& &房企做“加减法”各谋其略 “大鱼吃小鱼”成新常态房企做“加减法”各谋其略 “大鱼吃小鱼”成新常态日来源：南方周末责任编辑：sybianji关键词入侵 今年以来，广州本土房地产市场竞争愈加激烈，主要原因就是外来房企纷纷抢滩进驻，包括金融街(000402,股吧)、龙湖、融创、阳光城、泰禾、新城控股等外地房企“入侵”。
旭辉集团副总裁陈东彪坦言，华南市场是开发商的必争之地，华南地区聚集了大批的开发商，排在前10位的房企都进入了华南，千亿级航母房企都来自华南，如果不进入华南，旭辉就称不上优秀。为此，去年，旭辉以合作开发或者独立操盘的方式相继进驻广佛，正式布局珠三角。同年年末，旭辉成立广州事业部，并调派了上海事业部精英骨干前往支援。种种迹象表明，海派房企旭辉将在华南地区有一番大动作。
而外来房企阳光城同样对广州“虎视眈眈”。据统计，阳光城从2016年至今在广州市场共投入97.55亿元，其中47.9亿元投入到南沙区，占总投入的49%；其余资金投入到越秀、天河总共3幅用地当中，约获得12.4万平方米市中心商 住用地。另外，融创、远洋等通过“傍地胆”的模式进军广州房地产市场，对由本地房企负责开发的项目进行入股、合作。 分析：广州拿地将更为“全国化” 在部分业界人士看来，未来房地产业主要的战场仍然是城市；以长三角、珠三角为核心的城市群发展，进一步同城化趋势，将带动房地产开发水平的进一步提升。这意味着，不仅对企业而言，一线城市的布局意味着机遇和业绩的保证，对于个人投资者来说，看好和稳守一线城市，持有当地优质物业，同样是资产增值的最佳选择。
方圆地产首席市场分析师邓浩志也表示，外来房企布局大广州有两大原因，一是广州是四大一线城市之一，作为全国布局的房企，都需要在重点城市布点，这是战略需要，也是展现一线房企地位所必需的；二是广州房价地价“性价比”较高。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，外地房企让广州房地产市场更加“多元化”。龙湖、华发这些企业一向以产品品质和物业管理著名，万达以城市综合体打开了市场，华润、绿地、金融街等企业资本实力雄厚。广州房地产市场正打破以往本地龙头房企垄断的局面，走向新的多元化。
地产人士表示，外地房企“闯入”广州市场的趋势明显，预计未来广州拿地将更加“全国化”，以往“地头蛇”垄断的现象将会有一定程度的减少，房地产业各方面的竞争将更加全国化。 地产白银时代到来，转型是趋势 “购房者害怕，殊不知开发商更害怕呢。你买套房几百万，人家一个项目几十亿、上百亿，贷款越来越难、销售房越来越困难，博弈的难度前所未有。中小开发商卖儿卖女卖资产，现在的这一关，他们是躲不过去的”。知名财经评论家叶檀曾表示。随着中国经济的整体转型，房地产企业的传统发展路径屡受质疑，住宅市场隐约见顶，过去一本万利的地产企业出现“不转型就会被淘汰”的危机。同时，城市发展过程中还有大量没有被充分满足的物业需求，比如商业、产办、物流、度假、长租公寓、教育、养老等，都有巨大的潜力可以发掘；特色小镇、“轨道+物业”模式的兴起也会带来大量新的发展机遇。万科董事会秘书朱旭表示，关于房地产行业，万科的判断是行业已经进入白银时代，但普通人居住问题还没有得到很好解决，行业仍然大有机会。 特点1地产进入“白银时代” 中原地产首席分析师张大伟表示：白银时代的一个特点就是过去的高利润行业逐渐变成中低利润行业，必然会有一些企业家开始变现或者转移产业。因为行业的利润率越来越低，其次，对于企业来说，资金成本和资金的风险越来越大，同时还有一些人口方面的因素。
中国的房地产经过几十年的发展，目前来看，一些大城市已经处于逐渐放缓扩张的阶段，城市化进程主要体现在三四线城市。但三四线城市的资金价格相对比较高，而且土地的竞争又比较激烈，所以这些都导致了房地产领域进入一个不可逆的白银周期。 特点2部分上市公司“卖房”保壳 在同创咨询研究部总监张宏伟看来，过去，在房价持续上涨的情况下，上市公司购置房产和土地的热情不断高涨，尤其是核心一二线城市，“买房”成为公司改善办公条件、资产配置的方向。而眼下，楼市步入“史上最严调控期”，房地产投资价值不被看好，从资产保值的角度考虑，一部分上市公司开始抛售资产，保证资产价值不会受到楼市调整期的影响。
此外，上市公司有市值维护的需要，卖掉或者转出低效率资产，可以提高净资产收益率等重要财务指标。最近两年一些企业经营状态“如履薄冰”，再加上银行等金融机构“风控”较为严格，导致企业资金运作陷入紧张局面。为了盘活存量资产、优化资源配置，甚至为了“保壳”，部分上市公司开始抛售资产，平衡财务报表的收支，保证自己的上市公司地位。 特点3“大鱼吃小鱼”现象频现 张宏伟认为，随着楼市进入白银时代，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。
在这一市场环境下，房地产行业专业化要求越来越高，房企在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面都要追求更快的周转、更多的收益。这个时候，非专业的跨界企业或是实力不济的中小房企必将面临发展的难题。如果这些房企无法及时化解这样的危机，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。而非专业的上市公司会通过“卖房”剥离非核心业务，聚焦主业发展。 特点4转型发展模式下的资产重组 张宏伟指出，房地产已经从增量房市场转变为存量房市场，过去“拿地-开发-销售”的简单赚钱模式，在2016年就已经画上句号了，接下来更多的房企会把如何盘活存量资产作为自己的核心业务。所以，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，或是为了降低融资成本的需要，品牌房企“跨界”转型投资的趋势将进一步加剧。在转型力量推动之下，更多的房企开始剥离部分或全部地产业务，这些公司将出现“卖房”现象。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域大祥区北塔区双清区新邵县邵东县隆回县洞口县绥宁县新宁县武冈市城步县邵阳县价格3千以下3千-4千4千-5千5千-6千6千-1万1万以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：文章关键词：
开业：2016-06面积：176.6万O开业：2015面积：150万O开业：2016-12面积：93万O开业：2016-11面积：19万O
业态：百货/超市/专业卖场面积：万O业态：餐饮面积：450-600万O业态：休闲娱乐面积：万O业态：服务面积：600-600万O
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商用正版图片成都楼市新政将告别毛坯房 或打破预售制引多地效仿
本文来源于证券日报　
成都楼市新政将告别毛坯房&&或打破预售制引发多地效仿
■本报记者&王丽新&
在长达两年的调研论证后，10月17日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》（以下简称《意见》），要求到2022年底全成都市只卖成品房。
上述《意见》指出，2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，全面实现住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。
据悉，成品房是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅。
对此，有业内人士向本报记者表示，这条新政一经实施，意味着成都楼市将告别&毛坯房&时代，同时其实质是打破新建商品房预售制度，这将倒逼开发商改变传统营销模式，降低杠杆率。
无独有偶，同策研究院总监张宏伟表示，&成都成品房销售新政&的实质就是打破了中国房地产市场一贯实行的预售制度。众所周知，预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题。显然成都此举将对政策环境、房企发展、金融市场等产生深远影响。
张宏伟进一步称，目前，成都新盘还是期房占据主力，绝大多数企业、楼盘将面临整改，市场影响力度大。而成品房销售新政的实施将拉长开发商资金回笼的周期，无形中也增加了企业的融资成本，而这一部分利空很可能转嫁到房价上，预计到2022年的几年间，成都房价就会有所反应，未来价格将进一步走高。
此外，&去杠杆&将加剧房企&强者恒强&的格局。房企作为资金密集型企业，国内房企自筹资金占总开发投资比重一直保持在30%左右，并且房地产年投资总额也保持小幅增长的趋势。同时，房企又无法灵活根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。因此，成都成品房销售新政将进一步实现房产市场&去杠杆&化，降低房地产开发项目的资金周转，减少资金的使用效率，提升开发资金的使用成本，对房企融资能力提出更为严峻的考验，&大鱼吃小鱼&的规模化竞争也将越加白热化。
值得关注的是，张宏伟认为，成都此次出台的楼市新政符合长效机制或引起多地效仿。自去年楼市&去杠杆&以来，市场已出现明显变化，房企杠杆率和居民杠杆率开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下，房地产市场也会继续迎来调整。因此，成都成品房新政很可能不是个案，未来核心一、二线城市都有可能效仿，这很可能是楼市长效调控机制的一部分。
【作者：王丽新】　
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