地王游戏当中的连环套_新闻中心_新浪网
地王游戏当中的连环套
　　五岳散人(专栏作家）
　　“两会”之时，北京的土地挂牌拍卖是暂停的，“两会”过后的第一天，北京拍地赚钱就风光大赚：中信以52.4亿元竞得大兴区亦庄地块，创下北京拍地最高总价；国企远洋地产则以40.8亿元拍下了望京某地块，拍出史上最高楼面价。而北京四环以内期房均价突破3万元大关，达到每平方米31220元人民币，而六环以外的房价也突破万元，达到每平方米1万余元。
　　不知道是否还有人记得，某位官员在两会期间这样表态：4万亿的投入没有一分钱进入房地产。这话的意思是说，房价目前到了这个程度，并非是国家为刺激经济而投入资金的结果。其是否真是这样，4万亿是否真正没有直接或者间接地影响了房价，或许还有待考证。所以这话其实也不能很当真。
　　但房子的价格总是在这么疯长，这其中的原委并不是所有人都知道。简而言之，房地产是我们这里现在最大的经济支柱，不少地方政府就靠着卖地活着或者是发展经济数字。这东西是上瘾的，一个是来钱太快，拍出土地就赚钱；一个是无本万利，反正土地本身从属性上说完全没有成本，只需要报批的一些手续而已，卖地之后还能收取各种税费等等，还能连带激活一系列的产业。
　　一些国企在这里的角色很好玩儿。从商业上说，他们是公司行为，但从别的意义上说，它们又是政府行为，两者混在一起来看的话，国企的行为模式就更加耐人寻味。
　　商业公司首先要求有钱，这段时间各地出“地王”的时候，背后总是有一些国企的身影，它们真的有这么多钱么？应该说它们确实是有的，因为它们是国企嘛，贷款政策之类的东西总是向他们倾斜之。商业公司总是要考虑一旦无法承受某个价位，自然也就退出竞争，而国企只要是志在必得的话，总是会拍出天价。即使到时候不能真的按照这个价位把房子卖出去，地块空在那里也没什么关系。虽然有开发的年限限制，但您看最近收回的地块当中有几块是国企的空置土地储备？当然，人家也确实不差钱，至少不少银行的门是为他们敞开的。
　　而且在某种程度上，国企这种频繁高价拿地的行为也有托市的作用。京城地王诞生之日一共有十余家地产公司竞拍，万科之类的商业公司基本就是陪绑的角色。而拿地价格越高，也就越能把地产的价格炒上去，至少也提高了以后的进入门槛，同时还能用这种方式刺激购买者的神经，让犹豫不决的人出手买房，最终这些收益都到了地方政府与国企手中。
　　这个听起来像不像个连环套？没错，这就是一个连环套，未必是完全有意设下的，但基本上郎情妾意、一拍即合，整个房地产体制就是这么一个游戏规则，当然大家也就按照规则、或者说按照规律办下去。“两会”之后第一天就能出这么一条新闻，而希望能为保障性住房提供一个法律依据的所谓“二次房改”计划也同时隆重出台――说实话，在这样的对比下，我真的一点都高兴不起来。
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地王游戏，为啥少儿不宜？
北京地块分布图近段时间，京沪等少数城市频现高价地，这在全国土地市场相当低迷的情形之下，显得特别刺眼。开发商争抢高价地，甚至连北京相关管理部门的朋友，也在私下跟我探讨，地价这么高，未来会出现开发商亏损、甚至退地的事情吗？且看北京地王擂台赛。8月底至9月上旬10天时间，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面价突破5万元大关，未来房价须超7万甚至八万，才能赚到钱。“面粉贵过面包”的现象，再次出现。如何看待这一现象？这涉及到当前我国房地产市场严重分化，以及局部性扭曲。所谓严重分化，主要指代区域市场和开发商。北京土地市场火爆，但绝大部分三四线城市偏冷。今年以来，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32%左右，这是近六年来的最大跌幅，可见地市之冷。其背后地含义是：大部分城市房产市场低迷，开发商不愿购地。开发商也呈分化态势。总体来看，大型开发商仍有意愿购地，要想持续发展，就得购地，否则巧媳难为无米之炊。而广大中小型房企，尤其是长期在中小城市摸爬滚打的中小房企，由于市场持续几年低迷，库存量大，资金紧张，经营困难，多数都没购地意愿。而大房企阵营当中，其实也出现分化，央企（少数地方国企）和少数民企购地依然积极，其他则偏保守。从今年前8个月购地金额排名来看，华润购地金额最大，其次是恒大、绿地、旭辉、万科、龙湖、金地、保利等，而世茂、雅居乐、招商、富力等购地量很少。从购地金额与卖房销售金额的比值来看，购地较积极的依次是旭辉、华润、中铁建、龙湖、恒大、金地、绿地等。话题回到北京。近段北京地王频出，原因主要有三。其一，需求旺盛。购房需求旺盛，房价涨幅明显，所以导致房企购地需求强烈，况且多数城市楼市持续调整，逼推着房企重点布局一线城市。其二，供应稀缺。一线城市国有建设用地供应紧张，北京更是如此， &宅地被抢也属正常，开发商嗷嗷待哺。其三，品牌效应。抢到地王，未来产品必走高端路线，即便赚不到钱，也能为企业品牌加分。其四，从众心理。其他大牌房企都参加竞拍了，咱不跟着抢，就显得傻瓜。那么，这些抢高价地的开发商，到底是精明，还是呆笨？这个问题并非只是简单的二选一。中国大城市地王频出的历史，基本上是从2007年开始的。八年过去了，多数当年的地王都赚到了钱，其中部分还属于暴利，但也有少数没赚到钱，甚至亏损的。假如历史重演，我想当年拿地王的开发商，多数并不后悔。有些项目虽然没能赚到钱，但也赚到了吆喝，为品牌加分，省了广告费。尤其是部分大中型房企，将企业总部由二三线城市搬至一线城市，客观上需要在总部所在城市拥有项目。然而，对于个别的民营企业，尤其是中小企开发商，如果在错误的时间，或者错误的地点，或者两个错误齐备，则很可能拿地时风光无限，卖房时万分艰难，甚至没到建房，就已退地，断臂求生，危及企业经营。回顾过去几年的“地王史”。2007年四季度和2008上半年出生的地王，在2008年四季度和2009年上半年卖房时，相当多很失意。2009年四季度和2010年出生的地王，在2011年下半年和2012年上半年卖房时，也感凉风袭人。2013年下半年的地王，2014年痛苦不堪。举一个上海的案例。2007年9月，上海楼市非常繁荣，房价大涨过程中，地市火爆。一家名不见经传房企，上海志成企业，竞价历时2个多小时、440轮叫价，成交价超出底价250%，战胜绿地、华润等，获得普陀长风生态商务区地王项目。但是，2008年楼市快速降温，6月以损失1亿多元为代价，退掉了这一地王项目。再举杭州案例。2010年10月，雅戈尔以总价24亿元，在杭州抢得申花板块单价地王，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元（地价的20%）解除合同。具有讽刺意味的是，在雅戈尔退地三四个月后，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元，被绿地、世茂、滨江瓜分，最为抢眼。然而，出乎这些地产大佬们意料的是，狗血剧再度上演。其后，2014年杭州市场在全国率先降价，2013年下半年杭州所有的高价地全部被套，直到今天，杭州房价经历近几个月的反弹之后，那时的高价地仍然没有办法卖房赚钱，部分地块至今仍未动工。如果未来一两年再度发生类似雅戈尔退地事件，并不会让人惊讶。相较而言，在京沪拿地王的开发商，要比杭州等二线城市的日子好过些。主要原因是杭州楼市波幅偏大，而且2011年以来库存压力较大。而京沪的超强城市地位，决定了其房价波浪式前进，大涨小跌，轮番向上。即便是暂时被套，只要能熬过短暂的冬天，在下一个春天或夏天，多数都会解套。比如，在2013年7月北京楼市最火爆的时点，经过70轮激烈竞拍，中粮抢下孙河地王，楼面价4.8万元每平米。2014年北京房价下跌，幅度超过上海和深圳，这一地王深度被套。但今年楼市回暖，近几个月北京房价加速上涨，而且孙河频出楼面价5万以上新地王，则中粮老地王已经解套，已有利可图。问题的关键，就在于那些暂时被套的房企，是否身板够硬，能否能扛过冬天；是否融资成本够低，能否避免沦为金融机构的“打工仔”。显而易见，央企和国企、大型民企，身板硬且融资成本低，比如利润率全国最高的中海，融资成本只有4%多点，远低于中小民企的15-20%。因此，一线城市的高地价游戏，并不是你想玩就能玩。对此，开发商应有清醒认识。（原标题为：地王游戏，少儿不宜！）
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一句话整明白的事情，愣是搞这么一长篇。
一线城市土地大涨，房子大涨（土地因稀缺性以及政府调控，高房价通过不同消费人群层层置换实现），
二线城市土地小涨，房子小涨（一方面是刚需人群，另一方面是大城市限购的投资人群，转投二线城市，带动当地房价）
三线城市基本停滞（存量还在消化，流动性坍塌）
另外，你举的那两个例子也叫例子？先说服你自己吧。
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All Rights Reserved2月1日，上海证大置业以92.2亿元竞拍价格击败其他对手，竞得上海外滩8－1金融地块，创下双地王纪录。同日，北京市土地市场同样因为“地王”而热闹，北京市国土局收回大龙地产去年11月以50亿元竞得的“地王”顺义天竺22号地，并没收已经缴纳的两亿元保证金。新地王出炉伴随着旧地王回炉，网民感叹，地王频出的时代，就如同洗漱，“左手杯具，右手洗具”。[]
编辑点题证大92亿摘沪上新地王&北京收回双料地王 [新地王出炉]2月1日，在上海土地交易中心的竞拍中，上海证大置业以92.2亿元的价格，竞得外滩国际金融服务中心8—1地块，再度刷新沪上土地拍卖纪录。[]&&&&[旧地王回炉]同一天，北京市国土资源局发布公告，创造50.5亿元天价的2009年北京地王被收回，取消大龙公司的竞得资格，同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。[]&&&&[准地王被质疑]北京土地储备中心日前发布潜在百亿地王“中服地块”的挂牌出让公告，根据公告，得符合该条件的买家落在远洋地产身上，SOHO中国董事长潘石屹质疑此“量身定做”的挂牌条件有失公平。[]
谁导演“地王”
京沪穗三地近期"地王"
●&北京地王　　<font color='#09年7月6日&上海绿地以30.25亿获得大兴区黄村19号、20号地，楼面地价达6605元/平方米，成为大兴地王，开启大兴房价暴涨之门。　　日&中粮万科以22亿元拿下房山长阳镇起步区1号地，平均楼面地价达6470元/平方米，将房山区地价推上6000元/平方米大关。
●&上海地王　　<font color='#09年9月2日&上海徐家汇“迷你”地块——徐虹北路8号地块最终楼板价高达23244.6元/平方米，超过了前期“单价地王”长宁区周家桥街道91街坊地块拍出的最终楼板价21983元/平方米。而上海城建建设实业（集团）有限公司狠砸2.8033亿元打败了其他5家房企，以溢价60%的代价揽下该地。　　日&中国建筑股份有限公司的全资子公司中国中建地产有限公司，以37.2亿元总价成为新江湾城C6地块的主人。楼板价格32484元/平方米，成了当时中国单价最贵宅地。
●&广东地王　　<font color='#09年6月10日&珠江新城d8-2地块以楼面价15324元/平方米被城建集团投得，成为珠江新城新地王，并是广州2009年第一块“地王”。　　日下午&科学城kxc-f8-1-1地块在历时近5个小时、101轮竞价大战中，雅居乐最终以43.41亿元高价夺地。此次拍地也创下史上土地拍卖时间最长纪录。　　日下午&大学城五幅住宅地公开竞价出让，城建一口气将五幅地全部拿下，dn0401地块楼面地价更是达到了让人为之惊讶的9503元/平方米。　　日&亚运城项目以底价165亿元公开出让。富力联合体战胜保利联合体，以255亿元天价竞得该项目，楼面地价达5810元/平方米。
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各地开展土地清理
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&&&&是谁制造了“地王”？ 大型国企民营企业房产投资投机者购房者&&&& &&&&今后地王还会频出吗？ 会，地价房价上涨大势不会变不会，房地产热度会出现降温说不清&&&& &&&&未来政府调控房地产市场的最佳措施是什么？ 严厉打击开发商囤地对投资投机住房者征收重税大规模建造保障性住房其他&&&&
政策类似道义劝告&靠什么终结央企&地王&潮?&&&&&&&&地王赌明天&底气何处来&&&&&&&&地王“梦工场”&谁把美梦变噩梦&&&&&&&&地王别成楼市涨价&山大王&&&&&
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