适合出门在小区周边逛逛（步行）。待旭辉国际广场的商业配套起来后再观察。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较紧张，先到先停。&/p&&br&&p&4、
&b&华雅花园&/b&（3月，7K，10月8K-8K5）&/p&&p&
非常满意，但是无缘。总共只有8栋，但&b&楼栋质量很好，户型不错，和华雅酒店共享公园和物业&/b&。谈了一套，准备交钱了房东资金原因没成，现在心里仍然不爽。这套还挂在房天下这段时间从88万（3月）涨到了110万，但是说实话这套房采光确实差了，考虑这个地段的话尚可推荐。&b&如果自住接受装修的话，这个小区非常不错&/b&。&b&注&/b&：小区旁边公园有华雅老板父亲墓地一座但不起眼，&b&公园环境非常好&/b&。&br&&/p&&p&&b&地段&/b&：很好，万家丽、劳动路主路，进韶山路、芙蓉路走劳动路快，适合在河东中心城区上班族。&/p&&p&&b&学区：&/b&尚可，砂子塘吉联小学，小区无自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通：非常好，比中城丽景香山更靠地铁。&/b&4、5号线换乘口，万家丽BRT，1公里内2号线和城铁树木岭站，长沙大道上京珠高速快，高铁站开车10分钟，火车站20分钟。&/p&&p&&b&物业：非常好，华雅酒店物业&/b&，小区维护不错。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差。有便利店和小区门口蔬菜店，不适合出门在小区周边逛逛（步行）。待旭辉国际广场的商业配套起来后再观察。&/p&&p&&b&停车位：非常紧张&/b&，12W左右。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e087edb44af55d7af6730a_b.jpg& data-rawwidth=&1243& data-rawheight=&585& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1243& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e087edb44af55d7af6730a_r.jpg&&&/figure&
图一：中城丽景香山及周边楼盘示意图&/p&&br&&p&&b&5、
保利西海岸&/b&（3月8K，现在已经买不起）&br&&/p&&p&
新房，开车去兜了一圈。&b&4.75&/b&&b&的容积率&/b&，&b&号称4号线地铁口&/b&。呵呵离六沟垅站700多米，&b&45层2梯?或3梯6户&/b&，想想上班等电梯...果断不考虑。现在涨到1W多仍然不后悔。&/p&&p&&b&地段&/b&：很好，滨江新城板块，离湘雅医院近，部分江景房。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，&b&考虑这个小区最重要的因素就是地段和学区了&/b&。岳麓区滨江小学，小区无自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通&/b&：较好，近4号线六沟垅地铁口，银盆南路多趟公交，过河银盆岭大桥。&/p&&p&&b&物业&/b&：新盘待观察。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：很好。旁边奥克斯广场+一堆居民区商店，去湘雅开车五分钟。&/p&&p&&b&停车位&/b&：待观察。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-fb983b800401aab8e9b2088_b.jpg& data-rawwidth=&814& data-rawheight=&488& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&814& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-fb983b800401aab8e9b2088_r.jpg&&&/figure&
图二：保利西海岸及周边楼盘示意图&/p&&br&&p&&b&6、中铁建梅溪青秀&/b&（3月，7K）&/p&&p&
亮点：&b&2&/b&&b&号线终点站地铁口&/b&，梅溪湖，岳麓区实验小学。&b&临龙王港侧将来有垃圾中转站&/b&。&b&一期楼层房屋设计不合理，有维权&/b&。&/p&&p&&b&地段&/b&：尚可，梅溪湖板块，未来晟通的楼盘起来后这个小区看不到湖，商圈还不成熟。&/p&&p&&b&学区：&/b&好，但前景有待观察。&/p&&p&&b&交通：&/b&一般。如果没有地铁口果断评价为差。原因都懂的。&/p&&p&&b&物业：&/b&待观察，进去一期看了，地上停车位，绿化少，故对未来物业持悲观态度。&/p&&p&&b&生活配套：&/b&差，未来有待观察，持悲观态度。3公里外步步高梅溪新天地已经开业，国庆去人山人海。附近有第一师范和涉外，中建梅溪湖中心。&/p&&p&&b&停车位：&/b&目前充足。&/p&&br&&p&&b&7、
卓越浅水湾&/b&&/p&&p&
三月看7K5，考虑到现在快1W5的价格，说不后悔是假的。当时准备投资一套，但是还没决定未来是否留在长沙作罢。&b&卓越在长沙几个盘中这个盘应该算质量最好，一直都是中天在施工，进度抓的也不错&/b&，未来售楼部所在地块有湖景房和铺面，目前在售的大部分未来都看不到湖。&/p&&p&&b&
地段：&/b&尚可，梅溪湖板块，商圈还不成熟。&/p&&p&&b& 学区：&/b&尚可，&b&对口博才实验小学&/b&，教学质量待观察。&/p&&p&&b&交通：差。&/b&没有地铁口走过去太远，开车？窝在梅溪湖最里边，南北只有一条路。原因都懂的。&/p&&p&&b&物业&/b&：待观察。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差，未来有待观察，持悲观态度。离梅溪湖湖边近，附近有中建梅溪湖中心。&/p&&p&&b&停车位：&/b&目前充足。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2b774b11f3fea_b.jpg& data-rawwidth=&1249& data-rawheight=&570& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1249& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2b774b11f3fea_r.jpg&&&/figure&
图三：梅溪青秀、浅水湾及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&------------------------------------这是分割线----------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&b&7月&/b&&/p&&p&&b&1、青园小区-及青园周边&/b&&/p&&p&
冲着青园小学的名头去的，然而&b&并不是青园小学的学区&/b&。&b&离友谊路地铁站近，省国资委的房子，绿化不错，号称100米楼间距&/b&，单价在这片不低（7月，8K），质量户型都不错，物业费低，南城可以推荐的盘。&b&这一片对口青园小学的盘基本离小学较远&/b&，主要集中在湘府路以北友谊路以南国资委的单位房，送小孩上学较麻烦。总体来说&b&十月长沙房价上涨后不考虑地铁出行的话这块价格比绕城高速以南还要7K的新房好&/b&多了。&/p&&p&&b&地段&/b&：较好，省府板块，从芙蓉路和韶山路进市区都方便，木莲路拉通后现在去东边、高铁站都挺方便。&/p&&p&&b&学区：&/b&差，对口&b&非&/b&青园小学。小区无自带幼儿园。&/p&&p&&b&交通：&/b&较好，离友谊路地铁口600米。&/p&&p&&b&物业：&/b&很好，价格便宜，小区维护好，安保不错。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：好。&b&韶山路上有大润发，离德思勤不算远&/b&，小区周边商店满足日常需求，靠林科大西校区。。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较紧张，10W。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-afea97c41a6fb04421cfc_b.jpg& data-rawwidth=&1269& data-rawheight=&582& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1269& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-afea97c41a6fb04421cfc_r.jpg&&&/figure&
图四：青园小区及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&2、卓越蔚蓝海岸&/b&（7月，7K）&/p&&p&
这个楼盘分三期，一期主要是洋房，但是外墙施工质量相对较差（大多数楼盘都有这个毛病），二三期靠近西二环，以洋房和高层为主。&b&洋房无电梯，户型大同小异，不南北通透，实际利用率尚可，房间都是落地窗采光不错。房屋内部质量不错&/b&，很心水带的花园房。总价80-130万都有，便宜的基本靠近二环，略有噪音，100W以上一般还带有几十平方的地下室，然而并不好用。没有选择主要因为地段原因。&/p&&p&&b& 地段&/b&：一般，市府板块，商圈还不成熟。&/p&&p&&b& 学区&/b&：好，如果不是考虑学区不会关注这个地方。&b&对口博才卓越小学，长郡双语边&/b&。小区&b&自带幼儿园&/b&。&/p&&p&&b&交通&/b&：差。出门两趟公交？去稍微远点的市中心基本要转车。无地铁口，上环线方便，一期离城铁市政府站850米，二三期更远。&/p&&p&&b& 物业&/b&：一般，卓越自带物业。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差，小区外有便利店，麦德龙算是在附近，商业未来有待观察。&/p&&p&&b& 停车位&/b&：充足，目前在售车位约6W。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-86e2b026cdddd3da754cf8_b.jpg& data-rawwidth=&1347& data-rawheight=&594& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1347& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-86e2b026cdddd3da754cf8_r.jpg&&&/figure&&p&
图五：蔚蓝海岸及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&3、
保利麓谷林语&/b&（7月5K5-6K，10月7K-7K5）&br&&/p&&p&
这个盘太大了，&b&100&/b&&b&栋&/b&，南临桐梓坡路北靠岳麓大道，查了施工招标文件6号线桐梓坡路上东西&b&规划了两个地铁口&/b&，据说年底动工。&b&在河西尤其在麓谷这片上班的，选这儿比梅溪湖更合适&/b&。国庆节后房源不多了，看中了一套四房从75万涨到90万，考虑后作罢。小区&b&绿化不错&/b&，几条主路联通各个区域，开车出门也挺方便，但如果在河东上班，这个地段可能不太合适，河西的地形导致麓谷去往东边的路太拥挤了。&b&户型高层基本没有南北通透的，但是景观都还行&/b&，大户型都能看到小区内部的小山，&b&东边的十几栋会看到新奥燃气的两个球，观感差&/b&。国庆后也还算是麓谷板块还能推荐的盘，前提是还有好房源。&/p&&p&&b&地段：&/b&尚可，麓谷板块，&b&商圈还不成熟&/b&。从宁乡走金洲大道回来看到的第一个高楼。。。&/p&&p&&b&学区：&/b&好，&b&幼儿园到中学齐全，小区边上&/b&。&/p&&p&&b&交通：&/b&较差，待观察。&b&开车在麓谷不算堵，工厂多人口密度小，要是往东进中心城区困难&/b&，枫林路桐梓坡路红灯多车流不小，走岳麓大道尚可。&/p&&p&&b&物业：&/b&较好，保利自有物业，小区干净，电梯内外整洁，物业费便宜。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差，除门口便利店外购物要去人人乐，没有车的话不方便，离梅溪湖步步高新天地4公里，开车5分钟。。&/p&&p&&b&停车位：&/b&较紧张，低层车位较多，6W无产权，高层车位稀少，二手出售带产权12W左右。部分楼栋电梯不通地下车库。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-add42a6c94bd0e3d47e092fa_b.jpg& data-rawwidth=&1348& data-rawheight=&610& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1348& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-add42a6c94bd0e3d47e092fa_r.jpg&&&/figure&
图六：麓谷林语及周边楼盘示意图&br&&br&&p&&b&4、
北辰三角洲（7月，8K ）&/b&&/p&&p&&b& 教育盘&/b&，两馆一厅，地铁站。去了两馆一厅，图书馆5点关门使我感觉这个地方就是用来圈钱的。&b&容积率过大，担心成为下一个湘江世纪城&/b&，完。&/p&&p&&b&地段&/b&：好，北辰-湘江世纪城板块，商圈还不成熟。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，名头响但未来有待观察。&/p&&p&&b&交通：&/b&较好，往东南西北均方便，问题均是交通要道，出门即堵。1号线地铁口。大部分楼盘需要走一段才到地铁口&/p&&p&&b&物业&/b&：待观察。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：较差，没有人气，特意晚上路过，入住率还很低。商场要过浏阳河隧道，因为隧道设计原因，从部分楼栋开车去都要绕一圈，&b&未来同梅溪湖一样有严重拥堵可能&/b&。&/p&&p&&b&停车位&/b&：目前充足。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d55f9cc18b41b461b189_b.jpg& data-rawwidth=&1303& data-rawheight=&589& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1303& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-d55f9cc18b41b461b189_r.jpg&&&/figure&
图七：北辰，顺天黄金海岸及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&-------------------------------------又是分割线-----------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&b&10月&/b&&/p&&p&终于到10月了，经历抢房潮，预算提高到100W，5天时间看了一大片，但合适的不多。&br&&/p&&br&&p&&b&1、茂华国际湘&/b&（10月7K-7K5）&/p&&p&
3月份看房就排除了这个盘，&b&靠近物流园，商圈没有，地段不好&/b&。唯一亮点&b&对口枫树山大桥小学&/b&和广益中学学区。这次看还是老样子，除了涨了500。离长沙大道地铁口要走500-800米，一路灰尘飞扬，&b&大货车隆隆而过，安全感较差&/b&。&b&不推荐&/b&。&/p&&p&&b&地段：&/b&较差，公交车不多，&b&周边有物流园和安置小区，人员组成比较复杂，商圈还不成熟。&/b&&/p&&p&&b&学区：&/b&较好，对口枫树山小学大桥校区。小学离小区稍远要过马路且有物流卡车经过。&/p&&p&&b&交通：&/b&较好，&b&北边长沙大道上高速方便，石坝路万家丽路段拉通后进城通道有一定改善&/b&，公交车较少，离长沙大道地铁口要稍走一段，因为长沙大道辅路设计原因，送人去地铁口后想快速进城不太方便。&/p&&p&&b&物业：差，小区路面地砖开裂，高低不平，垃圾没人及时清理，房子看起来已经显破旧和房龄不和。&/b&&/p&&p&&b&生活配套：&/b&较差，没有人气，3年前什么样现在还是什么样。想不起周边有什么大型超市，未来可能还要等旭辉国际的商业起来后观察。&/p&&p&&b&停车位：&/b&较紧张，价格未知。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-4e53fcea4d57176d2eaf9f_b.jpg& data-rawwidth=&1296& data-rawheight=&564& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1296& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-4e53fcea4d57176d2eaf9f_r.jpg&&&/figure&
图八：茂华国际湘及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&2、顺天黄金海岸&/b&（10月，7K）&/p&&p&
北边看的唯一一个盘，&b&靠着&/b&&b&1&/b&&b&号线马场站和芙蓉北路&/b&，不会像湘江世纪城几个盘一样出不来。&b&北边高层有江景&/b&，由于规划的原因，小区北边和东边都没有高楼，未来也不太可能建高楼。如果考虑湘江世纪城的话不如考虑这个盘，但&b&户型要好好挑&/b&，别看到江景就激动。。。对了，虽然京广线还有一段距离，但是还是有&b&火车轻微的鸣笛声&/b&。&/p&&p&&b&地段&/b&：较好，湘江世纪城板块，商业已经起来了，比湘江世纪城进城要更快，更靠近一号线。&/p&&p&&b&学区&/b&：较好，&b&对口清水塘二小，但是上学不方便&/b&，路途较远要过福元路地下通道，因为福元路大桥引桥设计的原因开车送也不太方便。&b&小学对口的小区太多&/b&，也包括湘江世纪城和周边的安置小区和单位小区，组成比较复杂。&/p&&p&&b&交通&/b&：较好，芙蓉路、福元路/大桥进城方便，去地铁口5分钟，地铁进城速度快。&/p&&p&&b&物业&/b&：较差，但可以接受。小区干净，楼道涂涂画画较多，电梯老旧，物业费便宜。&/p&&p&&b& 生活配套&/b&：较好，离湘江世纪城近，共享部分商业。小区门口商铺多，满足日常需求。&/p&&p&&b&停车位&/b&：较多，5-6W无产权。&/p&&br&&p&&b&3、万科西街&/b&（10月11K）&/p&&p&
打算看这个和长房星城世家，最终只看到了万科西街的洋房。&b&位置没得说，环境没得说，商圈没得说，户型没得说，只是钱包在抗议还无房可卖。&/b&&/p&&p&&b&地段：&/b&很好，人民东路+浏阳河板块，商业已经起来了，&b&交通便利，六号线通车后真双地铁口&/b&。&/p&&p&&b&学区：&/b&较好，&b&对口育才小学分校&/b&，学校较近。&/p&&p&&b&交通&/b&：非常好，靠万家丽高架进城较快，未来6号线修通后去长沙各地都方便。（能买得起这里的还坐地铁？）&/p&&p&&b&物业：非常好，&/b&保安巡逻，门禁不是虚的，内部干净整洁，草木修剪齐整。&/p&&p&&b&生活配套：&/b&很好，小区外有大量商铺，满足生活需求。周边大润发超市、旺旺医院。&/p&&p&&b&停车位：&/b&较紧张，&b&洋房无电梯，地下车位需走上一楼&/b&。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cf2c4b4bcfc_b.jpg& data-rawwidth=&1351& data-rawheight=&579& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1351& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cf2c4b4bcfc_r.jpg&&&/figure&
图九：万科西街花园及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&4、王府花园&/b&（10K,10月，带装修）&/p&&p&
位置没得说，环境没得说，商圈没得说，户型没…看到，只是钱包还能承受但无房可卖。&/p&&p&&b& 地段：&/b&很好，&b&3号线烈士公园站再走100米，烈士公园东门口，部分栋可以看到湖景&/b&。车站北路+营盘路+东二环，进出城方便，居家不错。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，&b&对口大同二小&/b&，稍微要走一段。&/p&&p&&b& 交通：&/b&很好，&b&3号线地铁口&/b&，门口多趟公交，开车进城出城都方便。&/p&&p&&b&物业&/b&：未知，没能进小区看。&/p&&p&&b& 生活配套&/b&：很好，小区外有大量商铺，满足生活需求。周边有步步高超市，稍远一点晚报大道上有香江百货。&/p&&p&&b&停车位&/b&：极紧张，二手出售号称15-20W。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-86e7a828c6b739ac643bc7e_b.jpg& data-rawwidth=&1279& data-rawheight=&593& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1279& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-86e7a828c6b739ac643bc7e_r.jpg&&&/figure&
图十：王府花园及周边楼盘示意图&br&&br&&p&&b&5、沁园春御院&/b&（10月，11K）&/p&&p&
位置没得说，河西市区商区集中的也就桐梓坡和金星路这块了。这个盘算&b&周边综合起来最合适的盘了。地段，商圈，交通，医疗，学区都没得挑&/b&，户型未知，看的那一套挺一般。同样是有钱买不到房。&/p&&p&&b&地段&/b&：很好，&b&河西核心位置&/b&，主干道，靠里面楼栋不吵。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，&b&对口岳麓区第一小学&/b&，稍微要走一段。&/p&&p&&b&交通&/b&：很好，&b&6号线地铁口，在六沟垅可与4号线换乘。门口多趟公交&/b&，开车进城出城都方便。&/p&&p&&b&物业&/b&：一般，小区还是很新的，楼道也干净，唯独那天看房这个小区都是床单飘飘，空地上，窗户上都外搭了晾衣杆，不像个高档小区样。&/p&&p&&b&生活配套&/b&：很好，&b&王府井、步步高尽在咫尺。湘雅和肿瘤医院不远&/b&，商圈成熟。&/p&&p&&b&停车位&/b&：紧张，价格未知。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6df507ac2f4_b.jpg& data-rawwidth=&1353& data-rawheight=&613& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1353& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6df507ac2f4_r.jpg&&&/figure&&br&图十一：沁园春御院及周边楼盘示意图&br&&br&&p&&b&6、蓝光雍景阁&/b&（9K5-10K，10月）&/p&&p&&b& 除了市区靠山+湖景的稀缺和对口博才小学，其他优势不大。&/b&&/p&&p&&b&地段：较好，背靠王陵公园，面朝西湖公园&/b&，未来也没有高楼遮挡，临街的几排算河西&b&稀缺的景观房&/b&，价格不算贵。咸嘉湖路上，走营盘路隧道去河东方便，公交也较多，离大型商场相对远。&/p&&p&&b&学区：&/b&好，&b&对口博才&/b&，也稍微要走一段。&/p&&p&&b&交通&/b&：一般，&b&无地铁口，但门口多趟公交，坐1站到望月湖可以转4号线&/b&。开车进城出城都方便，但&b&早晚咸嘉湖路车流量大&/b&，可能有些吵。&/p&&p&&b&物业&/b&：待观察。&/p&&p&&b&生活配套：&/b&一般，有小区便利店。&/p&&p&&b&
停车位：&/b&小区容积率大，未来车位可能紧张。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ca06fdcf5c7abb8e73453f_b.jpg& data-rawwidth=&1282& data-rawheight=&586& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1282& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ca06fdcf5c7abb8e73453f_r.jpg&&&/figure&&p&
图十二：蓝光雍景阁及周边楼盘示意图&br&&/p&&br&&p&&b&7、五矿万境水岸&/b&&/p&&p&
个人把它叫做南城的湘江世纪城。从湘府路拐进去，看着一栋栋似碑林样的高楼，想想上涨的房价摸摸钱包还是走进售楼部。然并X，已经在推湘府路的万境园，预计9K5的洋房，号称植物园后万家丽高架旁…研究了地图，我只能说骗鬼呢。&/p&&p&&b&地段&/b&：较差，待以后发展。&/p&&p&&b&学区&/b&：好，&b&待观察&/b&，所谓双学位，未来教学质量怎么样有待观察。&/p&&p&&b&交通&/b&：一般目前公交少，走到5号线也不太方便，没车出行是问题，这片都建了房子，去商场只有近一点的德思勤和喜盈门。&/p&&p&&b&物业&/b&：待观察，就五矿下的其他小区来看物业不会太差。&/p&&p&&b& 生活配套：&/b&较差，有小区便利店，对未来商圈成熟度持负面态度。&/p&&p&&b&停车位&/b&：小区容积率偏大，未来车位可能紧张。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-775a212e286eecd12ccdb_b.jpg& data-rawwidth=&1303& data-rawheight=&565& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1303& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-775a212e286eecd12ccdb_r.jpg&&&/figure&
图十三：万境水岸及周边楼盘示意图&br&&br&&p&-------------------------------------------最后的分割线---------------------------------------------------------------&/p&&br&&p&房子看完了。&/p&&p&看房半年。&/p&&p&三个月的疯涨。&/p&&p&国庆新盘和二手的秒无。&/p&&p&预算的限制和变态的多样要求。&/p&&p&害怕还不买再涨的心态。&/p&&p&只感叹自己图样图森破，于是我选择了：&/p&&br&&p&&b&科教新村。&/b&&/p&&br&&p&04年楼梯房；安保基本为零；小区有不少商贩租住一楼杂物间；对口只有7个班的科教小学。。。。。。&/p&&br&&p&&b&BUT &/b&&/p&&br&&p&&b& 1、零公摊&/b&，傻大的3/4房2厅…享受住豪宅的感觉。6K出头还普遍&b&再送一个一楼10-14+平米杂物间&/b&。&b&物业6毛5，露天车位停车35一个月&/b&，未来两个车位的钱也省了，生活成本不要太低。&/p&&br&&p&&b& 2、3 4号线双地铁口&/b&，到市区东南西北1个小时的事。&/p&&p&
4号线：望城，滨江新城，岳麓山风景区、黄土岭、树木岭、沙湾公园、南站不要太方便；&/p&&p&
3号线：洋湖、侯家塘、东塘、火车站、烈士公园、月湖、星沙不要太方便，18年通车！&/p&&p&&b&门口南湖路隧道过江&/b&，走麓山路2公里上西二环，走潇湘路上南二环或湘府路大桥。&b&旅1起点站&/b&，一路有位子坐到五一广场，&b&潇湘中路15趟公交&/b&，交通也算马马虎虎…&/p&&br&&p&&b&3、&/b&靠着湖大和师大学生宿舍，&b&可以吃的店不要太多&/b&，食堂还可以蹭饭。走600米家润多加电影院，再走走可以去&b&湖大和师大校园&/b&散散步，要求不高的话也行了。&/p&&br&&p&&b&4、&/b&小区中心位置&b&自带幼儿园&/b&，小学也在小区内，晚上可以蹭场打篮球（虽然我不会）。&/p&&p&未来希望能找点门路让小孩进湖大附小吧，基本满足未来十年的需求了。还不行？准备再在东塘买套对口砂子塘小学的小户型备着呗！坐地铁3站就到。&/p&&br&&p&&b&看了半年，最后一天决定下来，生活就是这么戏剧化！&/b&&/p&&br&&p&10月31日更新，科教这个小区房子产权比较复杂，有的土地性质有划拨的，有的是经济适用房需要房东办理相关手续后才能过户，答主这段时间一直在等待消息，后续会继续补充相关信息。&/p&&p&&b&2017年2月最后一更。房子已经完成过户啦，顺利到手。历时三个月，中间银行贷款、过户都是自己跑的。所幸房东给力，基本按流程来没有卡壳。&/b&&/p&&p&&b&三个月来，楼市又有一些新的变化，长沙二手房价基本都涨上来了，很多地段不特别好的盘价格都8K往上了（西二环边莱茵城、盛世耀凯）。新盘倒是一直在震荡调整，总体有跌，前景不太明朗。&/b&&/p&&p&&b&因为时间和精力关系，没有再关心长沙楼市变化，另者我也认为我能够总结的 “方法论” 基本涵盖在回答当中了，回答的内容虽然逐渐过时，但主要思想还是基本能指导实践。所以很多私信给我的知友都不一一回复了，抱歉！&/b&&/p&&br&&p&&b&总结：&/b&&/p&&p&&b&1、虽然这一波猛炒，长沙房价均价涨了1K多，合适的房子还是有的。二环内还有挺多没开发的土地呢。&/b&&/p&&p&&b&2、别追着梅溪湖、洋湖、望城这样的炒作热点还什么都没成型的板块跑，很多开发商承诺都是虚的，这也是我选择二手房的主要原因。8K-12K/平左右的预算，市中心还有好多房子可以选呢，且物业，商圈、学区一目了然！&/b&&/p&&p&&b&3、买地铁口，买还没被盯上的地铁口，尽量买靠市区的地铁口。省府板块湘府路以南一片片的房子，13年有楼盘最便宜的卖到过2K多，奥特莱斯周边3 4K的一把，地铁一通加上这波炒作现在居然也要7K+。没有商圈，远离中心城区，长沙城区的扩张还能保持前面几年的速度吗？个人持怀疑态度，买之前请好考虑。&/b&&/p&&p&&b&4、你预算不多还要地铁口？打开地图，看看1号北沿伸线，5、6号线的规划图找心仪的盘吧，相对来说未来还是有一定升值潜力的。&/b&&/p&&p&&b&5、对于绝大部分人来说，低于1W+每平的预算，在长沙已很难买到各方面都满意的房子，做好妥协吧。&/b&&/p&&br&&p&新增其他Tips：&/p&&p&1、关于找中介看房。目前长沙二手房主要是新环境独大，房源最多（新门户，应该是一家）。其他还有中环，我爱我家，链家，房天下及其他中介。要考虑的费用包括：中介佣金2%（合同成交价）+银行手续费（贷款额3%，有资源的话可以自己找银行做，不难），如果房东没有还贷完毕的话还有垫资担保费等等。以上费用都可以砍的，具体砍价方法可以看看知乎关于二手房的相关回答。剩下的费用就是税费（满二唯一合计税点2.5%）和过户杂费，以上默认都是购房一方出。根据我的经验，同一地段哪怕同一公司手上的房源也有不同，（也可能是看你意愿中介不愿意带你多看几套）所以如果中意某地段，不妨多找几家中介带看。&/p&&p&2、二手房还是实地看比较好，网上看的往往时效落后，价格偏低，图片和房源对应不上。链家、房天下自营规范很多，但房源少。&/p&&p&3、关于地铁规划可以上&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.csjszbb.com/zbbmh/zbbmh/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长沙市建设工程招标投标监管网&/a&；&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.hncsmtr.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&首页-长沙市轨道交通集团有限公司&/a&；查询相关线路招投标信息，这里放上我查的6号线工程勘察设计招标文件，里面有地铁口规划。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.csjszbb.com/zbbmh/bbxt/zbggfb/11c1f840-b656-4c19-96e7-49ffc672833f.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长沙市建设工程招标投标监管网&/a&&/p&&p&&b&（2017年2月再更）&/b&&/p&&p&4、亲身实践，自己跑二手房过户能够跑通（仅以&b&房东已还完房贷，买方需要商贷为例&/b&）：&/p&&p&第一、先确认房东手续齐全，能够顺利过户。（包括但不限于是否解除抵押、产权是否明晰）。&/p&&p&第二、和房东一同带好相关资料找银行办理贷款手续，中间等银行审核资料并委托评估公司前往住所评估价格，等待银行审核通过并拿到回执。&/p&&p&第三、早上五点起床去房产局（我是在市政府旁市政办事大厅处一楼）排队领号，这时候你需要和一大波中介抢号，然后等待上班开始过户，房东的房产证进窗后缴纳相关税费。&b&（缴税时系统里有最低楼面价格，所以你们的合同价格可以，你懂的。&/b&），之后可以将首付打给房东。&/p&&p&第四：等待过户手续完毕，买方领到新的不动产证。&/p&&p&第五：通知银行已经领到新证并去银行拿委托书，再五点起床带上委托书、房产证继续和大波中介抢号，进抵押窗口。完成抵押后买方拿到回执，银行会领取他项权证，之后银行放款给房东。&/p&&p&第六：和房东理清物业费、水电费等过户手续、迁户口等，交易完成，准备还贷咯。&/p&&p&&b&具体细节和相关文件名有所遗漏&/b&，但是基本过程是这样的，以上答主历时2个多月。&/p&&p&可以看出时间成本实在太大，如果没有资源的话，还是通过中介吧。但银行贷款这一步自己跑一跑，3个点的手续费完全可以省下来。如果你愿意等，自己跑过户也未尝不可。&/p&
2017年2月最后更新：2016年10月开始答题，陆续更新了答案，但目前回答的内容和问题已经有所偏差，只能算是一点经验总结了。这个答案能回答的题目应该是：2016年在长沙如何选购二手房及办理相关手续?正文：注：应当说明的是，事物总是在变化中发展的，每个人…
&p&-------------------------------------------5.12更新--------------------------------------------&/p&&p&收到很多朋友的私信问我托福是怎么复习的，我干脆新开一个答案八了八我在考托福时候用得顺手的考试技巧（不是学习技巧啊喂）：&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/?group_id=579968#comment-& class=&internal&&怎么才能托福快速达到 110+？ - 进击的仓鼠球的回答&/a&&/p&&br&&p&然后本答的正文稍微更新了一点资源。&/p&&p&--------------------------------------------正文的分割线--------------------------------------------------&br&&/p&&br&&p&作为一个从英语学渣逆袭成为伪学霸的半吊子应用语言学学生，我也来结合自己的经验稍微补充一个小tip&/p&&p&——&b&Be specific&/b&，说得大白话一点就是：&b&给自己定下一连串短&/b&&b&-&/b&&b&中期内可能实现，非常具体的目标，然后逐个击破&/b&。&/p&&p&【我就是通过这样的方法实现了从大一时候看托福像看天书，到大三结束托福116的逆袭。】&/p&&p&（之后还会时不时地回来更新新的学习资料，并分享我觉得好用的语言学习工具，所以欢迎点赞哈哈哈哈哈）&br&&/p&&p&很多英语渣都会有这样的想法：英语好烂好丢脸，我要【全方位】地提高我的英语——四六级妥妥满分，无字幕听懂美剧无压力，还要能和高到不知道哪里去的美国记者谈笑风生。然后就开始了一场&b&完全没有头绪&/b&的英语学习之旅，听说看美剧有用就去看看大爆炸，听说大声朗读才能提高口语就去晨读……&/p&&p&&figure&&img data-rawheight=&224& data-rawwidth=&224& src=&https://pic2.zhimg.com/50/201ab87aeda805634bcecedd01cafbbb_b.jpg& class=&content_image& width=&224&&&/figure&&i&你究竟掌握了几门外语？&/i&&/p&&br&&p&有个长远的目标是好事，但是你很快就会发现，在看了一部小说，背了几个list的单词，听写了几十篇新闻，甚至放下偶像包袱，操着浓浓的口音，大声晨读了几个星期英语后，完全看不到自己的提高，唯一的收获可能就是你晨读时候在一旁打太极的退休大爷问你有没有男朋友，表示可以给你介绍他麻友的儿子。&/p&&br&&p&记得以前看过这样一个研究：英语学习者看完一部小说，只能掌握个位数的新单词。事实上，也许长期看很多小说的确会有词汇、语法、结构、文化学习方面的帮助，但是对于做啥事都希望尽快看到成效的当代人来说，这种方法在短期内非常低效。&br&&/p&&br&&p&这种情况下，绝大多数人都会直接放弃，那么这个问题的【破解方法】就在于：&b&就像跑马拉松的选手要给自己设立一个个&/b&&b&milestone一样，你要给自己定下一连串短-中期内可能实现，非常具体非常specific的目标，然后逐个击破。&/b&&/p&&p&Be specific的【第一步】：&/p&&p&问问自己，你为什么这么想提高英语？一个强烈的动机能够支持你在枯燥的学习路上坚持更久。&/p&&p&其次，不同职能的英语，对于词汇、语法或者背景知识的要求真的差别太大了，如果不&b&【根据目标找准入口&/b&】，那结果可能就是南辕北辙。&/p&&p&打个极端点的比方，如果你想写出得体的英文邮件，那看Game of
Thrones是没有用的。对，把台词背下来也没用，把老板/老师称作M’ Lord也没用，还可能会被送去精神病院。还有，也别打着提高学术英语的旗号去看《五十度灰》了，都是借口，别骗自己了。&/p&&figure&&img data-rawheight=&350& data-rawwidth=&616& src=&https://pic4.zhimg.com/50/9fa7da067da60ac8889f73bbee0ea116_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/9fa7da067da60ac8889f73bbee0ea116_r.jpg&&&/figure&&br&&p&如果你想和外国帅哥/美女谈笑风生：那么你的前几个目标就应该是
&b&口音矫正+日常情景会话+&/b&&b&英美文化&/b&，进阶目标则可以是
用英语聊社会问题/文学/电影
等等，以此类推。&/p&&br&&p&如果你论文苦手，想要参考英语学术论文或者自己用英语发论文：那么你应该有计划地去背一些&b&学术文献中的常用高级词汇&/b&，学习怎样使用&b&hedging phrases&/b&, &b&学术英语的语法和风格，结构&/b&，这些应该是你的重点。&/p&&br&&p&如果你想找工作面试外企时候能够力压群芳，那么除了&b&口音矫正，商务英语、英语辩论的&/b&&b&style&/b&&b&和常用表达和词汇&/b&也都很值得学习。此外，你还需要把自己简历上都翻译成地道的英语，背得滚瓜烂熟，并结合&b&behavioral questions&/b&题库（美国企业或是国内外企非技术性岗位的绝大多数面试题可以从这里面找到），把自己简历的每一条entry都用英语问翻一遍。&/p&&br&&p&如果你是一个码农，但是苦于代码里乱七八糟什么鬼单词都看不懂，那你可以搜集一下专门针对代码的vocabulary list,比如下面这个python词汇大全：&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.shanbay.com/wordbook/104899/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&单词书： Python词汇 &/a&&/p&&p&&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.shanbay.com/wordbook/104899/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&https://quizlet.com/624483/python-vocabulary-flash-cards/&/a&&/p&&br&&p&如果你是要应对考试，那么各大考试都有一堆线下线上的辅导材料。而且不同侧重的考试也是有不同的入口的，如托福偏重生活和学术，托业则很商务。（&b&托福这块好多人问我要怎么考，请拉到最顶上看我最新的答案有详细写到&/b&）&/p&&br&&p&如果你想留学，那么不好意思，英语的听说读写，以上的所有，从撩菜英语到学术英语你一个都不能放过。&/p&&br&&p&（&b&如果你不知道自己想达成的目标该从哪里开始击破可以在回答下面留言，我打算以后把上面这块再补充补充做成一个list&/b&，5.12已更新小小一块）&/p&&br&&br&&p&Be specific的【第二步】&/p&&p&有了目标，第二步也是老生常谈的【资料】。&/p&&p&说到口音矫正，大家一般都会把它归为【提高口语】的一部分。只能想到找个老外唠唠嗑，或者看美剧，学学他们的发音啥的。&/p&&p&但实际上，这种方式【效率非常低下】。英语口语教学不是一门很新的学科，现在已经有不少针对non-native speakers的专攻口语矫正的教程。&/p&&br&&p&几年前因为“闹太套”而被全中国人民耻笑的黄教主，如果你看过《中国合伙人》的话，应该会惊叹于这短短时间里他英语口音的提高。还有那些勇闯好莱坞的中国女星们，基本没有人是学英语科班出身的，她们中的不少甚至早早地就结束了学业。可是在好莱坞大片里，她们的口音比很多英语系的学生还地道。&/p&&figure&&img data-rawheight=&286& data-rawwidth=&456& src=&https://pic4.zhimg.com/50/57d41d91a43ee153f7aafee9e295aa6e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&456& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/57d41d91a43ee153f7aafee9e295aa6e_r.jpg&&&/figure&&br&&p&他们凭什么能逆袭？难道赚了大钱之后就自动变洋气了吗？答案就是——很多明星都请了受过专门训练的口音矫正师。&/p&&p&但是我穷啊，我哪有钱请专人给我矫正口音，那怎么办？&/p&&p&其实不用担心，网上能够找到各种英语口音的口音矫正视频，只要你能坚持每天挤出一点时间来练习，一定会有效果，如果没有效果我赔你一颗瓜子。&/p&&br&&p&【能够番羽墙或生活在墙外的小伙伴们】，可以看看以下这些&b&youtube资源&/b&：&/p&&p&&b&Elemental English&/b&:&a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.youtube.com/user/eLeMentalEnglish& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&youtube.com/user/eLeMen&/span&&span class=&invisible&&talEnglish&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&/p&&p&我喜欢这个频道的一大原因是，她不仅教你每个音要怎么发（包括元音、辅音、单词整体发音），更关键的是，把上面这个网页拉到最下，会发现她还有Connected Speech, Intonation, Stress&Rhythm这几项分类训练——就是那些当你完整地念出一个句子时，需要注意的内容，比如&b&怎么把单词和单词顺滑地衔接起来&/b&，&b&疑问句等特殊句式的语调&/b&，以及&b&重音和节奏&/b&等等等。&/p&&br&&p&&b&Rachel's English:&/b&&a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.youtube.com/user/rachelsenglish/videos& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&youtube.com/user/rachel&/span&&span class=&invisible&&senglish/videos&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&如果你发某些单个音发不好的话，Rachel绝对能帮到你。她对如何发出英语中所有的元音和辅音都有非常非常详细的教程，从你的嘴型，舌头牙齿的位置以及气流来纠正，保证你在这方面不再受母语的干扰。&/p&&p&我原来有个北方同学，发V这个音总是爱说&微&，后来也是通过调整牙齿的位置一下子就纠正过来了。&br&&/p&&br&&p&&b&Learn English with Jennifer&/b&: &a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.youtube.com/channel/UCtz_RVHDGCb4qFjTsnKzFlg& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&youtube.com/channel/UCt&/span&&span class=&invisible&&z_RVHDGCb4qFjTsnKzFlg&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&Jennifer姐姐语速很慢声音很好听，而且有很多视频会教你一些常用的表达和Phrases&/p&&br&&p&（未完待续，大家也可以留言我来补充哈哈哈）&br&&/p&&br&&p&【如果实在不能翻】，那国内网站上其实也有一些资源的，但是比较少，而且很多都不成体系，就是几个零散的视频，所以强烈建议翻翻翻：&/p&&br&&p&比如当你在某国内视频网站上搜索&br&&/p&&p&&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.soku.com/search_video/q_american%2Benglish_orderby_1_limitdate_0%3Fsite%3D14%26page%3D2& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&american english 搜库&/a& 会发现咦？好眼熟？这不是刚刚youtube那里的rachel吗？的确是的，基本上国内的教学视频都是从youtube上扒下来的，还有人（不知道是不是rachel本人）帮&b&Rachel's English&/b&创建了一个账号：&/p&&p&&a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//i.youku.com/u/UMjc1NTE3NzMy& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&i.youku.com/u/UMjc1NTE3&/span&&span class=&invisible&&NzMy&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&br&&p&&b&专门给明星纠正发音，在中国挺红的Andy Krieger。&/b&也能找到他的一个发音教程&b&：&/b&&br&&/p&&p&&a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.tudou.com/listplay/x7mHOPh6MOg/CTcmjE6_IB4.html& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&tudou.com/listplay/x7mH&/span&&span class=&invisible&&OPh6MOg/CTcmjE6_IB4.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&/p&&br&&p&还有一些国内教师的，大家可以&b&多多搜索&American Accent&或是&British Accent& &English Intonation& 等等关键词&/b&，发现一下新大陆。如果有发现好的也请推荐给我！！&br&&/p&&br&&p&还有，楼上的高票答案说的找老外磕啊，看一些合适的美剧啊，对于获取【口语内容】也都是挺有用的，我就不再赘述了。&/p&&br&&br&&br&&p&其余的资料，一言以蔽之，就是一句话——学会Google，其实还是要番羽墙啊哈哈哈哈。&/p&&p&你可以看new york times作为阅读材料，也可以在google上搜索how to use hedging words/phrases，或者是academic English vocabulary/grammar，找到很多很多资料。值得一提的是，Purdue Online Writing Lab真的是学术写作者的福音！从style structure到vocabulary全部都应有尽有，而且讲得都特别细致特别好！&/p&&p&&figure&&img data-rawheight=&600& data-rawwidth=&930& src=&https://pic4.zhimg.com/50/c3e9f26d88b18a72e6d8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&930& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c3e9f26d88b18a72e6d8_r.jpg&&&/figure&&i&从左边的目录可以看到，从写email的技巧等general writing 到学术写作，所有体裁都有很详细很可靠的说明和例子，几乎把一个英语二语者所可能碰到的所有需要写作的情形都囊括了。&/i&&br&&/p&&br&&p&想要ace面试的也可以搜索sample job interview questions & answers或是behavioral questions类似的条目。&/p&&figure&&img data-rawheight=&407& data-rawwidth=&600& src=&https://pic4.zhimg.com/50/a6a5a6e28d0c77fbc29a7b2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a6a5a6e28d0c77fbc29a7b2_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&但是这个方法的一个大bug在于，虽然外网的资料又多又好，但是都是英文资料。如果你英语真的很渣的话，看这些资料不仅会看不懂，还会很慢。我的建议是，把研究这些资料的过程本身也当成锻炼阅读能力的一部分，安装一个英汉词典的浏览器插件，不停地查不懂的单词，研究句子的意思，顺便提高自己的阅读速度。&/p&&br&&p&关于插件：用火狐的可以在 &a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//addons.mozilla.org/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Add-ons for Firefox&/a& 搜索词典或者 dictionary啥的&/p&&p&Chrome的webstore不太稳定，大家可以访问 &a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.google.cn/chrome/webstore/features.html& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Chrome 网上应用店功能&/a& 但有时候会打不开 同样是在里面搜索英汉词典或英英词典的插件&/p&&br&&p&&b&千万不要把微博上的英语美句当成学习材料&/b&！很多都是错的都是错的都是错的！！！&/p&&p&&figure&&img data-rawheight=&378& data-rawwidth=&577& src=&https://pic3.zhimg.com/50/46a93d2f80f08d8e09fc36ea_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&577& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/46a93d2f80f08d8e09fc36ea_r.jpg&&&/figure&&i&这神一般的句子，excuse me?&/i&&br&&/p&&br&&p&Step 3工具，坚持和努力练习&/p&&p&关于这点，高票答案已经介绍了方法，比如如何挤出时间，或者量化学习成果，用工具等等，我也就不再赘述了。&/p&&br&&p&关于“工具”再最后补充一些我自己用得比较顺手的&/p&&p&&b&1. google: &a class=& external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.google.com& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&google.com&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a& （需翻，或使用镜像）&/b&&/p&&p&【关于如何使用镜像】&b&：&/b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.itechzero.com/google-mirror-sites-collect.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Google 镜像站搜集&/a&&/p&&br&&p&其实&b&google的搜索功能本身就是一个学英语的最佳工具，以及巨大的英语语料库&/b&。&/p&&p&&b&如何用好google：&a class=&internal& href=&https://www.zhihu.com/question/&&如何用好 Google 等搜索引擎？ - Google 搜索&/a&&/b&&/p&&br&&p&再来讲讲实例：&/p&&br&
比如当你在听写的时候听到了 “drawing up on their experiences”这句话的时候 不确定 drawing upon one's experiences 和drawing up on one‘s experiences哪个更地道，哪个才是正确的时候，你就可以使用google的双引号完全匹配功能，分别搜索“drawing up on their experiences”和&br&“drawing upon their experiences” 。然后发现：&br&&figure&&img data-rawheight=&371& data-rawwidth=&692& src=&https://pic3.zhimg.com/50/81bff04a6c2c0a342fde2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&692& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/81bff04a6c2c0a342fde2_r.jpg&&&/figure&&br&哇四万多个！&br&&figure&&img data-rawheight=&337& data-rawwidth=&596& src=&https://pic1.zhimg.com/50/d91ef105dc3a_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&596& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/d91ef105dc3a_r.jpg&&&/figure&。。。。可怜的两个。这时候你就知道该用哪个啦！&br&&br&同时，如果你想看看除了upon之外还可以用什么介词表达同样的意思，可以使用google的*星号代表任何文字功能，搜索：”drawing * their experiences” &br&&figure&&img data-rawheight=&441& data-rawwidth=&463& src=&https://pic1.zhimg.com/50/90a4cb82c9a91f862a2b5d7a23bc25da_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&463& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/90a4cb82c9a91f862a2b5d7a23bc25da_r.jpg&&&/figure&&br&&p&你发现drawing on/from也很常用！恭喜你！又学会了两个新的表达！！&br&&/p&&br&&p&&b&2. linggle: &a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.linggle.com& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Linggle 10^12- Language Reference Search Engines&/a&&/b&&/p&&br&&p&Linggle真的是一个神奇的网站，简直为我打开了新世界的大门。简单地说，它就是一个英语语言的专用搜索引擎，能够根据&b&词性&/b&来推测短句和句子，对于完整英文句子如何撰写能够给出非常靠谱的建议。&/p&&br&&p&如何用好linggle：&a class=&internal& href=&https://www.zhihu.com/question/&&http://www.egouz.com/topics/12563.html &/a&&/p&&p&&a class=&internal& href=&https://www.zhihu.com/question/&&你写论文时发现了哪些神网站？ - 毕业论文&/a& 的高票回复也有比较详细的教程&/p&&br&&p&也举一个实例吧：&br&&/p&&p&英语写作的时候常常会碰到这种情况：比如你想说 某某事情是在XX的大背景下完成的，你也知道（或者查到）大背景可以用backdrop表示。但是你不知道backdrop前面用的介词是什么。是under吗？还是in？听上去都怪怪的。这时候你打开linggles，输入：prep. the backdrop （prep.是preposition介词的缩写）&/p&&figure&&img data-rawheight=&293& data-rawwidth=&868& src=&https://pic3.zhimg.com/50/37b030e2aa947ce95cff9_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&868& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/37b030e2aa947ce95cff9_r.jpg&&&/figure&&br&
哇你发现against遥遥领先！那就是它了！你又学会了一个新的搭配！&br&&p&&b&3. thesaurus: &a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.thesaurus.com/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Thesaurus.com
&/a&&/b&&/p&&p&这是一个可以告诉你一个词的近义词和反义词，写作时候如果挠破头想不出新词可以用用&/p&&br&&p&&b&4. urbandictionary：&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.urbandictionary.com/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Urban Dictionary, May 1: coolin&/a&&/b&&/p&&p&这是一个重口味词和流行语词典。那种字典上找不到的网络语言，比如finna yack或者morning wood（大家可以猜猜看什么意思哈哈哈）都可以在上面找到。阅读网帖时候很有用。&/p&&br&&p&如果你对英语流行语啥的感兴趣的话，可以收藏此网站每天去看看，因为每天都会推荐一个流行语给你~&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&310& data-rawwidth=&553& src=&https://pic1.zhimg.com/50/bf94f993eebe_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&553& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/bf94f993eebe_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&br&&p&不过最后重复一点，提高英语，光看帖子没有实践等于0等于0等于0！&/p&&p&还是祝大家早日去到西方国家，和记者们谈笑风生！&/p&
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