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城镇低效用地再开发政策分析
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城镇低效用地再开发政策分析
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多项选择题通过（）方式，有序开展城镇低效用地再开发。
A.积极开展旧工矿改造
B.积极开展旧城镇改造
C.稳步推进&空心村&整治
D.稳步推进&城中村&改造
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我县全面开展城镇低效用地再开发调查工作&&天气预报：
全文检索：
中共南京市委办公厅 南京市人民政府办公厅印发《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》的通知宁委办发〔2014〕81号各区委和人民政府，市委各部委，市府各委办局，市各直属单位：　　经市委、市政府同意，现将《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》印发给你们，请认真贯彻执行。中共南京市委办公厅& 南京市人民政府办公厅日&& 关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见　　根据《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）精神，为进一步优化城市空间布局，盘活存量低效用地，推动产业结构升级，促进土地资源节约集约利用，现就推进全市城镇低效用地再开发工作提出如下实施试点意见。　　一、严格界定城镇低效用地再开发范围　　（一）明确定义分类。城镇低效用地是指城镇中布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，包括低效产业用地（含工业、仓储、物流、科研等用途，下同）、低效商业用地、旧城用地、旧村用地和其他低效用地等五类。　　低效产业用地指：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的产业用地；建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；列入市、区工业布局调整计划，待搬迁及“退二进三”的产业用地；土地利用强度、土地产出率等指标较低的产业用地；废弃露采矿山用地。　　低效商业用地指：建筑物存在严重安全隐患、土地利用强度较低、不符合城市规划功能定位和要求的商业、办公、酒店等非住宅类经营性用地。　　旧城用地指：布局散乱、设施落后，不具有保留价值的城市规划确定按片区实施改造的旧城区、城中村、危旧房用地。　　旧村用地指：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内布局散乱、设施落后，需要改造的村庄用地。　　其他低效用地指：除以上四类以外的利用效率较低、不符合城市规划要求的用地；依据城乡建设规划可利用的边角地、夹心地、插花地等零星用地。　　（二）界定试点范围。围绕“产业结构转型升级、工业布局优化调整、城市功能品质提升、城乡人居环境改善”的总体目标，对照城镇低效用地的定义分类，以有利于提高土地节约集约利用水平和社会综合效益为前提，严格界定再开发试点范围，坚决防止盲目大拆大建，造成新的资源浪费。　　二、稳妥有序推进城镇低效用地再开发　　（三）落实试点期限。城镇低效用地再开发要在城市规划、土地利用总体规划和产业发展规划的指导下，按照“封闭运行、规范操作、稳步推进、结果可控”的要求，有计划有步骤地推进。我市开展城镇低效用地再开发试点期限为
年，所有再开发项目须在2016年（含）之前开展启动工作。　　（四）调查摸底确权。各区政府根据城镇低效用地再开发试点范围，对辖区内的城镇低效用地进行摸底调查，全面掌握用地现状与开发潜力；涉及到独立运作的开发园区、功能板块，可单独进行调查摸底工作，并汇总报送至各区政府。土地确权工作要按照“明晰产权、维护权益”的要求稳步开展，土地权属明晰且不存在争议的，方可列入试点，实施再开发。（时间安排：2014年10月—2014年11月）　　（五）上图入库备案。各区拟列入试点实施再开发的城镇低效用地经市政府批准后，由各区政府将其标注在遥感影像图、地籍图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，并通过网络在线报国土部备案。（时间安排：根据国土部城镇低效用地再开发备案系统上线时间确定）　　（六）编制专项规划。各区政府根据城乡规划要求，编制辖区内城镇低效用地再开发专项规划，明确试点期内再开发的目标任务、规模布局、开发时序及保障措施等内容。专项规划须报市政府批准，原则上可以调整一次。（时间安排：2014年11月—2014年12月）　　（七）制定年度计划。各区根据市政府批准后的城镇低效用地再开发专项规划，结合区域年度经济社会发展的要求，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，制定再开发年度实施计划，报市政府批准后执行。年度实施计划原则上年中可以调整一次。　　（时间安排：上年第四季度编制次年的实施计划，2015年实施计划于2015年1月底前编制完成）　　（八）细化实施方案。再开发实施主体根据城镇低效用地再开发专项规划和年度实施计划，制订具体项目实施方案（包括：拟再开发地块的土地房屋产权资料、控制性详细规划、产业转移及搬迁安置方案、实施主体及再开发方式、投资及经济社会效益评估等内容）。实施方案经市、区政府批准后办理相关建设审批手续并实施。　　（九）加强审批管理。未列入城镇低效用地再开发试点专项规划、年度实施计划和上图备案的，不得执行试点政策。各区再开发年度实施计划经市政府批准后，发改、住建、规划、国土、环保等部门按规定根据批复文件办理相关手续。项目实施方案经批准后，再开发实施主体要及时按规定申报有关审批手续，涉及违法违章建筑的，要予以依法拆除或没收。　　三、多种方式开展城镇低效用地再开发　　（十）明确城镇低效用地再开发规划要求。城镇低效用地再开发必须符合土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划等，并按规划实施。在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套设施用地的前提下，鼓励原国有土地使用权人自主开发，允许市场主体参与再开发。　　（十一）鼓励原国有土地使用权人自主开发。列入试点范围的城镇低效用地，再开发后土地用途为非商品住宅用地，《划拨决定书》、《出让合同》、法律法规和行政规定未明确应当收回土地使用权重新出让的，在符合再开发用地政策的情况下，可由原国有土地使用权人自主进行改造实施再开发。　　（十二）规范存量储备土地再开发。列入试点范围的城镇低效用地，因涉及城市基础设施和公共设施建设，或再开发后土地用途为商品住宅的，由市、区政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备，并按现行法律规定挂牌出让，土地收购价格标准根据取得成本、市场价格、出让年限等综合确定。　　（十三）允许市场主体参与再开发。允许市场主体在规划红线范围内收购相邻多宗地块，申请集中开发利用。国土部门可根据申请，将分散的土地合并办理土地手续。　　（十四）分类明确低效再开发用地政策。在符合以上城镇低效用地再开发模式的前提下，各类城镇低效用地按以下规定办理用地手续：　　1．低效产业用地　　（1）低效产业用地再开发不涉及改变土地用途等使用条件的，可限期由原土地使用权人追加投资继续开发，或经所在地区政府（开发园区、功能板块）同意后限期办理土地转让、分割转让手续；　　（2）低效产业用地再开发不涉及改变土地用途，提高土地利用率、容积率的，可采取协议出让方式办理；　　（3）低效产业用地再开发因规划和产业布局需要，由所在地区政府（开发园区、功能板块）将原有工业企业搬迁到本区域范围内异地安置的，在符合现行产业用地供应条件的前提下，可通过协议方式完善土地置换手续；　　（4）低效产业用地再开发后土地用途变更为科技研发用地，且符合《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号）规定的，可采取协议出让方式办理；　　（5）低效产业用地利用现有存量建筑物进行改造，改造后土地用途为非商品住宅类经营性用地的，在保留现状建筑物主体框架和结构不变、改扩建增加的建筑面积不超过现状建筑面积20%且地上建筑不进行分割转让销售的情况下，可采取协议出让方式办理；今后如再次开发涉及提高容积率或改变用途的，应由政府收储并按规定办理供地手续；　　（6）不属于以上情形的低效产业用地，由政府主导实施收回、收购，并按规定实施土地公开出让。　　2．低效商业用地　　（1）低效商业用地再开发不涉及改变土地用途，提高土地利用率、容积率的，可采取协议出让方式办理；　　（2）低效商业用地再开发改变土地用途（改变为商品住宅用地除外），或同时涉及提高土地利用率、容积率的，可采取协议出让方式办理；　　（3）不属于以上情形的低效商业用地，由政府主导实施收回、收购，并按规定实施土地公开出让。　　3．旧城用地　　旧城用地改造后需按经营性用地公开挂牌出让的，与地块改造相配套的安置房、学校、社区中心等配套设施可与经营性土地整体挂牌出让，由受让方统一配套建设；不具备就地安置条件的地块，可将改造地块与安置房地块一并挂牌出让，出让时须明确受让方负责安置房建设及相关要求，或在地块出让时将购置一定数量的安置房作为挂牌出让条件。　　4．旧村用地　　旧村用地改造后需重新办理建设用地使用手续的，按规定办理土地供应手续，其中市、区政府主导实施征收为国有建设用地的，按再开发用途分别办理划拨或公开出让手续；符合集体建设用地流转相关规定的，按规定办理流转手续。　　5．其他低效用地　　其他低效用地中具备改造后按规划实施再开发，并符合原土地使用权人自主开发条件的，参照低效产业用地再开发有关规定，采取协议出让方式办理；不具备独立改造开发利用条件的（如用地面积5000平方米以下、改造后规划为公建配套设施等），可与周边低效存量用地统一规划改造开发，其中符合原土地使用权人自主开发条件的，可一并办理协议出让手续。　　四、合理评估土地价格及分配出让收益　　（十五）合理确定土地出让价格。城镇低效用地再开发中，因涉及改变土地用途、提高容积率等，需办理协议出让手续的，除另有规定外，按现用地条件净地价格与原用地条件净地价格（或划拨土地使用权价格）的差额补交土地出让金（原出让工业用地提高容积率不再增缴土地出让金）。土地价格按照土地市场价格水平评估确定，评估基准日按照受让人确认《土地出让金评估委托通知单》后，国土部门向评估中介机构提交评估资料的时间确定。原土地使用权人拆除自有建、构筑物的，可按建、构筑物评估现值抵扣相应应缴纳的土地出让金。　　（十六）鼓励各区、园区开展再开发。城镇低效用地再开发中，因涉及改变土地用途、提高容积率等，需补交土地出让金的，按现行土地出让金管理级次纳入同级财政管理，由同级政府按规定统筹使用。市本级范围内补交的出让金，原则上由市政府统筹使用，江南六区（开发园区、功能板块）在推动城镇低效用地再开发过程中，确有增加公共配套设施建设的，经市住建、规划、国土部门审核并报经市政府批准同意，可在补交的土地出让金扣除相关刚性计提后的余额内予以补助；其他五郊区扶持政策，可参照执行。　　五、加快历史遗留城镇低效用地再开发　　（十七）妥善解决历史遗留用地问题。列入试点范围的城镇低效用地，符合土地利用总体规划和城市总体规划但没有合法用地手续的（集体土地小产权房用地除外），按下列情况处理：　　经住建部门认定用地（建设）行为发生在日之前的，由市、区国土部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，市、区政府办理土地确权登记发证手续。　　经住建部门认定用地（建设）行为发生在日之后、日以前，已与农村集体经济组织签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照相关法律政策落实处理（处罚），并取得发改、规划、环保部门分别出具的相关审核意见后，按土地现状办理用地手续。　　（十八）依法依规办理用地手续。纳入城镇低效用地再开发试点范围、需完善用地手续的土地，由各区国土部门组织制定改造方案，逐级报区、市、省政府批准。省政府批准后，作为历史遗留问题的城镇低效用地可直接按国有建设用地办理协议出让或划拨手续，并相应调整土地利用现状库。城镇低效用地再开发试点涉及边角地、夹心地、插花地等新增建设用地的，要纳入土地利用年度计划，依法办理用地手续，或按照城乡建设用地增减挂钩政策相关规定处理。　　六、强化工作保障提升工作效能　　（十九）加强组织领导。市政府成立城镇低效用地再开发试点工作领导小组，由分管副市长担任组长，分管副秘书长担任副组长，市发改、经信、住建、农工、财政、地税、规划、环保、国土、土地储备中心等部门为成员单位。领导小组定期召开例会，审议研究城镇低效用地再开发工作中的重大事项。各区政府要成立相应的区级领导小组及工作机构，负责本辖区内城镇低效用地再开发试点各项具体工作，协调落实再开发过程中的重大事项，切实保障再开发试点工作稳步有序开展。　　（二十）明确部门职责。城镇低效用地再开发工作实行“政府主导、部门服务、以区为主、属地负责”的操作原则。各区政府是本区城镇低效用地再开发工作的责任主体，负责辖区内再开发工作；开发园区、功能板块负责辖区内再开发的实施工作；农工部门负责牵头旧村用地项目再开发的实施工作；发改部门负责再开发中涉及投资项目的审批、核准及备案工作；经信部门负责再开发中涉及技术改造项目的审批、核准及备案工作，牵头开展工业布局调整工作；住建部门负责江南六区国有土地上的房屋征收管理、工程项目建设监管及有关手续办理等工作，牵头开展城中村、危旧房改造工作，其他五郊区国有土地上的房屋征收工作由各区政府自行负责；规划部门负责指导、组织编制和审查再开发片区的控制性详细规划，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土部门负责办理相关用地手续，指导各区政府开展城镇低效用地摸底调查、上图入库、在线备案，会同规划等部门制定再开发专项规划、年度实施计划、项目实施方案编制的指导意见；财政部门负责按市政府要求落实好相关资金扶持政策；环保部门负责审批项目环评。　　（二十一）强化制度建设。要制定城镇低效用地再开发工作的民主决策制、信息公开制、全程监管制等配套工作制度，规范工作程序和土地市场秩序，切实控制试点政策的使用范围，严格执行土地出让相关程序，严防“权力寻租”等行为的发生，涉及出让的必须集体决策、公示结果，确保试点工作公开、公平、公正。　　（二十二）严格考核管理。城镇低效用地再开发工作实行目标责任制管理，各区完成情况纳入市政府年度目标考核范围。各区政府要切实履行执行主体的责任，积极拓宽再开发启动资金筹措渠道，严格控制再开发的进度和成本，切实提高再开发运作水平。　　（二十三）提高行政效能。各级各有关部门要按照“特事特办”的原则，落实承办处室，明确专人负责，开通绿色通道，简化办事程序，提高工作效率，确保城镇低效用地再开发工作高效有序开展，为促进全市经济社会又好又快发展提供有力的土地资源保障。}