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企业拆迁补偿业务评估应注意那些问题
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企业拆迁评估应注意那些问题？
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这里有讨论
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你是评估公司的还是被拆迁人？
回复 沙发 goatbill 的帖子
这个问题和我的不大一样，评估目的是拆迁补偿，可以异地重建的。
把情况讲得越清楚越能得到你满意的回答，不要惜墨如金啊
{uch4} 我是打酱油的
LZ是来求毕业论文的吧= ={uch5}
回复 7楼 goatbill 的帖子
是出简答题。
回复 楼主 grzdwmq 的帖子
你说呢，自问自答岂不更有效？
是出作文题的:lol
本所拟接一个拆迁补偿业务，由于原先未接触过，所以请做过这方面业务的前辈给以前期工作的明示和注意事项，由于还未开始，所以还没有具体的问题，还望有经验的人不吝赐教。
回复 报纸 jsyhcpa 的帖子
评估范围：一小火力发电厂
评估目的：拆迁补偿
对于发电厂的设备中有些是可搬迁的，有些是不可搬迁的，还有就是那些管道（占的比重比较大），这些在补偿评估有那些注意事项，有没有这方面的标准可供参考。
既然是补偿，那么就需要对因拆迁所导致的资产价值损失进行评估，因此，评估价值等于资产在用价值和市场价值孰高者减去回回收金额，这个差额就是需要拆迁人给予补偿的。另外，视情况帮助企业匡算拆迁过程中可能发生的其他损失，比如搬迁费用、停工损失等。
在上述资产中，房屋建筑物一般一经拆除即无价值（请拆迁人拆除后可回收价值一般为零），因此房屋建筑物的损失就是其评估价值（在用价值）。
土地使用权需要注意土地的性质究竟是划拨还是出让，划拨地不可能按出让地价值来补偿，评估师需要特别注意。
机器设备一般有残值可以回收，因此需要扣除该部分残值后来确定补偿价值。当然有的设备拆除后仍可使用，其实就不是残值了，而是该设备的市场价值了。也就是说，设备的损失实际上是损失的运杂费、安装费、搬迁费等，实体仍可使用。
最后需要注意的是各项资产的权属，包括是否租赁等。注意了解当地有关拆迁补偿方面的地方法规、具体规定和补偿标准等等。
如果还不清楚，就把自己先当被拆迁人，看看拆迁人该给你多少补偿才能满足。再把自己当成拆迁人，看看究竟给被拆迁人多少才更合适。在换位思考中运用专业估价方法进行评估。
回复 楼主 grzdwmq 的帖子
这个问题，你自己再修改一下提出来，否则，我就利用我最后的权利疯狂一下，删除了事，我特别特别讨厌这样的提出问题的方式。曾经再版面上说过无数次了，如果你没有去改进一下你提问的方式，那么我们宁愿不讨论这个问题，也要把人们对相关问题的态度给端正一下！最好是这个星期内，你重新修改这个提问帖子。
回复 14楼 wanglun0826 的帖子
汪老忍无可忍了，呵呵，我们还是少说点好
楼主说的是异地重建的情况。
通常，房屋建筑物是不可搬迁的，大部分设备是可搬迁的，管道、缆线这类设备比较特殊，一般都是根据设计方案和现场情况定制的，能否搬迁主要看是否经济合理，如果不能确定哪些可以搬迁，那就三方沟通一下，当然要技巧些，别让人看出来你自己都无法判断。奎版说的是实体损失（重置成本法）的思路，还有一种思路，适合于正常生产中的企业，且企业效益比较好的情况，先用收益法测算从停产至异地重建可正常生产期间的净收入（已扣除折旧）折现，加上按复原重置成本计算不在用价值（减去补拆迁方所能得到拆除的净残值，一般都是搬迁人得到残余收入，这种情况不减净残值），加上可搬迁资产的拆除费用、搬迁运输费（如果情况特殊还需要保险等费用）、到新场地时的安装费用。土地按评估值差价计算补偿金额。
设备拆运安的费用，如果要准确些就要拿出相关施工方案来重编概预算，如果要求精度不高，可以按设备原值的百分比来确定安装费，可以找些常用数据手册之类的参考，设备拆除费粗算为安装费（再细一点就是安装费中机械费和人工费）的一半。运输费一般按定额计，要不就找市场上的人询下价。如果没有施工方案，一切都是估算，精度都不高，比如某设备基础可能设计为2*4*1，人家施工时也许只是2*4*0.5，这样实际成本只为评估的一半。在没有具体的拆迁补偿标准的情况下，拆迁补偿评估值变动范围较宽，应自行设计最合理的方案计算。
最后，很赞同奎版的最后一句话：“在换位思考中运用专业估价方法进行评估。”大家共勉。
回复 14楼 wanglun0826 的帖子
汪版：经常拜读你的贴子，也敬佩你的渊博知识，但我更感谢奎版和败兄他们的真心帮助。也许我提的问题不够你的标准，但他们的回答令我受益匪浅。删与否是你的权利，我是真心来这块天地学习的。
回复 17楼 grzdwmq 的帖子
一次，诚然可以，奎版他们也许可以帮助你解决这一次的问题，但如果下次还是这样的提问思路的话，我相信，你很可能一直都会持这样的对待问题的思维定势，这对举一反三的思维训练不利！人都有惰性的，在版面，都是这么惰性的话，那么，别人的回复就成了讲座式的，谈什么讨论？你得换位思考一下。
& & 很多手段可以达成目标，其实就包括对不认同方式的“删贴”式的提醒，如果是你这样的说法，那么，我的严厉的语言就根本没有起到一个提示的效果的。你要知道，思维习惯的交流也是非常重要的。
[ 本帖最后由 wanglun0826 于
08:44 编辑 ]
回复 17楼 grzdwmq 的帖子
我发现，你的所谓“学习”的态度有些问题。我希望你修改一下你的提问表示，是希望能够协助你修正一下讨论问题的办法，但我发现，你的回复表面上客客气气，而实际上却是根本满不在乎的，你要知道，这个版面是大家的天地，零零碎碎的回复未必就能达到你所谓的效果的
回复 19楼 wanglun0826 的帖子
对你的教诲铭记，既然是大家的平台，水平各方面肯定有差距，在你提出修改后，我已按你的意思改正，但你还是在我修改后要“疯狂”一下，我感到不能理解，这个平台对我这个水平的是不是太遥远，但我还是会经常来的。
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适用于工程量不大，所占费用比例较小的那部分分项工程的估价方法是（)。A．定额估价法B．作业估价法C．
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通常将国际工程投标报价分为直接费、间接费、利润、风险费及其他可单列项的费用，
分项工程单价的计算是工程估价中最重要的基础工作，分项工程单价通常为综合单价，包括直接费、间接费和利润等。
分项工程直接常用的估计方法有定额估价法、作业估价法和匡算估价法等。 机械设备搁置时间过长而使其费用增大，而这种机械搁置又无法在定额估价中给予适当的考虑时，这时就应采用作业估价进行计算更为合适。
匡算估价法是指估价师根据以往的实际经验或有关资料直接估算出分项工程中人工、材料的消耗量，从而估算出分项工程的直接费单价。采用这种方法，估价师的实际经验直接决定了估价的准确程度。因此，往往适用于工程量不大，所占费用比例较小的那部分分项工程。
1Z104011 宏观经济政策和项目融资
国内生产总值是衡量是衡量一国的国民产出的重要经济指标。国民产出是一个国家一定时期内生产的所有最终产品和劳务的总和。它反映了一国的生产水平。
GDP是以地理上国境为统计标准，是指一定时期内（通常为1年）本国公民与外国公民在本国内所生产的最终产品和劳务的价值总和。
三、国内生产总值的核算方法
常用的三种方法：收入法、支出法和部门法。
货币政策是指中央银行通过银行制度规定、控制货币供给量、进而调节利税、影响投资和整个国民经济以实现预期的经济目标。货币政策一般分为扩大总需求为目的的扩张性的货币政策和以减少总需求为目的紧缩性的货币政策。
货币政策的最终目标是与宏观经济目标一致的，即如前所述的四个宏观目标，中央银行为了实现货币政策的最终目标，往往需要设置一些可供调整的中间目标。这些目标主要包括利率、货币供应量以及商业银行准备金等。
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