房地产估价师考试
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正确答案：
1．致委托人函中，没有说明估价时点。
2．未说明土地面积、四至、规划限制等。
3．价值定义中不应再写土地价格。
4．结果报告不应有第十四项&有关说明&。
5．技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。
6．房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。
7．系数计算表中，实例C缺土地使用权取得方式修正。
8．整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。
9．实例C繁华程度修正系数错。
10．实例B设施设备修正系数错。
11．实例C设施设备修正系数错。
12．3个实例的朝向修正系数不同未予说明。
13．未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。
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第&1&题：填空题:
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于日开工。预计日建成。现需估价日的土地交易价格，有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
采用现金流量折现法测算估价对象于日的土地公开市场价值。
1．开发完成后的房地产总价值：
总建筑面积＝000(m2)
住宅总面积＝＝41000(m2)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值：
每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入&12&(1-空置率及租金损失率)
＝50&12&(1-10%)＝540(元/m2)
每平方米商铺的净收益＝有效毛收入&(1-运营费用率)
＝540&(1-24%)＝410.40(元/m2)
商铺开发完成后的单价＝410.40/8%&[1-1/(1+8%)&47]&1/(1+8%)&2.5
＝4118.45(元/m2)
商铺开发完成后的总价＝0＝3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值＝400/(1+12%)2.5+60%&%)3+10%&%)3.5]＝8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值＝4.06＝11910.67(万元)
2．扣除项目
(1)建安工程费＝/(1+12%)＝4910.71(万元)
(2)专业及管理费用＝%＝392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额＝.5%+5.5%)＝1071.96(万元)
(4)销售利润＝%＝2382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费＝V&4%＝0.04V
日的总地价：
V＝0.71-392.86-2.13-0.04V
V＝3031.74(万元)
答案解析：第&2&题：填空题:
注表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地月房地产价格定基指数为：、、、。
比准价格计算如下：
1．交易日期修正系数。
(1)KA=99.7%。
(2)KB=99.0%。
(3)Kc=99.2%。
2．求取比准价格。
(1)比准价格A=6000元/m2&99.7%&100/100&100/98&100/97&100/98&100/100&100/100&100/99&100/99&101/100=6617元/m2。
(2)比准价格B=6800元/m2&99.0%&100/100&100/102&100/99&100/101&100/100&100/100&100/102&100/100&100/102=6344元/m2。
(3)比准价格C=6900元/m2&99.2%&100/100&100/103&100/100&100/101&100/100&100/100&100/101&100/102&100/103=6201元/m2。
(4)比准价格计算结果：(01)元/m2&3=6387元/m2。
答案解析：第&3&题：填空题:
张某与王某合作投资开发一个房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2，售价为3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给好友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实际应得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素，谁的分配方案更合理?你认为应该如何分配?为什么?
答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······<input type="hidden" id="_mtitle" value='我们是长沙市金达家园的业主，6月底满怀欣喜地收得到开发商湖南金达置业有限公司 寄来的《交房入住通知书》。本来合同约定的交房时间是6月28日，但是通知书却是“建议于7月2日验房”（售楼部答复：人手不够，需分批验房）。鉴于此，我们大多数业主于7月2日来验房，却发现该楼盘根本不具备交房条件。房屋不仅存在一系列严重的质量问题，还遭遇了一系列不平等“条约”，导致大多数业主无法按时收房。很明显，开发商是用“整改期限”来完整尚未竣工的部分，严重影响了业主正常收房时间和装修进度。
　　
　　无奈之下，我们业主只好向红网百姓呼声求助，希望能代转给相关部门，能让我们几百户业主顺利入住新房。
擅自更换物业公司并涨价
　　
7月2日，在金达家园的物业管理处，我们业主惊讶地发现，开发商在未通知业主的情况下，已经擅自更换了一家不知名的物管公司，而非购房合同上约定的“湘智物业”。同时，该物业公司未见任何营业证照。更令业主们气愤地是，物业费与合同严重不符，原合同写明每平米0.6元，涨价到为每平米0.7元。
　　
对此，开发商解释，原合同约定的“湘智物业”已经倒闭，所以更换了物业。对于涨价，也有物价局审批，但是业主们却没有看到相关批文。
　　按照合同法，这种行为已属违约，即使要更换物业公司，也应该与业主签订补充协议。这种擅自更换并涨价的行为，严重侵犯了业主的利益，因此业主有理由拒绝收房和缴纳物业费，并要求开发商出具物业费收费明细。'/>
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我们是长沙市金达家园的业主，6月底满怀欣喜地收得到开发商湖南金达置业有限公司 寄来的《交房入住通知书》。本来合同约定的交房时间是6月28日，但是通知书却是“建议于7月2日验房”（售楼部答复：人手不够，需分批验房）。鉴于此，我们大多数业主于7月2日来验房，却发现该楼盘根本不具备交房条件。房屋不仅存在一系列严重的质量问题，还遭遇了一系列不平等“条约”，导致大多数业主无法按时收房。很明显，开发商是用“整改期限”来完整尚未竣工的部分，严重影响了业主正常收房时间和装修进度。
　　
　　无奈之下，我们业主只好向红网百姓呼声求助，希望能代转给相关部门，能让我们几百户业主顺利入住新房。
擅自更换物业公司并涨价
　　
7月2日，在金达家园的物业管理处，我们业主惊讶地发现，开发商在未通知业主的情况下，已经擅自更换了一家不知名的物管公司，而非购房合同上约定的“湘智物业”。同时，该物业公司未见任何营业证照。更令业主们气愤地是，物业费与合同严重不符，原合同写明每平米0.6元，涨价到为每平米0.7元。
　　
对此，开发商解释，原合同约定的“湘智物业”已经倒闭，所以更换了物业。对于涨价，也有物价局审批，但是业主们却没有看到相关批文。
　　按照合同法，这种行为已属违约，即使要更换物业公司，也应该与业主签订补充协议。这种擅自更换并涨价的行为，严重侵犯了业主的利益，因此业主有理由拒绝收房和缴纳物业费，并要求开发商出具物业费收费明细。
热心网友&&&&
熟悉区域：
原住老房系危房,经村委与有关部门默认允许在自家田地建房居住.现只建一层，原住老屋现已经政府需求拆毁，一家七口蜗居一层房家拥挤，儿子又到结婚年龄。住房将更加困难。由于家庭经济相当困难，无法另行买房，本人身体拖病，无法从事劳动获得经济来源，以上所述皆已得到相关领导核实，这种情况该如何处理才好
熟悉区域：
未办理户口迁入、教育基金等手续　　　　有业主到当地派出所办理户口迁入，却被告知湖南金达置业有限在建此楼盘时，没有在当地派出所备案，导致我们的户口无法迁入当地社区。据其他业主说，关于教育基金的问题，目前附近小学因为本小区没有缴纳教育基金，以后将不接收此楼盘的小孩上学。新装商品房不到半年，墙面出现大范围裂缝，这叫业主省心吗？　　找开发商评理，推诿给物业来处理，物业开始讲是维修，或是赔偿几百元了事，可迟迟不见动静。可后来更气愤的是，物业经理说墙面裂缝这跟房屋质量没关系，叫我找鉴定部门鉴定后再谈，还说交房时没问题，受了房就不关他们的事。这种没有一点素质，一点没有法律常识的话，实在让人气愤。象这种极端不负责任的开发商及物业，只顾收了老百姓的血汗钱，就不管老百姓的死活，该谁来管一管，替我们作主呀？业主们的反应都很大。
熟悉区域：
交房时未见房屋竣工相关文件　　　　在物管处办理验房手续时，物业人员说必须缴纳物业费才能拿钥匙，并从验房日开始收物管费。让业主纳闷的是，在物管未提供《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《房屋面积实测表》、《强电、弱电管线分布竣工图》《住宅工程质量分户验收表》、《住宅工程分户质量验收记录表》等一些列重要文件时，就要求我们立即收房。　　按照国家相关强制性规定，这些文件就是房屋竣工验收合格的证明，必须出示和有相关部门的盖章。开发商解释说，相关手续正在办理。如此说来，在尚不具备交房条件下交房，业主拒绝收房有法可依。　　　　开发商避谈房屋整改问题　　连续多日来，我们业主不断向开发商反映问题，并于7月6日集体递交了一份80多名业签名的《房屋整改意见书》，对房子存在的层高不足、未做防水、防盗门质量低劣等一些列问题进行集中反映。　　　到目前为止，开发商一直未作书面答复，只口头承诺“在90天内整改”。很明显，开发商在不具备交房条件时要求业主收房，已经损害了业主的权益。而开发商以“90天整改期”来拖延，目前各类建材将面临新一轮上涨，导致了业主装修无法如期进行、成本无故提高。对此，开发商应该给予相应补偿。　　
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