实探继续限购下的宝华，未来要卖到3万？
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9月19日傍晚，句容市政府发布通知，句容市限购政策继续执行，截止日期根据房地产市场进行情况另行通知。业内评论，这是意料之中的，既然开了头，不会在重大会议之前嘎然而止。官方发布！句容限购政策继续实施，截止日期待定！官方数据显示，句容自4月实施限购政策半年来，基本达到预期，4月，商品房销售面积环比下降74.96%，销售额下降77.09%，1-8月，商品住房销售面积同比下降49.39%，销售额同比下降27.07%。虽然政府在不断加强调控，但是宝华依然是一个香饽饽，媒体、买房人和开发商都把这块土地炒的火热。上周，我第一次到宝华对其进行了实地探查，结果倒让我对这块火热的土地产生了诸多疑问。下面我就把自己实探到的一些现状和搜集到的一些其他信息罗列出来供大家参考。1、房子特别多，密度特别大从2号线经天路站换乘D5路公交车往宝华方向，差不多三个公交站就可以看到宝华的“高楼景观”了，路两旁全是楼，多到甚至会给人一种蜂巢的感觉，其中有很大一部分都还在建，所以这里的环境会有点差，路上的扬尘污染很重，一辆车开过会让我恍惚觉得自己回到了北方老家。（道路两旁的房子）虽然这里已经有很多房子了，但是房企还在不断进驻，8月23日碧桂园就以9541元/㎡的价格刷新句容最高楼面地价，溢价率达70%。百里峯景也正在加紧建设，售楼处里面沙盘已经基本成型。周边中介也说这家的楼盘建的蛮快的，开盘时间可以期待一下。2、交通、教育、商业配套相对落后，中介很多宝华附近楼盘非常多，但因为还在发展中的原因，各种配套都还十分落后，有几条公交线，规划中将来2号线东延线也要延伸至宝华。因为仙林大道东段还在修路，所以路边只有很小的公交站牌，有些地方甚至连站牌都见不到，只能靠问本地人：“大叔，D5路公交车是在这个地方等啊？”“它不在这里停，往前走！”“阿姨，D5路公交车在哪里停车啊？”“往前走一点就到了！”“您好，D5路公交车是在这个地方停吧？”“对没错！”站在路中间开始等车......周边的教育配套也还没有完全建设好。周边有幼儿园，其中有南外仙林分校附属幼儿园；但是这个地方还没有小学，需要到宝华镇上去上小学，附近有一个宝华中学可以供周围学生就读，而且据说现在正在和南师附中商量合作事宜。（恒大雅苑小区内部的幼儿园）在我去到的附近，基本的商业配套还是有的，餐馆、超市、理发店等有一条街，但是大型的商业体和娱乐场所就别想了，只有在宝华大道和仙林大道交叉口有一个苏果算大型商业体。哦对了，还有一个位于宝华西侧的正在建，将来也是一个好去处。虽然其他配套不是很好，但是这里的中介却很多，一眼望去看到的最多的“房产”两个字，我跟一位中介人员谈论到这个的时候，她告诉我说：“你还没到那条街去看呢！”然后大手一挥，“狼多肉少哎！但是每个月的成交量也能达到四五套，还可以的。”房产中介公布的当地二手房价格，多数低于1.5万/㎡，其中标价最高达到16860元/㎡，最低一套11892元/㎡，多数价格还在1.3万-1.4万之间。我在另外一个房产中介看到的价格也是如此。3、人烟稀少某个交付相对较早的小区售楼处工作人员告诉我因为小区卖的比较早，早期这里价格低，大家都是买来自住的，到后来基本上就是南京人过来买房投资的，现在的入住率大概有60%-70%的样子，与其相邻的小区入住率大约是50%。（某小区门口，没有门禁，售楼处工作人员介绍说等后期全部交付后会封闭）从上午十点到下午三点半，我在那里呆了五个多小时，可能是因为工作日的原因，在街上见到的人寥寥无几。好想知道晚上这里的亮灯率......有知道的同学不如在评论区给大家爆料一下！4、宝华真的能逆势而为？与此同时整个楼市大环境也有一些变化。从去年12月到今年8月，价格已经连续9个月环比下跌或持平，二手房价格与新房价格一样有所下跌，8月份格环比下跌0.1%。（最新！连跌9个月！南京新房二手房都在跌）可以说整个市场的大趋势是保持稳定甚至下跌的，那么将来宝华在这个形式下会逆势而为吗？但是就在我们想不通为什么宝华那么火的时候，大型房产开发商一个接一个的进驻宝华，似乎认为宝华到处是黄金。商人都是无利不起早的，也是擅长洞察市场风向的，难不成这么多大佬都是傻子？截下来的宝华会有哪些楼盘上市呢？1金九银十开启 5家老盘“约战”金九月已经去过一半了，宝华加推楼盘寥寥无几，不过，小东哥打探到，接下来不少老盘将相约金九银十。楼盘看点：9月8日朗诗地产与万都东樾举行了签约合作，朗诗正式签约进驻宝华，案名确定为朗诗万都玲珑樾。主要产品为低密洋房，加入朗诗的精装科技。即将会公开科技样板间。碧桂园近两个月在句容接二连三斩获新地块，又刚刷新句容城区地价。其霸主地位不容置疑！在宝华这块品牌开发商扎堆角逐的区域，项目的声势也不小。除了刚加推过的碧桂园翡翠华府传出将再加推的消息外，9、10月碧桂园大学印象、均有加推计划。“老盘”和香山壹境也将在近期发力，特别是四季金辉将推三期观岚新产品。另外，被和昌接手的仙林国际花园，预计11月推L号楼，190多套毛坯房源，面积90、106平方米。别墅楼盘方面，锦隆御山墅预计加推二期新品，面积段240-274平方米的联排，299-360平方米类独栋。2多家新盘首秀 小户型别墅惹眼宝华的纯新盘也瞄准了金九银十这个档口！住宅方面，百里峯景预计最快9月底公开售楼处，打造精装高层产品。仙林首望城售楼处已基本成型，预计最快9月底公开。今年上半年金科观天下的热销，让宝华别墅项目士气大振！最近多家别墅项目正在卖力宣传，做开盘前的最后冲刺。接下来，三家新别墅项目将狭路相逢。其中新城源山的项目外围为4层、6层叠加，面积段135-56㎡。内环为联排，面积段157-210㎡。东原亲山共规划340套纯叠加别墅，全部为4层叠加。上叠、下叠均有私家院子。弘阳山卿类独栋别墅120-130㎡，带挑高地下室；叠加别墅95-110㎡。别墅在多数人眼里曾被冠以“奢侈品”的概念，宝华这几家别墅面积几乎都在200平方米以内，最低总价200万就能搞定一套别墅。因小面积别墅的出现，南京人购买别墅变得触手可及。说起宝华这个地方，好多买房人也都有话说：“今日的宝华就是昨日的仙林湖。现在南京正在朝特大城市发展，需要不断往周边扩展才能发展为特大城市，宝华就是扩展的一部分，但是这并不意味着要把宝华划归南京，因为有宁镇扬一体化，仙林大道也在修，我非常看好这条线，宝华的房价从之前的6000涨到现在16000元/㎡，将来随着这个地方的发展肯定不会跌破现在的价格，所以现在不管怎么买都是赚的。宝华现在就是一个闭着眼也能买的地方。”“现在限购，将来也许限价，但是这都是针对新房的，这都将为将来宝华的二手房价格增长助力！而且别看现在宝华的配套不好，将来一定会好的，双创园已经签约了，还引进了中科大、中科院研究生联合培养基地等10家校地合作项目，南师和南艺等7家院校也在洽谈，有消息称宝华山森林公园南门的3000亩地块将有可能划给南大、南师和南艺。这么多高校都要来，这个地方能不火？”365微信矩阵365楼市：江苏更值得信赖的楼市微信平台house365nj安家江北：江北新区幸福安家第一平台anjiajb025安家在江宁：有家有爱、有料有趣、有江宁anjiajn安家河西：在这里，您可以足不出户了解河西anjiahx安家城东：专注南京城东、仙林、宝华买房生活 anjiaxl南京商业荟：聚焦南京商铺、办公投资第一平台syh365_819南京别墅圈：南京最专业的别墅置业、生活服务平台gaoduanshenghuohui茶坊：南京本土民生大号，吃喝玩乐一应俱全njchafang精彩推荐紧急通知！禹洲句容项目案名确定！宝华10家楼盘随时开盘官方发布！句容限购政策继续实施，截止日期待定！2016年宝华卖得最好的楼盘马上开盘！今天区域营销总亲曝猛料…1250亿投资砸来！仙林又沾光了喜欢就踊跃点赞，爱就果断转发！
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南京2017最新限购政策
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2016年，南京楼市有三个都市圈网红：溧水、六合和宝华。用烈火烹油、鲜花着锦八个字来形容，毫不为过。
房价携手破万后，溧水、六合、宝华竟然还出现了倒卖房号的现象，疯狂之极令人昨舌。
如果非要总结几大原因，有太多理由：主城火爆的挤压效应、新地铁规划的牵引效应、万达进驻的商圈效应....
但魔性的2016年即将过去，2017年都市圈楼市还会继续演绎疯狂吗？9月底南京重启双限后，都市圈楼市受伤又有多深？
前两天，宁镇扬楼市微信平台由主编带队，组团前往宝华实地调研。一篇文章，让你看穿这个南京都市圈最大的楼市网红。
▼ 推荐关注8大独家调研的真相
1、9月底南京开启最强调控后，宝华部分主力楼盘到访量下滑50%。
2、均价1万/㎡以下的楼盘，在宝华彻底消失。
3、今年宝华一共卖出了1万多套新房，其中绝大多数，被南京投资客买走。
4、明年宝华的新房上市量，预计在37万㎡左右。
5、今年以来，新城、东原、金科、富力等10几家巨鳄房企涌到宝华抢地
6、宁镇扬一体化加速后，不仅南京人，甚至句容本地和扬州人都去宝华炒房。
7、明年宝华的别墅产品竞争将非常激烈，多个高端别墅盘将现身
8、宝华租房行情高于预期，一套125㎡三房能月租元
调研时间：日 调研楼盘：、、碧桂园翡翠华府等
一轮暴涨后，宝华楼市遭遇急刹
“9月底我们项目第开盘前，每天最多有100多组来访，边户抢手到连我自己都买不到，各种关系户”，这是宝华大道边上一个百强房企的楼盘案场经理S告诉我们。
（宝华恒大雅苑售楼处，目前项目仅剩少量住宅和公寓）
不过今天我们在案场看到的是，整个售楼处只有2组客户。反倒是两家代理公司的十几名销售员，列队站在门口，从远处看像百货商场橱窗里的人偶。
S说，从10月份开始，南京调控后案场来访立马减少，目前每周的到访量，还不到调控前的一半。
在附近的另一个精装楼盘翡翠华府，我们对行情的了解，得到了同样回复。这个项目今年已经卖出了1800多套房，其中多数是卖给南京投资客。
但10月份南京的调控效应，像蝴蝶刮刮翅膀，在宝华这样的都市圈边缘板块，很快刮起了风暴。
风向的转变，主要表现在两点： 1、案场的来访大幅减少，50%左右的缩水。 2、客户成交意愿大大削弱，成交周期越来越长。9月份以前，不少南京人去买房，连样板间都来不及看，先喊销售员填认购单。现在是销售员求着客户认购，客户却总说“再看看”。
▼ 真实房价水平：万元盘彻底消失了
现在在宝华，你已经买不到单价在1万元/㎡以下的房子了。这是这次宝华市调，房价给我们最大的震撼，又一个刚需板块正式消失。慢慢的，你可能真的连宝华都买不起了。
你要知道，就在去年恒大雅苑的精装修高层，只卖8000元/㎡；今年三月，加推高层，毛坯房均价是7000元/㎡。
（实拍恒大雅苑，居住氛围浓烈，门口的商业街人气非常旺）
伴随着南京主城房价一路走强，供应量走低，宝华的房价齐刷刷全部破万。最新的房价是这样的：
1、万元以下楼盘已经绝迹，类似这样的非品牌楼盘，也要卖到1.万-1.2万/㎡，二期尚未开盘。
2、碧桂园翡翠华府是宝华首个破万的楼盘，精装修最后一次开盘，1期房源最后卖到1.3万/㎡。短短几个月，一期1800套房已全部卖光。
3、恒大雅苑常年卖8000多元/㎡，今年也涨到了1.2万多元/㎡，目前主要剩酒店式公寓。
3、远洋心里是宝华房价最高的毛坯盘，第二次开盘时均价1.2万-1.3万元/㎡，期间没有做任何广告推广。但连续两次开盘近400套房都日光了。
▼ 大牌房企纷纷涌入，明年恶战在即
宝华楼市热，不仅因为南京主城导热，宝华的土地市场，今年也是大火了一把。
今年5、6月份，句容国土局拍卖了一批地块，其中宝华的几幅地块算是炸锅了。最终的楼面地价成交价格，竟然比镇江市区的地块还高出了一大截。
以泰达拿下的目前宝华地王为例，楼面地价已经达到5146元/㎡，比镇江南徐新城的地价还要高出一大截。
除了最早进入宝华拿地开发的招商、恒大、天正、金辉、泰达等品牌房企外，从去年下半年开始，又有一大波全国排名靠前的巨鳄，在宝华抢地开发。比如绿城、新城、富力、东原、远洋、金科、中天城投.....
绿城： 宝华山森林公园北门的绿城桃李春风项目，占地300亩，规划了两层的中式合院，精装交付，总价300多万就能买到。别墅样板间和景观示范区，将于月底做好，明年开盘销售。 （厦门的绿城桃李春风项目效果图）
新城： 今年8月19日，新城控股发布公告称，其子公司南京新城以总价1.84亿元，收购四宗位于南京句容市宝华镇的地块，总出让面积超过12万平米。
我今天采访新城地产南京公司副总经理刘茜，她透露该地块预计明年上半年会上市，纯别墅社区，既享有宝华山秀丽山景，地块内还拥有大面水景资源，是宝华难得的山水别墅。
东原： 12月6日，东原地产集团宣布通过收购的方式，拿下一幅位于句容市宝华镇黄村水库东侧的综合（商业、住宅、旅游）用地。占地面积67120平米，容积率1.1，东原地产营销总监洪钟表示，将打造低密度产品,或定位成度假型别墅。
金科： 今年1月有消息称，金科地产以8亿元从句容亿丰房地产，购得宝华镇汤龙路附近一处地块，面积600亩，综合容积率1.05，未来将打造成纯别墅项目。
富力： 富力地产在宝华山森林公园南麓拿下了1000多亩地，根据地块的条件，可能打造低密度住宅、别墅等物业。
中天：今年3月份，中天在宝华镇汤龙路附近，拿下一幅地块，总占地面积达400亩。 总建筑面积超过53万平米，案名确定为中天·半山铭廷，产品涵盖约77-142平米的高层、洋房、叠墅、双拼等。
▼ 明年宝华一批别墅新盘要上市
宝华一直南京别墅的主要供应板块，目前在售的鸿信大宅门、锦隆云山墅、等项目，主要集中在宝华山西南麓。
而从明年开始，宝华将上市一大批纯新盘别墅项目。我在上面盘点的，新进宝华的几大品牌房企，无论是新城、绿城、东原、还是金科、富力、中天，几乎都清一色打造了低密度别墅，和类别墅项目。
所以明年一方面，宝华将给南京人提供更多优质的改善型别墅产品，比如绿城的桃李春风，年底即将惊艳公开。
但另一方，这么一一大波的别墅新品集体入市，但明年南京调控依旧不会放松，这种改善性产品难免不会被限购限贷误伤。所以，明年别墅将成为宝华竞争最激烈的产品范畴。
▼ 明年宝华房价的3个机会点
1、高价地陆续上市，豪宅来了 今年宝华算上招拍挂和收购，累计出让了十多幅地块，而泰达的地王，直接提高了宝华的房价预期。
明年这些高价地，陆陆续续都会上市，一方面是楼面地价创新高，直接拉高房价；另一方面，是一批高端住宅产品的入市，将整体拉高宝华的产品溢价和板块形象。
2、宁镇扬一体化加速，宝华成特区 今年宁镇扬一体化话题简直火到爆，从省党代会谈到是党代会。从省委副书记黄莉新，到市长缪瑞林，多次到镇江视察，一体化进入加速期。
而宝华一直是宁镇扬一体化的桥头堡和特区，用栖霞区委书记邢正军的话说，“与仙林接壤的宝华地区，几乎就是南京市民的待遇，除了吃上南京的自来水，用上了南京港华天然气，95%的私家车上了南京牌照。” （宝华一家楼盘门口的广告牌）
3、双地铁开通，高大上配套完善 此前宁句城际确定2017年开建，让汤山和句容黄梅的沿线人民炸锅了。而2017年，宝华也将迎来“准双地铁时代”。
南京地铁4号线将于今年春节前正式开通，届时将于目前已经开通的地铁2号线，在仙林湖板块汇合。而从仙林湖开车到宝华大道附近，不过寥寥几分钟路程。
2017年12月，仙林也将正式开业。间接享受双地铁、万达茂和优质学区红利配套的宝华板块，在明年将迎来更加舒适的人居环境，这也是今年这么多大牌房企，扎堆去宝华抢地的原因。
▼ 另外几组数据，你应该知道
1、碧桂园明年要打包半个宝华 明年宝华区域，预计新房上市量，建筑面积不低于37万平米。根据我在碧桂园翡翠华府的调研，排除一些小盘，明年宝华主力在售楼盘将超过15个。
其中碧桂园明年更是要打包开发宝华的节奏，今年3月份碧桂园一次拿下了宝华8幅地块，5月份又拍下至少3块。
今年宝华1万多套新房成交量里，其中碧桂园5个在售楼盘占了4000套以上，仅碧桂园翡翠华府一个项目，一期就卖出了1800多套。
2、宝华的租房租金市场非常不错 目前整个宝华，已经形成了一个比较浓厚的刚需居住氛围。恒大雅苑、理想城等早期销售的项目，从夜晚的亮灯率看，入住率较高。
反应在租房价格上，目前恒大雅苑一套125平米的精装房，配上简单的家具家电，就能租到元/㎡。而且租房市场非常活跃，这样的房子，挂出来很快就能租掉，租房群体包括仙林附近的企业白领、仙林湖的学生家庭等。
因为仙林和仙林湖租房价格目前更贵，以仙林湖的为例，一套95平的三房，租金高达元/㎡。
3、南京人撤场，句容扬州投资客接棒
推动宝华这一波房价暴涨的主要原因，是南京楼市火爆下，投资性需求的外溢，宝华靠近仙林湖，房价存在明显落差，买房后可自住可投资，还能出租。所以，这能成了南京刚需和刚投们的主战场。
南京9月底重启限购后，根据宝华几大楼盘的反馈，南京的客户变少，但句容本地、扬州的外地投资客增多了不少。
财富效应减退，或迎来打折促销
这一轮南京房价上涨，已经对周边城市的投资客，渲染了很强的财富效应。但眼下的南京，房价居高不下，而且还限购。因此，这些外地投资客，最近密集的到宝华，和句容的黄梅等地去看房。
但对明年宝华的预期，虽然诸多利好在前，但形势不容盲目乐观。一方面是明年区域供应量只增不减，但传统上以投资性需求为支撑的市场，在南京投资客像潮水一样涌来，又向潮水一样退去后，宝华短期出现的市场倒挂、供不应求、炒卖房号的畸形现象，降会不复存在。
甚至像2012年至2014年，南京主城调控冰冻，宝华区域多盘打折促销的现象，也不排除会重演。毕竟连南京主城，都出现了热门区域开盘，卖2成甚至只卖2套的尴尬情况，覆巢之下焉有完卵。
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色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。前两天接到一个电话，有个外地朋友打算专门抽一天时间把溧水和宝华都看看，因为溧水3月还有两大纯新盘要开，听说蓄水达上万组，宝华下一批房子要涨。
没错，宝华很火，六合溧水都很火，居然还有人丢出镇江比南京更具投资价值的言论。真的如此？
镇江比南京更值得投资？
前几天，经济学家马光远在镇江一场活动上放话，2017年镇江比南京更值得投资，未来镇江出现比南京价格更高的房子也不是没有可能。
我摸了下良心很想说，镇江宝华镇下一批准备涨到1.3-1.4万/平米的房子，真比南京的高淳溧水还要贵，但你要说镇江比南京更值得投资，我就不得不引用他自己的观点来反驳他的结论了。
马光远说：目前中国的城市群发展还没有形成，城市群对人口的吸纳力，目前根本还远远不够。一旦城市群真正发展起来，对房价带动能力会更强。
我的观点：这就承认镇江的人口导入能力是不高的，我之前也说过宁镇扬发展起来的前提是南京足够强大，南京越强，宁镇扬越有戏，于是，买入南京周边，潜台词是你要多放在手上几年啊。也许5年，也许10年，就看你心理预期了。
展开剩余91%
马光远说：如果说今年投资南京还是投资镇江，那肯定是投资镇江更好，南京今年房价波动的概率更大。
我的观点：且不说南京新房房价目前几乎没有降，而且一旦南京房价波动，那我应该买降价的南京，还是买正在涨价的镇江呢？虽然这两个量不成比例，但是一个机会成本的问题。
世界会变的，宁镇扬和江北新区现在是南京打造江苏首位度的两张王牌，宝华的暴涨，我想还会继续，短期看涨，中期横盘，最后的造化，就要看南京是不是能足够强势伸展触角，强势到把买不起房的人逼到远郊还不肯走，打造一小时通勤给年轻人留口喘息。
南京肯定比镇江有投资价值，但是难度更大，价格更高，相比之下，宝华楼市火爆是事实，镇江均价只有宝华价格一半，即使被一车车急着去抄底的人强行拉着跑，然后呢？接下来去买的是镇江人还是南京人？
3个令人震惊的消息
很多人还是想问现在比较火的几个不限购区域，哪个更值得投资？
距新街口距离
最大卖点??
1.3-1.5万/平米
1.2-1.4万/平米
1万/平米左右
　　宁溧城际　　万达广场
综上所述，不限购区域值得购买的排名，我认为是这样的：六合＞宝华＞溧水
尽管如此，关于溧水，我还得知3个惊人的消息：
1、溧水离婚半年的，按揭贷款办不了。我琢磨了一下，溧水不限购，离婚为的不是购房资格，而是首付比例，原来，溧水的贷款比南京审核还严。而这一政策都是从去年10月南京限购后开始的。
2、溧水部分二手房比新房贵，因为溧水限价，买不到新房，昨天南京退房最火爆的不是河西，不是江北，而是溧水一套房有263人报名。而且溧水最近都无房可售。
3、溧水南部的纯新盘碧桂园S1秦淮世家，近期举办客户答谢宴，竟有3700多组客户意向要买百套首开房源。
碧桂园S1秦淮世家答谢会
还是坑吗！？我实地走访了宝华楼市
为什么那么多人一提到宁镇扬，就摇头说，千万买不得？
坑，巨坑！那都是自己或者身边人都掉进去，还没跳出来。2013年均价就已经7000元/平米左右的宝华，整整横盘了3年了，3年没涨过价。
如果真的是坑，为什么还有那么多人一直在问宁镇扬到底能不能买？
因为2016年初从7000元/平米涨到现在的14000元/平米，太快了，有人直言，不要把它当你要住的房子，而是一块跳板，一个筹码，让你有一天能趾高气昂的杀回南京。这就是吴翔华老师所提过的穷人的投资品。
总价100万？不，下面我要和你说的宝华，均价已经在元/平米了，总价120-150万左右。
让我先来科普一下南京和句容到底有多近？
1、宝华的优越感，离南京那么那么那么近
现实：但你还是镇江句容的大宝华啊~
这张图是为了告诉你：宝华很神奇，水电气和南京一样收费，甚至电话号码都025开头，我想宝华镇少年从小都有一种“我是南京人”的感觉，毕竟过了一条河，就到了南京，从距离上来说，宝华离南京最近。
2、拿着句容的工资，买南京价格的房子
现实：密密麻麻的二手房
宝华镇距离经天路地铁站5-7公里，开车5分钟，沿着万达茂一直往东开，说万达茂辐射宝华其实一点不夸张，直线距离真的很近。只要你去宝华卖房一条街看看，一眼望去20多家楼盘，密密麻麻的房子，让我心生疑虑，这么多的房子，二手房卖给谁？
根据我的实地走访，买入宝华的自住人群也是有的。
宝华的房子千万碰不得吗？我的回答是：因人而异。
前几天有朋友咨询我，打算把桥北房子卖了到宝华买170平的大房子，他在万达茂给孩子还买了两套，离着近好照应。他的选择符合了他的需求，未来活动区域在宝华附近，大面积购入为了养老，我也没觉得有什么不可。不过，你要养老，真的要靠南京的医疗了，不会真的靠宝华吧，包活未来小孩上学、落户这些你都不在乎的话，大可以买买买。但如果你是投资，为接盘的人想一想。
听说宝华都在抢房？是当地人还是南京人？
问问自己，是你，你会买这住？未来你准备卖给南京人还是镇江人？
长远来看，南京的辐射力是反噬镇江的，宁镇扬一体化，带来的是人口的对流，由于地缘性，宁镇扬有钱人有资本会倾向选择栖霞山、仙林湖、地铁小镇、麒麟、汤山、青龙山，目前价位都在2-3万元/平米。
而且不限购区域的持续火爆，会大大降低性价比，相比之下，南京1字头以下的部分板块，如板桥、禄口、江宁滨江、正方新城的性价比难道不比他们高强？
3、宝华圆了南京人的买房梦
我大致走访了宝华近期卖的比较好的4家有代表性楼盘，分为经济型、大户型和别墅。
如果你想要一个田园梦
宝华的山水资源很棒，穿过长长的宝华山森林公园迎宾大道和千年古村，宛若进入景区，进入山里，开始归隐小镇模式，就能看到最近在业内大热的楼盘宝华桃李春风。都市生活不开心，有一个地方能让你回自家的院子喝茶打坐，修身养性，适合人群是，有几百万买一个心头好，有能力买，开心就好。但这一定不是你柴米油盐的生活，几百万的价码是中产的情怀。
如果你想来个经济实惠的：
万都东樾属于经济型的宝华盘，户型方正，加上赠送面积得房率可到88％，125万起你可以拥有90平左右的标准刚需房，价位在1.3万/平米左右，而且毛坯交付，从现场来，看房人大多还是南京去的投资客。
另一家则是远洋心里，这家挺有意思，售楼处都还没有盖完，房子就已经卖了大半，户型方正，得房率颇高。和我一起去的南京某品牌楼盘业主直呼112平的户型和这家99平的户型几乎一模一样。开发商表示，购买的人群不少是仙林高校的老师，下批近期加推，可能要涨1000元/平米，达到14000元/平米。
3、什么人容易对郊区的大面积产品心动？
品牌精装、大户型、低单价、低总价，老头老太喜欢，这是买来自住的原因。
据售楼员表示，碧桂园翡翠华府一共开了两次盘，一次拿出1800套，一次卖出1600套，千人抢房的场景，看得人心惊肉跳，别家13000元/平米的毛坯，这家14000元/平米的精装，看上去很划算，但是前期115平和140平的大户型几乎卖完了，剩下就是200多平的超大户型，怎么算下来也要300万左右。
几个楼盘看完，宝华的房子如果放在南京来卖，这样的产品，户型和得房率应该是不差的，我还是那句话，打算自住，在仙林附近活动，也是一种不错的选择。
但是当我饥肠辘辘回到宝华镇中心打算吃个饭，宝华才脱去仙林东的外衣，小镇的原貌开始浮现。
在镇中心穿过一家包子店，一家紫燕百味鸡，一家国产手机旗舰店，一家90年代感门头的老苏果和各类小杂货铺，终于寻觅到了宝华神面，我也意识到，宝华就是宝华，哪怕路上跑的都是苏A的车，电话是025开头，终究你还是镇江句容的小镇。
新房涨涨涨 二手房冷冷冷
1、库存去了大半，成交是过去3年总和
2016年3月，句容全市库存量达到了惊人的2.9万套，而2017年1月数据句容的库存已经1.5万套左右，库存去了一半。
而在2012年到2015年期间，整体的成交分比为10463套、16545套、15877套和15179套。相较之下，句容2016年整体的成交量超过了前三年的总和。
当然，对于“大丰收”的句容来说，成交量的猛番背后，区域房价也是齐刷刷的上了一个新台阶。
2 、16个盘都在涨价，1.4万/平米成宝华均价
碧桂园系列楼盘
2016年初碧桂园强势入驻宝华，提升了区域房价。有消息称，光碧桂园一家2016年在宝华卖货就超90亿，占到了板块1/4的业绩。所以，碧桂园是句容当之无愧的霸主。
目前句容碧桂园系列楼盘中，属于黄梅镇的碧桂园凤凰城的价格从8000元/㎡到10000元/㎡，上涨了2000元/㎡。其余宝华镇的碧桂园楼盘中，翡翠华府同样也是2000元/㎡的涨幅，大学印象则上涨了1000元/㎡。仙林东郡和伯爵山由于在售少量住宅房源，价格保持不变。
近期碧桂园凤凰城即将加推新楼栋，约180套，主力面积101、125平方米，预计均价10000元/平方米；另外142平方米的户型预计均价13000元/平方米起。
宝华的“老盘”
这类楼盘都是在2016年之前开盘的楼盘，其中恒大雅苑、仙林国际花园、同城世家更是“元老”级楼盘，着重对比了下从2016年10月到2017年2月这段时间内有加推的楼盘，恒大雅苑、四季金辉、同城世家的价格均上涨了4000元/㎡。
这些楼盘中恒大雅苑、京东紫晶住宅接近收官。其中恒大雅苑只剩余少量175平方米的住宅在售，京东紫晶住宅已经全部推出来。另外招商依云尚城一直没有动静。
当然也有楼盘传出了加推消息。仙林国际花园预计5月份加推三期L号楼，约200套房源。四季金辉预计6月会加推三期房源。
2016年“鲜肉”盘
再来看看2016年上市的“鲜肉”盘们。远洋心里、濠锋星钻、万都东樾与去年下半年首开的价格相比，出现了1000元/平方米的涨幅。彩虹城10月份之后一直在售7号楼，所以价格没有变化，但是和2016年6月（8500元/㎡）相比，价格几乎翻了一倍。
近期远洋心里将加推2号楼房源，共132套，面积为88和99平方米。目前放风价14000元/平方米，涨价的势头还是蛮猛的。
3、句容本地论坛上网友爆料，一年下来句容二手房成交量不足3000套
我突然发现句容人不怎么喜欢买二手房，有钱人直接买现房或者期房，没钱的不买，据镇江句容二手房统计数据显示一年句容二手房成交量才2931套，这个数据还是特别低的，希望那些在句容炒房的投资客醒醒了，接盘侠太少，你很可能就悲剧了……我仔细看了下到底哪些人买房，一年的刚需也就3000左右，主要是老换新的比较多，也没想到目前句容的房间都涨到6000了，感觉有点吓人！
我们关注两件事，涨到心里价位和卖出去分别需要多长时间，这决定了你的购买力成本。我查阅了一下，宝华一室套出租房的价格在1200元/月左右，以恒大雅苑为例，80平报价115到120万，单价在1.4万/平米以上了，但我身边也有1.2万/平米挂了半年还没有动静的，二手房价格心理预期比较高，宝华二手房的市场偏有价无市。流动性差，就意味着涨再多也无法变现。
而且宝华房源密度大，供货量充足的一米，未来降价的底线是个谜题。
还是坑吗！？
珍惜你的买房资格，南京的六合、溧水，你因为不限购所以出手，但同时也失去买南京主城的资格。
宝华能买吗？
我上次说过，世界会变的，以前南京周边都是是坑，哎呀这意思是，宝华现在是宝了？后半句是，南京辐射能力没达到预期，坑还是坑。
我要承认照宝华现在新房应该在元/平米了，二手房挂牌价也在12000元/平米左右，但是你问问之前、6000元/平米买的，熬了多少年才到今天的行情？
举个例子，宝华现在卖12000元/平米的某盘，元/平米开盘，看上去涨了很多。
2014年 6400元/平米
2015年 6800元/平米，一年涨了400元/平米
2016年3月 7500元/平米，涨了700元/平
终于等到了南京限购了，冲到了14000元/平米
南京限购拯救了周边城市，那么限购取消那天呢？
南京发展宁镇扬的目的是什么？是高质量的人口，要么高学历要么高财力。
未来南京房价是什么走势？越来越买不起的逼到南京的边缘，穷富对流，宁镇扬有钱途的来买南京，买不起南京的买周边。
看到有人说听党的话，一线稳二线冷三线燥起来，我就笑了，响应国家去库存，你真是太棒了！三四线是涨起来了，敢不敢试试卖卖？下面几句话与君共勉：
1、南京强则宁镇扬强，南京的辐射能力，决定了南京周边城市的未来是否水涨船高，5年后南京的辐射能力要追上当下的上海，你有几分把握？
2、南京能带动的只是南京周边，镇江的二手房你想卖给谁？
3、什么是泡沫呢？本身没有购买力，纯属靠蹭。
4、你把南京房子卖了，期待换两套宝华、汊河，那么等限购解开，你的房子打算卖给谁？还能杀回南京吗？
投资买房还是多问问，谁来接盘这件事比较靠谱。
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