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&&&&按照《住房城乡建设部办公厅关于印发2017年工程造价计价依据编制计划和工程造价管理工作计划的通知》要求，我们组织编制了《仿古建筑工程消耗量定额》（征求意见稿）等4项计价依据，现送你们征求意见，请于日前将意见函告我部标准定额司。
&&&&为了及时向社会发布四川省工程造价咨询企业和从业人员信用信息，构建以诚信为核心的市场监管机制，四川省住房和城乡建设厅建立了四川省工程造价监管与信用一体化工作平台（以下简称一体化工作平台），从日起试运行。
&&&&为进一步完善和创新四川省工程造价监管机制，全面提升工程造价监管水平，维护建设市场各方合法权益，更好服务建筑业持续健康发展，结合我省实际，提出以下实施意见，请遵照执行。
&&&&据记者获悉，日前，浙江省建设工程施工合同管理暨工程结算价款调解工作座谈会在杭州召开，本次会议旨在为维护建设市场秩序，推进工程建设领域的信用体系建设，加强施工合同管理，进一步规范建设工程结算价款争议行政调解工作，维护建设单位和施工企业的合法权益。
&&&&2017年下半年，吉林省建设工程材料价格出现大幅增长，其涨幅和影响时间是发承包双方在工程发包和投标报价时无法预测的。合同中对价格风险的内容、范围以及解决办法不约定或约定不明，造成合同缺陷，是合同当事双方的责任。
&&&&各级住房城乡建设主管部门要加强领导，强化住房城乡建设系统内部的组织和与相关部门间的协调，同时充分发挥技术支撑机构和行业协会的作用；要制定工作方案，明确责任，将各项措施任务和改革发展的部署落实到位。
&&&&广州市的投建热土都有哪些区？建设工程造价超出能否及时预警？近日，由广东中建普联科技股份有限公司旗下“造价通”平台全力配合广州市建设工程造价管理站研发的“材料（设备）价格信息综合采集分析系统”正式通过应用验收，如今已经储备了1万多个工程项目和225万多条材价数据。
&&&&日前，记者从相关部门获悉，连日来，金华市住房和城乡建设局会同市造价管理协会相关人员成立检查考评组，对全市工程造价咨询企业（包括外地在金设立的分支机构）进行了检查考评。
&&&&日前，记者从临沂市住建局获悉，为进一步规范和加强冬期施工质量安全管理，确保今冬明春工程施工质量，遏制各类施工安全事故，我市下发加强建筑工程冬期施工质量安全管理的通知，根据通知，低温时将禁止混凝土作业。
&&&&为适应我省工程建设发展需要，合理确定工程概算造价，省造价总站组织中建海峡编制的2017版《福建省建筑装饰工程概算定额》、《福建省装配式建筑概算定额》等，目前已形成征求意见稿（见附件，请自行下载）。请你们认真组织研究，提出修改意见和建议。
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业主大会、委员会成立法律依据
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中华人民共和国物权法（日第十届全国人民代表大会第五次会议通过） 第六章　业主的建筑物区分所有权　 第七十条　【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。　 第七十一条　【业主对专有部分行使所有权】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。　 第七十二条　【业主对共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。　 第七十三条　【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。　 第七十四条　【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。　 第七十五条　【业主大会、业主委员会设立】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。　 第七十六条　【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　 第七十七条　【将住宅改变为经营性用房的规定】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。　 第七十八条　【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　 第七十九条　【建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。　 第八十条　【建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。　 第八十一条　【建筑物及其附属设施的管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。　 第八十二条　【物业服务企业或者其他管理人与业主关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。　 第八十三条　【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
物业管理条例（日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订） 第一章　总则　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。　　第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章　业主及业主大会　　第六条　房屋的所有权人为业主。　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；　　（六）法律、法规规定的其他义务。　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　第十一条　下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。　　管理规约对全体业主具有约束力。　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章　前期物业管理　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　（四）物业管理所必需的其他资料。　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章　物业管理服务　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。　　第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。　　第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。　　第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。　　第四十四条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。　　第四十七条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章　物业的使用与维护　　第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。　　第五十一条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章　法律责任　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。　　第六十一条　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　第六十二条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七章　附则　　第七十条　本条例自日起施行。
哈尔滨市物业管理条例（日哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议通过，日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）第一章　总 则　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。　　第二条　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。　　第三条　本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。　　本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。　　本条例所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。　　本条例所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。　　第四条　市住房保障和房产管理部门（以下称市物业行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。　　区、县（市）物业行政主管部门负责所辖区内物业管理活动的监督管理工作。　　市、区、县（市）物业行政主管部门的职责分工由市人民政府确定。　　城乡建设、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公安、工商、食品药品监督、财政、民政、卫生、质量技术监督、水务、广播电视等有关行政管理部门，按照各自职责做好物业管理相关工作。　　第五条　物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益，促进行业建设和健康发展。　　市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督。
第二章　业主、业主大会及业主委员会　　第六条　房屋的所有权人为业主。　　进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。　　尚未进行房屋权属登记的，基于继承、遗赠、合法建造已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中应当认定为业主；基于买卖等民事法律行为已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中可以认定为业主。　　业主依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。　　第七条　同一物业管理区域内，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组。业主小组可以推选业主小组代表。　　第八条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；　　（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；　　（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。　　建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。　　第九条　首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。　　筹备组组建后七日内，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。　　建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、共用部位、物业出售和交付使用情况等资料。　　第十条　筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。　　第十一条　业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当在会议召开十五日前将会议时间、地点、形式和内容告知全体业主，并通知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，接受其监督和指导。街道办事处、乡（镇）人民政府应当派员列席。　　业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。　　第十二条　业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。　　业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。　　业主大会会议表决采取记名投票方式。　　第十三条　业主大会可以制定和修改业主委员会工作规则，撤销业主委员会的不当决定。　　第十四条　业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。　　第十五条　业主委员会一般由五名以上单数委员组成，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。在一个物业管理区域内分期开发的项目，新一期项目的业主入住后，应当增补业主委员会委员。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。　　业主委员会委员实行任期制，每届任期三至五年。　　第十六条　本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的，不得担任业主委员会委员、候补委员。　　第十七条　业主委员会的工作经费由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时进行约定。　　第十八条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。　　业主委员会作出的决定，应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内书面公告。　　业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员列席。　　第十九条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定后，终止其委员资格：　　（一）不履行委员职责；　　（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；　　（三）侵害业主共同利益；　　（四）不履行业主义务；　　（五）利用委员资格谋取私利；　　（六）被依法限制人身自由不能履行职责；　　（七）不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。　　业主委员会委员资格终止的，由候补委员按照得票数多少依次递补。　　第二十条　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。　　业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
第三章　前期物业管理　　第二十一条　物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。　　已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再按照本条前款规定重新划分。　　第二十二条　分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。　　第二十三条　建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸，向区、县（市）物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。　　区、县（市）物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位。　　第二十四条　建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，但建筑面积最低不少于一百平方米，最高一般不超过五百平方米。业主委员会办公用房按照物业管理用房总建筑面积百分之十的比例调剂，但建筑面积最低不少于十五平方米。　　物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。　　物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，不得挪作他用。　　第二十五条　规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核。　　市物业行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当对物业管理用房进行核查。　　在物业项目交付使用时，区、县（市）物业行政主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。　　第二十六条　建设单位在销售住宅物业前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。投标人少于三个或者建筑面积不超过两万平方米的，经物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　市物业行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。　　第二十七条　建设单位依法选聘物业服务企业后，应当与其签订书面前期物业服务合同。　　建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。　　第二十八条　建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接验收手续，应当移交共用部位、共用设施设备明细。　　物业服务企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验，并做好登记存档。　　物业服务企业应当在首次业主大会上报告物业承接验收等情况。　　建设单位向物业服务企业移交相关资料的同时，应当向市物业行政主管部门报送备份。
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第四章　物业服务管理　　第二十九条　物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。　　非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、资质证书等材料到市物业行政主管部门备案。　　第三十条　物业服务企业管理的物业，实行项目经理责任制。　　物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。　　物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，并报市物业行政主管部门备案。　　第三十一条　业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。　　第三十二条　业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公告。　　第三十三条　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起二十日内，持物业服务合同到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。　　第三十四条　物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：　　（一）遵守有关法律、法规和规章的规定；　　（二） 符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范；　　（三）按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；　　（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；　　（五）向业主大会进行报告，听取业主的意见和建议，改进和完善服务。　　第三十五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。　　普通住宅的物业服务收费实行政府指导价；别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。　　物业配套使用的电梯费和室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。　　实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。　　实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。　　第三十六条　物业管理区域内，供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。　　第三十七条　物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。　　第三十八条　物业服务合同期限内，物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的，按照合同约定的内容执行。合同未约定或约定不明确的，解除合同的一方应当提前六十日将解除原因等情况书面告知对方。并向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门以及街道办事处、乡（镇）人民政府备案，同时在物业管理区域内公告十五日。　　第三十九条　原物业服务企业应当在物业服务合同终止时，与业主委员会办理退出交接手续，并移交下列资料和财物：　　（一）预收的物业服务费用；　　（二）全部物业档案资料；　　（三）物业管理用房、共用设施设备用房；　　（四）其他属于业主共有的财物。　　业主委员会应当与新选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续，同时移交本条第一款所列的资料、财物。　　第四十条　物业服务企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。　　第四十一条　未选聘物业服务企业和自行管理的老旧住宅，应当实行社区物业服务机构管理。　　社区物业服务机构由街道办事处、乡（镇）人民政府根据社区设置、物业规模等情况组建，报经市物业行政主管部门批准后成立。　　市、区人民政府对社区物业服务机构给予适当补贴。　　第四十二条　社区物业服务机构应当提供环境卫生清扫保洁、绿化养护、房屋共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务。　　第四十三条　社区物业服务机构的服务收费标准由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门确定，并定期向社会公布。　　第四十四条　经业主大会决定，或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受市、区、县（市）物业行政主管部门的指导和监督。　　自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商确定。　　自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。　　第四十五条　业主大会依法选聘物业服务企业或者自行管理的，社区物业服务机构应当终止服务，并按照规定办理相关交接手续。　　第四十六条　未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。　　第四十七条　物业服务企业或者社区物业服务机构应当在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第五章　物业的使用和维护　　第四十八条　物业管理区域内禁止下列行为：　　（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；　　（二）擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；　　（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；　　（四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的；　　（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建外挂式保温阳台，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的；　　（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的；　　（七）产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的；　　（八）擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的；　　（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。　　业主委员会、物业服务企业或者社区物业服务机构对物业管理区域内发生的上述行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。　　第四十九条　业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。　　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，由市物业行政主管部门会同城乡规划、环境保护、公安消防等有关行政管理部门依法办理批准手续。　　第五十条　业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。　　业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。　　第五十一条　在确保消防通道和道路畅通的情况下，占用物业管理区域内共用道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取道路、场地占用费和服务管理费的，参照价格行政主管部门规定的停车场收费指导价执行。道路、场地占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。　　对停放车辆有保管等专项服务要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订保管合同。　　第五十二条　拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。　　专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。　　利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊。　　业主转让物业时，买卖双方应当同时办理专项维修资金转移变更手续。未交存专项维修资金或者账户余额不足的，应当按照规定予以补足。　　第五十三条　物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。　　业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。　　物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。　　共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。　　第五十四条　供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及物业管理相关责任单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。　　本条前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当通知物业服务企业、社区物业服务机构和业主委员会，并及时恢复原状。　　第五十五条　设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业、社区物业服务机构或者有关管理单位进行维修。　　对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。
第六章　监督管理　　第五十六条　市、区、县（市）有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督检查：　　（一）物业行政主管部门对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、从业人员执业资格、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况进行监督；　　（二）城乡规划行政主管部门对物业管理用房的规划配置等情况进行监督；　　（三）城市管理行政主管部门对物业管理区域内的容貌、环境卫生、绿化等情况进行监督；　　（四）城市管理行政执法部门对擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督；　　（五）城乡建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督；　　（六）价格行政主管部门对物业服务收费、价格公示等情况进行监督；　　（七）公安行政主管部门对治安、消防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督；　　（八）环境保护行政主管部门对烟尘污染、经营活动噪声扰民等情况进行监督；　　（九）水务行政主管部门对供排水等情况进行监督；　　（十）工商行政主管部门对无照经营等情况进行监督；　　（十一）质量技术监督行政主管部门对电梯、锅炉等安全运行情况进行监督；　　（十二）卫生行政主管部门对生活饮用水质量等情况进行监督。　　其他有关行政管理部门按照职责对相关情况进行监督。　　第五十七条　街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。　　社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。　　第五十八条　有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应当依法及时予以制止或者处理。　　物业服务企业或者社区物业服务机构应当对有关行政管理部门的调查予以配合。　　第五十九条　建立物业服务企业信息动态发布制度。市物业行政主管部门应当会同相关行政管理部门，将物业服务企业资质等级、从业人员、承接项目及其履行责任和义务等情况及时向社会公布。　　第六十条　实行物业服务信用保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门缴存物业服务信用保证金。信用保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。　　物业服务信用保证金管理办法由市人民政府另行制定。　　第六十一条　物业管理活动出现纠纷时，当事人可以申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。　　当事人申请调解的，由街道办事处组织相关单位或者个人协调解决；街道办事处协调无法解决的，由区、县（市）物业行政主管部门协调解决；出现重大纠纷的，由市物业行政主管部门协调解决。　　市、区、县（市）物业行政主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院有关人员参加。
第七章　法律责任　　第六十二条　物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。　　违反本条前款规定的，由监察机关或者有权机关对其主管领导和直接责任人给予行政处分；违反行政问责规定的，由监察机关或者本部门对其主管领导和直接责任人给予行政问责。　　第六十三条　建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：　　（一）未按规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。　　（二）未按照规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处三十万元以上五十万元以下的罚款。　　（三）对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。　　（四）与物业买受人签订物业买卖合同时，未将前期物业服务合同作为附件的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。　　（五） 未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的，责令限期改正；逾期不改正的，处以三十万元以上五十万元以下的罚款。　　（六）未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向市物业行政主管部门报送备份的，责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。　　第六十四条　物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：　　（一）未取得资质证书从事物业服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。　　（二）物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，予以警告，责令限期改正，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。　　（三）非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动未备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。　　（四）聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以五万元以上十万元以下的罚款。　　（五）未办理物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。　　（六）未按照规定缴存物业服务信用保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。　　（七）不按照规定办理退出交接手续，移交有关资料、财物的，责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。　　第六十五条　违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益归全体业主所有，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。　　第六十六条　违反本条例规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款。　　第六十七条　单位和个人违反其他规定的，由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。第八章　附 则　　第六十八条　市物业行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。　　第六十九条　本条例自二〇一二年十一月一日起施行。市人大常委会二〇〇四年七月十三日公布的《哈尔滨市物业管理规定》同时废止。
住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[号）业主大会和业主委员会指导规则第一章　总则　　第一条　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。　　第二条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。　　第三条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。　　第四条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　第五条　业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。　　第六条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章　业主大会　　第七条　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　第八条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：　　（一）物业管理区域证明；　　（二）房屋及建筑物面积清册；　　（三）业主名册；　　（四）建筑规划总平面图；　　（五）交付使用共用设施设备的证明；　　（六）物业服务用房配置证明；　　（七）其他有关的文件资料。　　第九条　符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。　　第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。　　第十一条　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。　　第十二条　筹备组应当做好以下筹备工作：　　（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；　　（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；　　（六）制定业主委员会选举办法；　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。　　第十三条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。　　业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。　　第十四条　业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。　　第十五条　筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。　　第十六条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。　　第十七条　业主大会决定以下事项：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；　　（五）选聘和解聘物业服务企业；　　（六）筹集和使用专项维修资金；　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（八）改变共有部分的用途；　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；　　（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。　　第十八条　管理规约应当对下列主要事项作出规定：　　（一）物业的使用、维护、管理；　　（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；　　（三）物业共用部分的经营与收益分配；　　（四）业主共同利益的维护；　　（五）业主共同管理权的行使；　　（六）业主应尽的义务；　　（七）违反管理规约应当承担的责任。　　第十九条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：　　（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；　　（二）业主委员会的职责；　　（三）业主委员会议事规则；　　（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；　　（五）业主投票权数的确定方法；　　（六）业主代表的产生方式；　　（七）业主大会会议的表决程序；　　（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；　　（九）业主委员会换届程序、补选办法等；　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；　　（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。　　第二十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。　　第二十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：　　（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。　　第二十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。　　第二十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；　　（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。　　第二十四条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。　　第二十五条　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。　　第二十六条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。　　第二十七条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。　　第二十八条　业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。　　第二十九条　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。　　第三十条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章　业主委员会　　第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：　　（一）具有完全民事行为能力；　　（二）遵守国家有关法律、法规；　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；　　（五）具有一定的组织能力；　　（六）具备必要的工作时间。　　第三十二条　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。　　第三十三条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：　　（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；　　（二）管理规约；　　（三）业主大会议事规则；　　（四）业主大会决定的其他重大事项。　　第三十四条　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。　　第三十五条　业主委员会履行以下职责：　　（一）执行业主大会的决定和决议；　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（五）监督管理规约的实施；　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；　　（九）业主大会赋予的其他职责。　　第三十六条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：　　（一）管理规约、业主大会议事规则；　　（二）业主大会和业主委员会的决定；　　（三）物业服务合同；　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。　　第三十七条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。　　第三十八条　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。　　第三十九条　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。　　第四十条　业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：　　（一）业主大会、业主委员会的会议记录；　　（二）业主大会、业主委员会的决定；　　（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；　　（四）业主委员会选举及备案资料；　　（五）专项维修资金筹集及使用账目；　　（六）业主及业主代表的名册；　　（七）业主的意见和建议。　　第四十一条　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。　　使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。　　第四十二条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。　　工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。　　第四十三条　有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；　　（二）丧失民事行为能力的；　　（三）依法被限制人身自由的；　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。　　第四十四条　业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：　　（一）以书面方式提出辞职请求的；　　（二）不履行委员职责的；　　（三）利用委员资格谋取私利的；　　（四）拒不履行业主义务的；　　（五）侵害他人合法权益的；　　（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。　　第四十五条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。　　第四十六条　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。　　第四十七条　业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。　　第四十八条　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章　指导和监督　　第四十九条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。　　第五十条　已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。　　第五十一条　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。　　第五十二条　按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。　　第五十三条　召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。　　第五十四条　召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　第五十五条　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。　　第五十六条　业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。　　第五十七条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。　　第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。　　第五十九条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　第六十条　业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。　　第六十一条　物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第五章　附则　　第六十二条　业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。　　第六十三条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。　　第六十四条　本规则自日起施行。《业主大会规程》（建住房〔号）同时废止。
哈尔滨市人民政府关于强化物业属地区域管理推进管理重心下移的意见（哈政综〔2010〕35号）各区人民政府，市政府各有关委、办、局，各有关单位：　　为理顺物业管理体制，完善物业运行机制，全面提高物业管理服务水平，现就强化物业属地区域管理、推进管理重心下移有关事宜提出如下意见：　　一、充分认识强化物业属地区域管理的重要性和必要性，加速推进物业管理重心下移进程　　居住区物业涉及供水、供电、供热、供气、排水、环境卫生保洁和公用设施设备维修养护、绿化养护等诸多方面，抓好物业管理工作，对于改善人居环境和群众生活质量具有十分重要的意义。我市物业管理受起步晚、基础差等因素影响，目前管理体制不顺、市场不规范、服务收费标准偏低、老城区旧住宅失管失养等问题较为突出，群众反映强烈，社会广泛关注，加强和改进物业管理的要求十分迫切。学习借鉴兄弟城市的成功经验，结合我市实际，理顺物业管理体制、完善物业运行机制的核心是强化物业属地区域管理，推进管理重心下移。各地区、各有关部门要按照市委、市政府实施“中兴”战略、强化大物业管理的总体部署，进一步提高认识，强化措施，坚持以人为本、普惠民生的原则，着力构建以区为主体的管理体制、规范的市场运行机制、合理的收费支撑体系和老城区旧住宅历史欠账补偿机制，努力开创物业管理的新局面。　　二、坚持责权利相统一的原则，落实物业区域属地管理职责　　按照属地管理原则，各区政府对本行政区域内的物业管理工作负总责，区长是物业管理工作的第一责任人，分管城建工作的副区长负责抓好物业管理具体工作。各区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府，下同）和社区居民委员会结合各自职责，具体行使以下物业管理职权：　　（一）区物业主管部门行使的物业管理职权。负责贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策规定；驻区物业服务企业备案工作；驻区物业服务企业的日常指导和监管工作；住宅物业项目招投标备案和采用协议方式选聘物业服务企业审批工作；划分物业管理区域；监督物业管理用房的配置和使用；物业承接验收备案工作；业主大会、业主委员会备案工作；业主大会、业主委员会指导和监督工作；物业服务企业信用信息采集、认定和信用等级初评工作；召集区联席会议；协助市维修资金管理中心做好本辖区住房专项维修资金归集工作；物业管理纠纷调处和信访投诉（含市长热线、区长热线、数字城管“12319”服务热线）处理工作；参与新建住宅交付使用的社会评审工作；法律法规政策规定的其他职权。　　区物业主管部门在行使物业管理权限中涉及行政许可的，须以区城乡建设主管部门名义作出。　　（二）街道办事处行使的物业管理职权。负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作；业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作；落实本辖区未实施物业管理居住区的管理服务工作；协助区物业主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接验收备案、物业服务企业信用信息采集、认定和信用等级初评等工作；召开联席会议，调处物业管理矛盾纠纷；组织开展本辖区物业服务满意度调查工作；协调社区、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系；法律法规政策规定的其他职权。　　（三）社区居民委员会行使的物业管理职权。负责配合街道办事处做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、企业信用信息采集、认定等工作；协助街道办事处组织成立业主大会和选举业主委员会工作，对暂未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责；协助街道办事处做好业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作；协助街道办事处落实未实施物业管理居住区的管理服务，提供卫生保洁、公共秩序维护、房屋及共用设施设备维修、二次加压供水等基础性服务；协助街道办事处开展物业服务满意度调查工作；促进社区建设与物业管理协调发展；法律法规政策规定的其他职权。　　三、健全完善以区为主的物业管理工作机制　　（一）强化机构设置。各区政府要根据物业管理工作需要设置物业管理办公室，负责指导、监督、检查辖区内的物业管理工作。要按规定落实物业管理办公室的编制、职数、经费和人员，确保物业管理工作顺利进行。　　（二）落实工作责任。各区政府负责组织区物业主管部门、街道办事处和社区居民委员会具体行使下放物业管理权限和法律法规政策规定的其他职权，妥善处理因具体行政行为产生的行政诉讼、行政复议、行政赔偿、信访投诉等工作，并依法承担相应责任。　　（三）建立居住区“市、区、街”三级联席会议制度。对在居住区管理活动中出现矛盾纠纷、涉及多个管理部门的，由街道办事处组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会及相关单位召开联席会议协商解决。经协商仍无法解决的报请区政府组织召开联席会议协商解决。出现跨区重大疑难矛盾纠纷的，由市住房保障和房产管理局牵头组织召开联席会议协调解决。　　四、加大政策支持力度，确保物业属地区域管理工作落实到实处　　（一）大力推进老城区旧住宅改造。将老城区旧住宅改造纳入城市发展规划，力争用3至5年时间基本完成全市老城区旧住宅改造工作。通过危房棚户区改造、城市环境综合整治、实施建筑节能改造和“平改坡”改造，夯实物业管理的基础条件，逐步向标准化物业管理过渡。　　（二）重点抓好老城区旧住宅管理。对经过改造具备物业管理条件的小区，由街道办事处负责组织成立业主大会、选聘物业服务企业；暂未成立业主大会的，由社区居民委员会暂时代行业主委员会职责开展工作，并负责组织卫生保洁、相关秩序维护和共用设施设备维修等工作，所发生的费用由业主共同承担。　　（三）建立科学合理的物业服务收费价格体系。实行物业管理的小区要按照有关规定实行明码标价收费。对因老城区旧住宅服务项目收费标准偏低以及一些项目尚未收费导致物业服务活动无法正常开展问题，要从建立健全收费机制入手，按照质价相符、平等协商、保证基本运行成本的原则，抓紧研究制定一套简易、可操作的物业服务收费指导办法。　　（四）强化政策支持。1.强化物业前期介入。支持区政府参与前期物业服务企业招投标，凡未通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理的项目，不予办理商品房预售许可证。支持区政府强化新建物业承接验收，凡未办理承接验收手续的不得交付使用。2.推行物业服务信用保证金制度。对物业服务企业承接物业项目、提供物业管理服务的，应当交纳物业服务信用保证金。保证金由区物业主管部门统一监管，专项用于物业服务企业擅自退出管理、出现重大质量事故的处置等。3.建立物业服务企业综合信用评价体系。对物业服务企业定期进行信用考核、评价，将违法、违约等不良行为及时记入企业信用档案，并向社会公布评定结果。对信用考核不合格的企业实行一票否决、禁止其承接新的物业项目。4.保证物业管理用房配置。建设单位按规定配置的物业管理用房，应当为地面以上独立成套房屋，具备水、电、气、热以及采光、通风等使用功能。城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在规划图纸中明确标注物业管理用房的位置和面积。物业项目交付使用时，由区物业主管部门参与社会评审，对物业管理用房配置情况进行现场核实，未按规定标准配置物业管理用房的不得交付使用。
哈尔滨市人民政府
二〇一〇年七月十二日
哈尔滨市人民政府关于加强和改进街道办事处工作的指导意见（哈政发〔2013〕4号）各区、县（市）人民政府，市政府各委、办、局：　　为充分发挥街道办事处在城市管理和建设中的基础作用，切实加强基层社会管理，结合我市实际，现就进一步加强和改进街道办事处工作提出如下意见。　　一、街道办事处工作的指导思想、基本原则和目标任务　　（一）指导思想。以党的十八大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，以改善民生、服务百姓为宗旨，以提高}