2014年固安房价会降 求帮忙感谢您的回复?_百度知道
2014年固安房价会降 求帮忙感谢您的回复?
我有更好的答案
按默认排序
没任何能准确答东西觉买买升降别太往行
其他类似问题
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁2014 年一线城市的房价趋势会怎样？
国内一线城市的房价，在经历过2013年的爆涨后，自年底到2014春节前的时间段内，出现了短暂的冷场。那么在拍地价格屡创新高、不动产登记即将展开、美国经济政策变化等多种利好利空消息混杂的现在，2014年北上广深的房价更可能有什么样的情况？
按票数排序
好多人问我同样一个问题，就是如何收集查看经济类数据，特别是宏观经济类的数据。私信太多，我就不一一回复，在此一并奉上。在中国，看房价的趋势，可以参考下政府的预算报告---------------------------------------------------分割线-----------------------------------------------------开年上班，在网上扫了一眼帝魔两都2013财政预算执行情况和2014预算报告，有些有意思的数据拿来分享。 以下数据皆为两地财政系统今年一月公开发布，或取自上年公报；如有疑问可自行搜索，本人不对数字真实性负责，嗯……除非笔误…… 这里没有任何评价两个城市高下的意思，只是提供数据给大家，背后的故事见仁见智 同时为了引入外部标杆，会经常邀请港都出场，敬请理解。 一些背景材料：古有云 有人就有江湖，江湖是江山一隅…… “有土斯有财”，先看看面积，帝都面积16410平方公里，壮哉我大北京！魔都面积6340平方公里，不到帝都一个零头，完败；港都只有1100平方公里，不到帝都的7%！擦干眼泪默默开始填海…… 帝都2013常住人口2115万（其中外来常住800万），魔都12年2380万（其中外来常住人口960万），嗯，毛伯伯说过人多力量大！而且魔都外来人口占比超过40%，也就是说街面上乡巴佬快接近桑咳宁了！内什么，港都718万人，怪不得填海都比魔都速度慢…… 结论：帝都是地大物博的典范，魔都人口多底子薄；那啥，就忘了港都吧… 前面废话有点多了哈……包涵包涵 先看鸡地屁（GDP）吧，这东西如今虽然被人人喊打但也不失为一个衡量规模的指标。 帝都19501亿人民币，魔都21600亿，魔都略胜一筹，都是国际大都市了哈；帝魔威武！总量已然不小（港都与新加坡相当，12年大概2万亿港币出头，算人民币还得打个八折），更可怕的是帝魔两都号称减速的未来也有7%左右的增幅，人均GDP也都在9万人民币左右，短期来看要规模有规模要增长也算有增长；当然，我们先暂时无视一下人均28.5万港币的边陲小岛…… 结论：总量相当，成长性良好 再看看财政收入；帝都13年财政收入5503亿人民币，敛财高手啊，占GDP的四分之一强；魔都更甚，收入7013亿占GDP近三分之一！看来比政府财力魔都完胜。当然不能忘了的是港都，只有4400多亿港币，大概GDP的五分之一，人民币口径刚刚达到帝都的一半，港府真穷，梁大师应该到上海挂职锻炼学习学习。 看完收入就得看看支出，基本都还算量入为出，帝都支出5535亿赤字30多亿，不到收入的一个百分点；魔都开支6900亿盈余近百亿，有钱好办事啊，桑海宁还是幸福滴，毕竟多出1400亿可花了。再看看港都，挣得少花得更少，支出3770亿港币（盈余近700亿港币，省下钱是要支援中央吗？）当然，人均来看港怂们还是幸福的，人均是帝魔的两倍有余。 结论：收支方面魔都完胜，超出帝都近27%。 了解了收支的总体情况，我们再通过具体结构来看看帝魔之间都靠什么挣钱。 先看财政预算收入结构（下面比较的都是市级财政预算的完成情况，未涵盖区级财政情况，两都都有两位数的区县级预算单位实在看不过来，包括区级的总体收入前文已述）； 市级财政收入（包括公共财政预算和政府性基金两部分，大致就是经常性和非经常性的意思）：帝都2780亿，魔都2962亿；魔都略胜一筹，具体结构下面细看。 增值税：帝306 魔360，魔胜； 营业税：帝533 魔466，帝胜； 企业所得税：帝436 魔501，魔胜； 以上三项之和帝都1275亿，魔都超出近5%，说明魔都的公司运营情况稍强于帝都；港都类似口径的利得税1256亿港币（在利得税率15%的情况下收这么多！经济之强大可见一斑）；个人所得税：帝334 魔181，帝都大胜，港都544亿港币笑而不语…（要知道港府薪俸税上限不到15%，还只有700万人口，打工天堂啊） 如果从人均口径来看帝1578元 魔760元，还是帝都富人多啊！悲催的港怂人均纳税7500港币… 高潮来了，契税帝都178亿，魔都43亿；帝都狂胜。要知道契税绝大多数都是由房地产销售而来，如此大的差距到底是帝都怎么了？还是魔都怎么了？不得而知…有可能是市区两级分税统计的问题。港都又来了，类似口径的印花税收了428亿港币… 土地出让金：帝593 魔793，魔都完胜，还是魔都舍得卖地啊，帝都啊帝都，你捂着地不卖到底是为了啥？ 非税收入：帝50亿 魔109亿，魔都完胜，此项收入嘛，嗯..魔都报告中表述为行政事业性收费，帝都表述比较直白：各项罚没收入，汗！还是魔都下手比较重！ 一个有意思的小点：国有资本经营预算情况，帝都收入61亿，魔都39亿，这是指上缴利润哦。 结论：总体来看帝魔收入结构上有些小差异，市级财政收入方面魔都大致相当，区县收入魔都更胜一筹，魔都财政能力强主要强在区县能力上；具体来看帝都土豪很多，很强！房地产能力更强！而魔都的公司能力不弱，地卖了不少，行政事业性收费（以及罚没收入）居然远高于行政首都，也许是执法严格吧，看来自贸区还是可以期待滴… 看完怎么挣钱再看看怎么花的 再穷不能穷教育，更何况是帝魔两都；科教经费魔都支出340亿，帝都达到了惊人的557亿！如果从教育经费在市级财政收入占比来看差异更大，帝都占比超20%，而魔都仅占11%；再加上中央财政对于部分直属高校科研院所（部分211及985高校）的经费支持，帝都在教育领域的优势相当明显。另外，港都以超过13%的占比默默支出近500亿港币… 再看看医疗，帝都支出102亿，魔都65亿；帝都完胜；港都你你你居然花了430亿港币？（花哪儿了？遍地私立/教会医院，拔个牙排半年队，钱是拿去烧了么？愤慨中…） 交通也是老问题了，帝都在交通运输上豪掷110亿，其中103亿是公共交通运营补贴，这还不算，报告中提到“通过其他渠道拨付97亿元，地面交通和轨道交通补贴总计200亿元”！壮哉我大帝都！4毛公交2块地铁烧钱烧的不亦乐乎啊！好奇的是其他渠道拨付是咋拨付的尼？魔都交通投入了72亿，主要用于公交油价补贴，相比帝都200亿的公交补贴寒酸了些；不过魔都在公共基础设施建设上重磅投入了453亿元！用于各种隧道、高架等等道路建设。看来地理位置很重要啊，华北平原还是比长江入海口省钱，最起码不用辣么多隧道桥梁。 社保就业方面，帝130 魔173，魔都包袱重，人口优势变劣势。帝都开支主要在离退休干部、部队转业以及各类养老残疾机构；魔都则主要在完善社保体系、落实退休津贴以及计划生育奖励费？！难道魔都以前在社保上有大量亏空吗？包袱比帝都还重？不理解。 卖地之余当然要储备，两都应该都在卖地上尝到了甜头，在储备拆迁上也重磅投入。帝都土储投入615亿；魔都更不含糊，投入781亿，未来地价看来不会太便宜，童鞋们该裸奔还是趁早的好… 当然安全也很重要，公共安全国防方面，帝107 魔71，首都嘛，安全压力大开支大比较正常。 其他农林牧渔啥的小钱儿在这儿就不赘述了。 结论：教育医疗方面帝都王霸之气显露无疑，科教文卫交通占公共财政支出近半；魔都则逊色不少，只占近四分之一。而魔都在基础设施方面毫不吝啬，隧道桥梁快速路全面招呼，应该和滨海地形河道复杂不无关系；两家卖地的钱都用来进一步储备了，期望地价降的童鞋们可以洗洗睡了。当然还有不知道医疗为啥花了辣么多钱的港都，剩下700多亿港币… 总的来说帝魔两都都是经济强大政府财力强大，有庞大的资产负债表可供调整收支，对财政赤字与盈余没那么敏感，相比之下港都就寒酸很多；但从另一个角度来看，帝魔目前非经常性收入主要靠卖地而来，未来持续性存在一定问题，如果楼市变化引起土地收益无法达到预期，可能会影响正常公共开支。 另外：魔都的财政预算披露情况要比帝都强出一条街，各种数字基本合的上，而帝都无论收支都有近1/3看不清楚。在透明度上应该像魔都学习。 BTW：江浙两省同为经济大省，收入支出结构差异之大天壤之别，有时间再八一八。外部标杆就选另外一个大奇葩广东吧…
总觉得现有的几个回答都没说到点子上，最高票回答内容不错，不过我感觉不太对题啊……声明：由于时间精力等限制，我没法充分的去作图、查特别具体的数据来证明我的论断，而且我也只是一个小小的从业人员，所以结论仅供参考更新：看到很多人都把地价趋势作为房价是否上涨的主要论证点，在此补充：地价的上涨幅度确实预示着当时地产商对于区域的认知预期，但实际上它绝对不是，也不应该是衡量区域未来房产价格走势的标杆！面粉贵过面包并能不说明以后面包就涨价！它只说明面粉的产量下降，或是买面粉的人多了！放到实际市场中，只能说明预期面粉涨价，或是面包涨价的人多了！但是市场在短期往往是非理性的，对于市场来说最好的判断手段依然是供需而不是成本！——————————————————————————————————————————没兴趣看我啰嗦的，可以直接拉到最下面看加粗的结论。想知道一线城市的走势，就必须先知道全国的趋势
上图是2004年至2013年的全国住宅销售量和价格的同比增幅趋势（原谅我时间轴是反的……懒得调了）。可以看出，从2005年起至2010年，销售量和价格的同比增幅趋势呈明显的同向走势，且趋势非常一致，销售量同比增幅的波动明显大于价格同比增幅，这就是前些年大家意识到的“房价越涨越买，越跌越没人买”的体现。
上图是2004年至2013年的全国住宅销售量和价格的同比增幅趋势（原谅我时间轴是反的……懒得调了）。可以看出，从2005年起至2010年，销售量和价格的同比增幅趋势呈明显的同向走势，且趋势非常一致，销售量同比增幅的波动明显大于价格同比增幅，这就是前些年大家意识到的“房价越涨越买，越跌越没人买”的体现。有过投资经验的知友应该已经能看出来了，这种趋势是非常明显的投机市场趋势，市场情绪随着价格的波动被放大，被放大的市场情绪反过来又影响价格趋势，直至某个新的事件或信息出现，市场出现反转。这也就体现了在地产的黄金十年中，住宅市场（即使是全国这么大的市场）基本就是一个投机市场，真正的实际需求者（我不喜欢说刚需这个不靠谱的词）也被迫卷入这个明显的投机市场（这也就是前些年媒体和普通民众总说的什么“炒房团”）。然后2011年之后市场发生了明显的变化，2011年至2013年这两个增幅趋势出现了背离，虽然绝对值虽然还是在涨，但是趋势却成了基本反向的，也就是说价格涨得多销售量涨的少了，价格涨得少，销售量涨的就多了。这只是图表上的反应，实际市场情况要比这个复杂，毕竟全国市场太大，且核心城市有明显的带动作用，单大体趋势是没有错的。所以全国层面上来看住宅市场已经逐步脱离了强烈的投机情绪，逐步变成普通的市场。那么在一个符合古典经济学供需关系的正常的市场里（目前也只是相对正常），没有非常规的事件发生的前提下，价格暴涨的可能性发生是非常低的。市场的实际表现也是如此，全国住宅市场在近几年不会暴涨了，考虑到成本的上升、地方政府债务、财政需求、银行风险等问题，大体上会温和的上涨，部分以往过度投机的区域有下行压力（是否下行要具体的看）。那么回到题目中来，一线城市（我更喜欢说“核心城市”）的趋势并不会完全脱离全国市场，从一个中长期的范畴来看，一定是和全国市场一致的，但是短期则有区别。其实造成区别的原因挺简单的：在年期间，由于市场投机风气浓厚，地产的利润率非常的高，大量的非地产公司也都成立开发公司，加入到地产开发中来，由于中间几次调控和城市供地能力有限，大量的公司涌入非核心城市开发，造成了非核心城市房地产市场的快速过剩。为了保证利润（地产公司的风险和资金成本非常高，利润高是保证生存的必须），大量公司重新回到核心城市开发（住宅市场的核心是城市经济、产业发展而引发的人口迁入。由于受全球经济和国内制度的影响，只有核心城市能够长期保有人口净流入的趋势，所以开发商回归核心城市是必然），加剧了核心城市土地资源的竞争，抬高了土地成本。
在一个区域市场，土地成本的上升在短期内是非常影响市场情绪的。我们知道商品的价格决定于供需关系，而实际的市场上，需求是受市场预期非常严重的影响的。
上表是2004年至2013年全国开发商土地购置面积增速表。可以看到2012年土地购置面积是十几年间降幅最大的一年，严重的影响了2013年市场供给，而由于前文所说的原因，非核心城市由于供给过剩，并没有收到太大影响，影响大的是核心城市，核心城市由于供给不足，以及市场预期的影响（整个市场的引导者普遍认为核心城市是低风险的，因为有人口净流入），使得2013年核心城市的住宅价格快速上涨（诸如换届、土地成本上升等其他影响因素都是作用于市场预期进而影响需求），归根到底还是供给量小于需求量造成的。
上表是2004年至2013年全国开发商土地购置面积增速表。可以看到2012年土地购置面积是十几年间降幅最大的一年，严重的影响了2013年市场供给，而由于前文所说的原因，非核心城市由于供给过剩，并没有收到太大影响，影响大的是核心城市，核心城市由于供给不足，以及市场预期的影响（整个市场的引导者普遍认为核心城市是低风险的，因为有人口净流入），使得2013年核心城市的住宅价格快速上涨（诸如换届、土地成本上升等其他影响因素都是作用于市场预期进而影响需求），归根到底还是供给量小于需求量造成的。而2013年土地市场重新火热，且重要的是，13年的土地购置大量的集中在了核心城市，使得核心城市在2014年至2015年的市场供给大增，这将会极大影响市场均衡。所以，结论来了：全国范围来看，住宅市场将会逐步平稳，整体将以较小的涨幅度过2014，甚至2015，部分非核心城市可能会价格下降甚至，小范围崩盘（这个可能性存在，但发生的概率很低）；核心城市（可以理解成一线城市，但是小有区别）的价格应该会由于之前的大幅上涨，影响市场的购买热情（如前文所说，投机行为已经明显减少）并且从最近政府的表现来看，也可能会动用行政手段影响增幅，所以2014年初价格增幅极可能停滞，但很快逐步恢复缓慢上涨，而随着2013年出售的土地能够预售（开发周期一般18个月左右），将进一步影响市场情绪，2014年下半年至2015年上半年，市场将基本维持平稳上涨，个人预计2014年全国涨幅应该在5.5%左右，核心城市涨幅平均应该在8%左右（这两个数字真的纯粹经验了，没有根据）。以上结论的前提是国际形势、国内政策不出现特殊变化。
前言：中国城市分级（第一财经周刊花近一年时间的调查制图。分级标准有十个维度：?一线品牌进入密度 ?一线品牌进入数量 ?GDP ?人均收入 ?211高校 ?《财富》全球500强进入数量 ?大公司重点战略城市排名 ?机场吞吐量 ?使领馆数量 ?国际航线数量）2014年及今后5年，上图特级城市、一线城市和部分二线城市房价依旧会上涨。部分二线城市及三四线城市则可能出现崩盘。世联地产董事长陈劲松：判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生。 第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。我还要跟大家说判断中国房地产市场：第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。这两个不看，那看什么呢？宁高宁说看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，我卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作主导的话，它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。 比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。　　总的来说，第一，明年房地产市场软着陆；　　第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。　　第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。　　第四，投资客不会明显增加。　　第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。　　第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。　　第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。　　第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。　　第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。　　第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。　　最后，房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014年是进入下半场开始的元年。对于房价暴跌的言论，陈劲松回应，“有生之年看不到中国主要二三线城市房价暴跌”。理由是，相较于发达国家与其它发展中国家，中国人口是全国流动的。因此，对于人口净流入的二三线城市来说，需求仍然存在，根本不可能出现20%～30%的跌幅。 陈劲松的论述比我的更前线，更具体。他提到的几个问题值得特别注意：1。中国房地产市场的分化，也就是我说的五级住宅市场。有些城市会成为世界级城市，有些城市以后就会消失。世界级城市内部房地产也在分化。2。商业地产。商业地产比住宅面临的问题更大。3。中国房地产市场的消费主力是年轻人，这值得相当相当注意。尤其是房地产开发和营销。4。50个值得关注的重点城市。这是值得投资的城市。更多：
大大既然你邀请了，那我还是拿几个数据图说下吧 二手房均价数据来源：房价网以上是二手房。关于新房，大家可以关注一下新闻：自己看一下楼板价，以及土地所在区块在当地算什么位置，基本上对未来一线城市的房价走势会有了解了。
谢邀。 大致浏览了一下几个票数高的回答，大伙都聊得很起劲，各个方面的分析也很丰富。但我发现，基本上所有人，都忽视了一个经济学的最基本问题——供求关系。商品房是商品，可能是特殊商品；但只要是商品，都脱离不了“供求关系”。首先先说“求”，也就是人。一、需求者不断增加楼主的问题提得很细，我很喜欢，尤其喜欢“一线城市”这几个字。一线城市，大家都知道，是人口不断上升的城市（这里说的是常住人口，户籍人口对分析基本没意义，下同）。这里贴一下《广东统计年鉴2013》中历年广州、深圳人口给大家看看，数据的真伪，这里不做考究。增长貌似不是很厉害，也就是每年几十万人而已嘛~但是如果你生活在一线城市，难道没有明显感觉到公车、地铁、小汽车、火车上人越来越多？一线城市，人数肯定是在一直增长的，也就是说，需求者一直上升。增长貌似不是很厉害，也就是每年几十万人而已嘛~但是如果你生活在一线城市，难道没有明显感觉到公车、地铁、小汽车、火车上人越来越多？一线城市，人数肯定是在一直增长的，也就是说，需求者一直上升。二、需求者收入不断增加这点不必引用什么数据。一线城市，年总收入（算上奖金、年终奖）增长率，保守估计大概也有个7~8%吧。你的收入涨了，房子能不涨？起码房子的销售人员工资也得涨吧，这部分上涨的人力成本最终还是由消费者买单的。关于“求”，我觉得说这两点就足够说明问题了。然后说“供”，也就是房。一、供给相对固定为什么我没用“稳定”，而用了“固定”？一线城市，房地产商能开发的新楼盘已经越来越少了，开发难度也越来越高了。所以说，供给相对“固定”。结合需求者的增长来看，需求者的增速远远大于供给品的增速，这房价能不涨？二、配套不断优化在商品房本身供给就紧张的情况下，一条地铁线、公车线的开通，一座学校、医院、超市的开业，造成的后果是该片区商品房更多人来抢，进一步拉大需求与供给的鸿沟，呵呵，能不涨？想问题不要太复杂，用最基本的原理也许能解决最复杂的问题。最后，祝大家早日在一线城市买房，或者出国吧。
看到楼上有人用一些十分宏观的经济数字来说明问题，我觉得不是很恰当。想提醒大家，北京今年比较特殊的是供应增大这一点，然而今年北京的自住型商品房政策又诡异，所以房价走势当然向上，但增幅并没那么容易看清。
在2011年和2012年，因为调控房子卖得不好，开发商一直在过冬没钱买地，所以北京的土地出让都处于低潮水平，这两年的土地出让金都在600亿上下。到了2012年下半年，调控大带来的影响消退，开发商手里有了钱，开始扩大土储预备下一轮开发。2013年，北京土地市场堪称十分火爆，卖地一共就卖了1800亿以上。上面提到的土地出让金是总体的金额，包括各类土地。下面给出一个住宅土地的详细列表：
从上面这些数据可以很清楚的看到，2013年是北京供地规模仅次于2010年的一年。但也是北京土地价格空前高涨的一年。在房山、通州，2013年出让的土地楼面价就超过了2万。土地作为房地产最根本的原料，到2014年就会转化成市场上的新楼楼盘。根据规模大和价格高这两个特点，未来新盘会有两个对应特点，一是，房子会变多；二是，因为开发商本身拿地就成本上升，所以这些房子一定不会便宜。但由于供应确实大大提高，所以随行就市，涨价的幅度不会像2013那样太高。
如果是一般年份，以上的分析已经足够。但2014北京房地产有一个强烈不确定因素，就是2013年下半年提出的自住型商品房政策。这种房子，和以前北京发明的所有房子都不一样。它兼有商品房和保障房两种特点，它的价格比周边楼盘低30%，它不用收入限制，京籍非京籍只要符合现有购房条件就能买，但需要排队摇号。
是便宜当然人人想占。这些自住型商品房火爆到什么程度呢？去年年底首自住型商品房恒大豆各庄项目摇号登记开放前三天，就有近8万人登记，而这个项目一共才2000套房子。本月金隅盖的第二个和第三个项目， 一共5000多套房子，开放几天，网申人数就超过21万。
这么多人要买这房子，还不就跟买彩票似的？北京又挂出胡萝卜，2013年底，自住型商品房已经供应了2万套，2014年则要供应5万套，7万已接近2012年北京新房的年成交量。如此一来，购房者就会稍缓去买普通的商品房，造成大量观望。从新房角度来说，供应突然增大，周边又有大量低价自住型商品房入市，又面临购房者观望，涨价就会比较缓慢。
因此有些人认为，这就是今年在北京买房的最好契机，甚至是在北京买房的最后好时机。为什么这么说？根本上来说，自住型商品房对于市场是有负面影响的。它用的土地，是从原来的住宅用地里划出来的，这样就挤压了普通商品房的份额。今后在北京，纯商品房土地将越来越少，普通商品房价格也将越来越高。未来在同一区域同一项目里，将出现限价房卖9000元，自住型商品房2.2万，而普通商品房五六万的景象。
那么说到这里，到底谁能买自住型商品房呢？根据政策，优先人群是原保障房排号群体和京籍无房群体，外地满五年纳税无房和京籍有一套房家庭属于非优先。本着先优先，再非优的原则。那么外地满五年纳税的群体该不该等自住型房呢？我的观点是，在大多数人被自住型住房迷惑，还未意识到北京未来房价走向之前，外地满五年纳税的群体今年春天出手去买普通商品房，是最恰当的选择。
什么情况？没人邀，怒答。买房子买的是啥？买那个100+平米盒子（买栋的土豪不算）？买的是那个城市的各种资源：医疗/教育/市政服务/....等等。只要这些资源还集中在大城市，房价依旧会长。PS：有些一线城市的房价高的离谱了，比出国成本还高，所以现在出国率很高。
我去2013年买的房子。我当时和中介聊天，中介说，现在200万的房子很好出手，虽然面积小，但总价低，很多小夫妻俩都是外地的小城市，父母积蓄有限，两家一起凑凑，各出三四十万，首付个七八十万，小夫妻再贷个一百多万，房子就买了。最近我和做房地产公司的主管，以及做信贷的人聊天，都预计跌不太可能。现在很多一线城市的需求是购买力是人为压制的，必须连续缴纳X年社保之后才能购买房子。我觉得政府也不想让房价下滑，下滑了之后，政策说不定会松动。另外，媒体总说涨幅多少。我认为，不能单看涨幅，均价20,000元的时候，涨10%是22,000。均价40,000元的时候，涨10%是44,000。
我个人经验来说，一线城市的房产肯定还是会继续涨的，但是涨幅完全要看是否有新的相关政策出台以及银行方便对于房贷的松紧。理由主要有几点，第一，一线城市集中了大量的社会资源，并且短期内看不到有任何改观可能性。这就说明依旧会聚集大量的资本和流动人力资源，而这些构成了很大部分的刚需。第二，从市场来说，一个物价的涨跌除了供给和需求之外，还取决于人们对于商品的信心。人们越是相信会涨，那市场期望值也就会随之越高。第三，羊毛出在羊身上，地产项目从拿地到上市快也得3年，而前几年因为政策影响，地皮紧俏地王频出，这些最后还是会累加到消费者头上，还要算上基础通胀率呢。所以我觉得一线城市14年房价肯定还会涨，涨幅预计6%-10%之间。
问题是我提的，因为确实有些把握不准。和去年回答过的问题情况不同，当时我比较确信还会快速上涨，事实也证明2013年确实在北上广出现了很大幅度的飙升。从幅度来说，北京去年的涨幅是近10多年来排在前三位的一个年度，达到20%以上。但进入2014年，我有些摸不准了。因为自己最近几个月一直在关注房价和成交的情况，我看到的是这样的现状：1、从2013年国庆假期以后到2013年年底期间，北京的二手房买卖迅速进入了冰冻期，无论是买主还是卖主，数量都骤降，其中买主减少更甚。挂出来的房源都很难出手，即使降价都乏人问津。2、同样这段时间里，限价令开始启用，4万以上一手楼盘基本难以获批，但这期间只要拿了预售证出来卖的楼盘，无一例外，都以令人瞠目结舌的速度销售一空。3、共有产权的限价房开始进入报名摇号阶段，报名人数与摇号中签率甚至比买车摇号还要惨烈许多。4、进入2014年后，春节前二手房市场相比年底前略有回暖，但仍然非常冷清。而春节后则出现了一定的回暖，报价都略有提高，交易数量也有所增多。5、利空利多消息不断。到底哪一方会占上风又不好说。我之前观点是2014年，北上广作为一线城市，房价会继续上涨，但幅度比2013年小很多。但目前感觉有可能出现短暂盘整后的新一轮暴涨。也想请更多人给些观点。
一线城市在2014年没有理由不涨，因为城市人口增长的红利还在，而且一线城市的新增人口大多是购房刚需很强的人群。再者城区土地的坑都已经被现楼占好了，肯定会越来越贵，买不起的人也得去更远一点儿的地方买。不过现在房贷的紧缩还很明显，不管是卖房还是买房，都苦于贷款很难放下来的情况。如果后续房贷还是很紧张，那么涨幅就不会大，甚至会微跌，比如我在帝都的房子就在微跌，不过单价的均价只是跌百元左右，也不用期望价格被击破之类的了。但是如果房贷放松的话，刚需的爆发会很明显。至少我认知的范围内，30岁附近的人，很多是因为房贷放款问题而无法购房，并非他们不想买，需求还摆在那里的。
我的观点是：房地产市场目前在国内存在明显的分化趋向：由于2008年房地产的暴涨暴热，大量房地产企业涌进三四线城市肆意开发，然而三四线城市目前仍尚且属于劳动力输出型城市，于是地产市场在三四线城市供过于求明显。因此三四线部分城市面临崩盘风险，大多数三四线城市则会出现房价大幅降价以求得规避流动性风险。此其一。三四线城市面临崩盘城市屈指可数，其中温州、鄂尔多斯等首当其冲。老一线四大城市（北上广深）房价“基本不看坏”。根据京城最新的土地拍卖成交数据来看，地价再次创下历史纪录。不仅土地价格没有下降，大量人口向四大城市会聚的趋势在相当长一段时间内也不会改变。于是，无论是人口增长造成的房地产市场刚需巨大没有填补，还是作为地方财政重要支柱的土地出让价格坚挺一如往常，都决定了在3-5年内，四大城市的房地产基本不面临衰退风险。目前来看，房地产市场会不会崩盘的决战场既不是坚实稳固的四大城市也不是疲态昭然若揭的三四线城市，而是一切尚不明朗的二线城市。二线城市中是数十个省府和少数几个中央财政计划外单列市如厦门、天津、青岛。【如果不崩盘的话，泡沫怎么办？】泡沫的大小和坚挺程度都事实上取决于各自城市的经济发展状况，也就是说只要有强大的地方经济支柱存在就撑住泡沫，拖延时间。而随着泡沫存在时间的延长，原来空虚的房价虚高区间会被缓慢填满，这样一来，房地产泡沫就被自行消化了。这也是中央政府和部分国家对中国房地产软着落所报的猜想。【这样的话，房价应该不会降吧？】不一定的，目前二线城市事实上成为中国规模最大的城市集团，而一旦某些房地产企业在这些市场上遭遇资金链紧张甚至断裂的情况，迫不得已将会降价。像是战场一样，一旦有军队撤退投降，大规模的溃散败逃就在所难免。目前兴业银行已经停止了部分城市的房地产贷款，一些小规模的地产企业的经营风险陡增，他们要么被霸主级别的大公司吞并，要么充当一根根稻草，为有朝一日地产之战增添不确定性。【那一旦崩盘的话，中国经济是不是将会受到重创，会不会像底特律一样？】技术上说不会像底特律一样变成死城，但至少十年内的发展成果不复存在，而由此引发的政治地震可能甚至会影响国内稳定，甚至会造成高层非常规更迭。正因为地产市场尾大不掉，扎根至深至紧，中国既得利益集团浸淫土地红利多年，房产市场一旦出现危局，当局不加干预的可能性非常之低。高层短期内忙于稳定斗争，一时半会不会腾出手来，对地产市场动手。2014年地产市场普遍弥漫一种谨慎乐观的情绪。【崩盘也好，不崩也好，最后还是老百姓买单，可以这么理解么？】可以啊，肯定是最弱小的遭受最多。但是既得利益者也会因此大面积失血。世态自有炎凉，人情从来冷暖。
作为一个房地产从业且长期研究市场的人，可以稍微回答下这个问题首先，我对得票较高的几个答案都持非常保留的态度，原因如下：1、官方统计数据，尤其是房地产类统计数据极其片面，统计原理没有考虑过房地产特殊的市场形态，比如不统计二手房、比如不同区位的房产都拿来平均，因此在这种数据之上的挖掘和分析全部不靠谱2、房地产是区位极强的产品（资产），北上广深这样的巨形城市，甚至不能以区为单位计算，一定要考虑商圈/生活圈甚至单个项目3、房价的定价及是否上涨是个极其复杂的问题，牵扯到土地、市场供需、投资环境、宏观政策等等方面，估计的角度不同，结果就不同，单一角度的估计绝对大错。*************************分割线******************************我先说结论：2014年，北上广深四城市中，核心区域或带有特殊附加值的房产（比如学区房）仍有十分巨大的涨幅，根据不同的情况，可能在50%-200%，甚至更高，这其中包括二手房；非核心区域的房产涨幅将较2013年有所放缓，但仍在10%-50%高位。首先，我说下一般决定房产价值或者价格的主要因素1、区位区位可以说是房产价值的核心，它决定了房产所能依托的外部资源，比如交通、学校、医院、娱乐设施等等，房价的九成体现在此，所以在城市核心区的老旧房子往往比城市边缘的新房子贵数倍。2、供需关系供需关系是决定房价的主要因素之一。居住需求是人的基本需求，这种需求就是房地产市场的基础。但要注意的是，居住需求不等于住房需求，即人会非常在意“有没有地方住”，而对“住的是不是自己的房子”则敏感性低得多，很多人把两者混淆了。3、投资需求房子本身是投资品，这个目前有共识，因此房产本身有投资收益的要求。投资收益是目前中国房价高涨的原动力，因为投资物清晰、投资模式简单、风险小，而且目前阶段投资收益较高、变现能力强，老百姓很喜欢基于以上三点，我们可以分析下目前北上广深房价高涨的原因：首先，这四个城市的资源是全国最好的，而这些资源的调配往往与住房有关，比如户口、学区等等等，这种连带的效果使买房不是单一的满足居住或者投资需求，而是满足对特定优质资源的占有需求。其次，北上广深的人口巨大，居住需求巨大，因而转化的住房需求也巨大，这些需求造成了巨大的供需不平衡，推高了房价第三，目前房产涨价的预期较强，综合来看是任然是优质的投资产品，其收益率高过银行贷款利息，因此吸引了大量的投资需求。再基于房价上涨的原因，我们看看今年的变化首先，户籍政策在短期内无法改变，因此房产与优质稀缺资源的对等关系短期内无法打破，为了争夺这些资源，这类房产仍然会有十分巨大的需求和竞争，典型的比如学区房。第二，人口过多导致的供需接口短期内无法弥补，因此非核心区域的房价仍然会涨，但随着区位条件越来越差、市场风险越来越高、投资价值越来越小，价格上涨的动力将会降低，因此涨幅将有所放缓。第三，房产税、交易税及房贷等多方面因素正在降低房产溢价的预期收益，同时开放的金融市场也将带来更多更好的投资渠道，房地产投资的价值正在逐渐减退，进一步减缓了房产升值的速度。综上因素，我有最一开始的结论****************************分割线**********************************另外多说些可能的长期影响首先是房产税，这玩意会在五年内全面开征，税率现在不好猜，但估计最后的结果绝对不会像现在试点一样不痛不痒，这对房价的影响绝对是极其深远的。再次是投资环境的改变，中国的投资环境是极差的，包括黄金、房地产在内的许多火热的投资品，在完善的投资市场中都是条件较差的投资类型，但因为中国经济这些年实在扭曲，实业投资跌倒谷底了，才会让这类投资品放光彩。但夜深了必见曙光，一旦实业复苏，房地产投资的价值就会降低，大量资金转移，投资需求退场必将引起房价的震荡，这是个恶性循环，也是许多“崩盘论”的基础，并非没有道理。第三是住房观念的改变，随着90、00以及10后走入社会，这一代人对住房的观念可能会改变，居住需求转化为住房需求的比率可能会降低，而“长租”、“住宅物业运营”等发达国家常见的模式则可能抬头，这在北上广深会先出现普及。别觉得不可能或者说什么传统观念，中国人对贷款买房的观念改变也就用了不到十年。当然，我给那些忧郁要不要买房的人一些意见如果你买房是为了一些特殊的需求，比如“丈母娘腆着脸要”或者“孩子要上学”之类，那么你买房不是一个经济行为，你也没有犹豫的余地，有钱赶紧买，没钱抢银行如果你买房是想投资，而且你也有钱，那可以选好的地方买，并且挂点心想着什么时候出如果你买房就是为了“有房”，而且你还穷，砸锅卖铁给银行卖身才能买个郊区的房子，那么我建议你别买，股市都从6000点跌倒2000点了，中国这鬼地方还有什么不可能发生，多少给自己留点棺材本以上
我在广州，说一下切身体会：1、50岁以上（父母辈）本地人普遍富足，已经是良性循环阶段，再贵的房子，都有人买；2、30岁左右外来人口定居的需求高，广州还是比较宜居，同学里面在深圳的会有变动，在广州的基本都定居了；3、年轻人租房需求高。可能不是很有代表性，勿拍。自己去看房或者陪人去看房，感觉大凡是好一点的地段或者环境，无论是一手还是二手，购买需求非常旺盛，有些二手房甚至是加价才能脱颖而出。
谈论房价要涨多高和谈论股价要涨多高差不多。我来介绍一下泡沫模型：用一台舞台上用的气泡机对着一个地方吹泡沫，目的是把它吹出来的一个个肥皂泡堆成泡沫山，。。。。随着肥皂泡山越来越高，下层的肥皂泡受到的压力越来越大。终于其中一个受不了了，爆炸了，并且炸碎了周围几个，它们接着又炸碎了周围更多的泡泡，跟着是不可抑制的连锁反应，爆炸的力量越来越大，甚至连一些个小壁很厚的肥皂泡也破裂了， 我们看到的最后是一座肥皂泡山崩塌了。实验得出以下结论：1，泡沫山每次堆起来的高度都不太一样。2，堆泡沫山时并不知道这座泡沫山能堆多高，出泡泡量和泡沫山的高度和时间都是正相关是线性的，但崩塌时会非常迅速，是非线性的。线性关系可以预测，非线性是无法预测的。3，大个的泡泡不一定先爆炸，个小的不一定后炸，壁薄的不一定先炸，壁厚的不一定后炸。4，所有的泡沫山最后一定崩塌。而且崩塌的原因大都也不一样。制造泡泡的人能否控制泡泡山使其不坍塌呢？当泡泡山达到一定高度后，即使减少泡泡的流量，控制泡泡山的高度，或者通过其他的方法增加泡泡山的稳定程度，最后还是会坍塌的。导致泡沫破裂的不可控因素非常多，泡泡之间的压力，有风向，小的震动，温度，湿度，等等。。。相似的实验还有稻草原理等等。。
没办法，看这个问题还是忍不住回答一下，作为一个商品期货边缘行业的人士，对房价说说三四吧。
首先是价格有自冾性，也就是如果不存在硬性的货币超发，导致非贸易品出现保值功能的前提下，商品价格与时间存在自冾性，也就是一波或者几波到位，持续慢涨的属于被操纵。
所以长期看一个方向的商品都是错的，因为人们预期和行为很快会导致价格 “到位”。
第二是房地产市场属于典型的累积性商品，而不是与可口可乐一样的短期消费性。累积性商品非常容易出现高价，因为其基本上是在长期内需要通过价格融资来为扩张产能服务，早期的电视，汽车，都有类似特征。那么为产能融资提供的高价时间在大宗商品中我观察到的是不会超过连续四个生产运输消费周期。房子这个周期确实很长，也就是说四年一项目的话，16年牛市就逆天了。
也就是说当某个商品的价格已经不是在为产能做融资的时候，那就基本进入了准见头阶段。我想我们目前为房价付出的钱貌似不是为了鼓励开发商盖更多的房，开发商也已经基本走出这个阶段了。相关原材料行业产能也都过剩了，不需要价格融资了。
第三是从需求角度看，大的行情尾部是库存分散之后供需仍紧的最极端的需求推上去的，这个时候自冾性就出来了，一定价格会到整个市场承受能力的极限。
如果大家关注数据的话会发现2012年之后一线城市是库存性交易为主。也就是说，一线房价在分散库存完成后，再冲一波一定见头，自冾性会保证价格甭管到哪，都是见头去的。
所以一般是两种走势，看天时地利了，如果再冲一次做尖头，就像大盘或者苹果的股票，出现库存分散后，再冲一下就完了，再上去那得换一代人了。
第二种是阴差阳错库存交易之后就下滑，那就会引发库存抛出者补库，进而形成高位的震荡，也许这个走势是大家期待的吧，安全走势，但是从赚钱角度没啥意义了。
第四就是累积性商品，所有之前的产量都是库存，当微观供需转变时，大家就会看到杀出来的到处都是。就不会如现在这么淡定了。所以我们政府的高人怎么调控都是限制库存未来大规模抛出的可能性，而不是没事挤挤库存，让价格更充分的反应出真实状况。
第五我国人口状况是90年孩子最多，94年就开始快速下滑，今年90孩子24岁。房价暴涨大概是84孩子20岁开始。商品价格就像体育比赛一样，没有广大的爱好者存在，就不会有顶级的巨星。没有最根本的底层消费者，也就没有璀璨的价格波动。
对于价格而言，作为一个投机者，我从来不问高价那个阶段是谁付的帐。因为价格是边际的，北京的一个四个月的波段涨，牵涉不了多少人，总会有情绪不稳定的群众冲进去 。
这里补充说明一下李嘉诚清资产，与巴菲特中石油相似，大户必须是在市场追逐库存的时候出场，否则后期市场都是窄边际，
大户根本出不去，只能一直套到底部。
好的根基的市场会在见头之后的一次回调后反抽，2007年底的大盘如此，特征是好东西涨价，次的就不涨了。所以运气好的话，我们还会看到两个涨的波段。但那之后就不好玩了。
理解价格走势的关键在于理解其自冾性，人们觉得要账，然后真涨了，那一定是到位了，最后再补充一下，商品的一个完整周期一定是需求比较充分的满足了之后，再透支最高需求能力，也就是说库存分散是非常重要的一环。就像庄家把股票散给散户一样。
需求永远存在，但是需求的强度不会永远存在，而强度才是价格能推到哪的关键力量
继续涨没话说，欲知房价，请看地价，地价2013年超过4万亿，再创新高，可想而知2014的房价了
最近在天津武清那个鸟不拉屎的地方看房，因为听忽悠说离国贸近啊。实际上是开车不堵车也需要50分钟，而，每个月开车上班的话高速费都得2K。如果坐公交，那不堵车也要1个半小时。即便如此，年前同一个楼盘5.7K左右，转过年就到了6.3K左右，说好的房价要跌呢！！！！北京的房子是买不起的，我不能天津郊区都买不起啊，忍不了，果断买。
就说一句。我们隔壁的一科长刚给女儿在北京买了套房子。我在一个不知名小县城。}